Đánh giá thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay, ông Đỗ Quý Duy, chuyên gia bất động sản, người sáng lập câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản NAC, cho rằng trải qua nhiều năm, thị trường mới gặp bối cảnh khó khăn toàn tập như hiện nay. Khó khăn không chỉ về nguồn cung, thanh khoản mà về giá bán. Ngay cả lực lượng lao động, lực lượng nhà thầu tham gia vào thị trường đều bị ảnh hưởng rất lớn.
Trong khoảng 3 năm gần đây, thị trường giảm mạnh về nguồn cung khi các nghị quyết về rà soát pháp lý dự án từ Nam ra Bắc được Chính phủ triển khai mạnh mẽ. Điều này được thể hiện rõ khi nguồn cung nhà ở là một trong những loại hình sản phẩm cơ bản của thị trường bị siết chặt. So sánh bối cảnh này với cùng kỳ nhiều năm trước, nguồn cung giảm 80-90%.
Về thanh khoản, trong năm 2020-2021 bán khá tốt, tuy nhiên kể tháng 4/2022 đến nay, ông Duy cho biết các dự án và các phân khúc khác giảm thanh khoản một cách bất ngờ. “Chúng tôi ghi nhận mức thanh khoản giảm khoảng 60% đặc biệt có những dự án giảm 80%”, ông thông tin.
Về giá bán, vị chuyên gia cho hay trong 2 tháng gần đây, giá bất động sản có sự dịch chuyển, điển hình sản phẩm hạng sang hướng tới đối tượng cao cấp, có tài chính tốt ghi nhận giảm 10%, một số dự án ở phân khúc trung cấp có mức giá giảm 20-25%, đặc biệt một số dự án đưa ra mức chiết khấu trên 40% khi thanh toán 95% tiến độ.
Ngoài ra, trong 1 tháng đổ lại đây, các sàn giao dịch giảm 30-40% nhân sự, nhiều đơn vị lớn giảm trên 50%, thậm chí nhiều sàn nhỏ lẻ đã đóng cửa gần 3-4 tháng nay.
Đối với các nhà thầu xây dựng, ông Duy cho biết thêm có rất nhiều nhà thầu trong trạng thái dừng hoạt động kéo theo một lượng lớn nhân sự ở cấp độ trung bình và thấp trong thị trường lao động sẽ đối mặt việc thất nghiệp trong thời gian tới. Nguyên nhân là do các chi phi đầu vào tăng, các gói đã ký giai đoạn trước cộng thêm ảnh hưởng của dòng tiền trong giai đoạn hiện nay khiến các nhà thầu này đang tạm ngưng.
Đối với nhà đầu tư trong thời điểm hiện nay, ông Duy cho biết sẽ xuất hiện 2 loại hình nhà đầu tư. Thứ nhất là nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm, có lượng tích lũy về tiền mặt khá tốt và họ chờ đợi thời điểm này để tham gia thị trường với những tính toán cụ thể về giá bán, thanh khoản và chu kỳ. Nhóm thứ hai là nhà đầu tư không chuyên và đang có xu hướng muốn tham gia thị trường, tức là 1-2 năm trước họ chưa tham gia và nay đang cân nhắc.
Theo ông Duy, trong khoảng 1 năm tớ, thị trường sẽ xuất hiện nhiều cơ hội cụ thể dành cho nhóm nhà đầu tư có tiền mặt. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên chậm rãi, thận trọng trong việc tiếp cận thông tin thị trường để đánh giá những cơ hội, từ đó có được quyết định chính xác nhất, chỉ cần 1-2 thương vụ có thể tạo ra lợi nhuận lớn hơn những nhà đầu tư tham gia thị trường thường xuyên.
“Tôi đánh giá rằng cơ hội này phải cỡ chu kỳ 10 năm mới có 1 lần, không phải thời điểm nào mọi người cũng có thể tiếp cận được với những bất động sản có giá tốt, pháp lý tốt, dòng tiền tốt và thanh khoản tốt trong tương lai. Cơ hội này dành cho cả nhà đầu tư không chuyên hoặc rất chuyên nên nắm bắt trong 1 năm tới. Đây là giai đoạn ‘kim cương’ trong chu kỳ 10 năm đã qua của thị trường bất động sản từ năm 2012 đến nay”, ông Duy dự báo.
