Bán niên 2026 doanh thu thuần của Phát Đạt chỉ đạt 158 tỷ đồng, giảm 65% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lãi trước thuế đạt tới 504 tỷ đồng, tăng 3 lần và lãi sau thuế đạt 218 tỷ đồng, tăng 89% so với cùng kỳ năm trước. Điều làm nên sự đột phá của lợi nhuận là sự bùng nổ của hoạt động tài chính khi mang về doanh thu 1.381 tỷ đồng, tăng 6 lần so với cùng kỳ.
Phần lớn của doanh thu tài chính này là khoản lãi chuyển nhượng công ty con/công ty liên kết. Theo đó, trong nửa đầu năm, Phát Đạt ghi nhận doanh thu từ 2 thương vụ: bán toàn bộ cổ phần trong Công ty Cổ phần Đầu tư Senerity (tổng giá trị chuyển nhượng 2.500 tỷ đồng, được thanh toán hết) và bán toàn bộ cổ phần tại Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long, thông qua Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Bình Dương (tổng giá trị chuyển nhượng 2.694 tỷ đồng, mới được thanh toán 604 tỷ đồng).
Trên thực tế, đây không phải là lần đầu Phát Đạt có lãi nhờ “bán con”. Chuyện này đã xảy ra nhiều lần ở những kỳ báo cáo trước. Vậy rốt cục, Phát Đạt đang tính toán điều gì?
Trở lại với năm 2023 – năm được xem là “đen tối” nhất của Phát Đạt kể từ sau cuộc khủng hoảng bất động sản 2011 – 2013, khi công ty phải vật lộn để cân đối dòng tiền do khủng hoảng trái phiếu. Để tồn tại, Phát Đạt đã phải bán một loạt công ty con: bán 99,8% quyền sở hữu tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI); thoái một phần tại Công ty Cổ phần Kinh doanh và Dịch vụ bất động sản Phát Đạt (Phatdat Realty) và bán Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL (chủ đầu tư dự án Astral City tại Bình Dương). Song song với đó, cuối năm 2023, Phát Đạt phát hành 67,16 triệu cổ phiếu riêng lẻ, thu về khoảng 671,6 tỷ đồng. Ông Nguyễn Văn Đạt nói với các cổ đông tại đại hội 2024 đầy chua chát: “Trải qua khủng hoảng, tôi nhận thấy dòng tiền là máu”.
Nhưng chuyện nói trên không chỉ dừng lại ở năm 2023. Liên tục các năm 2024 – 2025 và nửa đầu năm 2026, kịch bản trên tiếp tục được Phát Đạt lặp lại: bán con và tăng vốn.
Lấy giai đoạn gần nhất là bán niên 2026, ngoài 2 thương vụ đã nhắc phía trên, Phát Đạt còn bán 20% cổ phần trong Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao Tầng Thuận An 1 (đơn vị đã mua lại dự án chung cư Thuận An 1 từ tay Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long); bán Công ty Cổ phần Cao ốc Hoà Phú (chủ đầu tư dự án chung cư Thuận An 2); bán toàn bộ 35% cổ phần tại Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Tam Hiệp (chủ dự án chung cư ở Tam Hiệp), xúc tiến bán cổ phần tại Công ty Cổ phần Khu Đô thị mới Đồng Nai Riverside. Trong quý III, Phát Đạt hoàn tất bán The EverRich 2 cho Big Gain. Còn về tăng vốn, đại hội đồng cổ đông 2026 cũng đã thông qua phương án phát hành 199,561 triệu cổ phiếu để hút về 1995,61 tỷ đồng.
Không có gì phải hoài nghi khi nói rằng cho tới giờ này, Phát Đạt vẫn đang mải miết dọn dẹp lại danh mục dự án đồ sộ của mình cũng như tái cấu trúc lại nguồn vốn.
Phát Đạt mới đây nhất đã nhảy vào dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem trong một thoả thuận với Lotte Group. Theo đó, Phát Đạt tham gia đồng phát triển đối với hợp phần nhà ở tại các khối 2-2, 2-4 và 2-6. Đồng thời, Phát Đạt sẽ giữ vai trò phát triển hai khối cao ốc thương mại 2-1 và 2-3, cùng khối đế gồm 4 tầng thương mại - dịch vụ và các tầng hầm.
Lotte Eco Smart City Thu Thiem có tổng giá trị đầu tư lên đến 60.000 tỷ đồng. Theo thỏa thuận hợp tác đầu tư đã được ký kết, Phát Đạt tham gia dự án với tỷ lệ 35%.
