Bất động sản

Bất động sản Farmstay liệu có là 'bánh vẽ'?

(VNF) - Farmstay đang làm nóng thị trường bất động sản trong thời gian gần đây, khiến Chính phủ quan tâm chỉ đạo. Liệu đây có phải là mô hình bất động sản hợp thời, hay chỉ là “bánh vẽ” được bày ra để các ông “trùm” bất động sản trục lợi. Liên quan đến vấn đề này, VietnamFinance đã có buổi trao đổi luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm.

Bất động sản Farmstay liệu có là 'bánh vẽ'?

Ông đánh giá thế nào về khái nhiệm mới mang tên "bất động sản Farmstay"?

Theo tôi, khái niệm farmstay nguyên thủy là một sự kết hợp, lai tạo giữa nông trại sinh thái và dịch vụ lưu trú, du lịch, trải nghiệm trong cộng đồng. Thực chất đây là một mô hình đã có từ lâu tại các nước phát triển trên thế giới. Mục đích kinh doanh của họ là cung cấp dịch vụ đem lại trải nghiệm cho khách du lịch từ những hoạt động sản xuất nông nghiệp mà không phải kinh doanh lưu trú.

Tại Việt Nam, farmstay đã manh nha và âm thầm hình thành, phát triển nhiều năm qua tại các địa phương như Ba Vì, Sapa, Sóc Sơn hay miền Tây Nam Bộ……

Farmstay xuất hiện mang đúng bản chất của mô hình nông trại thực thụ. Đồng thời đây cũng là một hình thức du lịch nông nghiệp, là một dịch vụ cung cấp cho mọi người trải nghiệm cảm giác “học làm nông dân” thu hoạch hoa, hái quả, chăm sóc vật nuôi tại các trang trại.

Như vậy, farmstay từ mô hình nông trại truyền thống đã phát triển thêm chức năng du lịch để tăng giá trị mang lại cho nông nghiệp.

Vậy, ông đánh giá như thế nào về sự phát triển mô hình bất động sản Farmstay trong thời gian qua?

Với mục đích như tôi đã nói ở trên, Farmstay ban đầu có thể được xem là một sự phát triển đầy sáng tạo và hợp thời đại của các chủ đầu tư, giúp thu hút khách du lịch, tạo ra hiệu quả kinh tế cho hình thức nông nghiệp tự nhiên, khai thác tốt hơn tiềm năng, giá trị đất nông nghiệp và phát triển kinh tế.

Thời gian gần đây, nhận thấy sức hút của farmstay, các chủ đầu tư đã bắt đầu hoạt động “thương mại hóa”, “bất động sản hoá” đua nhau phát triển “dự án bất động sản farmstay” thông qua việc lập dự án nông trại, sau đó phân lô, bán nền, chia nhỏ để kinh doanh bất động sản dưới hình thức hợp tác đầu tư và farmstay cũng biến tướng từ đây.

Ông có thể nói rõ hơn về sự "biến tướng" của mô hình bất động sản Farmstay?

Theo tôi được biết, trước đây, thị trường chủ yếu là các cá nhân, doanh nghiệp mua đất nông nghiệp, rồi tự đầu tư farmstay theo hướng du lịch nông nghiệp trang trại. Nhưng việc farmstay biến tướng theo hướng doanh nghiệp bất động sản thu gom đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp… rồi bán lại kiếm lời, tạo nên những cơn sốt trên thị trường. Điều này đòi hỏi phải có sự kiểm soát chặt chẽ từ pháp luật, nhằm đảm bảo quyền cho những người tham gia.

Hiện nay, pháp luật về đất đai, du lịch, xây dựng hay kinh doanh bất động sản đều không đề cập và điều chỉnh trực tiếp đến loại hình farmstay. Bởi lẽ đây là một loại hình “bất động sản” phát triển tự phát theo dự dẫn dắt của những ông chủ kinh doanh bất động sản.

Vậy nhà nước cần có những "công cụ" gì để kiểm soát dịch vụ bất động sản Farmstay, tránh tình trạng "luật chạy theo doanh nghiệp" ví dụ như condotel trước đây, thưa ông?

Theo tìm hiểu của tôi, hiện đã có những công cụ để điều chỉnh về farmstay, ví dụ như: Luật đất đai đã phân loại rõ từng loại đất và mục đích sử dụng của từng loại đất cụ thể.

Thực tế, loại đất để xây dựng nông trại là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp chứ không phải đất phi nông nghiệp, đất dịch vụ hoặc đất ở. Do đó, việc hình thành các cơ sở lưu trú trên đất của farmstay là không phù hợp, có dấu hiệu của việc vi phạm pháp luật đất đai, sử dụng không đúng mục đích sử dụng đất (xây dựng nhà trên đất nông nghiệp).

Vì vậy, để thực hiện được cái được gọi là mô hình farmstay, chủ đầu tư phải bắt buộc thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (thành đất ở) và được cơ quan chức năng cấp phép, phê duyệt, điều này rất khó để thực hiện trên thực tế.

Nếu có chuyển đổi thành công thì sẽ mất đi yếu tố farm, khi đó bất động sản trở thành đất ở (nông thôn). Mặt khác, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay để thực hiện việc tích tụ đất đai, nhằm hình thành nông trại (quy mô lớn) cũng chịu quy định chặt chẽ từ luật.

Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải thỏa mãn về hạn mức được giao đối với loại đất này. Đối với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất lúa. Đối với tổ chức kinh tế, chỉ được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện theo dự án đầu tư.

Đồng thời, pháp luật hiện hành chỉ cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê.

Điều này nghĩa là farmstay không được pháp luật cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền như cơn sốt trên thị trường hiện nay.

Bên cạnh đó, tại điều 143 và điều 144 luật đất đai chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở và không cho phép tách thửa đối với các loại đất khác. Do đó, kể cả trong trường hợp người mua “trót” mua phải khoảnh đất tại farmstay thì việc tách thửa để làm sổ đỏ cũng là điều không thể.

Vì thế, cần cẩn trọng khi đầu tư bất động sản Farmtay, tránh tình trạng "bánh vẽ" gây nhiều hệ luỵ xấu.

Xin cảm ơn ông!

 

Tin mới lên