Những ‘cục máu đông’ của thị trường bất động sản

5 cục máu đông của thị trường bất động sản

Theo phân tích của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường bất động sản hiện nay đang có 5 điểm nghẽn lớn.

Một là điểm nghẽn giải phóng mặt bằng. Theo HoREA, công tác giải phóng mặt bằng hiện nay cực kỳ khó khăn dẫn đến dự án không thể triển khai, chậm tiến độ, chôn vốn của doanh nghiệp trong một thời gian dài. Thống kê cho thấy, riêng tại TP. HCM có tới 500 dự án ngừng triển khai, trong đó đa số do vướng khâu giải phóng mặt bằng.

Thứ hai là điểm nghẽn trong tiền sử dụng đất. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận xét, tiền sử dụng đất theo cách làm như hiện nay đang là một "gánh nặng" của doanh nghiệp mà người tiêu dùng phải chịu khi mua nhà; là ẩn số không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư; là môi trường tạo ra cơ chế xin - cho và ẩn chứa tiêu cực, do thủ tục hành chính và cơ chế vận hành rườm rà, không hợp lý.

Những điểm nghẽn được ví như "cục máu đông" cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản

Ba là điểm nghẽn thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Điển hình là khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1, từ trên 20 tầng.

Bốn là điểm nghẽn chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn; lãi suất cho vay vẫn còn cao; thiếu nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội.

Năm là điểm nghẽn chính sách chuyển nhượng dự án bất động sản nên chưa giải quyết được tình trạng khoảng 500 dự án trên địa bàn thành phố đang bị ngưng triển khai hiện nay, và đây cũng là phần chìm của "tảng băng" hàng tồn kho.

Phá "cục máu đông" từ trong Luật

Theo nhận xét của HoREA, các luật như Đất đai, Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đầu tư, Doanh nghiệp năm 2014... đã góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật và điều chỉnh thị trường bất động sản ngày càng tốt hơn, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung.

"Việc sửa chữa, bổ sung đó phải loại trừ được lợi ích nhóm, phải loại trừ được hiện tượng ‘lobby’ chính sách, phải khắc phục cho được xu hướng tập trung quyền lực xét duyệt, thẩm định về các Bộ, ngành (nguồn gốc đẻ ra cơ chế "xin - cho" và nhũng nhiễu), đi ngược lại xu thế phân cấp, giao quyền nhiều hơn cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trước đây", HoREA nhấn mạnh.

Theo Hiệp hội này, để xử lý điểm nghẽn giải phóng mặt bằng cần sửa điều 62 Luật Đất đai, cho phép UBND tỉnh được thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai thực hiện dự án; tránh tình trạng người có đất lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống pháp luật để khiếu kiện kéo dài như hiện nay.

HoREA cho rằng cần sửa chữa, bổ sung nhiều điều khoản trong các luật để phá các cục máu đông cho thị trường bất động sản

Đồng thời giao cho "Tổ chức phát triển quỹ đất" của các tỉnh, thành phố thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, sau đó tiến hành đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư để đảm bảo minh bạch, công bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện như hiện nay, và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Đối với điểm nghẽn tiền sử dụng đất, HoREA vẫn duy trì quan điểm cần nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm "tiền sử dụng đất" mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất.

Tuy nhiên, trước mắt cần thực hiện ngay việc cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.

Đối với điểm nghẽn thủ tục hành chính, HoREA đề nghị giao cho cấp tỉnh việc thẩm định phê duyệt thiết kế xây dựng công trình cấp 1 (trên 20 tầng) và được quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở có tổng mức đầu tư dưới 5.000 tỷ đồng.

Đồng thời miễn thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng công trình trong dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được duyệt.

Đối với điểm nghẽn chính sách tín dụng, HoREA kiến nghị Chính phủ nhanh chóng có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho đối tượng chính sách mua nhà ở xã hội và người thu nhập thấp đô thị mua nhà ở thương mại giá rẻ.

Trong bối cảnh chưa có cơ chế tạo lập nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn để cung cấp cho thị trường bất động sản, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước có cơ chế để tính lãi suất cho vay hàng năm trong thời hạn khoảng 15-20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên thuộc loại căn hộ vừa túi tiền. Ngoài ra, xúc tiến việc phát triển các quỹ tín thác bất động sản để cân đối nguồn cung vốn cho thị trường.

Cuối cùng, để xử lý điểm nghẽn chuyển nhượng dự án, HoREA cho rằng cần cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản theo nhu cầu của các doanh nghiệp.