Chị Thùy Minh, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, vừa đăng tin rao bán căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 64m2 tại một đại đô thị phía đông Thủ đô với giá 3,7 tỷ đồng. So với thời điểm mua vào năm ngoái, chủ nhà đã chấp nhận cắt lỗ hơn 900 triệu đồng.
“Dù đã đăng tin rao bán giúp chủ nhà nhiều tháng nay, song vẫn chưa có khách nào chốt mua. Dường như người mua còn chờ giá giảm thêm”, chị Minh nói.
Theo chị Minh, ngoài những trường hợp cần bán để xoay dòng tiền, phần lớn nguồn hàng chuyển nhượng hiện nay là các căn hộ có vị trí không thuận lợi. Đây cũng là những sản phẩm buộc phải giảm giá sâu để tìm người mua.
Trường hợp trên không phải cá biệt. Tình trạng cắt lỗ đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ trên thị trường chung cư Hà Nội, đặc biệt ở nhóm căn hộ cũ là những sản phẩm từng tăng giá mạnh theo đà tăng của chung cư mở bán mới.
Trong giai đoạn 2024-2025, nhiều căn hộ thuộc phân khúc này ghi nhận mức tăng trưởng bằng lần. Khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, đây cũng là nhóm chịu áp lực giảm giá mạnh nhất. Nếu đầu năm 2026, mức cắt lỗ phổ biến mới ở khoảng 100-200 triệu đồng/căn, thì đến nay, mức giảm tại một số khu vực đã vượt 1 tỷ đồng.
Áp lực không chỉ đến từ phía môi giới. Nhiều nhà đầu tư mua căn hộ trong giai đoạn giá cao cũng bắt đầu phải chấp nhận giảm giá để thoát hàng. Anh Minh Ánh là một trường hợp như vậy.
Tháng 9/2025, anh mua căn hộ 62,5m2 tại một đại đô thị phía tây Hà Nội với giá 4,4 tỷ đồng và cho rằng đây là mức giá khá hời ở thời điểm đó. Tuy nhiên, chỉ một năm sau, anh buộc phải rao bán lại với giá 3,7 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được khách chốt.
Để nhanh chóng thoát hàng, anh thậm chí tính phương án giảm tiếp xuống 3,4 tỷ đồng nếu gặp khách thiện chí.
Tương tự, chị Vân Trang mua một căn hộ cao cấp với 75% vốn vay ngân hàng. Sau khi đã đóng 45% giá trị căn hộ, chị không còn đủ khả năng xoay dòng tiền và buộc phải rao bán. Dù chấp nhận cắt lỗ hơn 1,5 tỷ đồng, căn hộ đến nay vẫn chưa tìm được người mua.
Thực tế khảo sát trên thị trường cũng cho thấy mức giảm đang xuất hiện tại nhiều dự án. Tại chung cư Kim Văn - Kim Lũ, có căn từng được rao bán gần 4 tỷ đồng nay chỉ còn khoảng 2,6 tỷ đồng. Tại dự án 19T Kiến Hưng, một số căn giảm từ 4,4 tỷ đồng xuống khoảng hơn 3 tỷ đồng nhưng thanh khoản vẫn khá thấp.
Ở khu vực Ngoại Giao Đoàn, những căn hộ trước đây được giao dịch quanh mức 110-120 triệu đồng/m2 hiện được chào bán khoảng 75-80 triệu đồng/m2.
Diễn biến này cũng được phản ánh trong dữ liệu thị trường. Báo cáo mới đây của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2024-2025, giá bán căn hộ thứ cấp đã bắt đầu đảo chiều trong năm 2026. Giá bình quân giảm từ khoảng 85 triệu đồng/m2 năm 2025 xuống khoảng 78 triệu đồng/m2, dù vẫn cao hơn 9% so với cùng kỳ năm trước.
Theo One Mount Group, áp lực dòng tiền trong bối cảnh lãi suất cao đang khiến nhiều nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng về giá bán. Đây cũng được xem là cơ hội để người mua tiếp cận thị trường với mặt bằng giá hợp lý hơn so với giai đoạn trước.
Trao đổi với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Proprety, cho rằng chung cư cũ đang giảm khá mạnh cả ở khu vực nội đô và vùng ven. Nguyên nhân là giá đã tăng quá nhanh trong giai đoạn 2024-2025, khi thị trường chịu áp lực điều chỉnh, đây sẽ là dòng sản phẩm giảm giá mạnh.
Theo ông Toản, một số phân khúc trước đây tăng giá rất mạnh, có nơi tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba. Vì vậy, mức giảm hiện nay cần được nhìn nhận trong tương quan với mức giá trước cơn sốt. Nói cách khác, một căn hộ giảm 1 tỷ đồng chưa chắc đã là một món hời nếu mức giá sau giảm vẫn cao hơn nhiều so với mặt bằng trước khi giá tăng nóng.
“Giá nhà hiện tại vẫn chưa phải là đáy và có thể vẫn có xu hướng giảm tiếp”, ông Toản nhận định.
