Bỏ công chứng giao dịch đất: Bài toán mới về cơ chế kiểm soát rủi ro

Đề xuất bỏ công chứng bắt buộc trong giao dịch đất đai

Từ lâu, công chứng, chứng thực được xem là một trong những điều kiện quan trọng nhằm bảo đảm tính pháp lý của các giao dịch bất động sản.

Theo quy định hiện hành, người dân khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai năm 2024.

Song dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến không còn quy định bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Việc không còn quy định bắt buộc công chứng trong Luật Đất đai cũng không đồng nghĩa mọi giao dịch bất động sản đều được miễn thủ tục này. Những giao dịch có nhà ở, công trình xây dựng hoặc tài sản khác gắn liền với đất vẫn có thể phải công chứng, chứng thực theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan.

Đề xuất này được kỳ vọng giảm thủ tục. Trong bối cảnh dữ liệu dân cư, hộ tịch và đất đai đang từng bước được số hóa, kết nối, việc cắt giảm những khâu trung gian không còn cần thiết là hướng cải cách có thể nghiên cứu.

Tuy nhiên, với quyền sử dụng đất, loại tài sản có giá trị lớn và thường xuyên phát sinh tranh chấp, vấn đề không chỉ nằm ở việc giảm được bao nhiêu thủ tục. Điều cần được làm rõ là cơ chế nào sẽ thay thế chức năng kiểm tra, xác thực và phòng ngừa rủi ro mà hoạt động công chứng đang đảm nhiệm.

Công chứng không chỉ là xác nhận chữ ký mà còn đảm nhiệm vai trò kiểm tra toàn diện. Công chứng viên phải kiểm tra giấy tờ quyền sử dụng đất, nhân thân các bên, năng lực hành vi dân sự, quyền đại diện và xác nhận tính tự nguyện của giao dịch. Họ cũng phải xem xét tình trạng pháp lý tài sản và nhận diện dấu hiệu bất thường, giả mạo trong hồ sơ. Vai trò này đặc biệt quan trọng khi đất là tài sản chung vợ chồng, thuộc quyền của nhiều người, hoặc liên quan đến thừa kế. Xác định sai người có quyền định đoạt có thể khiến giao dịch bị tuyên vô hiệu và kéo theo tranh chấp kéo dài.

Lo giảm thủ tục nhưng tăng rủi ro, tranh chấp

Các chuyên gia bày tỏ lo ngại việc bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực trong giao dịch bất động sản có thể giảm thủ tục nhưng nguy cơ tăng rủi ro, tranh chấp.

Theo các chuyên gia, cắt giảm thủ tục hành chính là yêu cầu cần thiết, nhưng không nên đồng nghĩa với việc giảm mức độ bảo vệ quyền tài sản. Nếu công chứng không còn là điều kiện bắt buộc, cơ chế thay thế phải đủ khả năng kiểm tra, xác thực và phòng ngừa tranh chấp. Chỉ khi bảo đảm được điều đó, việc đơn giản hóa thủ tục mới thực sự mang lại thuận lợi cho người dân mà không tạo thêm rủi ro pháp lý.

Để giảm bớt vai trò bắt buộc của công chứng, trước hết phải bảo đảm các cơ sở dữ liệu liên quan được xây dựng đầy đủ, chính xác và cập nhật kịp thời. Dữ liệu đất đai cần kết nối với dữ liệu dân cư, hộ tịch, tình trạng hôn nhân và các thông tin về hạn chế giao dịch. Cơ quan đăng ký đất đai phải có khả năng xác thực chủ thể, kiểm tra tình trạng pháp lý, quyền đại diện và quyền định đoạt ngay trong quá trình tiếp nhận hồ sơ, không chỉ kiểm tra hình thức.

Không phải mọi giao dịch quyền sử dụng đất có mức độ rủi ro giống nhau. Những trường hợp có chủ thể rõ ràng, dữ liệu xác thực đầy đủ, đất không tranh chấp và không bị hạn chế giao dịch có thể áp dụng quy trình đơn giản hơn. Trái lại, giao dịch liên quan đến tài sản chung vợ chồng, nhiều người cùng có quyền, thừa kế, đại diện theo ủy quyền hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự vẫn cần kiểm soát chặt chẽ.

