Căn hộ hạng sang 'thăng hoa', nhà đất Hà Nội chững nhịp

Căn hộ dẫn sóng, giá leo cao kỷ lục

Thị trường căn hộ Hà Nội khép lại năm 2025 với một giai đoạn tăng tốc mạnh, đặc biệt ở nhóm sản phẩm cao cấp, sang trọng và siêu sang. Báo cáo quý IV/2025 của JLL Việt Nam cho biết khoảng 5.000 căn thuộc phân khúc này đã được hấp thụ chỉ trong ba tháng cuối năm, mức bứt phá so với nhịp giao dịch chung trong bối cảnh lãi suất cao và tâm lý thận trọng vẫn ảnh hưởng đến thị trường.

Đông và bắc Hà Nội tiếp tục là hai cực tăng trưởng chính. Các dự án lớn triển khai tiền mở bán trong quý cuối đã “kéo” lực cầu trở lại, nổi bật là Vinhomes Global Gate tại Đông Anh, các dự án thuộc dòng Ruby và tổ hợp Long Biên Central ở Long Biên. Long Biên vốn được xem là “vùng lõi mở rộng” nhờ quỹ đất lớn và lợi thế kết nối, tiếp tục chứng kiến hoạt động chào bán dày đặc từ các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Các chính sách thanh toán giãn tiến độ, kéo dài thời hạn trả góp, cùng giỏ hàng đa dạng về diện tích và công năng đã tạo dư địa tiếp cận cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư tích sản.

Nguồn cung mới cũng tăng mạnh. Gần 5.700 căn hộ ra mắt trong quý IV, nâng tổng nguồn cung cả năm lên khoảng 9.400 căn. Mức cung này vượt trội so với giai đoạn 2022 - 2024, khi nhiều dự án trì hoãn mở bán do pháp lý và tín dụng thắt chặt. Tại phía bắc Hà Nội, Masterise và MIK dẫn đầu cuộc đua cung ứng, bổ sung khoảng 3.500 căn hộ cao cấp, tập trung ở các vị trí có quy hoạch đồng bộ, gần trục giao thông chính và hệ sinh thái tiện ích khép kín.

Phân khúc hạng sang không còn là câu chuyện lẻ tẻ ở vài dự án boutique. Hà Nội đang xuất hiện mặt bằng giá mới cho căn hộ sang trọng, phổ biến 5.000 - 6.500 USD/m2 (tương đương khoảng 160 triệu đồng/m2), tiệm cận và thậm chí vượt một số khu vực lõi của TP. HCM. Các dự án gắn yếu tố bất động sản hàng hiệu (branded residences) trở thành “thỏi nam châm” thu hút truyền thông và dòng tiền, đẩy kỳ vọng giá lên trên 6.500 USD/m2 đối với những giỏ hàng giới hạn, sở hữu tầm nhìn hồ hoặc sông và tiêu chuẩn vận hành quốc tế.

Tây hồ Tây tiếp tục là “điểm neo” giá của thị trường. Dự án The Prime thuộc đại đô thị Starlake (Daewoo E&C) được xem là cột mốc mới, với số lượng giới hạn, nằm trong khu vực có cộng đồng chuyên gia nước ngoài đông đảo. Tâm lý khan hiếm tại khu ven hồ Tây tạo lực đẩy kép lên cả giá sơ cấp lẫn thứ cấp. Giá chuyển nhượng trung bình tại thị trường thứ cấp đạt 3.520 USD/m2, tăng gần 19% so với năm trước, tập trung ở tây hồ Tây và dọc vành đai 2 - nơi quỹ đất phát triển mới gần như cạn kiệt.

Nhà liền thổ chững nhịp, thanh khoản thấp

Trái với sự sôi động của căn hộ, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận nhịp giao dịch chậm lại trong quý IV/2025. Toàn thị trường chỉ tiêu thụ 426 căn, đưa tổng lượng giao dịch cả năm lên khoảng 4.400 căn. Cung mới trong quý chỉ 225 căn, trong khi hàng tồn kho chủ yếu gồm các căn diện tích lớn, giá trị cao, thiết kế thiếu khác biệt hoặc nằm xa vùng tiện ích khiến sức hấp dẫn giảm sút.

Nhóm giao dịch chủ lực là các nhà đầu tư tìm sản phẩm vừa túi, như liền kề và nhà phố diện tích nhỏ tại Gia Lâm, Đan Phượng, Thanh Trì. Trong khi đó, các căn biệt thự trên 8.000 USD/m2 đất gặp khó thanh khoản do tổng giá trị lớn, cộng thêm người mua có lựa chọn trên thị trường thứ cấp với giá hợp lý hơn.

Giá sơ cấp trung bình của liền thổ giảm xuống khoảng 9.700 USD/m2 đất, thấp hơn gần 7% so với năm trước. JLL nhấn mạnh mức giảm này phản ánh nguồn cung dịch chuyển về các khu vực xa trung tâm, giá cạnh tranh hơn, chứ không phải tín hiệu suy yếu thị trường. Các sản phẩm shophouse tại các khu đô thị lớn vẫn giữ mức giá cao, dao động 10.000 - 17.000 USD/m2 đất. Ở thị trường thứ cấp, niềm tin nhà đầu tư vẫn hiện hữu khi giá bán đạt 8.700 USD/m2, tăng gần 19% so với năm trước.

