Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đón nhận cú hích mạnh mẽ từ sự bùng nổ của ngành du lịch và những cởi mở về pháp lý. Điều này thắp lên hi vọng về sự hình thành của một chu kỳ mới, nơi bất động sản nghỉ dưỡng một lần nữa trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư. Để làm rõ hơn về hi vọng này, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch VnTPA – ông Thân Thành Vũ:
- Trong 4 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón 8,8 triệu khách quốc tế. Đà tăng trưởng này tác động thế nào tới thị trường bất động sản nghỉ dưỡng?
Tôi cho rằng đây là tín hiệu tích cực rất rõ đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sau nhiều năm khó khăn. Nhưng nếu chỉ nhìn vào số lượng khách tăng mà cho rằng thị trường sẽ quay lại thời kỳ tăng nóng như trước đây thì e rằng quá đơn giản. Bởi điều quan trọng không phải chỉ là “đông khách”, mà là chất lượng dòng khách, mức chi tiêu, thời gian lưu trú và khả năng quay lại.
Việt Nam hiện đang bước vào giai đoạn tăng trưởng du lịch mạnh nhất nhiều năm qua. Năm 2025, Việt Nam đón hơn 21 triệu khách quốc tế, vượt mức trước Covid-19 và thuộc nhóm tăng trưởng nhanh nhất ASEAN. Nhưng nếu so với Thái Lan hay Malaysia thì chúng ta vẫn còn khoảng cách khá lớn về “giá trị kinh tế trên mỗi du khách”.
Thái Lan hiện không chỉ làm du lịch, mà họ xây dựng cả một “economy of experience” - nền kinh tế trải nghiệm. Họ có: kinh tế đêm (nightlife), kinh tế giải trí (entertainment economy), kinh tế âm nhạc (concert economy), du lịch y tế (medical tourism), du lịch golf (golf tourism), mua sắm hàng xa xỉ (shopping luxury), bến du thuyền (yacht marina), các lễ hội quốc tế và hệ sinh thái dịch vụ quản lý – vận hành rất hoàn chỉnh.
Malaysia mạnh về: lưu trú dài hạn (long-stay), du lịch hưu trí (retirement tourism), giáo dục quốc tế và chính sách thu hút người nước ngoài lưu trú dài hạn.
Trong khi đó, Việt Nam vẫn còn khá yếu ở: dịch vụ cao cấp, quản lý điểm đến, sản phẩm du lịch đêm, bến du thuyền, sự kiện giải trí quy mô lớn, mua sắm hàng xa xỉ và trải nghiệm chi tiêu cao cấp.
Nói thẳng ra, Việt Nam hiện tăng rất nhanh về số lượng khách, nhưng chưa mạnh về giá trị trên mỗi du khách. Đây là vấn đề rất lớn.
Nếu không nâng cấp chất lượng du lịch, Việt Nam có thể rơi vào bẫy: đông khách nhưng chi tiêu thấp, lưu trú ngắn, tỷ lệ khách quay lại chưa cao, tài nguyên bị khai thác rẻ, còn bất động sản nghỉ dưỡng thì khó tạo dòng tiền bền vững.
Theo nhiều khảo sát quốc tế sau Covid-19, xu hướng du lịch toàn cầu đã thay đổi mạnh. Khách hàng hiện nay ưu tiên: chăm sóc sức khoẻ (wellness), nghỉ dưỡng (retreat), trải nghiệm cá nhân hóa, gần gũi với thiên nhiên, golf… Họ không còn thích mô hình du lịch đại trà bê tông hóa như trước. Đây là lý do Bali, Phuket hay Koh Samui đang phát triển rất mạnh các mô hình “retreat”, “wellness” và “lifestyle resort” thay vì chỉ xây thêm condotel. Việt Nam nếu không thay đổi tư duy phát triển thì rất dễ mất lợi thế cạnh tranh vào tay Thái Lan, Indonesia hay Malaysia trong 5–10 năm tới.
- Nhưng thị trường cũng có những điểm sáng?
Có nhiều điểm tích cực, nhưng sự phục hồi hiện nay đang phân hóa rất mạnh. Những địa phương có hạ tầng tốt, kết nối quốc tế mạnh, hệ sinh thái dịch vụ khá hoàn chỉnh và sản phẩm nghỉ dưỡng có cá tính rõ ràng thì phục hồi nhanh hơn, ví dụ như: Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Nha Trang, Hạ Long...