Theo ông Toản, áp lực hiện nay đến từ cả lãi suất và nguồn cung. Lãi suất tăng khiến những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao chịu áp lực dòng tiền, buộc phải giảm giá để thoát hàng. Trong khi đó, nguồn cung mới từ nhà ở thương mại đến nhà ở xã hội tiếp tục gia tăng, khiến người mua có nhiều lựa chọn hơn.
Tuy nhiên, theo vị doanh nhân, không phải cứ căn hộ giảm giá mạnh là có thanh khoản tốt. Những tòa nhà có vị trí tốt, hạ tầng đầy đủ, cư dân đã sinh sống ổn định và chất lượng quản lý tốt vẫn có khả năng giữ thanh khoản. Giá có thể điều chỉnh nhưng mức giảm thường không quá sâu.
Ngược lại, những dự án mới nằm trong các đại đô thị có hàng nghìn căn hộ hoặc chuẩn bị bàn giao có thể chịu áp lực lớn hơn khi nguồn cung cùng lúc xuất hiện trên thị trường.
Đây chính là điểm người mua cần đặc biệt lưu ý. Giá giảm và thanh khoản là hai câu chuyện khác nhau. Một căn hộ giảm từ 4 tỷ đồng xuống 3 tỷ đồng có thể được chào mời là “cắt lỗ 1 tỷ đồng”, nhưng nếu trước đó căn hộ này từng có giá khoảng 2 tỷ đồng và được đẩy lên 4 tỷ đồng trong cơn sốt, thì mức 3 tỷ đồng chưa chắc đã rẻ.
Thậm chí, nếu căn hộ nằm tại khu vực có nguồn cung lớn, nhu cầu ở thực thấp hoặc chất lượng vận hành không tốt, người mua có thể tiếp tục gặp khó khi muốn bán lại. Khi đó, khoản tiền tiết kiệm được ở thời điểm mua có thể không bù được rủi ro thanh khoản về sau.
Theo ông Toản, người mua hiện nay đang ở vị thế thuận lợi hơn khi có nhiều lựa chọn và có thể đàm phán với người bán. Tuy nhiên, thay vì chỉ nhìn vào mức giảm, người mua cần đánh giá giá trị thực của căn hộ, mặt bằng giá tại khu vực và khả năng bán lại trong tương lai.
“Với người mua để ở, vị trí, hạ tầng, tiện ích và chất lượng quản lý là những yếu tố quan trọng. Một căn hộ có vị trí thuận tiện, gần nơi làm việc, trường học và đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt có thể vẫn được người mua chấp nhận ở mức giá cao hơn. Ngược lại, căn hộ giá rẻ nhưng nằm tại khu vực nguồn cung dư thừa sẽ không nhất thiết là lựa chọn tốt”, ông nói.
Tags:
(VNF) - Nhà ở thông thường có thể xây thêm, còn những căn biệt thự có vị trí tiếp xúc trực tiếp với biển, lại nằm trong địa giới TP.HCM và kết nối trung tâm chỉ trong 13 phút, luôn là tài sản khan hiếm bậc nhất. Vì lẽ đó, kiệt tác biệt thự biển “hàng ghế đầu” (front-row) tại siêu đô thị Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của thị trường.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp Hoàng Văn Thái Plaza có quy mô 28 tầng nổi, tổng vốn đầu tư hơn 1.348 tỷ đồng do Công ty Cổ phần Vitours Land.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội Tân Xã - Thạch Thất, nằm gần Khu công nghệ cao Hòa Lạc, có 100 căn hộ để bán, giá bình quân 23,5 triệu đồng mỗi m2.
(VNF) - Ngày 7/10, Solaria Rise – khu căn hộ cao tầng thuộc đại đô thị tích hợp Waterpoint – chính thức cất nóc, đánh dấu cột mốc hoàn thành phần kết cấu và chuyển sang giai đoạn hoàn thiện, sẵn sàng bàn giao nhà từ quý IV/2027.
(VNF) - Tỉnh Gia Lai đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện Khu đô thị CK54 rộng hơn 200ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 13.660 tỷ đồng
(VNF) - TP.HCM vừa giao, cho thuê hơn 708ha đất cho Thadico - Bình Dương và Becamex để triển khai các dự án khu công nghiệp, khu dân cư.
(VNF) - Tọa lạc tại vị trí chiến lược ngay trung tâm Thành phố mới Bình Dương, dự án Golden Boulevard đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư nhờ đón đầu xu hướng bất động sản đa công năng. Với triết lý thiết kế "dual-living" thông minh kết hợp cùng giải pháp tài chính ưu việt, dự án không chỉ giải quyết bài toán an cư cao cấp mà còn mở ra cơ hội khai thác dòng tiền và tích sản dài hạn.
(VNF) - Quá trình đấu giá dự án Khu dân cư Quảng Thành, “bầu” Đoan đã chỉ đạo cấp dưới, thông đồng với đơn vị thẩm định giá để dìm giá khởi điểm, trúng giá thấp.
