Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) mới đây đã phối hợp cùng Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (dự thảo).
Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này được kỳ vọng không chỉ giải quyết những vướng mắc đang tồn tại mà còn hình thành một môi trường pháp lý ổn định, có khả năng dự báo, qua đó tạo niềm tin để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào các dự án có vòng đời 20-50 năm.
Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế VCCI, điểm đáng chú ý của lần sửa đổi này là đất đai được nhìn nhận như một nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển. Quyền sử dụng đất được xác định là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt, đồng thời là đầu vào quan trọng của hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Từ thực tế của doanh nghiệp, ông Tuấn cho rằng giá đất và khả năng tiếp cận đất có tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư.
“Đối với doanh nghiệp sản xuất, bài toán thường xoay quanh ba vấn đề: có mặt bằng hay không, chi phí tiếp cận đất là bao nhiêu và mất bao lâu để có thể đưa đất vào triển khai dự án. Với doanh nghiệp nông nghiệp, yêu cầu còn cao hơn khi cần diện tích đủ lớn và thời hạn sử dụng đủ dài để thực hiện các khoản đầu tư dài hạn”, ông nói.
Chi phí đất cũng không chỉ dừng ở chi phí mà doanh nghiệp trực tiếp bỏ ra. Theo phân tích của ông Tuấn, khoản chi này có thể được phản ánh vào giá thuê nhà xưởng, chi phí logistics, nhà ở cho người lao động và cuối cùng là giá thành hàng hóa.
Do đó, vấn đề giá đất cần được nhìn nhận không đơn thuần dưới góc độ quản lý tài nguyên mà còn là một cấu phần của chi phí đầu vào trong nền kinh tế.
Đặc biệt, ông Tuấn nhấn mạnh yêu cầu về sự ổn định và khả năng tiên liệu của chính sách. Một dự án sử dụng đất có thể kéo dài hàng chục năm, thậm chí 20-50 năm. Vì vậy, điều doanh nghiệp cần không nhất thiết là một điều kiện luôn ở mức tối ưu, mà là một hệ thống quy định đủ ổn định để có thể dự tính trước chi phí và rủi ro.
Thực tế, có những dự án chậm triển khai không hẳn do doanh nghiệp thiếu vốn hoặc địa phương thiếu quyết tâm, mà xuất phát từ tình trạng các quy định pháp luật liên quan chưa thống nhất. Khi thiếu căn cứ pháp lý rõ ràng, cơ quan thực thi cũng gặp khó trong quá trình ra quyết định.
Một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến là cơ chế tài chính đất đai và định giá đất.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam, tổng thể dự thảo Luật Đất đai khá cô đọng, phù hợp với định hướng xây dựng luật theo mô hình “luật khung”. Theo dự thảo mới nhất, luật gồm 106 điều, ngắn gọn hơn đáng kể so với luật hiện hành nhưng vẫn bao quát các vấn đề trọng tâm theo tinh thần Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng các quy định liên quan đến tài chính đất đai, đặc biệt là giá đất, vẫn cần tiếp tục hoàn thiện.
Tại Điều 75, dự thảo đã quy định các nguyên tắc định giá đất như trung thực, khách quan, minh bạch, công khai; tuân thủ phương pháp, trình tự, thủ tục định giá và dựa trên đầy đủ dữ liệu về giá đất cũng như mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.
Theo ông Hiệp, đây là vấn đề then chốt bởi giá đất là một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp và giá bất động sản. Việc giá đất tăng cao trong thời gian qua cũng được xác định là một trong những yếu tố góp phần đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao.
“Dù dự thảo cơ bản kế thừa các nguyên tắc định giá đất của Luật Đất đai 2024 và bổ sung yêu cầu gắn với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ, thực tế áp dụng cho thấy vẫn còn nhiều điểm cần làm rõ”, ông Hiệp nói.
Theo ông Hiệp, các phương pháp định giá như phương pháp thặng dư, phương pháp so sánh đã được sử dụng qua nhiều giai đoạn nhưng vẫn phát sinh tranh luận. Nguyên nhân chủ yếu là các quy định hướng dẫn chưa đủ rõ, khiến việc áp dụng trên thực tế gặp khó khăn.
Bên cạnh đó, quy định về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại Điều 76 cũng được cho là cần cụ thể hơn. Theo ông Hiệp, dù Chính phủ có thể ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết, luật vẫn cần đặt ra khung nguyên tắc cơ bản, trong đó làm rõ thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đất cũng như điều kiện và mức độ biến động của thị trường để làm căn cứ điều chỉnh hệ số K.
"Đây là những yếu tố quan trọng để nhà đầu tư có thể dự liệu chi phí và đánh giá hiệu quả đầu tư. Do đó, cần bổ sung vào luật các nguyên tắc xác định và điều chỉnh hệ số K, nhằm đảm bảo tính thống nhất, công khai, minh bạch trong quá trình áp dụng tại các địa phương", ông nhấn mạnh.