Dòng sản phẩm đang được quan tâm hiện nay không còn là condotel đại trà như giai đoạn trước nữa. Xu hướng đang chuyển rất rõ sang: biệt thự nghỉ dưỡng, bất động sản hàng hiệu (branded residence), dinh thự sân golf (golf resort), khu nghỉ dưỡng chăm sóc sức khoẻ (wellness retreat) và các mô hình nghỉ dưỡng quy mô vừa phải nhưng có bản sắc riêng…
Khách hàng hiện nay không còn mua chỉ để “lướt sóng”. Họ muốn nghỉ dưỡng thật, tận hưởng phong cách sống, giữ tài sản dài hạn và quan trọng nhất là phải khai thác được dòng tiền thực.
- Ông có cho rằng du lịch tăng trưởng mạnh là nền tảng để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bước sang chu kỳ mới?
Theo tôi, du lịch là điều kiện cần rất quan trọng, nhưng chưa phải điều kiện đủ. Thị trường hiện nay đã khác hoàn toàn giai đoạn trước năm 2020. Trước đây, thị trường tăng trưởng chủ yếu dựa vào đòn bẩy tài chính, cam kết lợi nhuận, tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá.
Nhưng sau rất nhiều biến động vừa qua, nhà đầu tư đã thay đổi hoàn toàn tư duy. Bây giờ họ nhìn vào dòng tiền thật, tỷ lệ lấp đầy thật, năng lực vận hành thật, pháp lý thật và uy tín thật của chủ đầu tư.
Tôi nghĩ thị trường hiện nay không thiếu dự án. Cái thị trường thiếu là niềm tin.
Rất nhiều doanh nghiệp trước đây bán hàng bằng “kỳ vọng”, bằng cam kết lợi nhuận rất cao, nhưng cuối cùng không vận hành được, không giữ được lời hứa, thậm chí bỏ mặc khách hàng sau bán hàng. Điều đó làm tổn thương niềm tin thị trường rất lớn.
Vì vậy, chu kỳ mới nếu xuất hiện sẽ không còn là chu kỳ tăng nóng đại trà như trước đây. Đó sẽ là chu kỳ thanh lọc mạnh. Những doanh nghiệp có năng lực vận hành, có dòng tiền thật, có sản phẩm thật và giữ được chữ tín sẽ tồn tại. Ngược lại, mô hình bán hàng bằng “ảo vọng tài chính” sẽ ngày càng khó tồn tại.
- Nếu không thay đổi, Việt Nam có thể mất gì?
Chúng ta có thể mất cả khách du lịch lẫn dòng vốn đầu tư quốc tế. Hiện nay cạnh tranh du lịch trong khu vực ASEAN rất khốc liệt.
Thái Lan đang đầu tư cực mạnh cho các hoạt động giải trí, golf, mua sắm hàng xa xỉ, du lịch y tế, lễ hội… Indonesia đang xây Bali thành trung tâm chăm sóc sức khoẻ (wellness) và nơi lưu trú/cư trú cho cộng đồng làm việc linh hoạt (digital nomad) của thế giới. Malaysia thì có chiến lược rất rõ về lưu trú dài hạn (long-stay) và hưu trí (retirement) khi họ sẵn sàng cấp visa dài hạn và nhiều ưu đãi cho người về hưu giàu có).
Còn Việt Nam vẫn còn tư duy phát triển khá ngắn hạn ở nhiều nơi: phân lô nghỉ dưỡng, bê tông hóa ven biển, chạy theo số lượng phòng… nhưng thiếu sản phẩm giữ chân du khách và kích thích chi tiêu cao cấp.
Nếu tiếp tục như vậy, Việt Nam có thể đông khách nhưng vẫn thua về hiệu quả kinh tế. Đó mới là điều đáng lo.
- Vừa qua, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 29/2026/QH16 với cơ chế “chưa từng có” cho các dự án sở hữu “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Ông đánh giá như thế nào về tác động của nghị quyết này tới thị trường bất động sản nghỉ dưỡng?
Theo tôi, Nghị quyết 29/2026 là bước tháo gỡ pháp lý rất quan trọng đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Suốt nhiều năm qua, pháp lý chính là “cục máu đông” lớn nhất của thị trường. Nhà đầu tư sợ nhất không phải giá cao mà sợ quyền sở hữu không rõ ràng, chính sách thay đổi giữa chừng, tài sản không ổn định dài hạn hoặc mua xong rồi không biết tương lai pháp lý sẽ đi về đâu và tài sản không tạo ra dòng tiền.
