Bất động sản trước nỗi lo "bong bóng" tái diễn

Bất động sản trước nỗi lo "bong bóng" tái diễn
Ảnh minh họa

(VNF) - Trong bối cảnh hiện tại của thị trường bất động sản, doanh nghiệp nên đưa ra giá bán bất động sản thích hợp, đủ hấp dẫn với đại bộ phận người nhu cầu, tránh lặp lại vết xe đổ khi thấy thị trường có chút khởi sắc lại tìm cách tăng giá, hưởng lợi nhuận thái quá.

Giao dịch sôi động, tồn kho giảm

Số liệu báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2015 có khoảng 14.000 giao dịch bất động sản thành công.

Trong đó, Hà Nội có khoảng 7.500 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần cùng kỳ; TP. Hồ Chí Minh có khoảng 7.050 giao dịch thành công, gấp 2,8 lần so với cùng kỳ. Về mặt bằng giá cả, tại một số dự án có vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín, hạ tầng tốt giá tăng khoảng từ 5-10%, nhiều dự án tăng trung bình từ 3-5%.

Trong đó, theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, giao dịch bất động sản tại khu vực TP. HCM trong 6 tháng đã có khoảng 7.050 giao dịch thành công, tăng gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm 2014, giá chào bán tăng nhẹ ở thị trường thứ cấp từ 3-5%.

Quận 2, quận 9, quận Thủ Đức, quận Gò Vấp, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè có nguồn cung lớn trong phân khúc thị trường nhà biệt thự, nhà liền kề; Quận 2, quận 4, quận 6, quận 12, quận Phú Nhuận, quận Bình Thạnh, quận Tân Phú, quận Bình Tân... là nguồn cung lớn trong phân khúc thị trường căn hộ chung cư; Quận 9, quận 12, các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn có nguồn cung lớn đất nền nhà.

Đặc biệt, các huyện thị thuộc các tỉnh giáp ranh TP.HCM, cũng đang phát triển mạnh các dự án bất động sản, hình thành nên các đô thị vệ tinh của thành phố như các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở với đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhiều dịch vụ, tiện ích.

Điển hình như huyện Đức Hòa, Cần Giuộc, huyện Bến Lức (tỉnh Long An), thành phố Thủ Dầu Một, huyện Thuận An, huyện Dĩ An (tỉnh Bình Dương), thành phố Biên Hòa, huyện Long Thành, huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai), huyện Tân Thành, thành phố Bà Rịa, thành phố Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu), đã góp phần tái cơ cấu dân cư và chia sẻ gánh nặng dân cư với thành phố Hồ Chí Minh.

Hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A), hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản diễn ra rất mạnh giữa các doanh nghiệp, trong đó nổi bật vai trò thống lĩnh của các doanh nghiệp trong nước, đang dần dần hình thành những tập đoàn phát triển bất động sản lớn cả về quy mô hoạt động, năng lực tài chính, sản phẩm đa dạng như Vingroup, Novaland, Đại Quang Minh, SSG, Bitexco, Phú Mỹ Hưng, Him Lam, M.I.K, TNR Holdings, Nam Long, Hưng Thịnh, Phúc Khang...

Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh có 1.407 dự án phát triển bất động sản, trong đó có 689 dự án tạm ngưng triển khai, 85 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư. Đây cũng là một nguồn dự án tiềm năng cho hoạt động M&A trong thời gian tới.

Thông qua hoạt động M&A, các doanh nghiệp đã tự giải quyết một phần quan trọng hàng tồn kho, nợ xấu trên thị trường bất động sản. Lượng hàng tồn kho trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh theo thống kê của 36 dự án năm 2012 đến hết tháng 06/2015 đã bán được 8.501 căn, giảm 58,67 %.

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tính đến ngày 20/6/2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên cả nước còn khoảng 65.273 tỷ đồng (giảm 2.170 tỷ đồng so với thời điểm 20/5/2015). 

Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư 12.482 căn (tương đương 19.162 tỷ đồng); tồn kho nhà thấp tầng 8.981 căn (tương đương 15.932 tỷ đồng); tồn kho đất nền nhà ở 7.921.047 m2 (tương đương 25.634 tỷ đồng); tồn kho đất nền thương mại 1.637.782 m2 (tương đương 4.545 tỷ đồng). Hà Nội và TP.HCM là hai địa phương có tỷ lệ tồn kho bất động sản giảm nhanh: Hà Nội còn khoảng 8.423 tỷ đồng; TP.HCM còn khoảng 12.580 tỷ đồng.

Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tính đến 31/03/2015 đạt 333.701 tỷ đồng, tăng 10,5% so với thời điểm 31/12/2014 và tăng 2% so với thời điểm 28/2/2015.

