Analytic

Tài chính

Ẩn số đất vàng trong hai thương vụ 'bom tấn' IPO của Sabeco và Becamex IDC

Nguyễn Tường - 15:16, 04/12/2017

(VNF) – Hai thương vụ IPO của ông lớn Sabeco và Becamex IDC đều không tạo được “hấp lực” như kỳ vọng. Trong khi cổ phiếu Sabeco được các quỹ ngoại “chê” quá cao thì cổ phần của Becamex cũng “ế ẩm”. Có một yếu tố ngầm nhưng ảnh hưởng rất lớn đến việc định giá vốn của hai tên tuổi này, đó là quỹ đất vàng cả hai đang nắm giữ.

Ẩn số đất vàng trong hai thương vụ 'bom tấn' IPO của Sabeco và Becamex IDC

Sabeco, “đất vàng” quá khứ

Trước thời điểm thoái vốn nhà nước khỏi Sabeco, câu chuyện IPO tại doanh nghiệp này không chỉ “nóng” bởi thị phần bia. Quỹ đất vàng của Sabeco là “đích nhắm” của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.

Cho đến cuối năm 2015, Sabeco nắm giữ hàng loạt quỹ đất “vàng mười” hầu khắp TP HCM. Đó là các khu đất gần 4.000m2 tại số 46 Vân Đồn (quận 4), 187 Nguyễn Chí Thanh, quận 5 (hơn 17.000m2), 474 Nguyễn Chí Thanh, quận 10 (hơn 7.700m2), Phan Huy Ích, quận Gò Vấp (hơn 2.200m2), số 4 Thi Sách, quận 1 (gần 500m2) và khu đất “kim cương” 4 mặt tiền gồm phố Đông Du, Thi Sách, Hai Bà Trưng, Công trường Mê Linh (hơn 6.000m2).

Tháng 5/2016, Sabeco bất ngờ ra nghị quyết thoái toàn bộ vốn khỏi pháp nhân con Sabeco Pearl, đơn vị nắm giữ “đất kim cương” 2-4-6 Hai Bà Trưng. Với việc chỉ bán đấu giá khởi điểm 13.247 đồng/cổ phần, đây là mức giá rẻ như cho so với giá trị đất Sabeco Pearl nắm giữ. Một trong 3 pháp nhân ở thời điểm đó, có Nova Bắc Nam 79.

Đặc biệt, 3 đối tác góp vốn trong Sabeco Pearl được ưu tiên mua lại phần vốn này của Sabeco. Trước thềm IPO, Sabeco đã hoàn tất thương vụ thoái vốn này và không còn liên quan đến “đất kim cương”.

Một chi tiết khác, trong cáo bạch tài chính mới nhất của Sabeco được công bố, quỹ đất vàng của doanh nghiệp “bất ngờ” không còn tên khu đất “kim cương” khác là số 4 Thi Sách, quận 1, TP HCM. Sự “biến mất” của khu đất kim cương này là một điều vô cùng bí ẩn khi trong các báo cáo trước đó, khu đất vẫn tồn tại.

Không còn hai khu đất kim cương, danh mục bất động sản của Sabeco chỉ còn lại ở những khu vực xa trung tâm và chủ yếu là phục vụ hạ tầng kho bãi. Đây có thể coi là một trong những lý do cổ phiếu SAB mất điểm khá nhiều trong mắt các quỹ và nhà đầu tư.

Sau khi thoái vốn khỏi "đất kim cương" 2-4-6 Hai Bà Trưng trước thềm IPO, đến lượt khu đất số 4 Thi Sách "biến mất" khỏi danh mục sở hữu của Sabeco

Becamex IDC, đất vàng ở thì tương lai

Trái ngược với Sabeco, Becamex IDC lại là một “thế lực” độc tôn ở Bình Dương với quỹ đất vàng cực “khủng”. Tuy nhiên, với 94% cổ phần chào bán không có người mua trong thương vụ IPO bom tấn, có vẻ như doanh nghiệp này đã có “sự ngộ nhận” trong việc định giá tài sản của chính mình.

Doanh nghiệp đưa ra mức giá khởi điểm là 31 nghìn đồng/cổ phiếu dựa trên tiềm năng của mình. Trong khi đó, người mua lại thờ ơ và cho là quá đắt. Vì sao có sự xung đột này?

Trong danh mục tài sản của Becamex IDC, ngoài những khu công nghiệp lớn, yếu tố mà lãnh đạo doanh nghiệp “show” là 700 ha đất đang nắm giữ ở Thành Phố Mới Bình Dương. Nếu tính giá 10 triệu đồng/m2 thì tổng giá trị là 70.000 tỷ đồng, gấp hơn 7 lần vốn chủ sở hữu (vốn chủ sở hữu thời điểm cuối quý II/2017 là 9.500 tỷ đồng).

Tuy nhiên, theo hầu hết các chuyên gia tài chính, mức định giá này có vẻ hơi “khiên cưỡng” khi Thành phố Mới Bình Dương đang trở thành “thành phố ma” trong thời gian dài vừa qua.

Sở hữu 700 ha đất ở Thành Phố Mới Bình Dương, Becamex IDC có tài sản "khủng" nhưng cũng là lượng tồn kho "khủng"

Điều này cũng có nghĩa là tài sản lớn của Becamex IDC bị “chôn” ở địa hạt này, trong khi áp lực nợ nần của doanh nghiệp không phải là nhỏ, nhất là khi cơ cấu nợ ngắn hạn của doanh nghiệp đang gia tăng. “Đối với hiện trạng tài sản của Becamex, rất khó thuyết phục nhà đầu tư trong ngắn hạn. Kết quả IPO không như mong muốn là điều dễ hiểu”, một chuyên gia nói với VietnamFinance.

Theo ông, Becamex IDC chỉ có thể tạo được hấp lực thật sự khi tỉnh Bình Dương giải quyết tốt vấn đề chính sách vĩ mô và giải phóng được “cục máu đông” thành phố mới. Nếu không, khối tài sản khổng lồ của doanh nghiệp sẽ vẫn chỉ có giá trị ở… thì tương lai. 

Tại buổi lễ công bố chào bán ra công chúng, đa số các nhà đầu tư quốc tế đều “than” giá cổ phiếu của SAB lên đến 320 nghìn đồng/cổ phiếu là quá đắt so với thực lực nội tại của doanh nghiệp. Cổ phiếu Sabeco đang quá cao nếu tham chiếu so với giá cổ phiếu Vinamilk. Trong khi đó, EPS (lãi trên một cổ phiếu hiện chỉ khoảng 6,97 nghìn đồng), mức P/E tương ứng là 45,9 lần và giá trị sổ sách 23.120 đồng/ cổ phiếu.

Đối với Becamex IDC, nhiều ý kiến cho rằng đã có sự “ngộ nhận” về tiềm năng của doanh nghiệp. Những yếu tố “màu hồng” đều nằm ở thì tương lai trong khi Becamex IDC có vẻ rất khó tạo lập giá trị ngắn hạn. ACBS định giá Becamex theo phương pháp RNAV, đưa ra giá 34.400 đồng/CP nhưng cho rằng, mức giá này không hấp dẫn cho mục tiêu đầu tư 1 năm. SSI thì đánh giá quỹ đất của Becamex trị giá 90.000 tỷ đồng nhưng cho rằng, tiềm năng này phải chờ trong dài hạn.