Khi một phần các tồn đọng liên quan tới “đất ở không hình thành đơn vị ở” được tháo gỡ, rõ ràng tâm lý thị trường đã tích cực hơn. Nhưng tôi cũng muốn nói rất thẳng rằng pháp lý chỉ là điều kiện tối thiểu. Nó không tự động biến một dự án yếu thành dự án tốt.
Nếu sản phẩm không có giá trị khai thác thật, không có hệ sinh thái dịch vụ, không có năng lực vận hành, không tạo được trải nghiệm, không tạo ra dòng tiền, thì cuối cùng cũng rất khó phục hồi bền vững.
- Vậy Nghị quyết 29 có tạo động lực lớn cho thị trường không?
Có. Nhưng không phải “chiếc đũa thần”. Điều lớn nhất mà Nghị quyết 29/2026 mang lại là khôi phục niềm tin. Và niềm tin hiện nay còn quan trọng hơn cả dòng tiền.
Tuy nhiên, tôi cho rằng thị trường sắp tới sẽ không còn phù hợp với mô hình phát triển đại trà như trước. Chu kỳ mới sẽ thuộc về dự án có bản sắc, quy mô vừa phải, trải nghiệm tốt, gần gũi với thiên nhiên, hướng tới mô hình chăm sóc sức khoẻ (wellness), golf, bến du thuyền, có phong cách đặc sắc và nhất là có khả năng vận hành thực sự.
Thế giới hiện nay đang chuyển từ “tourism” (du lịch) sang “lifestyle destination” (điểm đến phong cách sống). Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam cũng buộc phải chuyển theo xu hướng đó nếu không muốn bị bỏ lại.
- Ông nhìn nhận thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nửa cuối năm 2026 như thế nào?
Tôi cho rằng nửa cuối năm 2026 sẽ tích cực hơn đáng kể so với giai đoạn 2023–2025. Đây sẽ là sự phục hồi chậm hơn, khó hơn nhưng thực chất hơn và phân hóa mạnh hơn rất nhiều. Dự án tốt sẽ phục hồi nhanh. Dự án yếu sẽ tiếp tục bị đào thải.
Tôi cho rằng giai đoạn tới thị trường sẽ dịch chuyển mạnh sang: chăm sóc sức khoẻ (wellness living), cộng đồng golf (golf community), nghỉ dưỡng sinh thái (eco retreat), phong cách sống ngôi nhà thứ hai (second-home lifestyle), cuộc sống bên vịnh du thuyền (marina living) và điểm đến lưu trú dài hạn (long-stay destination). Đây mới là xu hướng dài hạn của thế giới.
Khách hàng hiện nay không còn mua chỉ để đầu cơ. Họ muốn tận hưởng, giữ tài sản, tạo dòng tiền, sống chậm hơn, gần thiên nhiên hơn và có giá trị trải nghiệm thật.
- Khuyến nghị của ông về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay?
Tôi nghĩ đây không còn là thời kỳ “mua gì cũng thắng”. Nhà đầu tư hiện nay phải nhìn bất động sản nghỉ dưỡng như một ngành kinh doanh vận hành thực sự.
Có 6 yếu tố cực kỳ quan trọng là: pháp lý, vị trí, hạ tầng kết nối, năng lực vận hành, khả năng tạo dòng tiền và uy tín chủ đầu tư.
Trong đó, theo tôi, uy tín hiện nay là yếu tố sống còn. Sau rất nhiều biến động của thị trường, khách hàng không còn tin vào những lời hứa lợi nhuận quá đẹp nữa. Họ nhìn vào việc doanh nghiệp có giữ lời hay không, có vận hành được hay không, có đồng hành lâu dài hay không và có thực sự tạo giá trị hay chỉ bán kỳ vọng.
Chu kỳ mới sẽ không dành cho những doanh nghiệp bán “ảo vọng tài chính”. Chu kỳ mới sẽ dành cho những doanh nghiệp tạo được giá trị thực, dòng tiền thực và niềm tin thực.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Nếu mô hình “mua đất – chờ tăng giá” dần suy yếu dưới áp lực thuế, tín dụng và yêu cầu phát triển bền vững, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ mới: khai thác dòng tiền từ nhà cho thuê, đô thị công nghiệp và vận hành tài sản dài hạn. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này sẽ không dễ dàng và đòi hỏi một lộ trình đủ dài để tránh gây sốc cho thị trường.
