Vừa qua, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, thay thế Nghị quyết 18 năm 2022.
Đáng chú ý, tại khoản 2.2, phần Nhiệm vụ và giải pháp, Nghị quyết đã đưa ra định hướng: Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định hết thời hạn.
Bàn về vấn đề trên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, cho rằng Nghị quyết 21 cơ bản duy trì chính sách đất đai với nhà ở thương mại (gồm nhà chung cư) như chính sách, pháp luật hiện hành, chỉ nâng một số quy định trong luật lên Nghị quyết để thiết lập căn cứ chính trị vững chắc, khi làm luật sửa đổi sẽ không phải “nâng lên đặt xuống”.
Theo Nghị quyết 21, chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và sở hữu công trình không thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế chỉ là một khái niệm danh nghĩa. Nếu hết thời hạn sử dụng mà nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng thì vẫn được tiếp tục sử dụng, không có chuyện bị cưỡng chế phá dỡ hoặc người dân phải đóng thêm tiền.
“Điểm thay đổi duy nhất của Nghị quyết 21, theo hướng tích cực là việc đặt quyền của chủ sở hữu chung cư bên cạnh nghĩa vụ”, vị luật sư nói.
Theo đó, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong Luật Nhà ở 2023 được thiết kế mang nặng tính “bao cấp”, quy định phần lớn trách nhiệm thuộc về nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu: Nhà nước phải bố trí vốn ngân sách để kiểm định chất lượng nhà chung cư; một số trường hợp phải xây dựng lại nhà chung cư bằng vốn đầu tư công; khi xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được mặc nhiên tái định cư tại chỗ với căn hộ có diện tích lớn hơn...
Nghị quyết 21 đã tiếp thu để làm rõ: “Chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư...”, tức là đã “quàng” trách nhiệm đóng góp về tài chính với chủ sở hữu.
“Nhìn từ Nghị quyết 21 thì chính sách đất đai đối với các dự án nhà ở, gồm nhà chung cư, cơ bản sẽ không thay đổi so với quy định hiện hành”, ông Đỉnh nhấn mạnh
Trao đổi với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng đây là định hướng quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, hướng tới giải quyết những tồn tại kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.
Tuy nhiên, theo bà Miền, đây cũng là chính sách có tác động trực tiếp đến tâm lý thị trường, quyền tài sản của người dân và xu hướng phát triển các phân khúc bất động sản, do đó cần được thiết kế với lộ trình và cơ chế thực thi minh bạch. Điều đầu tiên cần làm rõ là phân biệt giữa quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng công trình.
Theo tinh thần, định hướng của nghị quyết, đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao ổn định, lâu dài. Nội dung được điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ căn cứ vào niên hạn của công trình xây dựng, tức là gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.
Bà Miền cho rằng, đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Đất có thể được sử dụng ổn định lâu dài nhưng công trình luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, quá trình khai thác, vận hành và bảo trì. Do đó, việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng bản chất kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.
Do đó, theo bà, quy định về thời hạn sử dụng căn hộ cũng có thể tạo cơ sở pháp lý để tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.
Thực tế, hàng trăm khu chung cư cũ tại Hà Nội, TP. HCM và nhiều địa phương khác đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo, xây dựng lại diễn ra rất chậm. Một trong những nguyên nhân quan trọng là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc đời công trình và cơ chế xử lý quyền, lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.
Theo bà Phạm Thị Miền, dù định hướng chính sách có cơ sở về quản lý đô thị, song trong ngắn hạn, yếu tố cần được quan tâm nhất chính là phản ứng của thị trường.
Tâm lý của đa số người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời, luôn ưu tiên tính “sở hữu” và “lâu dài”. Vì vậy, chỉ cần có thông tin liên quan tới việc “giới hạn” thời gian sở hữu lập tức sẽ khiến tâm lý người dân lo lắng.
"Nếu không được truyền thông và quy định rõ ràng, người dân có thể có cảm giác 'trả tiền cục' nhưng chỉ được 'thuê dài hạn'. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, đặc biệt là đối với phân khúc căn hộ chung cư", bà Miền nhận định.
Theo chuyên gia, trong trường hợp tâm lý này lan rộng, một bộ phận người mua có thể chuyển hướng sang nhà thấp tầng hoặc đất nền, vì ưu tiên tài sản gắn với quyền sở hữu lâu dài. Điểm cốt lõi trong định hướng của nghị quyết không phải là việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ, mà là yêu cầu "gắn với bảo đảm quyền tài sản" của chủ sở hữu.