(VNF) - Tại họp báo Bộ Tài chính chiều 6/10, ông Trương Bá Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí, đã thông tin về đề xuất áp thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.
(VNF) - Ngày 6/10, Tổng công ty 319 - Bộ Quốc phòng khởi công dự án nhà ở xã hội Tây Cổ Loa với quy mô 427 căn hộ, tổng mức đầu tư 893,5 tỷ đồng.
(VNF) - Tổ hợp căn hộ cao cấp Diamond Square tại Đà Nẵng, với tổng vốn đầu tư dự kiến 5.159 tỷ đồng, được đưa vào danh mục thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM dự kiến sẽ đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với 5 lô đất tại phường An Khánh, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong tháng 10/2026.
(VNF) - Dòng sản phẩm shop và thương mại dịch vụ khối đế hướng đến các mô hình F&B, bán lẻ, chăm sóc sức khỏe và dịch vụ cao cấp tại khu vực trung tâm thành phố Đà Nẵng.
(VNF) - Trước các thông tin lan truyền trên mạng xã hội và một số kênh truyền thông cho rằng Novaland "phá sản" hoặc "mất khả năng hoạt động", doanh nghiệp khẳng định những nội dung này không phản ánh chính xác tình trạng pháp lý và hoạt động thực tế của tập đoàn.
(VNF) - Bộ Tài chính đề xuất áp thuế suất 0,2% với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, cao gấp gần 7 lần mức 0,03% với đất ở trong hạn mức.
(VNF) - Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong khi nguồn cung nhà ở tiếp tục gia tăng có thể khiến sức mua bất động sản chậm lại trong những tháng cuối năm. Dự báo tỷ lệ hấp thụ thị trường nửa cuối năm chỉ khoảng 40 - 50%, thậm chí thấp hơn nếu lãi suất vay mua nhà tiếp tục tăng.
(VNF) - Thị trường BĐS, so cùng kỳ trong 9 tháng đầu năm, có hơn 4.500 doanh nghiệp thành lập mới, tăng gần 11%, 2.813 doanh nghiệp giải thể, tăng hơn 123%.
(VNF) - Phương án bồi thường dự án Công viên văn hóa Bến Nhà Rồng - Khánh Hội và cây xanh công cộng Bến Bạch Đằng ở TP. HCM được đề xuất giá cao nhất là hơn 338 triệu đồng/m2 đối với đất ở.
(VNF) - Đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài mua, thuê mua căn hộ du lịch (condotel) được kỳ vọng mở rộng đầu ra cho bất động sản nghỉ dưỡng, bổ sung nguồn vốn cho thị trường. Song theo giới chuyên môn, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, việc mở cửa cần đi cùng với hoàn thiện hành lang pháp lý, bảo đảm quyền lợi người mua.
(VNF) - Trong 9 tháng đầu năm, Hà Nội thu hơn 85.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất, tương đương hơn 56% kế hoạch cả năm. Đáng chú ý, ba dự án bất động sản lớn đóng góp tổng cộng khoảng 27.600 tỷ đồng, chiếm gần 33% nguồn thu này.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup dự kiến triển khai khu đô thị Liên Hà rộng hơn 460ha tại xã Thư Lâm, Hà Nội, với quy mô dân số hơn 85.000 người.
(VNF) - Hải Phòng dự kiến thu tiền sử dụng đất 3 tháng cuối năm 2026 với 18.562 tỷ đồng, phấn đấu thu 27.203 tỷ đồng.
(VNF) - Trong tháng 10/2026, khu đất rộng hơn 32.000m2 tại xã Đông Anh, TP Hà Nội sẽ được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm hơn 1.164 tỷ đồng.
(VNF) - Thanh tra Thành phố Hà Nội đã công khai kết luận thanh tra việc chấp hành pháp luật đất đai đối với Công ty cổ phần Phát triển thương mại dịch vụ Hà Thành (Công ty Hà Thành) trong việc quản lý, sử dụng đất tại 155-161 Mai Hắc Đế, phường Hai Bà Trưng, Hà Nội.
(VNF) - UBND TP Hà Nội đồng ý cho Tổng Công ty 36 chuyển mục đích khu đất gần 1ha tại số 6-8 Chùa Bộc để xây dựng tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng và khách sạn.
(VNF) - Nhà ở thông thường có thể xây thêm, còn những căn biệt thự có vị trí tiếp xúc trực tiếp với biển, lại nằm trong địa giới TP.HCM và kết nối trung tâm chỉ trong 13 phút, luôn là tài sản khan hiếm bậc nhất. Vì lẽ đó, kiệt tác biệt thự biển “hàng ghế đầu” (front-row) tại siêu đô thị Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của thị trường.
(VNF) - Hà Nội đang đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng phục vụ dự án Trục không gian Quốc lộ 1A. Hiện này một số hộ nằm trong phạm vi dự án đã nhận tiền bồi thường và tự nguyện tháo dỡ nhà cửa để bàn giao mặt bằng.
