TS Vũ Đình Ánh: Nhiều rủi ro đeo bám nhà đầu tư condotel

TS Vũ Đình Ánh: Nhiều rủi ro đeo bám nhà đầu tư condotel
TS Vũ Đình Ánh nhận định có ít nhất 4 rủi ro đeo bám các nhà đầu tư condotel hiện nay

(VNF) – TS Vũ Đình Ánh cho rằng nhà đầu tư condotel hiện nay phải đối mặt với ít nhất 4 rủi ro gồm khả năng vay vốn hạn chế, lãi suất không thể dự báo, thu nhập ròng thấp hơn kỳ vọng và sự gián đoạn của dòng tiền thanh toán khoản vay tín dụng.

Theo phân tích của TS Vũ Đình Ánh, nhà đầu tư condotel tại Việt Nam hiện đang được thụ hưởng một số điều kiện thuận lợi từ thị trường như: quy mô tổng tín dụng tăng trưởng đều đặn 16 – 17%/năm; được vay vốn tín dụng đến 70% giá trị căn hộ mà gần như không phải thế chấp, thời hạn thanh toán được kéo dài và được ân hạn nợ gốc; mặt bằng lãi suất tương đối ổn định.

Tuy nhiên, nhìn vào thực tế diễn biến thị trường, TS Ánh cũng cho rằng thách thức cho các nhà đầu tư cũng đến từ chính các điều kiện thuận lợi nêu trên.

Chẳng hạn về vay vốn ngân hàng, dù quy mô tổng tín dụng tăng trưởng đều đặn nhưng từ năm 2017, Thông tư 06 chính thức có hiệu lực, dòng vốn vào bất động sản đã bắt đầu bị siết lại, đặc biệt với phân khúc cao cấp, trong đó có condotel.

Điều này được đánh giá là sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho thị trường condotel. Ngoài ra, sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền quản lý cho thuê condotel có thể gây ra những tranh chấp bất lợi và kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn tín dụng dành cho thị trường condotel.

TS Vũ Đình Ánh: Nhiều rủi ro đeo bám nhà đầu tư condotel ảnh 1

Thông tư 06 siết tín dụng vào bất động sản được đánh giá sẽ tác động đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho thị trường condotel

Về lãi suất, dù trong thời gian qua mặt bằng lãi suất tương đối ổn định nhưng TS Ánh khẳng định không ai có thể dự báo được đường đi của lãi suất trong các năm tới.

“Mỗi hợp đồng mua bán condotel đều kéo dài từ 8 – 10 năm, do đó có thể nói rủi ro lãi suất là thứ rủi ro đeo đẳng đối với các nhà đầu tư”, TS Ánh nhận định.

Phân tích kỹ hơn, TS Ánh cho biết lãi suất cho vay trung dài hạn đến cuối năm 2016 không chênh lệch nhiều so với tỷ lệ lợi nhuận cam kết trên thị trường condotel, do đó, bất kỳ biến động lãi suất theo hướng tăng lên nào cũng ảnh hưởng tới bài toán tài chính của nhà đầu tư, thậm chí đảo lộn hoàn toàn từ lãi sang thua lỗ nếu lãi suất tăng quá cao.

Rủi ro tăng lãi suất tuy đã được kiểm soát tốt trong năm 2016 song không phải là không thể xảy ra trong tương lai. Biến động của lạm phát, tỷ giá hối đoái, chi phí xử lý nợ xấu, gánh nặng nợ công, tình trạng thâm hụt ngân sách nhà nước... đều là những nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến tăng lãi suất, tác động tiêu cực tới tín dụng dành cho thị trường condotel.

Lợi nhuận cũng là một thách thức đối với các nhà đầu tư. “Tỷ lệ cam kết 9 - 15,5%/năm không phải là thu nhập ròng của nhà đầu tư mà họ còn phải trả ít nhất hai khoản là phí quản lý và nộp thuế thu nhập cá nhân hàng năm. Thu nhập ròng của nhà đầu tư có thể sụt giảm mạnh, theo đó, thời gian hoàn vốn sẽ dài hơn so với cam kết, thậm chí nhà đầu tư phải tìm nguồn tài chính bổ sung để bù đắp sự sụt giảm của thu nhập ròng từ condotel do biến động quá lớn của hai khoản phải trả đó”, TS Ánh cho biết.

quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho thị trường condotel ảnh 2

TS Vũ Đình Ánh cảnh báo sự biến động của thị trường sẽ khiến nhà đầu tư condotel phải đối mặt với rủi ro gián đoạn dòng tiền thanh toán 

Ngoài ra, chuyên gia tài chính này cũng cảnh báo về tính gián đoạn của dòng tiền thanh toán khoản vay ngân hàng khi đầu tư condotel.

Theo đó, các điều khoản cam kết trong hợp đồng mua bán condotel đều được thiết lập dựa trên sự lý tưởng của điều kiện kinh doanh như: việc khai thác cho thuê diễn ra thuận lợi, thị trường ít cạnh tranh, không tác động quá lớn bởi thiên tai, dịch bệnh, không  có tác động quá lớn từ chính sách….