Điều này đồng nghĩa khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ vẫn phải được bảo đảm thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.
Để chính sách khả thi và đi vào cuộc sống, bà Miền cho rằng cần tiếp tục cụ thể hóa nhiều nội dung như: cách xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn sử dụng...
Từ góc độ chính sách, Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý để vừa đáp ứng yêu cầu quản lý vòng đời công trình, vừa hạn chế những tác động tâm lý đối với thị trường bất động sản.
Thứ nhất, cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo đảm minh bạch, thống nhất và dễ áp dụng.
Thứ hai, cần cụ thể hóa cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi công trình hết niên hạn, đặc biệt là quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng và cơ chế phân chia quyền, nghĩa vụ tài chính.
Thứ ba, cần xây dựng quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư xây dựng mới nhằm hạn chế tâm lý bất ổn và tránh gây xáo trộn thị trường trong giai đoạn đầu triển khai.
Thứ tư, cần đẩy mạnh công tác truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất của chính sách. Việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không làm mất quyền sử dụng lâu dài, mà hướng tới quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn công trình và bảo vệ quyền lợi của người dân khi chung cư hết niên hạn sử dụng.
Tags:
(VNF) - Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố giá bán dự kiến của dự án nhà ở xã hội CT2 thuộc khu nhà ở X2 tại phường Lĩnh Nam. Theo đó, giá bán tạm tính khoảng 28,4 triệu đồng/m2, tương đương 1,1-1,5 tỷ đồng mỗi căn.
(VNF) - Dự án căn hộ chung cư và trung tâm thương mại Exim Plaza tại TP.HCM đã tạm ngưng thực hiện từ năm 2017 do chưa được chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã hết hạn và thời hạn đầu tư đã hết từ tháng 10/2022.
(VNF) - Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn trầm lắng trong quý II/2026. Theo DKRA Consulting, giao dịch condotel lao dốc hơn 94% so với quý trước, trong khi nguồn cung mới tiếp tục vắng bóng và thanh khoản chưa có dấu hiệu cải thiện.
(VNF) - TP. HCM, tổ công tác 1645 làm việc với các chủ đầu tư tại 4 dự án nhà ở thương mại để tháo gỡ vướng mắc, cấp sổ hồng cho người mua nhà.
(VNF) - Liên danh gồm Công ty CP Du lịch Kim Liên, Công ty CP Thaiholdings và Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn (thành viên Tập đoàn Vingroup) vừa đề xuất triển khai siêu dự án Hanoi Twin Towers 99 tại khu đất số 5-7 Đào Duy Anh (Hà Nội). Với tổng vốn đầu tư dự kiến từ 3 - 3,5 tỷ USD, công trình được định vị trở thành tòa tháp đôi cao nhất thế giới khi hoàn thành.
(VNF) - Coteccons (HoSE: CTD) đã có năm kinh doanh thành công nhất trong vòng 8 năm qua với doanh thu lập đỉnh mọi thời đại và lãi trước thuế trên 1.000 tỷ đồng - lần đầu tiên kể từ sau năm 2018.
(VNF) - Đề xuất cho phép chủ đầu tư bán nhà khi dự án vẫn đang thế chấp tại ngân hàng được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nút thắt dòng vốn cho doanh nghiệp và thúc đẩy nguồn cung trên thị trường. Song, theo giới chuyên môn, nếu thiếu cơ chế kiểm soát chặt chẽ, quy định này có thể khiến phần lớn rủi ro được chuyển sang phía người mua nhà.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ đã chuyển hồ sơ đến Bộ Công an để điều tra một số nhà thầu chuyển nhượng thầu trái quy định. Kết luận nêu tên nhiều doanh nghiệp lớn, trong đó có Công ty cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) đã khép lại 6 tháng đầu năm 2026 với doanh thu thuần 1.694 tỷ đồng và lãi sau thuế 176 tỷ đồng, một kết quả tương đối tích cực trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.
(VNF) - Khoản phạt đối với việc chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (khoản nộp bổ sung) không chỉ áp dụng với chủ đầu tư mà còn áp lên cả nhà đầu tư thứ cấp - những chủ thể không được nhà nước giao đất trực tiếp. Điều này tạo nên một bi – hài kịch “quýt làm cam chịu”, đòi hỏi luật pháp phải cân nhắc sửa đổi để bảo đảm quyền lợi cho doanh nghiệp.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa quyết định giao hơn 1,5 triệu m2 đất tại xã Thư Lâm cho Tập đoàn Tương Lai Sông Hồng để triển khai dự án khu đô thị đa mục tiêu gồm nhà ở, khu tái định cư và hệ thống công trình công cộng. Đây là đợt giao đất đầu tiên thuộc phân kỳ 1 của dự án thành phần 1, sau khi toàn bộ diện tích đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng.
