'Siết tín dụng bất động sản là quá vội, cần khung chính sách dài hạn hơn'

'Siết tín dụng bất động sản là quá vội, cần khung chính sách dài hạn hơn'
TS. Lê Xuân Nghĩa

(VNF) - Quan điểm của TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI), đối với vấn đề siết tín dụng bất động sản.

"Không chỉ ở Việt Nam, mà ở các nước, thị trường BĐS vẫn luôn phụ thuộc vào ngân hàng, cả người xây nhà lẫn người mua nhà. Ví dụ tại Mỹ, các tập đoàn thương mại, công nghiệp vay rất ít vốn ngân hàng, nhưng các tập đoàn BĐS lại chủ yếu đi vay vốn ngân hàng, vì kinh doanh BĐS đòi hỏi số vốn rất lớn, mà các tập đoàn BĐS lại ít khi niêm yết trên sàn chứng khoán.
 
Trong khi đó, người Mỹ hầu như mua nhà bằng tiền vay ngân hàng. Thói quen của người Mỹ là không dùng toàn bộ số tiền của mình để mua nhà, mà vay trả góp của ngân hàng để mua nhà và dùng tiền của mình để đầu tư vào khu vực khác kiếm lời.

Ở châu Á nói chung, ngân hàng còn lệ thuộc nhiều vào BĐS, vì sức mua của thị trường hàng hóa chưa đủ lớn để lấn át thị trường BĐS. Bên cạnh đó, tình trạng lệ thuộc này còn có lý do văn hóa.

Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, thị trường BĐS đang phục hồi trong bối cảnh hoàn toàn khác trước, ổn định hơn, bền vững hơn, không có dấu hiệu bong bóng, ít nhất là trong vòng 3 năm tới.

Hơn nữa, việc các ngân hàng thích cho vay BĐS là dễ hiểu vì nhiều lý do, như có tài sản thế chấp; BĐS có thể sụp đổ trong ngắn hạn, nhưng vẫn là thị trường nền tảng trong dài hạn; các nhà đầu tư trong trường hợp cần tìm nơi trú ẩn vẫn sẽ tìm đến BĐS.

Giả sử muốn “cảnh báo” ngân hàng và thị trường, thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro lên 200%, còn 250% là mức cao nhất thế giới rồi, sau này không còn dư địa điều chỉnh.

Tôi cho rằng, việc thắt chặt tín dụng vào thời điểm này là quá vội và cần có khung chính sách dài hạn hơn. Nhằm tiếp tục hỗ trợ phục hồi nền kinh tế và thị trường BĐS thì chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá hối đoái một cách bài bản, khoa học.

Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Nếu để lãi suất tiếp tục tăng lên, toàn bộ nỗ lực về phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được.

Chính sách đưa ra phải trên cơ sở nghiên cứu, tính toán cụ thể, nếu không sẽ gây méo mó thị trường. Chúng tôi đã thiết lập mô hình dự báo về thị trường BĐS và bước đầu thấy rằng, tính cả tác động của TPP, năm 2018, thị trường BĐS sẽ cân bằng cung - cầu (hiện tại cung đang lớn hơn cầu). Nhưng từ năm 2019 trở đi, cầu BĐS sẽ lớn hơn cung.

Lý do là, với tác động của TPP, sẽ có 2,5 - 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cộng thêm hàng vạn kỹ sư, công nhân nước ngoài vào Việt Nam, nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc.

Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều, số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư hạn hẹp. Vì vậy, nguồn cung BĐS từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần, trong khi cầu tăng lên. Cách đây vài tháng, chúng tôi dự báo, năm 2023, thị trường BĐS sẽ tăng nóng. Tuy nhiên, tính toán gần đây cho thấy, thị trường có thể nóng sớm hơn, bắt đầu từ năm 2021. Chưa kể, nếu BĐS gặp khó khăn, việc xử lý nợ xấu rất khó đạt mục tiêu".