Song, trong suốt thời gian tồn tại một thập kỷ của hợp đồng mua bán, những biến động của các điều kiện trên là hoàn toàn có thể xảy ra. Mỗi một biến động đều có khả năng làm gián đoạn dòng tiền thanh toán của chủ đầu tư cho khách hàng. Đến lượt mình, khách hàng lại phải đối mặt với sự gián đoạn dòng tiền thanh toán nghĩa vụ vay tín dụng ngân hàng.

“Tóm lại, tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của thị trường condotel Việt Nam, trong đó chứa đựng nhiều cơ hội tốt song cũng tiềm ẩn không ít thách thức, rủi ro. Nhận thức đúng và phân tích chính xác cơ hội và thách thức từ tín dụng ngân hàng dành cho thị trường Condotel không chỉ là nhiệm vụ ở tầm vĩ mô mà còn quan trọng và thiết thực đối với mỗi nhà đầu tư đã, đang và dự định sẽ tham gia vào thị trường condotel”, TS Ánh kết luận.

Lê Hải
Gửi bình luận

Tin cùng chuyên mục

26/06/2017 16:26 | Vĩnh Chi

Trung tâm Hội nghị triển lãm Thủ Thiêm: Gian nan chọn nhà đầu tư

(VNF) – Dù đã được UBND TP. HCM đề xuất, song Liên danh Công ty Intertrade Singapore Pte Ltd và Công ty Saigon Bund Capital Partners – BVI vẫn chưa thể trở thành nhà đầu tư chính thức của Dự+
26/06/2017 09:50 | Thu Hà
Tập đoàn BRG,

BRG Group đưa thương hiệu DoubleTree by Hilton đến Vũng Tàu

(VNF) - Tập đoàn BRG (BRG Group) vừa chính thức động thổ khởi động dự án khách sạn 5 sao DoubleTree by Hilton Vũng Tàu tại trung tâm Bãi Trước, thành phố Vũng Tàu.
26/06/2017 09:40 | Anh Hùng

Vingroup sẽ đầu tư gần 5 tỷ USD làm đường sắt ở Hà Nội

UBND TP. Hà Nội đã trao bản ghi nhớ về việc Tập đoàn Vingroup sẽ đầu tư 100.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 5 tỷ USD) làm đường sắt đô thị.
26/06/2017 09:05 | Thu Hà

Mua nhà Tara Residence, có thể 'trúng xe, nhận vàng'

Ngày 2/7 tới, Công ty TNHH May Song Ngọc – chủ đầu tư dự án Tara Residence, sẽ tổ chức Lễ ra mắt block Đại Đồng tại Trung tâm hội nghị ADORA Grand View, 421 Ngô Gia Tự, phường 9,+
24/06/2017 23:54 | Bình Yên
4.000 tỷ đồng

Mả Lạng và giấc mơ 11 năm chưa thành của Bitexco

(VNF) - Với số tiền dự kiến 4.000 tỷ đồng để bồi thường giải phóng mặt bằng, UBND TPHCM đã đồng ý giao Sở Quy hoạch Kiến trúc quy hoạch lại khu Mả Lạng, quận 1, TP.HCM.
16/01/2017 12:43 | Thụy Khanh

Chủ tịch C.E.O Group nêu 8 vấn đề về phát triển loại hình condotel

(VNF) – Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch C.E.O Group, đã nêu 8 vấn đề bất cập về loại hình condotel tại “Hội thảo toàn cảnh thị trường bất động sản – phân khúc condotel: Cơ hội và thách thức”,+
15/01/2017 16:26 | Vĩnh Chi

M&A bất động sản sẽ bùng nổ trong năm 2017?

(VNF) – Thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản đã có một năm 2016 sôi nổi với hàng loạt thương vụ thâu tóm đình đám. Các chuyên gia dự báo, trong năm 2017, thị trường này+
14/01/2017 09:40 | Trần Quý

Thanh tra Bộ Xây dựng: Kiến nghị xử lý 1.639 tỷ đồng

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2016, Thanh tra Bộ đã triển khai 97 đoàn thanh tra theo kế hoạch và 4 đoàn đột xuất theo chỉ đạo của Bộ trưởng và+
14/01/2017 09:39 | Lê Nguyễn

Lần đầu tiên sau 3 năm, Hà Nội tăng giá dịch vụ nhà chung cư

(VNF) – UBND thành phố Hà Nội đã quyết định tăng khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố sau 3 năm giữ nguyên.
13/01/2017 14:20 | Vĩnh Chi

Giá nhà năm 2017: Sẽ không có cửa để giảm?

(VNF) – Theo đánh giá của các chuyên gia, giá nhà năm 2017 vẫn tiếp tục xu hướng tăng, bất chấp nguồn cung tương lai lớn và dấu hiệu giảm tốc của thị trường.