Tỷ lệ nợ xấu cuối tháng 3/2015 là 5,61%. Tính đến 25/6, tín dụng bất động sản tăng 10,89%, chiếm tỷ trọng 8,3% tổng dư nợ, tăng nhẹ so với mức 7,9% của cùng kỳ năm ngoái.

Kết quả giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2015, toàn quốc mới đạt được trên 25% là quá thấp, quá chậm và chưa đạt như kỳ vọng. Tại TP.HCM đến hết tháng 06/2015 các ngân hàng thương mại đã ký cam kết tín dụng 4.677 tỷ đồng, đã giải ngân được 2.009 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng 6,69% gói tín dụng ưu đãi).

Trong đó, có 1.498,4 tỷ đồng cho cá nhân vay, và 510,6 tỷ đồng cho 03 doanh nghiệp vay là Công ty TM DV Địa ốc Hoàng Quân, Công ty Đầu tư BĐS Tân Bình và Công ty Đầu tư Thủ Thiêm.

Bong bóng bất động sản có tái diễn?

Ông Vũ Kim Giang, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Hải Phát cho biết, thực tế thị trường nửa đầu năm 2015 cho thấy, nếu như thời điểm những tháng đầu năm 2015, các nhà đầu tư còn "dè chừng" thị trường, chỉ chiếm từ 10 - 15% sức mua trên thị trường bất động sản, thì cho đến thời điểm hiện tại, con số này đã tăng lên từ 30 - 35 %.

Điều này cho thấy, nhà đầu tư và cả người mua đã mạnh dạn hơn trong việc xuống tiền đầu tư và mua bất động sản. Tuy nhiên, sức nóng chỉ diễn ra ở một số dự án cụ thể, một số phân khúc chứ không phải nóng trên toàn thị trường giống thời điểm cơn sốt bất động sản xảy ra các năm trước.

Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2015 và có thể cả năm 2016.

Thị trường bất động sản hiện nay chưa nhận thấy "bong bóng" bất động sản như đã từng xảy ra năm 2007, năm 2010, hoặc giai đoạn thị trường bất động sản bị đóng băng trong các năm 2008, 2009, 2011, 2012 đến giữa cuối năm 2013 đều gây tác hại đến nền kinh tế, người tiêu dùng, các doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp và cả Nhà nước.

Bởi lẽ, nền kinh tế nước ta chỉ mới đang trên đà hồi phục, tăng trưởng tín dụng năm 2013 ở mức 12,51%, năm 2014 ở mức 12,62%, dự kiến năm 2015 cũng chỉ ở mức khoảng 16%. Trong khi đó, mức tăng trưởng tín dụng năm 2007 là năm đỉnh điểm của "bong bóng" bất động sản lên đến 37,8%.

Đồng thời, Chính phủ đang giữ vững được ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát được lạm phát, đang thực hiện chính sách tiền tệ, tín dụng chặt chẽ và linh hoạt, đang tái cấu trúc hệ thống ngân hàng thương mại. Hiện nay, không có tình trạng buông lỏng tín dụng, nợ xấu được kiểm soát và đang dần trở về mức hợp lý.

Theo ông Châu, có một yếu tố đáng quan ngại là phân khúc bất động sản cao cấp đang có chiều hướng phát triển rất lớn, rất nhiều, rất mạnh, nhưng được nhận định là vẫn trong tầm kiểm soát. Giao dịch bất động sản hiện đang diễn ra bình thường, chưa xuất hiện hiện tượng đầu cơ, đẩy giá ảo.

Mặt khác, theo nhận định của HOREA, có một yếu tố mới xuất hiện có thể sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản đó là việc Chính phủ Trung Quốc đã liên tiếp phá giá đồng nhân dân tệ với biên độ khá lớn.

Điều này sẽ có tác động trực tiếp đến nền kinh tế cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta hiện nay đang nhập khẩu rất nhiều nguyên vật liệu, trang thiết bị nội thất, ngoại thất từ Trung Quốc nên trước mắt có thể chưa bị ảnh hưởng gì lớn.

Vấn đề cần quan ngại là việc phá giá đồng nhân dân tệ có thể tác động đến hiệu quả của hoạt động sản xuất kinh doanh trong nước, đến việc làm của người lao động, đến tăng trưởng GDP, đến thu nhập và sức mua của người dân, từ đó sẽ có thể có tác động tiêu cực ở một mức độ nào đó đến thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn.

Ở góc nhìn tương tự, Tổng giám đốc CBRE Marc Townsend cho rằng, nguồn cung thị trường bất động sản vẫn trong xu hướng tăng kể từ cuối năm 2014 tới nay. Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, trong ngắn hạn, chưa thấy nguy cơ dư cung căn hộ hay nguy cơ bong bóng bất động sản.

