Năm 2019 là một năm kỷ lục của ngành bất động sản công nghiệp và logistics Việt Nam khi nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào các ngành chế biến và chế tạo vẫn gia tăng tích cực.
Xu hướng này không có gì đáng ngạc nhiên khi chi phí sản xuất tại Trung Quốc tiếp tục tăng, đẩy nhanh quá trình chuyển dịch nhà máy sang các khu vực khác ở Đông Nam Á, trong đó bao gồm Việt Nam.
Trên thực tế, nhu cầu thiết lập các nhà máy tại Việt Nam tăng cao gần đây đã góp phần giúp thị trường bất động sản công nghiệp trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Các khu công nghiệp thuộc các tỉnh, thành phố lớn nhanh chóng được lấp đầy trong bối cảnh nhu cầu về phát triển công nghiệp tăng cao.
Theo CBRE, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại các tỉnh/ thành phố lớn phía Bắc và phía Nam lần lượt là hơn 92% và 80% vào cuối năm 2019.
Khi diện tích đất công nghiệp bắt đầu bị thu hẹp, chủ đầu tư của các khu công nghiệp hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách thuê.
Trong hai năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể trong các khu công nghiệp lớn của Việt Nam. Tính đến năm 2019, khu vực phía Nam Việt Nam (bao gồm thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đã chào đón khoảng 380.500 m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng 18,9% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, nguồn cung mới trong năm 2019 của khu vực phía Bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên) là 321.420 m2, tăng 25,2% so với cùng kỳ năm trước.
Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo để xuất khẩu là ngành “xương sống” của nền kinh tế Việt Nam với nhiều nhà đầu tư tên tuổi đáng chú ý khác nhau như Samsung, Pou Chen Group, THACO Group và VinFast. Ảnh hưởng lớn nhất của các các nhà đầu tư này là xây dựng cũng như phát triển các trung tâm công nghiệp phụ trợ và cung ứng.
Theo CBRE, các chủ đầu tư đang trong thời điểm tốt để xây dựng mô hình nhà xưởng xây sẵn tập trung vào việc thu hút các ngành công nghiệp phụ trợ, cùng với phát triển ứng dụng công nghệ cao trong việc quản lý bất động sản.
Các chủ đầu tư dẫn đầu trong lĩnh vực nhà xưởng xây sẵn như BW Industrial, KTG Industrial hay tập đoàn An Phát đã nắm bắt cơ hội để chào đón làn sóng mới của các nhà sản xuất và cung cấp linh kiện. Trên thực tế, tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn tăng cao là cơ sở mạnh mẽ để tin rằng triển vọng của sản phẩm bất động sản công nghiệp này là rất tích cực.
Phần lớn tỷ lệ nguồn cung bất động sản công nghiệp, bao gồm đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn, nằm ở các tỉnh/ thành phố trọng điểm khu vực phía Bắc và phía Nam (được phân loại là nhóm 1).
Việc nguồn cung gia tăng đi cùng với tiến độ của các dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu, đặc biệt là mạng lưới đường cao tốc và cảng. Chi phí đất cạnh tranh hơn cũng như tỷ lệ lấp đầy thấp hơn đang khiến các khu vực công nghiệp thuộc các tỉnh lận cận nhóm 1 (được phân loại là khu vực cấp 2) trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư và phát triển.
Trong tương lai, sẽ có nhiều dự án phát triển công nghiệp và đầu tư vào các tỉnh/ thành phố thuộc khu vực cấp 2. Phần lớn quỹ đất tại các khu vực này là đất nông nghiệp, cần phải chuyển đổi quyền sử dụng đất. Do đó, CBRE khuyến nghị các nhà phát triển, đầu tư nước ngoài nên hợp tác với các doanh nghiệp trong nước để thuận lợi hơn trong quá trình mua bán và pháp lý.