Để có dòng vốn cho “cú đấm thép” này, Phát Đạt đã duyệt phương án vay MB gần 8.835 tỷ đồng và “gọi vốn” từ Thép Nam Kim thêm 400 tỷ đồng. Cho tới đầu tháng 8/2026, Công ty TNHH Lotte Properties HCMC (chủ đầu tư dự án) đã hoàn tất thanh toán tiền sử dụng đất tại dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem với tổng số tiền đã nộp 17.569 tỷ đồng.
Việc dọn dẹp danh mục trong bối cảnh nhảy vào một dự án lớn cho thấy Phát Đạt đang muốn dồn sức cho một vài mục tiêu cụ thể, có khả năng tạo đột phá, hơn là dàn trải trên quy mô rộng.
Tất nhiên, “mâm cơm” mà Phát Đạt đang sửa soạn không chỉ có một món. Bên cạnh Lotte Eco Smart City Thu Thiem, công ty vẫn đang “nấu nướng” thêm nhiều dự án: Han River tại Đà Nẵng (góp vốn vào Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Đà Nẵng Centre Point), 239 Cách Mạng Tháng Tám, TP. HCM (mua vốn góp trong Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN từ tay Đại Quang Minh, đã chi 975 tỷ), Bắc Hà Thanh - Quy Nhơn Iconic (đã và đang triển khai), Poulo Condor (tại Côn Đảo)
Đó là chưa kể hàng nghìn tỷ đồng đã được chi ra để thâu tóm quỹ đất: 1.700 tỷ đồng cho ông Nguyễn Thanh Hiển để mua quỹ đất tại Bình Dương cũ, 144 tỷ đồng cho bà Đoàn Thị Minh Nguyệt để mua quỹ đất tại Bình Dương, 300 tỷ đồng cho bà Nguyễn Thị Diễm Xuân để nhận chuyển nhượng vốn góp trong Công ty Cổ phần Du lịch Biển Xanh, 170 tỷ đồng cho ông Võ Ngọc Châu để nhận chuyển nhượng lô đất 8.845m2 thuộc dự án Han River; 51 tỷ đồng cho ông Nguyễn Cao Tiến để nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần Công ty TNHH Tài Tiến tại công ty con là Công ty Cổ phần Dịch vụ Logistics Phước Hoà nhằm sở hữu lô đất 24ha tại Phường Tân Phước, TP. HCM.
Bên cạnh đó, Phát Đạt còn đang hợp tác kinh doanh để tìm kiếm dự án với 2 công ty là Công ty TNHH Đầu tư Hai Bốn Một và Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại MIAN, với giá trị gần 520 tỷ đồng tại mỗi đơn vị.
Dù đã dọn dẹp khối lượng lớn danh mục, nhưng bức tranh tài chính của Phát Đạt tại ngày 30/6/2026 vẫn chưa thực sự sáng sủa. Tổng tài sản đạt 28.607 tỷ đồng, tăng 5%. Trong đó, số dư tiền và tương đương tiền khá lớn, đạt 1.666 tỷ đồng, nhưng đều là tiền gửi không kỳ hạn.
Trong khi đó, các khoản phải thu rất lớn. Chưa nói đến 969 tỷ đồng cho vay ngắn hạn, tổng giá trị các khoản phải thu đã lên tới 9.610 tỷ đồng, tăng 51% so với đầu năm, chiếm 33,6% tổng tài sản.
Trong số này, có nhiều khoản nằm ở các thương vụ dở dang. Chẳng hạn như phải thu Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao Tầng Thuận An 1 368 tỷ đồng (từ thương vụ bán Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long), 174 tỷ đồng từ chuyển nhượng cổ phần Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn – KL cùng hàng nghìn tỷ đồng khác từ các giao dịch mua đất chưa thành.
Đáng nói thêm nữa là hàng trăm tỷ đồng đã chi cho các dự án nhưng bị ngừng lại như: 209 tỷ đồng đã trả cho Tổng công ty Cổ phần Đền bù giải toả liên quan đến dự án nhà thi đấu Phan Đình Phùng, 70 tỷ đồng cho Công ty Cổ phần Đức Khải liên quan dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu Cổ Đại để đổi lấy đất tại phường Long Bình, TP. HCM. Những khoản này đều bị xếp vào “nợ xấu” khiến Phát Đạt phải trích lập cả trăm tỷ đồng.