Cũng bàn về vấn đề giá đất, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), đề nghị cân nhắc kỹ việc bỏ hoàn toàn giá đất cụ thể (mức giá được xác định riêng cho từng thửa đất, từng dự án tại một thời điểm nhất định) chuyển sang sử dụng bảng giá đất nhân hệ số.
Theo ông, bảng giá đất là công cụ định giá hàng loạt nên khó phản ánh đầy đủ đặc điểm riêng của từng thửa đất. Nếu áp dụng nhiều hệ số K khác nhau cho bồi thường, nghĩa vụ tài chính hay giao đất thương mại, trên thực tế vẫn có thể xuất hiện các mức giá khác nhau đối với cùng một khu vực.
Do đó, ông đề xuất cần có lộ trình chuyển đổi, tạm thời duy trì giá đất cụ thể đối với một số trường hợp cho đến khi cơ sở dữ liệu đất đai được hoàn thiện. Giá đất cụ thể có thể tiếp tục được sử dụng trong những trường hợp như giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần, xác định giá khởi điểm đấu giá hoặc bồi thường khi thu hồi đất.
Tags:
(VNF) -Bất động sản nghỉ dưỡng đang loay hoay tìm lối ra khi thị trường đòi hỏi cao hơn về pháp lý, chất lượng, tính xanh và hiệu quả vận hành. Từ kinh nghiệm Singapore, Thái Lan, Indonesia và Malaysia, ông Phạm Quang Vinh, nguyên Thứ trưởng Bộ Ngoại giao, nguyên Đại sứ Việt Nam tại Hoa Kỳ gợi mở những hướng đi Việt Nam có thể tham khảo.
(VNF) - Trong khi VinCons tạo ra “cơn sốt” nhân lực thì Coteccons phá đỉnh lịch sử. Hai doanh nghiệp, cùng thời điểm, đã cùng đánh dấu mốc cho một chương mới của ngành xây dựng Việt Nam.
(VNF) - Thị trường bất động sản Đà Nẵng những tháng cuối năm 2026 được dự báo tiếp tục vận động trong trạng thái thận trọng, thanh khoản ở mức thấp và phân hóa mạnh. Trong khi đất nền và các sản phẩm sử dụng đòn bẩy cao chịu áp lực lớn, những bất động sản có pháp lý rõ ràng, tạo dòng tiền thực vẫn có khả năng chống chịu tốt hơn.
(VNF) - Dự án chung cư Hà Nội Park Centric do Công ty cổ phần Thương mại Dương Phúc Thắng làm chủ đầu tư. Trong khi đó, đơn vị phát triển dự án là Công ty cổ phần Đầu tư OSI Holding.
(VNF) - Công ty TNHH đầu tư Tây Bắc vùng 4 là nhà đầu tư làm dự án Khu dân cư, thương mại dịch vụ Quang Minh, quy mô 10,6ha, tổng mức đầu tư hơn 322 tỷ tại Hải Phòng.
(VNF) - Dự án Khu công nghiệp Ninh Sơn được đề xuất đầu tư tại xã Bắc Ninh Hòa, quy mô khoảng 470ha, tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 6.738 tỷ đồng.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ, giá trị của một dự án ngày càng được nhìn nhận từ những yếu tố thực chất: vị trí, quy hoạch, chất lượng sản phẩm, tiến độ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Theo định hướng đó, MIK Group đang đẩy mạnh chiến lược phát triển dài hạn tại phía Nam, tập trung vào những dự án được đầu tư bài bản, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở chất lượng và đồng hành cùng quá trình phát triển đô thị của TP.HCM.
(VNF) - Liên danh gồm CII, CII PPP và IMIC vừa được TP.HCM lựa chọn làm nhà đầu tư dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 theo phương thức PPP, hợp đồng BOT. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 6.276 tỷ đồng, trong đó nhóm CII tham gia với tỷ lệ 51%.
(VNF) - Áp lực từ lãi suất cao, trong khi thời gian ưu đãi vay mua nhà sắp hết, khiến hàng loạt chủ nhà “ngộp thở”, phải rao bán cắt lỗ với mức cắt lên tới hàng chục % giá trị sản phẩm. Điều này mở ra mùa đi săn hàng giá thấp tốt nhất trong hơn 2 năm qua.
(VNF) - VSIP vừa khởi công KCN VSIP Quảng Ninh quy mô 448,16ha tại KKT ven biển Quảng Yên, hướng tới thu hút các dự án công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, sản xuất hiện đại.
(VNF) - Người mua nhà TP.HCM đang có thêm lựa chọn khi nguồn cung nhà ở, đã hoàn thiện pháp lý tăng mạnh. Nhưng nếu phần lớn sản phẩm vẫn vượt sức chi trả, câu hỏi quan trọng không phải thành phố có thêm bao nhiêu căn mà là bao nhiêu người dân thực sự mua được.
