107.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS đổ ra thị trường, một nhóm DN phát hành hơn 57.000 tỷ đồng

Theo Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý II/2026 của Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS), thị trường ghi nhận 163 đợt phát hành mới với tổng giá trị khoảng 240.000 tỷ đồng, gấp 5,6 lần quý I và tương đương cùng kỳ năm trước.

Kênh phát hành riêng lẻ tiếp tục chiếm ưu thế khi chỉ có 11 đợt chào bán trái phiếu ra công chúng, với tổng giá trị gần 12.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 5% tổng lượng phát hành trong quý.

Bất động sản trở lại đường đua huy động vốn

Xét theo nhóm ngành, ngân hàng tiếp tục dẫn đầu về lượng trái phiếu phát hành mới với khoảng 113.000 tỷ đồng, chiếm 47% tổng giá trị toàn thị trường. Tuy nhiên, quy mô này đã giảm 37% so với cùng kỳ năm 2025.

Theo ACBS, nguyên nhân chủ yếu đến từ mặt bằng chi phí vốn vẫn ở mức cao, khi lãi suất phát hành trái phiếu bình quân của các ngân hàng khoảng 8,5%/năm. Bên cạnh đó, quý II/2025 từng ghi nhận mức phát hành trái phiếu ngân hàng cao nhất kể từ năm 2022, tạo nền so sánh lớn cho cùng kỳ năm nay.

Ở chiều ngược lại, bất động sản nổi lên là động lực tăng trưởng đáng kể của thị trường. Các doanh nghiệp trong ngành đã phát hành khoảng 107.000 tỷ đồng trái phiếu trong quý II, chiếm 45% tổng giá trị phát hành mới. So với cùng kỳ năm trước, lượng trái phiếu bất động sản phát hành đã tăng khoảng 2 lần.

Mức lãi suất phát hành bình quân của nhóm bất động sản vào khoảng 11%/năm, cao hơn đáng kể so với ngân hàng, phản ánh chi phí huy động vốn của các doanh nghiệp địa ốc vẫn ở mức cao.

Tuy nhiên, dòng vốn huy động qua kênh trái phiếu vẫn tập trung đáng kể vào một số chủ đầu tư lớn.

Cụ thể, Vinhomes phát hành khoảng 36.000 tỷ đồng trong quý II. Nếu tính cả các doanh nghiệp có liên quan, tổng giá trị phát hành lên tới hơn 57.000 tỷ đồng, tương đương gần 53% tổng lượng trái phiếu mới của toàn ngành bất động sản.

“Điều này cho thấy đà tăng trưởng phát hành của nhóm bất động sản hiện vẫn có mức độ tập trung tương đối cao vào một số doanh nghiệp lớn”, ACBS nhận định.

Một trong những lô trái phiếu có giá trị lớn nhất được Vinhomes phát hành trong quý có quy mô 15.000 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm. Lô trái phiếu này có lãi suất 12%/năm trong 4 kỳ tính lãi đầu tiên. Các kỳ tiếp theo áp dụng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 6,1 điểm phần trăm, nhưng không thấp hơn 11,5% và không vượt quá 12,5%/năm.

Bên cạnh thị trường trong nước, một tập đoàn trong nhóm doanh nghiệp liên quan cũng thực hiện phát hành 350 triệu USD trái phiếu quốc tế, kỳ hạn 5 năm, lãi suất cố định 5,5%/năm. Sau đợt phát hành này, tổng giá trị trái phiếu quốc tế đang lưu hành của tập đoàn đạt 846,6 triệu USD.

Cùng với đà tăng của hoạt động phát hành mới, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục mở rộng.

Tại ngày 30/6/2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành đạt khoảng 1,458 triệu tỷ đồng, tăng 7% so với cuối quý I và tương đương 11,3% GDP năm 2025.Cơ cấu thị trường tiếp tục tập trung vào hai nhóm ngành chủ chốt. Trái phiếu bất động sản chiếm 47,5% tổng giá trị đang lưu hành, trong khi trái phiếu ngân hàng chiếm 33,9%. Như vậy, hai nhóm này chiếm tổng cộng 81,4% quy mô thị trường.

Thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng cải thiện đáng kể. Tổng giá trị giao dịch trong quý II đạt khoảng 461.700 tỷ đồng, tăng 45% so với quý I và là mức cao nhất kể từ năm 2024. Giá trị giao dịch bình quân đạt khoảng 6.700 tỷ đồng mỗi ngày, tăng 20% so với quý trước.

Trái phiếu bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong giao dịch thứ cấp, với hơn 45% tổng giá trị. Diễn biến này cho thấy nhu cầu mua bán, cơ cấu lại danh mục và xử lý dòng tiền của nhà đầu tư đang gia tăng, qua đó góp phần cải thiện thanh khoản và khả năng định giá trên thị trường.

Mua lại tăng, áp lực đáo hạn vẫn lớn

Ở chiều ngược lại, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn tiếp tục tăng mạnh. Tổng mệnh giá trái phiếu được doanh nghiệp mua lại trong quý II đạt khoảng 139.700 tỷ đồng, tăng 43% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, các ngân hàng chiếm tới 93% tổng giá trị mua lại.

Theo ACBS, việc các tổ chức tín dụng đẩy mạnh mua lại trái phiếu có thể liên quan đến nhu cầu quản trị nguồn vốn, điều chỉnh các chỉ tiêu an toàn và chuẩn bị cho những kế hoạch huy động vốn mới.

Một tín hiệu tích cực khác là số lượng trái phiếu chậm thanh toán gốc, lãi tiếp tục giảm. Trong quý II, thị trường ghi nhận 7 mã trái phiếu chậm thanh toán với tổng mệnh giá khoảng 9.800 tỷ đồng, thấp hơn 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước và là mức thấp nhất kể từ năm 2024.

Xét theo lĩnh vực, nhóm tiêu dùng chiếm 49% tổng giá trị chậm thanh toán, các lĩnh vực khác chiếm 30,6%, trong khi bất động sản chiếm 20,4%.

Dù áp lực thanh toán đã hạ nhiệt, nghĩa vụ đáo hạn trong thời gian tới vẫn là vấn đề cần theo dõi. Trong 12 tháng kể từ tháng 7/2026, tổng giá trị trái phiếu dự kiến đáo hạn khoảng 254.000 tỷ đồng, giảm 30% so với cùng kỳ năm trước.

Bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 58%, tương đương 147.000 tỷ đồng. Áp lực đáo hạn dự kiến tập trung cao nhất vào quý II/2027, với khoảng 61.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn.

Trong nhóm ngân hàng, ACB có giá trị trái phiếu đáo hạn lớn nhất trong 12 tháng tới, khoảng 25.150 tỷ đồng, tiếp đến là HDBank với 6.487 tỷ đồng, Sacombank 5.000 tỷ đồng, TPBank 3.855 tỷ đồng và LPBank 3.000 tỷ đồng.

Ở nhóm phi ngân hàng, Vingroup đứng đầu với khoảng 17.736 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, tiếp theo là Hưng Phát Invest Hà Nội với 12.650 tỷ đồng, Đầu tư và Xây dựng Vạn Trường Phát 8.000 tỷ đồng, Novaland 7.200 tỷ đồng và TNR Holdings Việt Nam 6.303 tỷ đồng.

Theo ACBS, trong các quý tới, chất lượng tài sản bảo đảm, dòng tiền trả nợ, tiến độ pháp lý của các dự án và mức độ công khai thông tin sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng quyết định khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh quy mô thị trường đang mở rộng trở lại, việc đa dạng hóa nền tảng nhà đầu tư, tăng tỷ trọng phát hành ra công chúng và nâng cao cơ chế định giá rủi ro sẽ có ý nghĩa quan trọng trong việc củng cố vai trò của trái phiếu doanh nghiệp như một kênh dẫn vốn trung và dài hạn.