Bên cạnh phải thu lớn, giá trị hàng tồn kho của Phát Đạt cũng không hề nhỏ, đạt 13.555 tỷ đồng, giảm 19% so với đầu năm, nhưng vẫn chiếm tới 47,4% tổng tài sản.
Với đà tăng mạnh của các khoản phải thu và giá trị hàng tồn kho rất lớn, dòng tiền kinh doanh 6 tháng của PDR rất xấu khi âm 2815 tỷ đồng - nối dài mạch âm dòng tiền kinh doanh trong các năm 2024 – 2025 (lần lượt là: -4.616 tỷ đồng và -2.975 tỷ đồng).
Dù có thể căn bản cân đối dòng tiền từ việc thu hồi tiền từ các thương vụ thoái vốn, nhưng Phát Đạt vẫn không tránh khỏi được việc vay mượn. Dòng tiền đi vay trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng 12% so với cùng kỳ, đạt 2224 tỷ đồng.
Tại ngày 30/6/2026, Phát Đạt duy trì dư nợ vay tới 5.246 tỷ đồng. Dù giảm 10% so với đầu năm, nhưng với giá trị vay mượn rất lớn, chi phí tài chính vẫn là một gánh nặng: 6 tháng đầu năm đạt 536 tỷ đồng, tăng 4,1 lần so với cùng kỳ.
Những diễn biến này cho thấy Phát Đạt vẫn còn phải vật lộn để sắp xếp lại bảng tài sản trước khi có thể lành mạnh trở lại để tìm lại hào quang đã từng có.
Tags:
(VNF) - Sau hơn ba thập niên phát triển, Phú Mỹ Hưng đang bước vào giai đoạn 2.0 với định hướng không chỉ phát triển thêm sản phẩm nhà ở mà còn tái đầu tư vào chính hệ sinh thái đô thị đã hình thành.
(VNF)- TP. HCM dự kiến nâng mức vốn vay cho dự án phát triển NƠXH được hỗ trợ lãi suất từ 200 lên 300 tỷ đồng.
(VNF) - Lễ khởi công InterCentral cùng dự án hạ tầng kỹ thuật xung quanh đánh dấu sự trở lại của Hateco trên thị trường bất động sản. Trong một giai đoạn thị trường thận trọng hơn, Hateco chọn hành động thực chất để tạo niềm tin trước khi mở rộng câu chuyện về sản phẩm.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng đã chấp thuận 6 doanh nghiệp thực hiện 10 dự án nhà ở thương mại thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15, với tổng diện tích đất hơn 61,1 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 11.346 tỷ đồng.
(VNF) - UBND TP.HCM vừa công bố thêm 10 dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Đây là lần thứ 13 thành phố công bố danh sách các dự án đáp ứng điều kiện theo quy định, nâng tổng số dự án trên địa bàn được phép thực hiện giao dịch này lên 160.
(VNF) - Nhà ở thông thường có thể xây thêm, còn những căn biệt thự có vị trí tiếp xúc trực tiếp với biển, lại nằm trong địa giới TP.HCM và kết nối trung tâm chỉ trong 13 phút, luôn là tài sản khan hiếm bậc nhất. Vì lẽ đó, kiệt tác biệt thự biển “hàng ghế đầu” (front-row) tại siêu đô thị Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của thị trường.
(VNF) - Khu đất tại 17 Nguyễn Thiện Thuật và 40 Thanh Hà sẽ được đầu tư thành trung tâm công nghiệp văn hóa đa chức năng, với các không gian sáng tạo, triển lãm, biểu diễn, trải nghiệm và thương mại văn hóa.
(VNF) - Sự thay đổi trong cách con người đi du lịch đang mở rộng khái niệm về một điểm đến. Ngày càng có nhiều du khách muốn dành nhiều thời gian hơn để trải nghiệm đời sống địa phương, kết hợp công việc hoặc đơn giản là sống chậm lại. Khi ranh giới giữa “đi du lịch” và “ở lại” trở nên linh hoạt hơn, yêu cầu đối với không gian lưu trú cũng thay đổi theo.
(VNF) - Đất nền phố có giá trị dự kiến chỉ từ 2,9 tỷ đồng, Building 6 tầng có hầm từ 7 tỷ đồng, cùng chương trình ưu đãi đa dạng, ION CITY (khu đô thị mới xã Nội Hoàng, phường Tiền Phong, thành phố Bắc Ninh) mang đến thêm lợi thế cho khách hàng đang tìm hiểu và đăng ký nguyện vọng mua bất động sản tại “Thành phố kinh tế đêm”.