Sự phân hóa giữa căn hộ và liền thổ xuất phát từ nhiều yếu tố. Đầu tiên là lệch pha cung - cầu. Căn hộ cao cấp được bơm nguồn hàng đều đặn, quy mô lớn, định vị rõ ràng, chiến lược bán hàng linh hoạt, phù hợp cả nhu cầu tích sản lẫn ở thực. Ngược lại, liền thổ thiếu hàng mới, đặc biệt tại các vị trí có hạ tầng hiện hữu tốt. Cung ít khiến giá sơ cấp duy trì ở ngưỡng cao, nhưng hàng hóa lại “khó bán” do không đúng nhu cầu thực.

Thứ hai là môi trường tài chính. Lãi suất cho vay mua bất động sản trong năm 2025 vẫn neo cao, khiến người mua cân nhắc kỹ sản phẩm giá trị lớn như biệt thự. Căn hộ dù đơn giá/m2 cao hơn nhưng tổng giá thấp hơn liền thổ cùng diện tích, dễ chia nhỏ dòng tiền, dễ giãn tiến độ thanh toán và bán lại nếu cần. Điều này tạo lợi thế thanh khoản, khiến dòng tiền nhà đầu tư cá nhân dịch chuyển mạnh sang căn hộ.

Thứ ba là kỳ vọng hạ tầng. Nhà liền thổ đang tích lũy, chờ các siêu quy hoạch giao thông và đô thị mới để mở chu kỳ tăng trưởng tiếp theo. Quỹ đất “ngủ yên” nhiều năm, nhưng gắn với trục tương lai như đại lộ Tây Thăng Long, khu đô thị thể thao Olympic hay đại đô thị phía tây, đang dần được đưa vào tầm ngắm. Tuy nhiên, do các trục này chưa hoàn thành, giao dịch liền thổ chưa thể bứt tốc, tâm lý chờ đợi chiếm ưu thế.

Giá cao không đồng nghĩa thị trường khỏe mạnh

Giá căn hộ cao cấp và siêu sang tăng mạnh phản ánh sức mua thực của nhóm khách hàng thu nhập cao và chuyên gia quốc tế. Nhưng mặt bằng giá 6.500 USD/m2 trong khi thu nhập bình quân của phần lớn người dân đô thị không tăng tương ứng, tiềm ẩn rủi ro phân hóa tiếp cận nhà ở.

Ở liền thổ, giá giảm nhẹ nhưng thanh khoản thấp cho thấy vấn đề không nằm ở giá, mà là “giá có đúng với giá trị kỳ vọng của người mua hay không”. Phân khúc khỏe mạnh cần giao dịch đều, nguồn hàng phù hợp nhu cầu, khả năng thương lượng hợp lý và biên độ khai thác dòng tiền rõ ràng. Năm 2025, liền thổ thiếu những yếu tố này, nên chững lại là điều dễ hiểu.

Các chuyên gia JLL, đứng đầu là bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc, cho rằng 2026 sẽ sôi động cho cả hai phân khúc. Để liền thổ phục hồi, các chủ đầu tư cần thay đổi chiến lược. Sản phẩm diện tích nhỏ, tổng giá thấp, gần trục hạ tầng và tiện ích nội khu sẽ hấp dẫn hơn so với các rổ boutique lớn nhưng ít khác biệt. Chia nhỏ diện tích, tối ưu công năng, nâng chuẩn thiết kế là chìa khóa.

Bên cạnh đó, mở rộng biên khai thác dòng tiền cho liền thổ là cần thiết. Các dự án shophouse, nhà phố thương mại vẫn giữ giá cao nhờ khả năng khai thác kinh doanh. Vì vậy, các dự án liền thổ thuần cần bổ sung yếu tố khai thác như cho thuê linh hoạt, vận hành cộng đồng, home-office hoặc liên kết quản lý cho thuê chuyên nghiệp để cải thiện lợi nhuận kỳ vọng.

Đẩy nhanh hoàn thiện pháp lý và minh bạch dữ liệu giá cũng là điều then chốt. Quản trị dữ liệu chưa đồng bộ khiến định giá và niềm tin thị trường bị phân mảnh. Một nền dữ liệu chuẩn sẽ giúp người mua định vị giá trị thực thay vì dựa vào “đồn đoán vị trí”.

Cuối cùng, Hà Nội cần kiên định chiến lược phát triển đô thị vệ tinh. Khi các trục Tây Thăng Long, đô thị Olympic hay các đại đô thị phía bắc - đông - tây hoàn thiện, quỹ đất xa trung tâm sẽ có lý do hợp lý để thiết lập mặt bằng giá mới. Cú hích hạ tầng chỉ hiệu quả khi sản phẩm sẵn sàng hấp thụ: đúng nhu cầu, đúng dòng tiền, đúng định vị.