Vẫn tiềm ẩn nhiều bất ổn
Báo cáo tổng kết của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (Horea), năm 2015, thị trường bất động sản TP. HCM đã có sự tăng trưởng rất mạnh trên tất cả các phân khúc, quy mô tăng gần gấp đôi so với năm 2014.
Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư tăng trưởng khá mạnh, phân khúc nhà ở thương mại loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ) vẫn là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng, và hiện nay cung không đủ cầu.
Đặc biệt, phân khúc bất động sản cao cấp có sự tăng trưởng lớn nhất, tập trung vào khu nam và khu đông thành phố.
Bên cạnh các dự án căn hộ cho thuê dài hạn 6 năm, 49 năm, lần đầu tiên có dự án 125 căn hộ mini 19m2, cho thuê với giá 1,5 triệu đồng/tháng đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.
Quy mô tín dụng vào thị trường bất động sản TP. HCM đạt khoảng 140.000 tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn, cao hơn nhiều so với mức 10,3% của cả nước.
Lượng kiều hối chuyển về thành phố đạt 5,5 tỷ USD, trong đó, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 21,6%. Cũng trong năm 2015, thành phố đã thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) khoảng 1,3 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, theo Horea, bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản thành phố đang tiềm ẩn những yếu tố bất ổn, đáng quan ngại.
Cụ thể, năm 2015, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phát triển nóng, có xu hướng tăng rất mạnh các dự án bất động sản cao cấp. Số lượng người kinh doanh thứ cấp, phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch. Giá bán bất động sản cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng từ 5 - 15% so với năm 2014.
Đặc biệt, toàn thành phố hiện có 1.409 dự án, nhưng trong đó có đến 190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư hoặc hết hạn văn bản chủ trương đầu tư. Trong 1.219 dự án còn hiệu lực triển khai lại có đến 405 dự án chưa khởi công, trong số 325 dự án đã khởi công thì có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công.
Như vậy, tổng số lượng các dự án bị thu hồi, bị tạm ngưng thi công và chưa khởi công đã lên đến 692 dự án, chiếm 49,1% tổng số dự án, đây là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản cần phải có giải pháp hợp lý.
Nhiều dự án bất động sản không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa, có những dự án đã giải phóng mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần diện tích còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được, nên rất cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để sớm triển khai dự án và vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội.
Phân khúc nào?
Vẫn theo Horea, sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Bên cạnh những yếu tố bất ổn tiềm ẩn, một số vấn đề mới phát sinh sẽ có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sảnnhư: Cuối năm 2015, nhiều cơ quan công chứng từ chối công chứng các hợp đồng giao dịch thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với lý do chưa có hướng dẫn của bộ chủ quản.
Tháng 1/2016, Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản, đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, trước hết là các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.
Giữa tháng 2/2016, nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất huy động tiết kiệm trung hạn lên đến hơn 8%/năm có thể dẫn đến lãi suất cho vay tăng trong năm 2016.
Horea dự báo thị trường bất động sản năm 2016 sẽ tiếp tục tăng trưởng không thấp hơn năm 2015, và sẽ có sự chuyển hướng tích cực.
Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiền sẽ tiếp tục là xu hướng của năm 2016. Đồng thời, sự gia tăng đầu tư vào bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ để đón đầu hội nhập, nhất là Hiệp định TPP.
