Đô thị

'Bóng ma' sốt ảo đất nền có dấu hiệu quay trở lại?

(VNF) – Theo dự báo của nhiều chuyên gia, phân khúc đất nền sẽ vẫn là kênh biến động khó lường nhất của thị trường bất động sản năm 2018. Những điều chỉnh vĩ mô đã tạo khung pháp lý an toàn và thúc đẩy giá trị đất nền ở nhiều khu vực. Tuy nhiên, ở các địa hạt vùng ven, đất nền vẫn tiềm ẩn nguy cơ sốt ảo.

'Bóng ma' sốt ảo đất nền có dấu hiệu quay trở lại?

Đất nền gia tăng giá trị tại những khu vực có hạ tầng bài bản sau khi UBND TP. HCM ban hành quyết định sửa đổi quyết định 33

Đất nền tăng giá

Sau khi chính quyền TP. HCM đưa ra những động thái mạnh mẽ để "ghìm cương" cơn sốt ảo đất nền và sửa đổi Quyết định 33/2014 về tách thửa, tình hình đã được cải thiện. Tuy nhiên, chính sách này cũng khiến giá đất nền nóng trở lại vào thời điểm cuối năm.

Những quy định mới trong Quyết định 33 sửa đổi có nhiều điểm có lợi với thị trường đất nền. Ngay sau thông tin này, giới đầu tư đã hào hứng trở lại với đất nền, đặc biệt là khu vực quận 2 và quận 9, khiến giá đất ở khu vực này tăng cao.

Tại khu quận 2, giá đất trên trục đường Mai Chí Thọ chỉ tính trong 2 năm qua giá đất đã tăng 15 - 35%, như đất nền khu Thạnh Mỹ Lợi đã lên đến 30 - 70 triệu đồng/m2 so với mức 20 - 40 triệu đồng/m2 của năm 2015…

Tại quận 9, giá đất của các khu dân cư nằm trên các tuyến đường quan trọng như vành đai 2, vành đai 3 cũng tăng mạnh. Người mua với nhu cầu ở thực lẫn nhà đầu tư từng đổ tiền vào những khu vực khác nhau có xu hướng "quay lại" khu Đông.

Theo ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh, tính từ khoảng 2015 đến nay, giá đất tại một số khu vực ở TP. HCM không ngừng gia tăng, cá biệt có nơi đã tăng lên 300 - 400%. Đơn cử như tại quận 2, giá đất nền trên đường Trần Não cách đây 2 năm chỉ có 50 triệu đồng/m2, thì đến nay đã lên đến 200 triệu đồng/m2. Hay dọc đường Song Hành (xa lộ Hà Nội) cũng tại thời điểm 2015, nhà đầu tư chỉ phải bỏ ra khoảng 50 - 55 triệu đồng/m2, thì đến nay đã lên đến trên 200 triệu đồng/m2.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, bất động sản cho rằng, giá đất nền tăng mạnh trong thời gian qua sau khi thị trường bất động sản đã phục hồi là chuyện dễ hiểu. Từ giữa năm 2015 đến nay, đất nền tại khu vực quận 9 tăng 100% là hợp lý.

Đối với đất nền ở trung tâm, nhà phố, đất nền tại những dự án thì việc tăng giá với lợi nhuận thấp nhất cũng là từ 7-10%/năm. Tính từ năm 2010 đến nay, có những khu vực bất động sản tăng tự nhiên là do đất nền đã bị nén rất nhiều năm, có những khu vực vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, hay những khu vực hình thành dân cư…, thì giá tăng 200-300% cũng là điều bình thường. "Với đất nền có giá trị thật, việc tăng giá thời gian qua là hết sức bình thường theo quy luật của thị trường, không có gì đáng lo ngại", ông Hiển nói.

Lo ngại "vết dầu loang" giá trị ảo

Điều các chuyên gia bất động sản lo ngại là việc gia tăng giá trị của những khu vực hạ tầng quy hoạch bài bản sẽ dẫn đến "vết dầu loang" tâm lý, khiến bóng ma sốt ảo đất nền vùng ven quay trở lại. Điều này đã xảy ra năm 2017, cơn sốt ảo càn quét nhiều vùng ven, đem lại nguồn thu béo bở cho giới đầu nậu nhưng lại đẩy khó khăn về phía người có nhu cầu mua để ở khi giá đất được rao bán ở mức cao ngất ngưởng.

Giới đầu cơ đã gom đất nền liền thửa hoặc đất nông nghiệp rồi lách thủ tục và hợp thức hoá việc phân lô bán nền sai quy định. Dù việc phân lô bán nền đã giải quyết không nhỏ nhu cầu bức bí về nhà ở cho lao động nhập cư nhưng do xây dựng không đúng quy hoạch, không đồng bồ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nên nhiều dự án phân lô lâm cảnh dang dở, không đảm bảo pháp lý và phá nát quy hoạch đô thị, hình thành nên các khu dân cư nhếch nhác.

"Bóng ma" cơn sốt ảo đất nền vùng ven có dấu hiệu quay trở lại

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam cho biết, trong năm 2017 thị trường bất động sản TP. HCM ghi nhận 36 dự án lớn nhỏ từ vài chục nền đến hàng trăm nền mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 7.181 nền, tăng hơn 2,2 lần so với nguồn cung của năm 2016.

Những dự án này tập trung chủ yếu ở khu Đông. Trong vòng 5 năm, từ 2012-2017 mức giá đất nền ở phường Phước Long B, quận 9 tăng khoảng 130%. Còn ở phường Tân Thuận Đông, quận 7 tăng 50% và hầu hết ở quận Thủ Đức tăng tới 170%.

"Nguy cơ cơn sốt đất nền vẫn có thể sẽ quay trở lại đầu năm 2018. Ở nhiều khu vực, giá đất tăng một cách vô lý. Điều này sẽ đẩy mặt bằng giá đất nền lên mốc mới", chủ tịch HoREA ông Lê Hoàng Châu nói.

Ở thời điểm hiện tại có dấu hiệu quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân, huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè...Chủ tịch HoREA cho biết thêm, UBND TP.HCM đã quyết liệt chỉ đạo xử lý và đã chấn chỉnh được nạn phân lô tràn làn. Cơn sốt đất nền qua đi nhưng để lại di chứng không thể giải quyết được là tạo ra mặt bằng giá đất mới cao ngất ngưởng, khiến người có nhu cầu mua để ở khó tiếp cận mua đất với đồng tiền tích góp hạn hữu.

Theo ông Châu, đây là lúc người mua đất nền để ở và cả giới đầu tư cần cẩn trọng, tránh chạy theo tâm lý đám đông dẫn đến "vỡ trận" phân khúc đất nền và đẩy thị trường bất động sản vào bất ổn mới.

Đầu tháng 12/2017, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 60/2017/QĐ-UBND thay thế cho Quyết định 33 trước đó. Quyết định 60 đã nới lỏng diện tích tách thửa hơn tại 3 khu vực nhưng siết chặt vấn đề đảm bảo hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội tại khu vực tách thửa. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, ngay cả Quyết định 33 và Quyết định 60 vẫn chỉ xác định việc tách thửa căn cứ vào quy hoạch phân khu 1/2000 mà không phải là quy hoạch chi tiết 1/500 nên sẽ khó giải quyết được gốc rễ vấn đề gom đất diện tích lớn để phân lô tách thửa. Điều này vẫn chưa chặn được tận gốc nạn đầu cơ làm giá đất nền.

Tin mới lên