Anh Hùng (tổng hợp)
Gửi bình luận

Tin cùng chuyên mục

02/12/2016 11:35 | VNF (ghi)

'Tái cơ cấu đang mở ra nhiều cơ hội cho các thành phần kinh tế ngoài nhà nước'

(VNF) - Chuyên gia Nguyễn Đức Kiên nói thách thức lớn nhất trong 5 năm tới là phải "xét đến bối cảnh kinh tế quốc tế còn nhiều điều chưa lường được".
30/11/2016 10:18 | PV

TS Phạm Sỹ Thành: 'Vay vốn Trung Quốc dễ nhưng không rẻ'

(VNF) - Dễ vay nhưng không rẻ, để lại nhiều hậu quả, "vốn tới đâu người theo tới đấy" là những đặc trưng của dòng vốn ODA từ Trung Quốc, theo khuyến nghị của chuyên gia kinh tế Phạm Sỹ+
27/11/2016 07:30 | Phan Minh Ngọc

Bán đấu giá nợ xấu, các AMC phải đứng ngoài

Chiều 17/11 Quốc hội đã thông qua dự thảo Luật Đấu giá tài sản. Theo đó, việc đấu giá nợ xấu và tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn+
25/11/2016 08:51 | VNF (ghi)

Sếp HSBC Việt Nam: 'Đừng vì tiếc nuối TPP mà quên những FTA khác'

(VNF) - Tổng Giám đốc HSBC Việt Nam nói dường như Việt Nam đang dồn quá nhiều tập trung vào việc TPP không được thông qua mà quên rằng việc đàm phán các hiệp định tự do thương mại khác+
23/11/2016 11:38 | Thanh Tùng

'Không TPP, Việt Nam vẫn phải tiến lên bằng các tiêu chuẩn toàn cầu'

Bà Virginia B. Foote, Chủ tịch Amcham nêu quan điểm về việc ông Donald Trump đắc cử Tổng thống sẽ tác động như thế nào đến quan hệ thương mại đầu tư giữa Việt Nam và Hoa Kỳ.
16/03/2016 11:11 | LS. Đặng Thành Chung

Chưa rõ ràng việc xe bán tải đi làn xe con hay xe tải

Nguyên nhân là do chưa thống nhất việc sử dụng thuật ngữ “tải trọng” và “trọng tải” trong các văn bản đã ban hành về lĩnh vực giao thông vận tải.
14/03/2016 17:41 | TS. Bùi Quang Tín

Những tác động bất lợi của dự thảo sửa đổi Thông tư 36

Thị trường BĐS chỉ vừa “hồi sinh” từ năm 2014 và đang dần tạo ra nền tảng phát triển ổn định cho thị trường này trong dài hạn, từ đó giúp cho các thị trường khác trong hệ thống tài+
14/03/2016 15:50 | Đậu Anh Tuấn

Thu thuế cũng phải thu phục lòng dân

Nhiệm vụ nặng nề của ngành thuế thời gian tới không chỉ là cải cách, rút ngắn thủ tục mà phải giảm những định kiến đang có của xã hội, của doanh nghiệp về ngành thuế.
09/03/2016 15:48 | VNF

'Nhà băng không có động cơ để 'đi đêm' lãi suất'

Đại diện Ngân hàng Nhà nước cho rằng hiện tượng vượt trần hay trả tiền chênh cho người gửi tại các nhà băng không phổ biến, chưa gây sức ép lên lãi suất cho vay.
08/03/2016 15:52 | VNF

Sự kiện lãi suất của BOC và RBNZ trong giai đoạn giá hàng hóa đang tăng

(VNF) - VietnamFinance giới thiệu góc nhìn của B&B Investment về các tác động từ việc thay đổi chính sách tiền tệ của một số ngân hàng trung ương trên thế giới. Tòa soạn rất mong nhận được các ý+