Bỏ giới hạn thanh toán khi 'mua nhà trên giấy': Có sợ chèn ép người mua?

Dự luật chỉ thay đổi kỹ thuật lập pháp, không thay đổi bản chất quy định

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đã được điều chỉnh so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Theo đó, các giới hạn thanh toán 30% và 70% giá trị hợp đồng theo luật hiện hành được bãi bỏ.

Dự luật nêu quy định về tiến độ thanh toán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sẽ do các bên tự thỏa thuận. Cụ thể, Điều 20 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định chủ đầu tư không được thu 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Còn lại 5% giá trị hợp đồng sẽ giữ tại tài khoản phong tỏa ngân hàng và giải tỏa sau khi người mua được cấp sổ.

Đề xuất này khác với quy định hiện hành, khi quá trình thanh toán được chia thành nhiều đợt gắn với tiến độ thi công, xây dựng dự án. Theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, ở lần thanh toán đầu tiên, người mua trả tối đa 30% giá trị hợp đồng (gồm tiền đặt cọc). Các lần thanh toán tiếp theo phù hợp với tiến độ thi công thực tế. Chủ đầu tư trong nước không được thu quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà và tối đa 95% trước khi cấp sổ.

Trường hợp thuê mua nhà “trên giấy”, quy định hiện hành cũng giới hạn tỷ lệ thanh toán tối đa 50% trước khi bàn giao nhà. Sau khi nộp đủ 50% và được bàn giao nhà, phần còn lại được tính thành tiền thuê và trả định kỳ theo thỏa thuận.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP Hà Nội, kỹ thuật lập pháp tại Điều 20 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tuân thủ đúng chỉ đạo tại Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới.

Theo ông, Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có 3 khoản và không giao cho Chính phủ quy định chi tiết. Do đó, Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã không quy định chi tiết về thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai mà các chủ thể thực hiện thống nhất theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Trong khi đó, Điều 20 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có 4 khoản mà khoản 4 giao cho Chính phủ quy định chi tiết các khoản 1, 2, 3. Đây là kỹ thuật “ủy quyền lập pháp”, thực hiện đúng yêu cầu của Nghị quyết số 66-NQ/TW: luật chỉ quy định những vấn đề khung, những vấn đề có tính nguyên tắc, còn những vấn đề thực tiễn thường xuyên biến động thì giao Chính phủ, bộ, ngành, địa phương quy định để bảo đảm linh hoạt, phù hợp với thực tiễn.

"Trên cơ sở đó, dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (gửi kèm hồ sơ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)) đã dành Điều 16 để quy định chi tiết về thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai", luật sư Đỉnh nói.

Theo ông, Điều 16 dự thảo Nghị định quy định chi tiết vẫn kế thừa quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về các mốc thanh toán: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc); những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao bất động sản cho bên mua (trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng).

Nói cách khác, các mức trần thanh toán không bị bãi bỏ hoàn toàn mà được chuyển từ luật xuống nghị định để tạo dư địa điều chỉnh linh hoạt hơn.

Có lo ngại rủi ro cho người mua?

Theo luật sư Đỉnh, thực tế, ngay từ quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, cơ quan soạn thảo đã từng cân nhắc hai phương án.

Phương án 1 thiết kế như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu bên mua chưa được cấp sổ hồng; phần giữ lại (tối thiểu 5%) chỉ được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp sổ hồng cho bên mua.

Nhưng đứng về phía người bán, thực tiễn chỉ ra rằng không hiếm trường hợp khách hàng đã nhận bàn giao nhà và sử dụng ổn định nhưng do chưa cần nhận sổ hồng (do chưa có nhu cầu mua bán, tặng cho hay thế chấp nhà ở) nên chây ì, không phối hợp nộp hồ sơ để cấp sổ hồng (nếu được cấp sổ sẽ phải nộp nốt 5% còn lại).

Bởi vậy, phương án 2 được đề xuất là: Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu bên mua chưa được cấp sổ hồng; phần giữ lại (tối thiểu 5%) được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư tại ngân hàng để quản lý; chủ đầu tư chỉ được dùng số tiền này khi cơ quan nhà nước đã cấp sổ hồng cho bên mua.

“Phương án 2 là một 'điểm cân bằng hoàn hảo' về quyền, lợi ích giữa các chủ thể nhưng đã không được lựa chọn mà thay bằng phương án 1, giống như Luật Kinh doanh bất động sản 2014 với lời giải thích là để bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành”, vị luật sư nói.

Đến lần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản này, nhà làm luật đã tiếp thu có chọn lọc ý kiến đề xuất với quy định giá trị thanh toán 5% cuối cùng được chuyển vào tài khoản phong tỏa mở tại tổ chức tín dụng và sẽ được giải tỏa, chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua được cấp sổ hồng.

Quy định này sẽ bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên, vừa ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư (phải sớm nộp hồ sơ và hoàn thiện thủ tục để cơ quan nhà nước cấp sổ hồng cho bên mua), vừa ràng buộc trách nhiệm của bên mua (tránh chây ì do không có nhu cầu cấp sổ hồng).

“Về nguyên tắc, sau khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà và làm mọi thủ tục để cơ quan nhà nước cấp sổ hồng cho bên mua thì chủ đầu tư đã thực hiện xong 100% nghĩa vụ nên cần được tự động thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng mà không lệ thuộc vào ý chí của bên mua. Quy định này đảm bảo tính công bằng và phù hợp với đạo lý cuộc sống”, luật sư Đỉnh nhấn mạnh.

Ở khía cạnh khác, nhiều ý kiến cho rằng việc bỏ mức trần tại dự luật có thể đẩy thêm rủi ro cho người mua.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết 3 mức trần thanh toán theo quy định hiện hành cho thấy sự thận trọng trong quản lý rủi ro. Bởi thay vì phụ thuộc vào tiền ứng trước của khách hàng, chủ đầu tư buộc phải đưa vốn vào thực hiện dự án.

Vì thế, việc bỏ mức trần tại dự luật sửa đổi, ông nói có thể đẩy thêm rủi ro và áp lực về phía người mua. Ông Toản ví dụ, mua căn nhà 1 tỷ đồng trong dự án đang xây dựng, hiện khách hàng chỉ được trả tối đa 700 triệu đồng nếu chưa được bàn giao. Tuy nhiên, theo dự thảo luật, họ có thể phải trả đến 950 triệu đồng dù chưa được nhận nhà.

Do đó, việc bỏ quy định trần thanh toán với loại hình này tại dự luật, theo CEO EZ Property, chủ đầu tư không còn bắt buộc phải hoàn tất đủ thủ tục pháp lý sau cùng cho khách hàng. Điều này có thể gia tăng rủi ro và áp lực thanh toán cho người mua, vốn là bên yếu thế do thường thiếu thông tin về tình hình triển khai dự án.