Bất động sản Đà Nẵng: Đất nền chịu áp lực bán tháo, dòng tiền tìm nơi trú ẩn

Lãi suất tiếp tục thử thách thị trường

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định trong những tháng cuối năm 2026, thị trường bất động sản Đà Nẵng nhiều khả năng vẫn tiếp tục đối mặt với những khó khăn nhất định. Thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực và dự án. Những dự án có pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng thực, mức giá phù hợp với khả năng tài chính của người mua vẫn có thể ghi nhận giao dịch, tuy nhiên thanh khoản nhìn chung sẽ khó có sự cải thiện mạnh trong những tháng cuối năm.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ mặt bằng lãi suất và chi phí vốn vẫn ở mức cao, trong khi tín dụng dành cho bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ. Điều này tác động đồng thời đến cả cung và cầu của thị trường. Ở phía người mua, chi phí vay cao làm giảm khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời tâm lý người mua cũng trở nên thận trọng hơn trước khi quyết định xuống tiền. Trong khi đó, ở phía chủ đầu tư, chi phí vốn tăng cùng với áp lực thanh khoản khiến doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ hơn về thời điểm triển khai dự án cũng như đưa nguồn cung mới ra thị trường.

Bên cạnh đó, sau giai đoạn thị trường có nhiều biến động, có thể thấy rằng kỳ vọng của người mua hiện nay cũng đã thay đổi đáng kể. Dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, ưu tiên những sản phẩm có giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác, sử dụng trong dài hạn. Những sản phẩm tốt vẫn có khả năng duy trì giao dịch, trong khi các sản phẩm chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá sẽ khó thu hút dòng tiền.

“Nhìn chung, nửa cuối năm 2026 sẽ vẫn là giai đoạn thị trường vận động trong trạng thái thận trọng, thanh khoản ở mức vừa phải và có sự phân hóa rõ rệt. Những yếu tố tích cực về quy hoạch, hạ tầng và mở rộng không gian đô thị vẫn là nền tảng cho triển vọng dài hạn, nhưng để có sự cải thiện rõ nét về thanh khoản trong ngắn hạn sẽ cần thêm thời gian, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vốn và điều kiện tín dụng vẫn còn là những yếu tố gây áp lực lên thị trường”, ông Thắng nói.

Theo ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản SPE.R, từ nay đến cuối năm, lãi suất nhiều khả năng không tăng thêm, song khả năng người dân và doanh nghiệp nhỏ tiếp cận vốn để đầu tư bất động sản hoặc mua nhà vẫn còn hạn chế. Thanh khoản của thị trường sẽ tiếp tục ở mức thấp. Dưới áp lực lãi suất hiện nay, cùng với việc lượng tiền trên thị trường không dồi dào, thị trường sẽ có xu hướng tiếp tục giảm giá.

Các sản phẩm nằm ở vị trí trung tâm, có khả năng tạo dòng tiền tốt sẽ không giảm giá mạnh. Ngược lại, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong giai đoạn trước sẽ chịu áp lực rất lớn khi đến kỳ đáo hạn ngân hàng và tái cấp vốn. Nhiều sản phẩm cuối cùng sẽ phải chấp nhận bán tháo.

Về khả năng hấp thụ của thị trường, ông Vũ cho rằng sẽ tiếp tục ở mức thấp, đặc biệt với các dự án quy mô lớn. Thị trường chưa tạo đáy mà mới bắt đầu bước vào quá trình tạo đáy, dưới áp lực của lãi suất, dòng tiền và hoạt động tái cấp vốn của ngân hàng.

“Theo tôi, thị trường cuối năm phụ thuộc hoàn toàn vào dòng tiền mà bất động sản tạo ra. Sản phẩm nào có dòng tiền tốt sẽ có khả năng chống chịu tốt, còn sản phẩm dùng đòn bẩy cao nhưng dòng tiền thấp sẽ chịu áp lực thanh khoản và buộc phải bán”, ông Vũ nhận định.

