“Một trong những lý do khiến BĐS Bình Dương trầm lắng là do giá đất tại nhiều khu vực đã bị thổi giá lên tới mức cao ngất ngưởng. Người có thu nhập trung bình không có cơ hội để tiếp cận với đất nền. Thậm chí có những khu xa trung tâm, còn hoang vắng nhưng giá đất nền vẫn bị thổi trên mây, nhà xây thô xong cỏ dại mọc đầy”, chị Hòa Thu, một cư dân ở KĐT Mỹ Phước 3, khu phố 1, phường Thới Hoà, thị xã Bến Cát cho biết.
Còn chị Nguyễn Thị Hồng, một môi giới BĐS khu vực này cho hay, trước chị cũng mở văn phòng nhà đất nhưng nay thì hàng hóa ế ẩm nên đóng cửa. Chị chỉ những biệt thự bị bỏ hoang đang trong giai đoạn xuống cấp và chia sẻ, dù vậy giá đất nền tại khu vực này vẫn cao ngất ngưởng, trong khi số cư dân ở trong khu vực rất thưa thớt và thu nhập thấp hoặc trung bình.
Với một nền 5x30 (150m2 thổ cư), giá đất dao động từ 2 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng tuỳ từng vị trí là quá cao so với túi tiền của cư dân, hầu hết là người đầu cơ từ TP. HCM hoặc các tỉnh lân cận, chị Hồng nói.
Khảo sát những khu vực trung tâm tỉnh Bình Dương như TP. Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một, giá đất ở đô thị hiện dao động từ 20-30 triệu đồng/m2, vị trí sầm uất có nơi lên đến 50 triệu đồng/m2. Tại những khu vực xa trung tâm như TX. Bến Cát, huyện Bàu Bàng, TX. Tân Uyên, giá dao động khoảng 10 triệu đồng-15 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng 30% so với cùng kỳ năm trước.
Điều đáng nói là tại các KĐT đã hoàn thành hạ tầng, thậm chí hoàn thiện các công trình công cộng đẹp đẽ như khu Mỹ Phước 1, 2, 3, 4 ở TX. Bến Cát nhưng đến thời điểm hiện tại chỉ một vài khu nhà có người dân đến ở, còn lại phần lớn đều hoang vắng. Những móng nhà xây xong rồi quây tôn, bỏ hoang cỏ dại mọc. Thậm chí nhiều căn đã được chủ đầu tư hoàn thiện nhưng vẫn chưa có người vào ở.
Dãy phố không bóng người sát bên Trung tâm Hành chính tỉnh Bình Dương
Cho thuê cũng rất khó khăn vì người có nhu cầu ở thực hoặc làm văn phòng rất ít ỏi, anh Tuấn chủ một căn nhà phố ở khu này nhận xét.
Tại một vài KĐT ở TX. Tân Uyên, tình trạng cũng không khá hơn. Quan sát kỹ chỉ có vài căn nhà khang trang mọc lên giữa những lô đất trống rồi bỏ hoang. Anh Tuấn, làm trong lĩnh vực xây dựng ở khu vực này tiết lộ, đây là chiêu trò của chủ đầu tư BĐS. Khi muốn đẩy giá đất lên cao họ sẽ xây dựng vài căn để thu hút người đầu tư đổ tiền vào đây. Sau khi bán hết đất, tự nhiên trụ sở của chủ đầu tư vắng vẻ luôn, họ rời đi lại đầu tư nơi khác, để lại những căn nhà ''ma'' và khu đất trống như vậy.
Theo chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Thái Hòa, Hội quy hoạch BĐS TP. HCM, tình trạng nhà, đất bỏ hoang ở Bình Dương là hệ quả tất yếu của giai đoạn thị trường BĐS phát triển “nóng” (từ năm 2018 đến năm 2021). Với việc đua nhau làm dự án, tranh thủ đầu cơ, phát triển đô thị không theo quy hoạch, kế hoạch, hệ lụy là hàng loạt KĐT mới xuất hiện, trong đó phần lớn sản phẩm là biệt thự, nhà liền kề không đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường. Vì thế, nhiều người trót mua đất biệt thự, nhà liền kề lâm vào tình trạng bán không được, ở không xong.
Ông Hòa cho hay những biệt thự, nhà phố bỏ hoang của Bình Dương hầu hết đã có chủ. Tổng nguồn tiền người mua đổ vào BĐS “chết” như vậy là rất lớn, nếu nguồn tiền đó được người dân đầu tư cho các nhà máy, công xưởng, nhằm sản xuất kinh doanh làm ra của cải xã hội thì sẽ tốt hơn nhiều.
Biệt thự "rêu phong" phủ kín lối về ở KĐT Phú Thịnh
Từ thực trạng trên, nhà nước cần có chính sách quyết liệt kiểm soát việc sở hữu nhà ở đối với những người đầu cơ nhằm tránh lãng phí đất đai và nguồn lực tài chính trong dân, ông Hòa chia sẻ.
Theo GS Đặng Hùng Võ, nhiều nước trên thế giới đang áp dụng việc đánh thuế nhà đất rất cao, nhà đất càng không được sử dụng càng bị đánh thuế mạnh. Như vậy không ai dám đầu cơ, người có nhà buộc phải tính đến phương án sử dụng. Ở ta cũng nên tăng thuế nhà đất với người sở hữu nhiều BĐS vì với nền kinh tế thị trường, không thể dùng các biện pháp hành chính đơn thuần. Cần đánh thuế nhà đất ở mức 1%/năm. Thuế nhà đất như hiện nay chỉ ở mức 0,15% giá trị sẽ không thể chống được đầu cơ.
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Thái Hòa cho rằng, các KĐT bỏ hoang đang gây lãng phí lớn nguồn lực xã hội, là một trong vấn đề cần có cơ chế chính sách giải quyết để sử dụng hợp lý. Cần phải tách bạch rõ ràng trách nhiệm nộp thuế cả người mua và chủ đầu tư. Nếu người mua nhiều BĐS rồi để hoang hóa thì nên đánh thuế người sở hữu. Trường hợp nếu chỉ là căn nhà thứ hai thôi mà đã bỏ hoang vì dự án không hoàn thiện hạ tầng, không đủ khu tiện ích khiến cư dân không thể ở nổi thì cần đánh thuế chính chủ đầu tư, họ là căn nguyên để KĐT bỏ hoang.
Đại diện của Sở TNMT tỉnh Bình Dương mới đây cũng cho biết, cơ quan này đang tham mưu cho chính quyền địa phương đề xuất chính sách thấu đáo, vừa có cơ sở khoa học vừa có thực tiễn để các khu đô thị đạt hiệu quả sử dụng cao.
Về vấn đề này, một lãnh đạo của Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, các cơ quan quản lý địa phương cần phải lưu tâm đến cả việc phê duyệt dự án, cần tính toán xem đã phù hợp với quy hoạch hay chưa. Nếu thấy dự án có số lượng biệt thự, nhà phố, đất nền chưa phù hợp với nhu cầu, thu nhập, túi tiền của cư dân địa phương thì cần phải phải tư vấn trên cơ sở khoa học. Dự án nào không phù hợp với thực tiễn, chủ đầu tư bán ra chỉ để thổi giá thu lãi bằng mọi giá thì nhất định không cấp phép.
