Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, đánh giá đây là năm khó khăn đối với tất cả đối tượng tham gia, do nguồn vốn tắc nghẽn, giá bất động sản đã tăng quá cao, nhân sự trong ngành biến động. Ngoài ra, những thông tin về các hoạt động điều tra, khởi tố nhiều doanh nghiệp bất động sản làm ảnh hưởng lớn đến sự quan tâm của người dùng.
Theo ông Quốc Anh, thị trường bất động sản có tính chu kỳ khá rõ. Giai đoạn 2008-2009, lạm phát tăng cao, tín dụng bị siết chặt với mức trần lãi suất cho vay tăng lên đến 21%, thanh khoản thị trường đã lao dốc.
Giai đoạn đó bất động sản rất khó bán và lượng hàng tồn kho tăng gấp 3 lần so với năm 2007. Tình hình này kéo dài trong suốt các năm 2010 - 2012, khi ngân hàng trung ương bắt đầu điều chỉnh giảm mạnh lãi suất, giá bán nhà đất lao dốc 30-40%, xuất hiện động thái bán tháo, cắt lỗ, tồn kho nhà đất tăng 85% so với cùng kỳ, nhiều dự án bị bỏ hoang.
Bước sang giai đoạn nửa cuối 2013 và đầu năm 2014, khi Luật Đất đai được thông qua, chính sách tín dụng dần nới lỏng và sự xuất hiện của gói tài chính 30.000 tỷ đồng, thị trường mới bắt được những tín hiệu phục hồi bước đầu, tồn kho giảm dần từ 15-20%, giá bán bất động sản điều chỉnh về sát với nhu cầu người mua thực.
Theo ông Quốc Anh, nếu theo chu kỳ từng diễn ra trước đây, tính từ thời điểm Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều và có bước phục hồi là phải mất mất 1,5 năm.
“Nếu chỉ dựa trên chỉ báo lãi suất, xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý I/2023. Như vậy, phải đến quý II hoặc quý III/2024, bất động sản mới có thể đảo chiều”, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nói.
Tuy nhiên vị Phó tổng giám đốc cho rằng trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.
Dẫn chứng câu chuyện năm 2012, ông cho biết tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản có ngay tín hiệu đảo chiều và đạt được điểm cân bằng. Giai đoạn cuối 2013 và đầu 2014 khi tăng trưởng tín dụng được nới lỏng lên mức 12-14% thị trường đã bước đầu phục hồi.
“Nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường cũng theo đà đó mà phục hồi nhanh. Tin vui cho thị trường là cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác gỡ khó cho bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi đang được đệ trình Quốc hội thông qua. Như vậy, thông qua bức tranh tích cực về tăng trưởng tín dụng và chính sách, bất động sản hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023”, ông Quốc Anh phân tích.
Một khảo sát về dự báo thời điểm thị trường phục hồi được Batdongsan.com.vn triển khai dựa trên ý kiến đánh giá của gần 500 nhà môi giới cho thấy, 34% đáp viên đánh giá khoảng cuối quý III và đầu quý IV/2023 sẽ là thời điểm mà thị trường bất động sản phục hồi trở lại, 23% có cái nhìn tích cực hơn khi cho rằng quý II/2023 thị trường sẽ phục hồi và 19% đáp viên cho rằng phải đến quý II/2024, tín hiệu tích cực mới trở lại.
Nhìn chung, các ý kiến đều nhận định 2023 sẽ là năm khó khăn của thị trường nhưng khó khăn này sẽ không kéo dài và giải pháp để kéo lại sức bật cho bất động sản vẫn có. Mọi diễn biến tiếp theo đều phụ thuộc vào các chính sách dòng vốn và quản lý của nhà nước mở cửa đến đâu.
Đưa ra khuyến nghị cho doanh nghiệp, ông Quốc Anh cho rằng lúc này, doanh nghiệp bất động sản cần nhất là cải thiện điểm tín dụng vì điều này hỗ trợ doanh nghiệp khi thị trường quay trở lại đà tăng. Ngoài ra, doanh nghiệp cần làm minh bạch kênh phát hành trái phiếu, đảm bảo khả năng trả nợ.
Hơn nữa, để thúc đẩy giao dịch, doanh nghiệp cần đưa ra phương án tài chính hấp dẫn cho người mua cũng như đẩy nhanh tiến độ pháp lý và tiến độ dự án để có thêm nguồn vốn từ việc khách hàng trả trước. Doanh nghiệp bất động sản cũng phải đa dạng hóa nguồn vốn và chủ động tìm hiểu chương trình phục hồi, nhất là các chương trình nhà xã hội, nhà ở công nhân, chung cư cũ.