So sánh về chu kỳ thị trường bất động sản 10 năm trước với thời điểm hiện tại, ông Đỗ Quý Duy, đánh giá chu kỳ trước có những điểm giống và khác với hiện nay. Về điểm khác, theo ông Duy, trong giai đoạn 2010-2012, nguồn cung bất động sản rất nhiều do các doanh nghiệp tư nhân mở rộng quỹ đất và pháp lý.
“Nguồn cung nhiều đi kèm giá bán tăng, ngoại trừ nhu cầu để ở thì phần lớn là đầu cơ ngắn hạn dẫn đến giá bất động sản tăng nhanh, quả bóng đầu cơ lướt sóng được bơm căng, bơm nhanh, bơm to hơn giờ rất nhiều”, vị chuyên gia cho hay.
Trong khi đó, 3 năm gần đây, ông Duy cho rằng Chính phủ đã rà soát rất chặt chẽ trong việc thanh tra nguồn cung. Điển hình trong năm 2022, cả thị trường TP. HCM và Hà Nội, mỗi thị trường không vượt quá 10 dự án nhà ở mới được chào bán, với số lượng sản phẩm không vượt quá 10.000 căn hộ. Trong khi mỗi năm tăng trưởng dân số tại hai đô thị này từ 500-700 nghìn người, có khi tăng cả triệu dân số dẫn đến cung cầu đang lệch pha rất nhiều. Vì vậy, quả “bong bóng” không lớn, không có khả năng phình to và vỡ như giai đoạn cũ.
“Điểm cốt lõi tôi thấy giữa giai đoạn mới và cũ là nguồn cung không tạo ra bong bóng”, ông Duy nói.
Một vấn đề nữa là về mặt điều tiết chính sách tiền tệ giữa 2 giai đoạn, ông Duy nhấn mạnh rất khác nhau. Hiện nhà nước có hành động cực kỳ nhanh, mạnh và chính xác về thị trường tiền tệ để giảm thiểu các rủi ro về mặt tài chính như đã xảy ra trong quá khứ. Đơn cử tháng 4 năm nay, thị trường vẫn đang giao dịch tốt, dòng vốn vẫn đang chảy, tuy nhiên sau khi xảy ra bất ổn về kinh tế vĩ mô thì Ngân hàng Nhà nước ngay lập tức điều chỉnh room tín dụng, gần như 97% khách hàng không thể tiếp cận được gói vay dù là cá nhân hay doanh nghiệp thậm chí là khách hàng Vip.
Theo ông Duy, không phải ngân hàng không có vốn mà đó là sự chỉ đạo xuyên suốt về việc thắt chặt tín dụng để làm sao thị trường không có sự bùng nổ nhất định trong giai đoạn lạm phát đang tăng cao.
Về tỷ giá, chuyên gia này phân tích Ngân hàng Nhà nước cũng đã có 2 lần điều chỉnh rất cụ thể, lần đầu khi tỷ giá có biến động, cơ quan này đã bán hơn 10 tỷ USD từ dự trữ ngoại hối ra thị trường để cân bằng tỷ giá ngoại hối.
Lần thứ hai, ngân hàng có 2 sự điều chỉnh về mặt lãi suất điều hành. Điều này gây ra khó khăn nhất định trong hoạt động của các doanh nghiệp xuất nhập khẩu cũng như hoạt động của doanh nghiệp liên quan đến USD. Đổi lại, chúng ta đang kiểm soát lạm phát tốt. Tại châu Âu, châu Á nói riêng, lạm phát tiệm cận con số 9-10%, có nước 12% trong khi Việt Nam chỉ dừng ở mức 4-6%.
“Chúng ta đang gặp khó khăn về kinh tế ngắn hạn, song về dài hạn việc lạm phát đươc kiểm soát ổn định sẽ là chìa khoá giúp thu hút FDI, cũng như giúp kinh tế phát triển bền vững hơn trong vài năm tới. Tôi tin những quyết sách của Chính phủ vừa qua là tiền đề giúp cho thị trường bất động sản trong tương lai ngắn được điều chỉnh, trong trung hạn và dài hạn thị trường tốt hơn, phục vụ được đa số người tiêu dùng”, ông Duy bày tỏ.