Luật sư Nguyễn Đức Biên - Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La - cho rằng, cần nhìn nhận công chứng như một cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch, thay vì chỉ là khâu xác nhận chữ ký hay đóng dấu lên hợp đồng.

Theo ông Biên, nếu không còn công chứng bắt buộc, dự thảo cần làm rõ chủ thể nào sẽ thực hiện những khâu kiểm tra nói trên. Cơ quan nào sẽ xác minh người ký hợp đồng có đúng là người có quyền chuyển nhượng hay không? Việc kiểm tra tài sản chung của vợ chồng, quyền đại diện hoặc quyền của những người cùng sử dụng đất sẽ được thực hiện bằng cách nào? Cơ quan nào có trách nhiệm nhận diện dấu hiệu giả mạo trong hồ sơ và xác thực ý chí tự nguyện của các bên?

Đặc biệt, trách nhiệm pháp lý cũng phải được xác định rõ nếu một giao dịch do người không có quyền định đoạt thực hiện hoặc hồ sơ có dấu hiệu giả mạo vẫn được đăng ký.

Luật sư Biên nhận định những rủi ro trên không tự mất đi khi bỏ công chứng. Nếu chưa có một cơ chế đủ khả năng thay thế, rủi ro có thể chỉ được chuyển từ giai đoạn phòng ngừa sang quá trình giải quyết tranh chấp. Khi đó, người nhận chuyển nhượng có thể phải khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, đòi lại tiền hoặc đề nghị hủy kết quả đăng ký. Chi phí và thời gian xử lý hậu quả có thể lớn hơn đáng kể so với phần thủ tục được cắt giảm.

Luật sư cho rằng, cơ quan soạn thảo có thể nghiên cứu phân loại giao dịch theo mức độ rủi ro, thay vì áp dụng một cơ chế giống nhau cho mọi trường hợp. Giao dịch đơn giản, dữ liệu minh bạch có thể được tinh gọn thủ tục; giao dịch phức tạp vẫn cần công chứng hoặc một phương thức xác thực pháp lý tương đương.

Theo các chuyên gia, vấn đề đặt ra không phải là duy trì nguyên trạng hoạt động công chứng, mà là tiếp tục đổi mới công chứng để phù hợp với chuyển đổi số và cải cách hành chính.

Cần đẩy mạnh công chứng điện tử; kết nối cơ sở dữ liệu công chứng với dữ liệu đất đai, dân cư, hộ tịch, thuế và ngân hàng; giảm giấy tờ người dân phải xuất trình; rút ngắn thời gian xử lý và tăng trách nhiệm của công chứng viên.

Khi dữ liệu được kết nối đầy đủ, người dân có thể thực hiện nhiều công việc trên môi trường điện tử nhưng vẫn được kiểm tra, tư vấn và bảo đảm an toàn pháp lý.

Luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TP.HCM) kiến nghị có thể nghiên cứu bỏ công chứng bắt buộc đối với những giao dịch mà toàn bộ dữ liệu đã được số hóa, xác thực và kết nối trực tiếp với cơ quan đăng ký đất đai. Khi dữ liệu chưa đầy đủ hoặc giao dịch có yếu tố phức tạp, công chứng vẫn cần được duy trì như một lớp bảo vệ pháp lý.

Trong khi đó, Thạc sỹ, Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền - Giám đốc Công ty Luật HPL, Đoàn Luật sư TP.HCM - nhìn nhận việc không quy định bắt buộc công chứng không nên được hiểu là “không cần công chứng”. Nếu dự thảo trở thành luật, đây sẽ là việc chuyển từ cơ chế bắt buộc sang quyền lựa chọn của người dân.

Theo Luật sư Huyền, nếu quy định trong dự thảo được thông qua, dù công chứng không còn là thủ tục bắt buộc với nhiều giao dịch bất động sản nhưng người dân nên lựa chọn có công chứng - vì đó vẫn là “tấm khiên pháp lý” để bảo đảm an toàn pháp lý cho mình.