(VNF) - Thanh tra TP Đồng Nai công bố kết luận thanh tra về dự án Khu dân cư và tái định cư Hiệp Hòa do Công ty Hiệp Hòa làm chủ đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang đứng trước cơ hội tái khởi động khi hành lang pháp lý từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, gỡ vướng pháp lý mới chỉ là bước đầu; thị trường cần chuyển từ tư duy phát triển, bán sản phẩm sang vận hành hiệu quả, tạo dòng tiền và đóng góp thực chất cho kinh tế du lịch.
(VNF) - Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu Bộ Xây dựng cần phải có sự điều chỉnh phù hợp chỉ tiêu về phát triển nhà ở xã hội, hướng mạnh tới phát triển loại hình nhà ở cho thuê song cũng cần xem xét kỹ lưỡng căn cứ, cơ sở, tỷ lệ giảm chỉ tiêu nhà ở xã hội.
(VNF) - Hàng trăm nghìn tỷ đồng đã được hệ thống ngân hàng bơm vào thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026, một diễn biến được đánh giá là tất yếu trong bối cảnh dự án mới mọc lên như nấm sau mưa.
(VNF) - Hơn 3,4ha đất tại xã Đông Anh được Hà Nội giao cho liên danh Thái Nam Land - Mai Lâm để triển khai dự án nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ công an.
(VNF) - Trong một căn hộ, hầu hết mọi thứ đều có thể thay đổi theo thời gian, vật liệu được nâng cấp, nội thất làm mới, công nghệ rồi sẽ được thay thế. Nhưng tầm nhìn thì không. Vì lẽ đó, ở phân khúc hạng sang, một mặt bằng đắt giá không được đo bằng số mét vuông, mà bằng việc kiến trúc “chia” cho mỗi căn hộ bao nhiêu mặt thoáng, bao nhiêu góc trời và để nắng đi vào không gian sống.
(VNF) - Nam A Bank thông báo thu giữ hơn 66.000 m2 đất tại dự án Khu biệt thự cao cấp Hill Villas ở Lâm Đồng để xử lý khoản nợ của Công ty Techland. Việc thu giữ dự kiến bắt đầu từ ngày 16/9.
(VNF) - Liên danh do Vingroup đại diện vừa được giao hơn 112ha đất để triển khai khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh, thuộc dự án có tổng vốn đầu tư hơn 41.270 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Đầu tư xây dựng Khu nhà ở Hòa Lạc – Hoa Lac Metro City chính thức được khởi công tại xã Yên Xuân, TP. Hà Nội. Sự kiện đánh dấu bước chuyển quan trọng của dự án, mở ra kỳ vọng về một không gian đô thị mới đồng hành cùng tiến trình phát triển của Hòa Lạc.
(VNF) - Nhiều doanh nghiệp phản ánh đang gặp khó khăn trong quá trình thực hiện các thủ tục về đất đai, nghĩa vụ tài chính và đầu tư.
(VNF) - Siêu đô thị TP.HCM mở ra không gian đầu tư quy mô lớn, với nhiều cơ hội từ hạ tầng liên vùng, các cực tăng trưởng, TOD, logistics và dịch vụ. Tuy nhiên, lợi thế chỉ được phát huy khi dòng vốn gắn với nhu cầu thực và giá trị dài hạn.
(VNF) - Sau hơn hai năm đi từ quy hoạch đến chấp thuận đầu tư, Khu công nghiệp Vĩnh Lập - dự án được hệ thống VSIP gọi là VSIP Bình Dương IV - đang bước sang giai đoạn triển khai.
(VNF) - Sở Tài chính Lâm Đồng cho biết hiện, có hai nhà đầu tư quan tâm dự án đường bộ cao tốc Phan Thiết – Bảo Lộc – Gia Nghĩa là Liên danh Trung Nam – INDEL CORP – Trung Nam E&C và Công ty TNHH Tập đoàn Xây dựng Tô Thương.
(VNF) -Bất động sản nghỉ dưỡng đang loay hoay tìm lối ra khi thị trường đòi hỏi cao hơn về pháp lý, chất lượng, tính xanh và hiệu quả vận hành. Từ kinh nghiệm Singapore, Thái Lan, Indonesia và Malaysia, ông Phạm Quang Vinh, nguyên Thứ trưởng Bộ Ngoại giao, nguyên Đại sứ Việt Nam tại Hoa Kỳ gợi mở những hướng đi Việt Nam có thể tham khảo.
(VNF) - Với quy mô nghiên cứu khoảng 567,75ha, dự án giữ nguyên hiện trạng 520,9ha mặt nước Hồ Tây, diện tích đất khoảng 46,85ha (đã bao gồm các hồ nhỏ) và tập trung chỉnh trang, cải tạo đồng bộ hệ thống giao thông, cảnh quan, công viên cây xanh, không gian sinh hoạt công cộng, đầu tư các hoạt động văn hóa, giải trí.
