Analytic

Diễn đàn VNF

'Siết tín dụng bất động sản là quá vội, cần khung chính sách dài hạn hơn'

Anh Hùng (tổng hợp) - 14:25, 17/03/2016

(VNF) - Quan điểm của TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI), đối với vấn đề siết tín dụng bất động sản.

'Siết tín dụng bất động sản là quá vội, cần khung chính sách dài hạn hơn'
TS. Lê Xuân Nghĩa
"Không chỉ ở Việt Nam, mà ở các nước, thị trường BĐS vẫn luôn phụ thuộc vào ngân hàng, cả người xây nhà lẫn người mua nhà. Ví dụ tại Mỹ, các tập đoàn thương mại, công nghiệp vay rất ít vốn ngân hàng, nhưng các tập đoàn BĐS lại chủ yếu đi vay vốn ngân hàng, vì kinh doanh BĐS đòi hỏi số vốn rất lớn, mà các tập đoàn BĐS lại ít khi niêm yết trên sàn chứng khoán.
 
Trong khi đó, người Mỹ hầu như mua nhà bằng tiền vay ngân hàng. Thói quen của người Mỹ là không dùng toàn bộ số tiền của mình để mua nhà, mà vay trả góp của ngân hàng để mua nhà và dùng tiền của mình để đầu tư vào khu vực khác kiếm lời.

Ở châu Á nói chung, ngân hàng còn lệ thuộc nhiều vào BĐS, vì sức mua của thị trường hàng hóa chưa đủ lớn để lấn át thị trường BĐS. Bên cạnh đó, tình trạng lệ thuộc này còn có lý do văn hóa.

Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, thị trường BĐS đang phục hồi trong bối cảnh hoàn toàn khác trước, ổn định hơn, bền vững hơn, không có dấu hiệu bong bóng, ít nhất là trong vòng 3 năm tới.

Hơn nữa, việc các ngân hàng thích cho vay BĐS là dễ hiểu vì nhiều lý do, như có tài sản thế chấp; BĐS có thể sụp đổ trong ngắn hạn, nhưng vẫn là thị trường nền tảng trong dài hạn; các nhà đầu tư trong trường hợp cần tìm nơi trú ẩn vẫn sẽ tìm đến BĐS.

Giả sử muốn “cảnh báo” ngân hàng và thị trường, thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro lên 200%, còn 250% là mức cao nhất thế giới rồi, sau này không còn dư địa điều chỉnh.

Tôi cho rằng, việc thắt chặt tín dụng vào thời điểm này là quá vội và cần có khung chính sách dài hạn hơn. Nhằm tiếp tục hỗ trợ phục hồi nền kinh tế và thị trường BĐS thì chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá hối đoái một cách bài bản, khoa học.

Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Nếu để lãi suất tiếp tục tăng lên, toàn bộ nỗ lực về phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được.

Chính sách đưa ra phải trên cơ sở nghiên cứu, tính toán cụ thể, nếu không sẽ gây méo mó thị trường. Chúng tôi đã thiết lập mô hình dự báo về thị trường BĐS và bước đầu thấy rằng, tính cả tác động của TPP, năm 2018, thị trường BĐS sẽ cân bằng cung - cầu (hiện tại cung đang lớn hơn cầu). Nhưng từ năm 2019 trở đi, cầu BĐS sẽ lớn hơn cung.

Lý do là, với tác động của TPP, sẽ có 2,5 - 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cộng thêm hàng vạn kỹ sư, công nhân nước ngoài vào Việt Nam, nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc.

Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều, số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư hạn hẹp. Vì vậy, nguồn cung BĐS từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần, trong khi cầu tăng lên. Cách đây vài tháng, chúng tôi dự báo, năm 2023, thị trường BĐS sẽ tăng nóng. Tuy nhiên, tính toán gần đây cho thấy, thị trường có thể nóng sớm hơn, bắt đầu từ năm 2021. Chưa kể, nếu BĐS gặp khó khăn, việc xử lý nợ xấu rất khó đạt mục tiêu".