Analytic

Đô thị

Lao vào bất động sản nghỉ dưỡng: Coi chừng ăn trái đắng

Xuân Hải - 00:01, 20/09/2016

(VNF) - Bất động sản nghỉ dưỡng hiện đang là tâm điểm của thị trường hiện nay khi các ông lớn liên tiếp nhảy vào và cho ra đời hàng loạt dự án nghìn tỷ. Cuốn theo làn sóng đó, các nhà đầu tư thứ cấp cũng trở nên “quay cuồng” trong cơn sốt tranh mua tranh bán mà quên đi những rủi ro lơ lửng trên đầu.

Lao vào bất động sản nghỉ dưỡng: Coi chừng ăn trái đắng
Các chuyên gia khuyến cáo đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng cần tính toán một cách thận trọng

Rầm rộ đầu tư

Năm 2013, sau cơn ngủ đông kéo dài 4 năm, thị trường bất động sản bắt đầu tỉnh giấc. Qua năm 2014 rồi 2015, thị trường tăng tốc, bứt phá mạnh mẽ ở nhiều phân khúc, nhiều loại hình căn hộ. Tuy nhiên, với đặc tính “đi sau” thị trường, phải đợi đến năm 2016, bất động sản nghỉ dưỡng mới chính thức “gặp thời” để phất lên.

2016 là năm mà các phân khúc khác bắt đầu đạt đến sự bão hòa nhất định. Các chủ đầu tư lúc này đẩy mạnh xâm nhập vào phân khúc nghỉ dưỡng bởi nhu cầu lớn, thanh khoản tốt và tỷ lệ sinh lời cao.

Sự xuất hiện của hàng loạt đại gia trong phân khúc này, đặc biệt khi kể cả “kẻ lạ mặt” BRG – một tay chơi sân golf và khách sạn cũng nhảy vào đầu tư – đã khiến cho các chuyên gia đồng thuận nhận định rằng: 2016 sẽ là năm của bất động sản nghỉ dưỡng.

Và trong 9 tháng qua, thị trường đã cho thấy nhận định đó là chính xác. Suốt một dải từ Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa kéo qua Đà Nẵng, Nha Trang xuống đến Vũng Tàu, Phú Quốc, các đại gia Vingroup, Sungroup, BIM group, FLC… đã làm “rung chuyển” thị trường bằng các tổ hợp nghỉ dưỡng trị giá từ hàng nghìn tỷ đến hàng chục nghìn tỷ đồng.

Cơn sốt đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng diễn ra mạnh mẽ nhất tại Nha Trang. Trong 9 tháng năm 2016, thành phố này có khoảng 30 dự án với 7.000 sản phẩm bất động sản được giới thiệu, trong đó có đến 70% là sản phẩm căn hộ nghỉ dưỡng. Đáng chú ý là các dự án Vinpearl Beachfront Condotel (Vingroup), Gold Coast (Công ty Cổ phần Thanh Yến)…

Ngoài Nha Trang, các thị trường nghỉ dưỡng nổi tiếng khác như Đà Nẵng, Quy Nhơn, Phú Quốc cũng ghi nhận sự xuất hiện của nhiều dự án đình đám.

Cần thận trọng khi xuống tiền

Mặc dù nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng khá lớn, nhưng thị trường vẫn ghi nhận tính thanh khoản cao của các dự án, thể hiện ở tỷ lệ giao dịch thành công khá lớn. Điều đó phản ánh làn sóng đầu tư thứ cấp đang diễn ra mạnh mẽ, bởi 99% người mua bất động sản nghỉ dưỡng là để cho thuê.

Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến cáo, việc quá “say mồi” đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng mà không tính toán kĩ có thể khiến nhà đầu tư phải ngậm trái đắng.

Hồi cuối tháng 7, tại buổi Tọa đàm trực tuyến “Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: Cơ hội và rủi ro” do Báo Giao thông tổ chức, bà Hoàng Thị Vân Anh, Tổng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) đã lưu ý, trước khi quyết định “xuống tiền”, nhà đầu tư nên nghiên cứu tính pháp lý của dự án, chẳng hạn về quyền sử dụng đất.

“Hiện nay, có một số dự án được phép tách ra làm sổ đỏ nhưng đa số các dự án thì không, bởi khu du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ, chỉ được thuê, không được phân lô bán nền như đất ở”, bà Vân Anh nói.

Còn ông Phạm Văn Thường – Trưởng phòng quản lý thị trường BĐS - Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) thì khuyến cáo thêm, hiện tại, pháp luật chưa quy định các dự án bất động sản nghỉ dưỡng dạng Condotel phải công khai thông tin. Do đó, trước khi kí hợp đồng, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư xuất trình đầy đủ giấy tờ liên quan.

Trao đổi với VietnamFinance về các nguyên tắc trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, để chắc chắn về khoản đấu tư, người mua nên đi khảo sát thực tế để ghi nhận vị trí, tiến độ thi công… của dự án đó, đề phòng trường hợp quảng cáo một đằng, thực tế một nẻo.

Ông Châu cũng cho rằng giá bán là yếu tố mà người mua nên xem xét kĩ, liệu rằng đó là chi phí đầu tư gốc hay đã được chủ đầu tư cộng thêm lợi nhuận kì vọng.

“Nếu giá bán đã được cộng thêm lợi nhuận kì vọng thì thời gian hoàn vốn sẽ dài, kéo theo mức sinh lời cũng giảm đi rõ rệt.

Mặt khác, người mua cũng cần minh bạch, giá bán đã bao gồm nội thất hay chưa? Nếu chưa, phần nội thất đó sẽ do ai đầu tư? Nếu người mua phải đầu tư thì chi phí là bao nhiêu, tỷ lệ khấu hao như thế nào vv…”, ông Châu nói.

Liên quan đến tỷ lệ sinh lời, đa số các dự án nghỉ dưỡng hiện nay cam kết tỷ lệ sinh lời cho người mua từ 9 – 10% kéo dài trong 8 – 10 năm.

Tuy nhiên, ông Châu khuyến nghị người mua cần làm rõ mức lợi nhuận 9 – 10% là lợi nhuận ròng hay lợi nhuận gộp. Nếu đó là lợi nhuận gộp (chưa bao gồm chi phí quản lý) thì việc chấp nhận đầu tư không khác gì đánh bạc, bởi chi phí quản lý thường ở mức khá cao, do chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý nước ngoài.

Nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới, đa số các chuyên gia cho rằng, dư địa vẫn còn rất lớn do tiềm năng du lịch của Việt Nam vẫn còn chưa khai thác hết. Tuy nhiên, khi đầu tư, người mua nên có sự tính toán thận trọng để tránh chôn tiền vào những dự án có mức sinh lời không cao và tiềm ẩn rủi ro pháp lý.