Chung cư Hà Nội sắp vượt 100 triệu đồng/m²: Nguồn cung tăng, vì sao giá vẫn leo thang?

Xây nhiều nhưng vẫn thiếu nhà vừa túi tiền

Hàng loạt dự án nhà ở xã hội (NƠXH) tại Hà Nội đã được khởi động, trong khi nguồn cung nhà ở thương mại cũng được dự báo tăng mạnh. Tuy nhiên, theo bà An Nguyễn, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Chi nhánh Hà Nội kiêm Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Phát triển CBRE Việt Nam, số lượng nguồn cung không phải yếu tố duy nhất quyết định giá nhà.

Điểm nghịch lý nằm ở chỗ thị trường có thể tăng nguồn cung nhưng vẫn thiếu đúng loại nhà mà phần đông người mua đang cần.

NƠXH và nhà ở thương mại phục vụ những nhóm khách hàng khác nhau. Trong khi NƠXH hướng tới các đối tượng chính sách với điều kiện giao dịch riêng, nguồn cung thương mại mới lại tập trung chủ yếu vào phân khúc trung cấp và cao cấp tại các đại đô thị. Nhà ở thương mại bình dân gần như vắng bóng.

“Vì vậy, số lượng NƠXH nhiều không đồng nghĩa với giá nhà ở thương mại sẽ rẻ”, bà An nhận định.

Bên cạnh sự lệch pha về phân khúc, giá nhà còn chịu sức ép từ tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, marketing và đầu tư hệ thống tiện ích. Khi các khoản chi phí này cùng tăng, chủ đầu tư không có nhiều dư địa để giảm giá bán.

Đến giữa năm 2026, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã khoảng 95 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu. Nếu tiếp tục tăng, mốc 100 triệu đồng/m² có thể sớm bị vượt qua.

Ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ quý II giảm nhẹ so với quý I nhưng vẫn cao hơn khoảng 13% so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, dữ liệu CBRE cho thấy căn hộ có giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên chiếm khoảng 50-60% tổng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong một số quý gần đây. Quý II/2026 cũng là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận sản phẩm mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m².

Theo bà An, nguồn cung trong thời gian tới vẫn lớn nhưng chủ yếu thuộc phân khúc giá cao. Các dự án trung cấp chỉ xuất hiện nhỏ giọt tại một số khu vực ngoại thành, vùng ven.

“Các dự án nhà ở thương mại có mức giá bình dân không ghi nhận nguồn cung mở bán mới trong 2-3 năm trở lại đây. Điều này khiến mặt bằng giá bán sơ cấp toàn thị trường khó giảm. Xu hướng tăng của mặt bằng giá chưa đảo chiều mà chỉ đang chậm lại”, bà An cho biết.

Nếu không có những thay đổi mang tính nền tảng về chi phí phát triển dự án, tốc độ tăng giá có thể giảm còn khoảng 3-5% mỗi năm.

Trong 3-5 năm tới, chuyên gia CBRE dự báo giá chung cư Hà Nội nhiều khả năng vẫn tăng, song tốc độ có thể ổn định hơn. Diễn biến này sẽ phụ thuộc vào nguồn cung, kinh tế vĩ mô, chính sách, quan hệ kinh tế quốc tế và tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế.

120.000 căn NƠXH vẫn chưa đủ để kéo giá chung cư

Một trong những thay đổi lớn của thị trường Hà Nội trong những năm tới là nguồn cung NƠXH được đẩy mạnh. Dự kiến ít nhất 120.000 căn sẽ được cung cấp trong giai đoạn 2026-2030.

Tuy nhiên, theo bà An, không thể chỉ dựa vào con số 120.000 căn để kết luận thị trường thừa hay thiếu nhà ở.

Điều quan trọng là xác định ai có thể tiếp cận nguồn cung này, mức giá ra sao, thời điểm đưa ra thị trường và các dự án được phân bổ ở đâu. Đây mới là những yếu tố quyết định NƠXH có cạnh tranh trực tiếp với nhà ở thương mại hay không.

NƠXH nên được xem là công cụ giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở, thay vì kỳ vọng trực tiếp kéo mặt bằng giá chung cư thương mại xuống.

Sự khác biệt giữa NƠXH và nhà ở thương mại nằm ở khách hàng mục tiêu, tiêu chuẩn sản phẩm và cơ chế hình thành giá. Nhà ở thương mại được định giá theo vị trí, mật độ xây dựng, tiện ích, tiêu chuẩn bàn giao và chất lượng vận hành. Trong khi đó, NƠXH ưu tiên tối ưu hóa không gian và chi phí để đáp ứng nhu cầu ở cơ bản.

Các dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất và lợi nhuận chủ đầu tư bị khống chế tối đa 10%, trong khi nhà ở thương mại phải gánh chi phí đất đai, tài chính và phát triển dự án theo cơ chế thị trường.

“Bởi vậy, NƠXH khó có thể thay thế trực tiếp cho nhà ở thương mại và tạo áp lực giảm giá trên toàn thị trường”, bà An phân tích.

Tác động chủ yếu có thể diễn ra gián tiếp. Khi NƠXH đáp ứng tốt nhu cầu của nhóm thu nhập thấp, một bộ phận khách hàng có thể rời thị trường thuê nhà hoặc không còn tìm mua chung cư thương mại giá rẻ, căn hộ thứ cấp cũ. Sự dịch chuyển này có thể làm thay đổi cơ cấu cầu và thúc đẩy chủ đầu tư điều chỉnh sản phẩm.

Theo chuyên gia CBRE, điều kiện quan trọng là phải xây dựng cơ sở dữ liệu chính xác về nhu cầu thực tại từng địa phương, từ số hộ thu nhập thấp có nhu cầu an cư đến quy mô lao động trẻ nhập cư hằng năm. Đây mới là căn cứ để xác định nguồn cung NƠXH phù hợp.

Sau thời hạn hạn chế chuyển nhượng 5 năm, khi NƠXH được đưa vào thị trường giao dịch tự do, giá cũng có thể điều chỉnh theo cơ chế thị trường và dần tiệm cận mặt bằng giá thứ cấp của phân khúc bình dân hoặc trung cấp tại cùng khu vực.

70-80% nguồn cung mới dồn về phía Tây và vùng ven

Nghịch lý của thị trường Hà Nội không chỉ nằm ở cơ cấu phân khúc mà còn ở sự phân bổ nguồn cung theo địa lý.

Dữ liệu CBRE cho thấy khoảng 70-80% nguồn cung mở bán mới mỗi năm kể từ năm 2022 đến nay tập trung tại khu vực phía Tây, chủ yếu ngoài Vành đai 3, và các khu vực phía Đông, Đông Nam như Gia Lâm, Văn Giang.

Trong khi đó, nhà ở thương mại trung cấp phù hợp hơn với khả năng chi trả của số đông vẫn xuất hiện rất ít, chủ yếu tại ngoại thành hoặc các địa phương giáp ranh.

Vì vậy, tổng nguồn cung có thể tăng nhưng người mua vẫn thiếu sản phẩm đáp ứng đồng thời ba yếu tố: giá phù hợp, vị trí thuận tiện và điều kiện sống bảo đảm.

Theo bà An, mặt bằng giá chỉ có thể hạ nhiệt rõ rệt khi nguồn cung bình dân và trung cấp tăng lên, đồng thời được phân bổ đa dạng hơn giữa các khu vực.

Với người mua ở thực, giá không phải yếu tố duy nhất. Một căn hộ rẻ nhưng nằm quá xa nơi làm việc, thiếu trường học, bệnh viện, chợ, việc làm hoặc giao thông kết nối chưa hoàn chỉnh chưa chắc đã đáp ứng nhu cầu.

Nếu nhà ở, giao thông và tiện ích xã hội không phát triển đồng bộ, việc giãn dân khó đạt hiệu quả. Lực cầu vẫn có xu hướng tập trung vào những khu vực đã hình thành hệ sinh thái sống, trong khi dự án vùng ven có thể thanh khoản chậm dù thị trường thiếu nhà vừa túi tiền.

Theo chuyên gia CBRE, dư cung chỉ thực sự xảy ra khi sản phẩm không đáp ứng được khả năng chi trả, điều kiện sống và kết nối giao thông của người sử dụng cuối.

Do đó, áp lực giảm giá trước mắt có thể chỉ xuất hiện cục bộ tại những dự án có hạ tầng chưa đồng bộ, thiếu hệ sinh thái dân sinh hoặc phụ thuộc lớn vào nhu cầu đầu cơ.

Trên thị trường thứ cấp, áp lực điều chỉnh đã rõ hơn. Khi thanh khoản chậm lại, chi phí lãi vay và áp lực tài chính có thể buộc một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, đặc biệt là nhóm mua để lướt sóng, phải hạ kỳ vọng hoặc bán nhanh để thu hồi vốn.

Tuy nhiên, áp lực thoát hàng của một bộ phận nhà đầu tư chưa đủ kéo mặt bằng giá sơ cấp đi xuống. Giá thứ cấp phụ thuộc vào tình trạng tài chính của từng người bán, trong khi giá sơ cấp vẫn được neo bởi chi phí đầu vào cao và nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc giá cao.

Dù vậy, nếu lực hấp thụ suy yếu trong thời gian đủ dài, giá sơ cấp cũng sẽ chịu áp lực điều chỉnh. Đây có thể là điểm đảo chiều đáng chú ý của thị trường nếu nguồn cung tăng nhưng không còn được hấp thụ với tốc độ như trước.