(VNF) - Theo GS Đặng Hùng Võ, đánh thuế đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng là bài toán không đơn giản, từ việc xác định luật thuế nào điều chỉnh sắc thuế không sử dụng đất là phù hợp, đến định nghĩa thế nào là không sử dụng đất, tỷ suất thuế là bao nhiêu mới đủ sức răn đe,….
(VNF) - Theo kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án Khu đô thị Mễ Sở vừa được UBND tỉnh Hưng Yên phê duyệt, Công ty TNHH Đầu tư và phát triển Mễ Sở là nhà đầu tư trúng thầu.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp Hoàng Văn Thái Plaza có quy mô 28 tầng nổi, tổng vốn đầu tư hơn 1.348 tỷ đồng do Công ty Cổ phần Vitours Land.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội Tân Xã - Thạch Thất, nằm gần Khu công nghệ cao Hòa Lạc, có 100 căn hộ để bán, giá bình quân 23,5 triệu đồng mỗi m2.
(VNF) - Ngày 7/10, Solaria Rise – khu căn hộ cao tầng thuộc đại đô thị tích hợp Waterpoint – chính thức cất nóc, đánh dấu cột mốc hoàn thành phần kết cấu và chuyển sang giai đoạn hoàn thiện, sẵn sàng bàn giao nhà từ quý IV/2027.
(VNF) - Tỉnh Gia Lai đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện Khu đô thị CK54 rộng hơn 200ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 13.660 tỷ đồng
(VNF) - TP.HCM vừa giao, cho thuê hơn 708ha đất cho Thadico - Bình Dương và Becamex để triển khai các dự án khu công nghiệp, khu dân cư.
(VNF) - Tọa lạc tại vị trí chiến lược ngay trung tâm Thành phố mới Bình Dương, dự án Golden Boulevard đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư nhờ đón đầu xu hướng bất động sản đa công năng. Với triết lý thiết kế "dual-living" thông minh kết hợp cùng giải pháp tài chính ưu việt, dự án không chỉ giải quyết bài toán an cư cao cấp mà còn mở ra cơ hội khai thác dòng tiền và tích sản dài hạn.
(VNF) - Quá trình đấu giá dự án Khu dân cư Quảng Thành, “bầu” Đoan đã chỉ đạo cấp dưới, thông đồng với đơn vị thẩm định giá để dìm giá khởi điểm, trúng giá thấp.
(VNF) - Tại họp báo Bộ Tài chính chiều 6/10, ông Trương Bá Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí, đã thông tin về đề xuất áp thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.
(VNF) - Ngày 6/10, Tổng công ty 319 - Bộ Quốc phòng khởi công dự án nhà ở xã hội Tây Cổ Loa với quy mô 427 căn hộ, tổng mức đầu tư 893,5 tỷ đồng.
(VNF) - Tổ hợp căn hộ cao cấp Diamond Square tại Đà Nẵng, với tổng vốn đầu tư dự kiến 5.159 tỷ đồng, được đưa vào danh mục thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM dự kiến sẽ đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với 5 lô đất tại phường An Khánh, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong tháng 10/2026.
(VNF) - Dòng sản phẩm shop và thương mại dịch vụ khối đế hướng đến các mô hình F&B, bán lẻ, chăm sóc sức khỏe và dịch vụ cao cấp tại khu vực trung tâm thành phố Đà Nẵng.
(VNF) - Trước các thông tin lan truyền trên mạng xã hội và một số kênh truyền thông cho rằng Novaland "phá sản" hoặc "mất khả năng hoạt động", doanh nghiệp khẳng định những nội dung này không phản ánh chính xác tình trạng pháp lý và hoạt động thực tế của tập đoàn.
(VNF) - Bộ Tài chính đề xuất áp thuế suất 0,2% với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, cao gấp gần 7 lần mức 0,03% với đất ở trong hạn mức.
(VNF) - Sau hơn ba thập niên phát triển, Phú Mỹ Hưng đang bước vào giai đoạn 2.0 với định hướng không chỉ phát triển thêm sản phẩm nhà ở mà còn tái đầu tư vào chính hệ sinh thái đô thị đã hình thành.
Sáng 10/10/2026, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đi thị sát, kiểm tra việc thực hiện một số công trình giao thông trọng điểm trên địa bàn thành phố Hà Nội.