Dòng tiền thực dẫn dắt lựa chọn bất động sản

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng hiện nay khó khăn lớn nhất của thị trường vẫn nằm ở mặt bằng lãi suất và khả năng tiếp cận tín dụng. Vì vậy, một trong những giải pháp quan trọng là cơ quan quản lý nhà nước cần có các chính sách phù hợp để ổn định mặt bằng lãi suất, giảm áp lực chi phí vốn và tạo điều kiện để dòng tín dụng được khơi thông hợp lý, qua đó hỗ trợ thanh khoản của thị trường.

Đặc biệt, việc kiểm soát room tín dụng đối với bất động sản cần có sự phân định rõ hơn giữa nhu cầu ở thực, các dự án có pháp lý đầy đủ và hoạt động đầu tư mang tính đầu cơ. Nếu dòng vốn được ưu tiên cho những dự án có tính khả thi, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu thực, thị trường sẽ có điều kiện cải thiện sức cầu, đồng thời vẫn hạn chế được dòng tiền mang tính đầu cơ.

Bên cạnh đó, về phía doanh nghiệp, các chủ đầu tư cũng cần chủ động hơn trong việc cơ cấu lại sản phẩm, chính sách giá và phương thức thanh toán, phù hợp với khả năng tài chính của người mua trong bối cảnh chi phí vốn còn cao. Đồng thời, chủ đầu tư cần thận trọng trong việc đưa nguồn cung mới ra thị trường, tránh tạo thêm áp lực khi sức hấp thụ chưa thực sự cải thiện.

Trong khi đó, ông Trần Trọng Vũ cho rằng người có nhu cầu mua nhà bằng vốn vay nên chờ lãi suất giảm thêm và tín dụng được nới lỏng. Đối với nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, đây là thời điểm phù hợp để khảo sát và lựa chọn sản phẩm do thị trường mang lại nhiều cơ hội hơn.

“Từ nay đến cuối năm, tôi cho rằng thị trường vẫn có xu hướng giảm, nhưng sẽ không giảm theo kiểu hoảng loạn mà là sự điều chỉnh xuất phát từ bản chất của thị trường tài chính, dưới áp lực của dòng tiền, lãi suất và tín dụng”, ông Vũ nói.

Đánh giá theo từng phân khúc, ông Trần Trọng Vũ nhận định đất nền sẽ là phân khúc chịu áp lực lớn nhất. Đất nền không tạo ra dòng tiền thực tế nên khả năng chống chịu yếu nhất. Đây sẽ là phân khúc có khả năng bị bán tháo nhiều nhất vì tài sản không tạo ra lợi tức.

Đối với chung cư, phân khúc này sẽ có khả năng chống chịu tốt hơn nhờ tạo được dòng tiền từ cho thuê. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn không cao do nhu cầu suy giảm và nguồn cung mới dự kiến tăng mạnh trong một đến hai năm tới. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có nhiều triển vọng. Mặc dù du lịch phát triển tốt nhưng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa lấy lại được niềm tin của thị trường, khả năng chuyển đổi thành nguồn vốn rất hạn chế nên hiện chưa có nhiều cơ hội.

Ngược lại, các sản phẩm như shophouse, căn hộ cho thuê hoặc tòa nhà có khả năng khai thác dịch vụ vẫn có khả năng duy trì hiệu quả nếu tạo được dòng tiền ổn định và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý.

Về chính sách, ông Trần Trọng Vũ cho rằng không cần nhà nước tiếp tục can thiệp để cứu thị trường bất động sản. Ba năm qua, giá bất động sản đã tăng quá cao so với khả năng chi trả của người dân. Với thu nhập trung bình hiện nay, một người Việt Nam phải mất gần 30 năm mới có thể sở hữu một căn nhà, điều đó là không hợp lý. Nhà nước nên tập trung phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá phù hợp để người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở, còn diễn biến của thị trường nên để cơ chế thị trường quyết định.

Doanh nghiệp đã hưởng lợi khi thị trường tăng trưởng thì khi thị trường điều chỉnh cũng phải chấp nhận quy luật của thị trường. Nguồn lực của nhà nước nên ưu tiên cho hạ tầng, giáo dục, thương mại, AI và các lĩnh vực tạo ra giá trị bền vững cho nền kinh tế, thay vì tập trung cứu thị trường bất động sản.