Nhưng trong bối cảnh thị trường hiện tại, “sức nóng” đang có xu hướng tăng lên trong ngắn hạn, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, giới tạo lập bất động sản cũng cần có cái nhìn và quan điểm “chia sẻ” với thị trường để tránh lặp lại vết xe đổ “bong bóng” vỡ các năm trước đây.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp bất động sản phải phân tích kỹ thị trường và có chiến lược kinh doanh dài hạn, tránh lặp lại vết xe đổ khi thấy thị trường có chút khởi sắc lại tìm cách tăng giá, hưởng lợi nhuận thái quá.

Cũng theo ông Nam, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải có trách nhiệm với thị trường, bên cạnh những giải pháp tạo cơ chế chính sách điều hành của Chính phủ thì các doanh nghiệp cũng phải có trách nhiệm, có tầm nhìn dài hạn hơn trong việc tham gia bình ổn thị trường và có thể hưởng lợi lâu dài hơn.

Ông Nguyễn Trần Nam khuyến cáo, trong bối cảnh hiện tại của thị trường bất động sản, doanh nghiệp nên đưa giá bán bất động sản một cách thích hợp với đại bộ phận nhu cầu của thị trường. 

Vũ Minh
NĐT (T8/2015)
Gửi bình luận

Tin cùng chuyên mục

3 giờ trước | Khánh An

Dự án 349 Vũ Tông Phan tiếp tục bị cổ đông thâu tóm

Mới đây, Công ty cổ phần Sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu (Prosimex) gửi thông báo tới cổ đông về đề nghị mua toàn bộ cổ phần thuộc sở hữu của nhóm cổ đông nhỏ lẻ. Giá mua đề+
5 giờ trước | Lê Nguyễn

Giá mua bán nhà đất quận Hoàn Kiếm quý IV/2016

(VNF) – Giá mua bán nhà đất quận Hoàn Kiếm quý IV/2016 không có nhiều biến động so với khoảng thời gian trước. Các tuyến phố trung tâm vẫn duy trì được mức giá bán cao ngất ngưởng lên tới+
07/12/2016 16:00 | Vĩnh Chi

Vốn cho bất động sản: Chuyên gia ngoại đòi ‘phá rào’ Luật Nhà ở?

(VNF) – Theo luật sư David Lim, Trưởng tiểu Nhóm Công tác Đất đai thuộc Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam, việc Luật Nhà ở “đóng khung” danh sách các nguồn gốc vốn cho dự án nhà ở đã làm+
07/12/2016 14:43 | Lê Nguyễn

Hà Nội thông qua danh mục 869 dự án thu hồi đất năm 2017

(VNF) - Hội đồng Nhân dân thành phố Hà Nội đã thông qua Nghị quyết danh mục các dự án thu hồi đất năm 2017 và danh mục dự án chuyển mục đích đất trồng lúa, rừng phòng hộ trên+
07/12/2016 11:10 | Vĩnh Chi

Đã rót gần 100.000 tỷ đồng cho 370 dự án nhà ở xã hội

(VNF) - Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết trong các năm qua, có 370 dự án nhà ở xã hội đã và đang được xây dựng với tổng vốn đầu tư gần 100.000 tỷ đồng.
28/10/2015 08:50 | Hồng Sơn

Bất động sản chờ cú hích từ M&A và người nước ngoài mua nhà

(VNF) - Thị trường bất động sản (BĐS) sẽ tiếp tục sôi động khi nền kinh tế Việt Nam đã có độ mở lớn, hệ thống chính sách đầu tư được cải thiện, hạ tầng giao thông đang được hoàn+
27/10/2015 18:00 | Minh Trí

Vinhomes là thương hiệu bất động sản giá trị nhất năm 2015

(VNF) - Thương hiệu kinh doanh và quản lý bất động sản Vinhomes thuộc Tập đoàn Vingroup được định giá 343 triệu USD, đứng thứ 3 trong bảng xếp hạng 10 thương hiệu giá trị nhất Việt Nam năm nay.
27/10/2015 14:02 | Lê Thuận – Trịnh Đăng

Giá tăng nhưng không sốt

(VNF) - Theo Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm số lượng giao dịch thành công trên thị trường địa ốc là 14.000 sản phẩm; trong đó, thị trường Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh với lần+
16/10/2015 11:20 | Kiều Châu

Thanh tra toàn diện 4 dự án của Xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu

UBND Tp.Hà Nội yêu cầu thanh tra toàn diện dự án Khu đô thị Đại Thanh, Xa La, khu nhà ở Hồ Linh Đàm và khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ...