Vừa qua, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, thay thế Nghị quyết 18 năm 2022.
Đáng chú ý, Nghị quyết đã đưa ra định hướng: Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định hết thời hạn.
Trao đổi với VietnamFinance về vấn đề trên, chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng trong ngắn hạn, quy định này nhiều khả năng sẽ tác động đến tâm lý của một bộ phận người mua và nhà đầu tư, bởi họ chưa hình dung rõ sau khi chung cư hết thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình thì sẽ được xử lý như thế nào.
Không ít người vẫn hiểu theo cách đơn giản rằng “chung cư chỉ được sở hữu đến hết tuổi thọ công trình”, hoặc “hết thời hạn là mất nhà ra đường”, từ đó có thể phát sinh tâm lý lo ngại, chờ đợi hoặc cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Tuy nhiên, theo ông Kiên, khi thị trường hiểu rõ bản chất, tác động này sẽ giảm dần.
Về dài hạn, quy định được làm rõ sẽ giúp thị trường hiểu hơn về bản chất quyền sở hữu chung cư. Nhiều người trước đây chỉ biết rằng mình sở hữu riêng căn hộ và có quyền sử dụng chung đối với phần đất ở của dự án, nhưng chưa hình dung đầy đủ ý nghĩa của quyền sử dụng đất chung đó.
“Khi quy định được làm rõ, người mua sẽ nhận thức rằng căn hộ cũng giống như mọi công trình xây dựng khác, đều có thời hạn sử dụng đến khi buộc phải tháo dỡ, còn giá trị lâu dài nằm ở quyền sử dụng phần đất chung của dự án”, ông Kiên nói.
Bên cạnh đó, đề xuất này cũng có thể khiến nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến giá trị phần đất mà mỗi căn hộ thực sự được hưởng.
Ông Kiên đưa ra ví dụ, một dự án có diện tích khoảng 70.000 m2, sau khi loại trừ toàn bộ phần đất không thuộc quyền sử dụng chung của cư dân như khu nhà phố, trường học, đất công cộng bàn giao nhà nước… phần đất còn lại mà khối căn hộ cùng có quyền sử dụng khoảng 33.000 m2.
Nếu dự án có khoảng 2.200 căn hộ và giả định các căn có diện tích tương đương nhau, bình quân mỗi căn hộ sẽ tương ứng khoảng 15m2 quyền sử dụng đất.
Theo ông, chỉ với 15m2 đất thì không thể xây dựng và sử dụng một căn hộ rộng 90m2 cùng hồ bơi, sân chơi, tiện ích và mảng xanh nội khu. Chính vì vậy, cư dân phải góp quyền sử dụng đất để hình thành công trình chung cư nhiều tầng.
Khi dự án hết niên hạn và phải xử lý theo phương án xây dựng lại hoặc chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác, quyền lợi của mỗi chủ sở hữu cũng sẽ được xác định trên tỷ lệ quyền sử dụng đất chung mà họ đang nắm giữ.
“Đây sẽ là yếu tố được thị trường quan tâm và định giá nhiều hơn trong tương lai”, ông Kiên nhận định.
Ngoài ra, với các dự án chung cư sắp mở bán, thay đổi lớn có thể nằm ở cách người mua đánh giá giá trị của một căn hộ. “Thay vì chỉ nhìn vào diện tích căn hộ, vị trí hay tiện ích, người mua sẽ quan tâm nhiều hơn đến quy mô quỹ đất của dự án, mật độ xây dựng và mật độ căn hộ, phần quyền sử dụng đất mà mỗi căn hộ được hưởng và tiềm năng tái phát triển của khu đất trong tương lai”, vị chuyên gia nói.
Sự thay đổi trong cách đánh giá sản phẩm của người mua cũng có thể tác động đến chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư.
Theo ông Kiên, ngoài việc quảng bá thiết kế, tiện ích hay chất lượng xây dựng, chủ đầu tư sẽ phải minh bạch hơn về các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất, mật độ phát triển và phương án xử lý khi công trình hết niên hạn theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, để người dân thực sự yên tâm, theo chuyên gia, cần quy định rõ cơ chế xử lý khi chung cư hết niên hạn sử dụng, thay vì chỉ quy định thời hạn sử dụng của công trình.
Nếu không tiếp tục xây dựng lại chung cư trên chính khu đất cũ mà bán quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư mới, cần quy định rõ phương pháp định giá quyền sử dụng đất và cách phân chia quyền lợi của cư dân, bao gồm bồi thường, tái định cư và các chính sách hỗ trợ để ổn định cuộc sống.
Trường hợp cư dân không chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cùng phát triển dự án mới, cũng cần có cơ chế xác định chi phí xây dựng, chi phí quản lý và tỷ lệ đóng góp của từng chủ sở hữu dựa trên phần quyền sử dụng đất chung.
Đối với những hộ dân không đủ khả năng tài chính để tham gia xây dựng lại, cần quy định rõ phương án giải quyết quyền lợi từ phần quyền sử dụng đất của họ, bảo đảm họ vẫn được bồi thường hoặc bố trí chỗ ở phù hợp, tránh bị thiệt thòi.
Trong trường hợp khu đất được điều chỉnh quy hoạch sang công viên, hạ tầng hoặc công trình công cộng, theo ông Kiên, cũng cần quy định rõ cơ chế bồi thường và xử lý quyền sử dụng đất chung của cư dân để bảo đảm quyền tài sản không bị ảnh hưởng.
Bên cạnh đó, tiêu chí xác định chung cư hết niên hạn sử dụng cũng cần được quy định minh bạch. Theo chuyên gia, niên hạn thiết kế không nên đồng nghĩa với việc bắt buộc phải phá dỡ.
Trường hợp công trình xuống cấp nghiêm trọng trước thời hạn thì phải có cơ chế kiểm định để quyết định phá dỡ sớm. Ngược lại, nếu đến hết niên hạn nhưng công trình vẫn bảo đảm an toàn thì cần có quy trình kiểm định độc lập để xem xét gia hạn sử dụng thêm một khoảng thời gian nhất định.
Đối với người dân đang cân nhắc mua chung cư, ông Kiên cho rằng người mua nên bình tĩnh và tìm hiểu đầy đủ thông tin, không nên đưa ra quyết định chỉ dựa trên tâm lý.
“Nếu có thể, chờ thêm quy định hướng dẫn chi tiết về cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi chung cư hết niên hạn sử dụng, bởi đây mới là yếu tố quyết định quyền lợi lâu dài”, ông Kiên nói.
Liên quan đến vấn đề trên, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình” áp dụng đối với nhà chung cư xây dựng mới để phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.
Theo đó, HoREA kiến nghị thời hạn sử dụng căn hộ nên được xác định theo tuổi thọ công trình và đề xuất quy định mức tối đa không quá 99 năm. Đây là thời hạn phù hợp với thông lệ quốc tế, tương tự mô hình nhà ở của Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB), nơi người dân được quyền sở hữu căn hộ trong thời hạn 99 năm.
Hiệp hội cho rằng việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không đồng nghĩa với việc thay đổi chế độ sử dụng đất. Chủ sở hữu căn hộ vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành, trong khi thời hạn sử dụng nhà được xác định theo tuổi thọ của công trình.
Đối với các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài theo các Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013 và 2024, HoREA đề nghị tiếp tục công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và không áp dụng quy định hồi tố.
Hiệp hội cũng kiến nghị không áp dụng quy định mới đối với các chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Theo HoREA, nhóm chủ sở hữu này cần được hưởng cơ chế cải tạo, xây dựng lại tương tự các chung cư xây trước năm 1994 nhằm bảo đảm công bằng về quyền lợi.
Tags:
(VNF) - Khu đất tại 17 Nguyễn Thiện Thuật và 40 Thanh Hà sẽ được đầu tư thành trung tâm công nghiệp văn hóa đa chức năng, với các không gian sáng tạo, triển lãm, biểu diễn, trải nghiệm và thương mại văn hóa.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội Tân Xã - Thạch Thất, nằm gần Khu công nghệ cao Hòa Lạc, có 100 căn hộ để bán, giá bình quân 23,5 triệu đồng mỗi m2.
(VNF) - Ngày 7/10, Solaria Rise – khu căn hộ cao tầng thuộc đại đô thị tích hợp Waterpoint – chính thức cất nóc, đánh dấu cột mốc hoàn thành phần kết cấu và chuyển sang giai đoạn hoàn thiện, sẵn sàng bàn giao nhà từ quý IV/2027.
(VNF) - Tỉnh Gia Lai đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện Khu đô thị CK54 rộng hơn 200ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 13.660 tỷ đồng
(VNF) - TP.HCM vừa giao, cho thuê hơn 708ha đất cho Thadico - Bình Dương và Becamex để triển khai các dự án khu công nghiệp, khu dân cư.
(VNF) - Tọa lạc tại vị trí chiến lược ngay trung tâm Thành phố mới Bình Dương, dự án Golden Boulevard đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư nhờ đón đầu xu hướng bất động sản đa công năng. Với triết lý thiết kế "dual-living" thông minh kết hợp cùng giải pháp tài chính ưu việt, dự án không chỉ giải quyết bài toán an cư cao cấp mà còn mở ra cơ hội khai thác dòng tiền và tích sản dài hạn.
(VNF) - Quá trình đấu giá dự án Khu dân cư Quảng Thành, “bầu” Đoan đã chỉ đạo cấp dưới, thông đồng với đơn vị thẩm định giá để dìm giá khởi điểm, trúng giá thấp.
(VNF) - Tại họp báo Bộ Tài chính chiều 6/10, ông Trương Bá Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí, đã thông tin về đề xuất áp thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.
(VNF) - Ngày 6/10, Tổng công ty 319 - Bộ Quốc phòng khởi công dự án nhà ở xã hội Tây Cổ Loa với quy mô 427 căn hộ, tổng mức đầu tư 893,5 tỷ đồng.
(VNF) - Tổ hợp căn hộ cao cấp Diamond Square tại Đà Nẵng, với tổng vốn đầu tư dự kiến 5.159 tỷ đồng, được đưa vào danh mục thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM dự kiến sẽ đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với 5 lô đất tại phường An Khánh, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong tháng 10/2026.
(VNF) - Dòng sản phẩm shop và thương mại dịch vụ khối đế hướng đến các mô hình F&B, bán lẻ, chăm sóc sức khỏe và dịch vụ cao cấp tại khu vực trung tâm thành phố Đà Nẵng.
(VNF) - Trước các thông tin lan truyền trên mạng xã hội và một số kênh truyền thông cho rằng Novaland "phá sản" hoặc "mất khả năng hoạt động", doanh nghiệp khẳng định những nội dung này không phản ánh chính xác tình trạng pháp lý và hoạt động thực tế của tập đoàn.
(VNF) - Bộ Tài chính đề xuất áp thuế suất 0,2% với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, cao gấp gần 7 lần mức 0,03% với đất ở trong hạn mức.
(VNF) - Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong khi nguồn cung nhà ở tiếp tục gia tăng có thể khiến sức mua bất động sản chậm lại trong những tháng cuối năm. Dự báo tỷ lệ hấp thụ thị trường nửa cuối năm chỉ khoảng 40 - 50%, thậm chí thấp hơn nếu lãi suất vay mua nhà tiếp tục tăng.
(VNF) - Thị trường BĐS, so cùng kỳ trong 9 tháng đầu năm, có hơn 4.500 doanh nghiệp thành lập mới, tăng gần 11%, 2.813 doanh nghiệp giải thể, tăng hơn 123%.
(VNF) - Phương án bồi thường dự án Công viên văn hóa Bến Nhà Rồng - Khánh Hội và cây xanh công cộng Bến Bạch Đằng ở TP. HCM được đề xuất giá cao nhất là hơn 338 triệu đồng/m2 đối với đất ở.
(VNF) - Đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài mua, thuê mua căn hộ du lịch (condotel) được kỳ vọng mở rộng đầu ra cho bất động sản nghỉ dưỡng, bổ sung nguồn vốn cho thị trường. Song theo giới chuyên môn, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, việc mở cửa cần đi cùng với hoàn thiện hành lang pháp lý, bảo đảm quyền lợi người mua.
(VNF) - Trong 9 tháng đầu năm, Hà Nội thu hơn 85.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất, tương đương hơn 56% kế hoạch cả năm. Đáng chú ý, ba dự án bất động sản lớn đóng góp tổng cộng khoảng 27.600 tỷ đồng, chiếm gần 33% nguồn thu này.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup dự kiến triển khai khu đô thị Liên Hà rộng hơn 460ha tại xã Thư Lâm, Hà Nội, với quy mô dân số hơn 85.000 người.
(VNF) - Hải Phòng dự kiến thu tiền sử dụng đất 3 tháng cuối năm 2026 với 18.562 tỷ đồng, phấn đấu thu 27.203 tỷ đồng.
(VNF) - Trong tháng 10/2026, khu đất rộng hơn 32.000m2 tại xã Đông Anh, TP Hà Nội sẽ được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm hơn 1.164 tỷ đồng.
(VNF) - Thanh tra Thành phố Hà Nội đã công khai kết luận thanh tra việc chấp hành pháp luật đất đai đối với Công ty cổ phần Phát triển thương mại dịch vụ Hà Thành (Công ty Hà Thành) trong việc quản lý, sử dụng đất tại 155-161 Mai Hắc Đế, phường Hai Bà Trưng, Hà Nội.
(VNF) - UBND TP Hà Nội đồng ý cho Tổng Công ty 36 chuyển mục đích khu đất gần 1ha tại số 6-8 Chùa Bộc để xây dựng tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng và khách sạn.
(VNF) - CTCP Xây dựng Kiến trúc Tân Minh Nhân, tổng thầu Trung tâm Hành chính TP. HCM đặt mục tiêu doanh thu 19.500 tỷ đồng trong năm 2026, vượt kế hoạch của nhiều ông lớn ngành xây dựng như Vinaconex, Newtecons, Ricons.
(VNF) - Khu đất tại 17 Nguyễn Thiện Thuật và 40 Thanh Hà sẽ được đầu tư thành trung tâm công nghiệp văn hóa đa chức năng, với các không gian sáng tạo, triển lãm, biểu diễn, trải nghiệm và thương mại văn hóa.
(VNF) - Hà Nội đang đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng phục vụ dự án Trục không gian Quốc lộ 1A. Hiện này một số hộ nằm trong phạm vi dự án đã nhận tiền bồi thường và tự nguyện tháo dỡ nhà cửa để bàn giao mặt bằng.