(VNF) - Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu việc sửa đổi Luật Đất đai phải theo hướng cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng nhờ kỳ vọng hạ tầng và tâm lý “lướt sóng”, thị trường đất nền Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt. Giá tại nhiều khu vực không còn leo thang như trước, thanh khoản lao dốc, những nhà đầu tư từng kỳ vọng “mua hôm nay, vài tháng sau có lời” bắt đầu đối mặt áp lực giữ hàng kéo dài.
(VNF) - Đề xuất cấm chuyển nhượng nhà ở thương mại tại các khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đang khiến thị trường bất động sản dậy sóng và tạo ra những luồng dư luận trái chiều.
(VNF) - Tỉnh Ninh Bình vừa chấp thuận chủ trương đầu tư hai dự án nhà ở xã hội Bích Đào tại phường Hoa Lư và công trình nhà ở xã hội (NOXH02) tại phường Duy Hà, với tổng mức đầu tư gần 2.800 tỷ đồng.
(VNF) - Từ lâu, khoáng nóng không chỉ là liệu pháp chăm sóc sức khỏe mà còn là nghi thức chữa lành tinh thần của phương Đông. Nếu người Nhật coi Onsen là bí kíp trường thọ, thì tại Nam Nha Trang, Charmora City đang tái hiện trải nghiệm tắm khoáng chuẩn Nhật giữa không gian ven sông Quán Trường, nơi kiến trúc Champa đương đại và thiên nhiên hòa quyện giữa nhịp sống hiện đại.
(VNF) - Dù sức mua trên thị trường bất động sản chưa phục hồi mạnh, hàng loạt doanh nghiệp vẫn liên tiếp tung dự án mới ra thị trường. Đằng sau làn sóng “bung hàng” của chủ đầu tư là áp lực tái tạo dòng tiền, giữ thị phần và đón đầu chu kỳ mới của thị trường bất động sản.
(VNF) - Hà Nội, ngày 25/05 – Công ty Cổ phần Vinhomes chính thức triển khai chương trình hỗ trợ khách hàng sử dụng vàng để giao dịch bất động sản, góp phần đưa nguồn vàng nhàn rỗi đang tích trữ trong dân trở thành dòng vốn năng động phục vụ tăng trưởng. Chương trình được triển khai trong 5 năm, với sự đồng hành của các Công ty Vàng bạc Đá quý nhằm bảo đảm an toàn tối đa về quyền lợi và giá trị tài sản cho khách hàng.
(VNF) - Sáng 25/5, Công ty Đầu tư công nghiệp Bản Thiện đã khởi công Dự án đầu tư xây dựng và quản lý kinh doanh hạ tầng kỹ thuật CCN Lê Thiện - Đại Bản, quy mô khoảng 60ha.
(VNF) - Liên danh Công ty cổ phần Arita và Công ty cổ phần HNASA là nhà đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở xã hội tại KĐT phía Đông Bắc, tỉnh Bắc Ninh với tổng mức đầu tư gần 3.100 tỷ đồng.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái định vị mạnh mẽ, khi dòng tiền dần từ bỏ những “cơn sốt” ngắn hạn, để tìm đến những khu vực có nền tảng hạ tầng và dư địa tăng trưởng dài hạn. Trong bối cảnh đó, những dự án hưởng lợi từ TOD, metro và các trục vành đai đang trở thành tâm điểm quan tâm nhờ tiềm năng đón đầu chu kỳ phát triển đô thị mới.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt khi giá căn hộ thứ cấp đồng loạt giảm 5% - 10% so với đỉnh thiết lập hồi cuối năm 2025. Tuy nhiên, nghịch lý lớn là dù thị trường đã hạ nhiệt, cơ hội sở hữu nhà ở với phần đông người dân vẫn rất "mong manh" bởi mặt bằng giá hiện nay vẫn neo ở mức cao.
(VNF) - Bộ Tài chính đề xuất giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản căn cứ theo giá hợp đồng, nếu kê khai thấp hơn bảng giá đất sẽ bị cơ quan thuế truy thu.
(VNF) - Cơ quan công an khuyến cáo người dân cảnh giác với thủ đoạn giả danh cán bộ địa chính hỗ trợ tích hợp sổ đỏ trên ứng dụng VNeID, với mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
(VNF) - Mới đây, nhiều dự án nhà ở xã hội (NƠXH) có vị trí được đánh giá “đắc địa” đã đồng loạt được khởi công hoặc được UBND TP Hà Nội giao đất triển khai.
