Để nhìn nhận đúng bản chất thị trường khi đại dịch Covid-19 vẫn đang diễn biến khó lường, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi đầu xuân với ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản độc lập, xung quanh câu chuyện thị trường, giá tăng nóng và giải pháp kiểm soát:
- Thưa ông, một số báo cáo cho thấy tổng cầu của thị trường giảm nhưng bất động sản lại liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Ông có thể lý giải nguyên nhân?
Ông Phan Công Chánh: Như chúng ta đã nhìn thấy, 2021 là một năm có bối cảnh vĩ mô rất đặc biệt. Tăng trưởng GDP giảm rất mạnh do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Để chống suy thoái kinh tế, Chính phủ đã phải hỗ trợ bằng chính sách tài khóa (giảm thuế, tăng trợ cấp) và các chính sách tiền tệ, trong đó dự kiến trong năm 2022-2023 sẽ có gói kích thích kinh tế khoảng 350.000 tỷ đồng, bên cạnh các gói đầu tư công quy mô gần 500.000 nghìn tỷ đồng đã được phân bổ.
Các chính sách này một mặt góp phần giúp kinh tế Việt Nam phục hồi trở lại, mặt khác gián tiếp giúp cho thị trường bất động sản có được một xung lực tốt để phát triển một cách âm thầm và bền bỉ.
Ngoài ra có thể thấy dòng tiền đầu tư năm qua luôn trong tình trạng tìm kiếm chỗ trú ẩn. Nguyên nhân là sản xuất kinh doanh khó khăn, kinh tế đình trệ, lãi suất tiền gửi ở mức thấp nhất trong nhiều năm khiến cho dòng tiền của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, các nhà đầu tư cá nhân không có chỗ sinh lợi, buộc phải tìm đến các kênh vàng, chứng khoán, bất động sản. Điều này khiến cho giá cả sản phẩm trong các kênh này không những không giảm mà còn gia tăng đáng kể.
Ngoài những nguyên nhân kể trên thì nguồn cung sản phẩm bất động sản tại các thành phố lớn như TP. HCM và TP. Hà Nội cũng đã bị thắt chặt nhiều năm, tác động không nhỏ đến cán cân cung - cầu về sản phẩm.
- Theo nhận định của ông, tình hình này sẽ diễn biến ra sao trong nửa đầu năm 2022?
Quan điểm cá nhân tôi cho rằng cả năm 2022, hiện tượng này vẫn sẽ tiếp diễn bởi các tác động lớn của chính sách vĩ mô đối với nền kinh tế.
- Trong suốt năm 2021 đến nay, dường như doanh nghiệp bất động sản nào cũng khá "im ắng"! Đây là do tác động của dịch bệnh hay chúng ta đang chờ một chiến dịch gì mới?
Doanh nghiệp bất động sản đang đuối sức. Bối cảnh kinh tế khó khăn cũng khiến cho các doanh nghiệp bất động sản đang phải "phòng ngự", chờ cơ hội tốt hơn. Một số các doanh nghiệp bất động sản đang phải chuyển đổi mô hình kinh doanh, thay đổi các dòng sản phẩm, củng cố đội ngũ và tìm kiếm các nguồn vốn mới để chờ cơ hội trở lại trong năm 2022.
- Chúng ta thường nói chính sách phát triển nhà ở đừng bao giờ bỏ quên những người thu nhập thấp, nhưng tình hình thực tế thì ngược lại. Theo ông, chúng ta nên phải làm gì giải quyết bài toán này?
Nhà ở xã hội hay nhà ở vừa túi tiền là một bài toán lớn của Chính phủ, không thể chỉ giải quyết trong một ngày một bữa. Chính phủ cần có cơ chế mạnh mẽ hơn để thu hút nguồn vốn đầu tư trong lĩnh vực này, trong đó quỹ đất sạch đủ lớn, chính sách thuế và tiền chuyển mục đích sử dụng đất hợp lý, công nghệ xây dựng tiến bộ và một mức lợi nhuận biên hấp dẫn. Có 4 yếu tố này thì sẽ thu hút các nhà đầu tư, góp phần giải quyết bài toán an sinh xã hội.
- Trong cơn giá nhà đất đang không ngừng gia tăng bất chấp dịch bệnh, ông có cho rằng đằng sau đấy còn có những chiêu trò của một bộ phận môi giới?
Cá nhân tôi cho rằng môi giới luôn cần mánh lới, chiêu trò để bán hàng nhưng để nói rằng giá nhà đất gia tăng chỉ do môi giới là oan cho họ lắm. Ngành nào cũng có người xấu, kẻ tốt, riêng trong lĩnh vực bất động sản, chỉ môi giới không thì không đủ nguồn lực và kinh nghiệm để có thể khuynh đảo cả thị trường.
Tuy nhiên tôi cũng đồng tình với quan điểm cần phải chuyên nghiệp hóa đội ngũ môi giới bất động sản với gần 300.000 người tại Việt Nam để giúp lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
- Đối với tình trạng sốt đất “ảo” tại nhiều địa phương diễn ra liên tục thời gian qua, ông có lời khuyên gì dành cho các nhà đầu tư?
Người dân và nhà đầu tư thường là những người thiếu các nguồn lực nhất. Họ ít vốn, không có kinh nghiệm và kiến thức, lại phải hoạt động trong một thị trường đầy rủi ro với các đối thủ sừng sỏ: doanh nhân dày dạn kinh nghiệm, chủ đầu tư chuyên nghiệp, các đơn vị môi giới lâu năm, chuyên viên pháp lý giỏi...do đó cần phải liên tục trau dồi kiến thức, học hỏi không ngừng, cọ xát và tìm hiểu từng chút một, bắt đầu với số vốn nhỏ chứ không đầu tư lớn ngay từ đầu, quản trị rủi ro, nghiên cứu về pháp lý... Tóm gọn lại trong thị trường này, không học thì chỉ có chết.
- Nói về môi giới nhà đất, họ đã có một khoảng thời gian dài cầm cự mà sống, chờ cơ hội thị trường mới xuất hiện. Ông có cho rằng, sự nỗ lực tự thân chiếm đến 80% thành công, phần còn lại là may mắn và những yếu tố khách quan. Anh có thể chứng minh điều này qua thực tế của năm qua - khi khủng hoảng Covid-19?
Trong thực tế, chỉ có 5% môi giới nhà đất giỏi nhất trong thị trường mới có thể kiếm được tiền đều đặn. 95% còn lại thường chỉ kiếm được tiền khi thị trường tốt. Sự khác biệt nằm ở chỗ 5% những môi giới tốt nhất thường gắn bó với thị trường từ 5 năm trở lên, nỗ lực trau dồi và học hỏi không ngừng, trả giá bằng trải nghiệm và nhiều thất bại mà vẫn không bỏ cuộc. Covid-19 là một bài kiểm tra sàng lọc, chỉ có những người giỏi nhất, thích nghi nhất mới vượt qua.
- Năm 2022 đã đến, anh có nhắn nhủ gì với nhà đầu tư và môi giới?
2022 sẽ là năm bản lề của thập kỷ, sẽ có một lớp các triệu phú thành công từ nghề bất động sản, cũng sẽ có rất nhiều người bị loại khỏi cuộc chơi. Dù bức tranh chung vẫn có nhiều gam màu xám, 2022 sẽ là một năm rực rỡ cho những ai biết nắm bắt và tận dụng cơ hội trong thị trường bất động sản. Đừng tuyệt vọng, hãy đứng lên và tiếp tục, thành quả ngọt ngào sẽ đến, sau những giông bão.