(VNF) - Trong 6 tháng đầu năm 2026, Vingroup (HoSE: VIC) ghi nhận lãi sau thuế 20.375 tỷ đồng, tăng gấp 4,5 lần cùng kỳ năm trước.
(VNF) - Doanh thu từ các dự án đang triển khai bán hàng như Vlasta - Thủy Nguyên (Hải Phòng), Vlasta Premier - Phú Thuận (TPHCM), TT39-40 khu đô thị Văn Phú (Hà Nội) giúp Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Văn Phú (mã chứng khoán: VPI) kết thúc 6 tháng đầu năm 2026 với doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt ở mức 1.136,8 tỷ đồng và 197,18 tỷ đồng, tăng 166% và 37% so với cùng giai đoạn năm 2025.
(VNF) - Để bất động sản giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, các chuyên gia cho rằng cần phát triển mạnh các kênh huy động vốn trung và dài hạn, đồng thời tháo gỡ vướng mắc pháp lý nhằm đưa dòng vốn vào đúng các dự án đủ điều kiện và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
(VNF) - Nhận thấy nhu cầu chững lại, tại TP.HCM, nhiều chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh chiến lược bán hàng trong quý II/2026. Một số dự án ghi nhận mức giá mở bán chính thức thấp hơn so với mức dự tính công bố trước đó.
(VNF) - Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 đang chứng kiến một bước ngoặt lịch sử – giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và tái định vị sâu sắc giá trị sản phẩm hướng trực diện vào nhu cầu thực.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận khoản lãi sau thuế kỷ lục trong 6 tháng đầu năm 2026.
(VNF) - Trong thời đại kinh tế số, vị trí đắt giá nhất của một dự án bất động sản không còn nằm ở km khoảng cách tới trung tâm, mà nằm ở “hàm lượng chất xám” định cư tại đó.
(VNF) - Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất cấp sổ đỏ dưới cả hai hình thức giấy và điện tử. Nếu được thông qua, đây được đánh giá là bước tiến quan trọng trong chuyển đổi số lĩnh vực đất đai.
(VNF) - Không ồn ào, không có những cú sụp đổ gây sốc, cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản năm 2026 diễn ra một cách lặng lẽ nhưng dai dẳng, khiến nhiều doanh nghiệp, sàn phân phối, giới đầu tư cứ yếu dần đi.
(VNF) - Trong khi Tổng công ty Viglacera – CTCP “ăn nên làm ra” từ mảng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp trong quý II/2026, thì ở chiều ngược lại Sonadezi Châu Đức lại tỏ ra “hụt hơi” khi giảm tới 84%.
(VNF) - Quý II/2026, An Gia (HoSE: AGG) báo lãi sau thuế tới 282 tỷ đồng, tăng 3,7 lần so với cùng kỳ năm trước, nhờ vào thương vụ mua công ty liên kết.
(VNF) - Dự án Khu đô thị sinh thái và thể thao Việt Trì có tổng vốn đầu tư khoảng 6.379 tỷ đồng, nhà đầu tư trúng thầu là Công ty TNHH Bất động sản Tam Nông - Phú Thọ.
(VNF) - Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội đang ghi nhận xu hướng điều chỉnh, với nhiều căn được chào bán thấp hơn vài tỷ đồng so với thời điểm đỉnh giá. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn trầm lắng khi lãi suất vay mua bất động sản tăng, trong khi nguồn cung căn hộ liên tục được bổ sung.
(VNF) - Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố giá bán dự kiến của dự án nhà ở xã hội CT2 thuộc khu nhà ở X2 tại phường Lĩnh Nam. Theo đó, giá bán tạm tính khoảng 28,4 triệu đồng/m2, tương đương 1,1-1,5 tỷ đồng mỗi căn.
(VNF) - Sau hơn 50 năm đưa vào sử dụng, khu tập thể Trương Định (phường Tương Mai, Hà Nội) đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều hạng mục hư hỏng và bị cơi nới, lấn chiếm. Theo quy hoạch mới được công bố, khu tập thể sẽ được cải tạo, xây dựng lại bằng 2 tòa chung cư cao tối đa 30 tầng với hơn 1.000 căn hộ.