Trong bối cảnh nguồn cung ngày càng khan hiếm, nhiều dự án hạng sang và siêu sang tại Thủ Thiêm được dự báo tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới cho TP.HCM.
(VNF) - 350 dự án, khu đất tại Đà Nẵng được áp dụng cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 170 và Nghị quyết 29 của Quốc hội để tháo gỡ vướng mắc
(VNF) - Tại lễ ra quân Tổ hợp căn hộ du lịch all-in-one thế hệ mới Cara365, thuộc dự án CaraWorld ngày 22/5, chủ đầu tư KN Cam Ranh công bố hợp tác cùng nhiều đối tác trong các lĩnh vực tài chính, xây dựng, vận hành và phát triển tiện ích. Hoạt động này góp phần hoàn thiện nền tảng triển khai phân khu cao tầng đầu tiên tại CaraWorld Cam Ranh.
(VNF) - Royal Boulevard - đại lộ trung tâm của Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng), lấy cảm hứng từ mô hình phố thương mại châu Âu đang là câu trả lời cho thế hệ doanh nhân đất Cảng muốn phát triển bền vững cả sự nghiệp lẫn chất lượng sống của gia đình trong cùng một tọa độ. Trong bối cảnh toàn khu đã sẵn sàng bàn giao, các dãy phố dần lên đèn, nhiều khách hàng cũng tranh thủ đón đầu cơ hội với chính sách ưu đãi hấp dẫn dành cho những chủ nhân tiên phong.
(VNF) - Xu hướng tiêu dùng gắn với trải nghiệm văn hóa đang thúc đẩy sự xuất hiện của nhiều mô hình bán lẻ mới tại Việt Nam. Trong bối cảnh đó, ngày 19/05/2026, Vincom Retail ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác chiến lược (MOU) với K-Box Global nhằm phát triển các tổ hợp mua sắm – giải trí mang phong cách Hàn Quốc tại hệ thống Vincom.
(VNF) - Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Group, cho rằng thời điểm hiện tại là cơ hội hợp lý để nhà đầu tư bất động sản “đi săn”. Song, để chọn được địa bàn, phân khúc, sản phẩm tốt, nhà đầu tư phải đi đúng xu hướng của hạ tầng và dòng tiền.
Nhiều dự án bất động sản ở TP. HCM từng vướng pháp lý, ngưng thi công suốt nhiều năm đang quay lại thị trường với mặt bằng giá mới tăng gấp 3-5 lần.
(VNF) - Giữa mục tiêu minh bạch hóa thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp môi giới tại Hải Phòng lại lộ nghịch lý giữa con số công bố và ghi nhận của cơ quan quản lý.
(VNF) - Ông Nguyễn Đức Thuận - Giám đốc Khối Chiến lược và Đầu tư HASCO Holdings cho rằng, thị trường hiện tồn tại rất nhiều dự án bất động sản dở dang, bỏ hoang hoặc “chết lâm sàng”, gây lãng phí lớn cho nền kinh tế. Vì vậy, doanh nghiệp cần sớm mở cơ chế dẫn vốn cho hoạt động tái cấu trúc và M&A nhằm hồi sinh các dự án này, đồng thời khơi thông dòng tiền cho thị trường bất động sản.
(VNF) - Nếu mô hình “mua đất – chờ tăng giá” dần suy yếu dưới áp lực thuế, tín dụng và yêu cầu phát triển bền vững, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ mới: khai thác dòng tiền từ nhà cho thuê, đô thị công nghiệp và vận hành tài sản dài hạn. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này sẽ không dễ dàng và đòi hỏi một lộ trình đủ dài để tránh gây sốc cho thị trường.
(VNF) - Kỳ vọng khi hoàn thiện, tổ hợp này sẽ trở thành một biểu tượng mới của du lịch Phú Quốc, cùng với các dự án khác như Cáp treo Hòn Thơm, Cầu Hôn, Tổ hợp vui chơi giải trí thị trấn Hoàng Hôn... sẽ giúp du lịch Phú Quốc phát triển tương xứng với tiềm năng, thu hút thêm hàng triệu lượt khách quốc tế, đặc biệt dòng khách chi tiêu cao, có thêm sản phẩm để cạnh tranh trong khu vực và quốc tế.
