‘Chuyện lạ’ nhà SJ Group: ‘Còng lưng’ trả lãi vay vẫn tạm ứng cho nhân viên hàng trăm tỷ
(VNF) - Trong nhiều năm, SJ Group (Sudico, HoSE: SJS) đã tạm ứng cho nhân viên cả trăm tỷ đồng mà không có dòng thuyết minh nào về mục đích. Trong khi đó, bản thân doanh nghiệp đang phải “cõng” các khoản vay nghìn tỷ để phục vụ đầu tư dự án và gánh khối nợ quá hạn lên tới hơn 200 tỷ đồng.
Bảng tài sản “lạ lùng”
SJ Group được biết đến rộng rãi là chủ đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh (xã An Khánh, huyện Hoài Đức cũ, TP. Hà Nội). 2 năm trở lại đây, doanh nghiệp này thu hút sự chú ý lớn của giới quan sát khi dự án khu đô thị mới Nam An Khánh liên tục có các động thái triển khai hợp phần mới. Bên cạnh đó, kết quả kinh doanh của SJ Group cũng khá nổi bật với lãi sau thuế các năm 2024 – 2025 lần lượt đạt 269 tỷ đồng và 363 tỷ đồng, bán niên 2026 đạt tới 420 tỷ đồng, thuộc nhóm dẫn đầu thị trường.
Tuy nhiên, thành công trên bảng kết quả kinh doanh không xoá nhoà được các vấn đề trong cấu trúc tài sản của doanh nghiệp này. Tính đến cuối tháng 6/2026, tổng tài sản của SJ Group đạt 8.411 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho chiếm tới 52% (đạt 4.379 tỷ đồng), chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm 31,2% (đạt 2.625 tỷ đồng) và các khoản phải thu chiếm 8,7% (đạt 733 tỷ đồng).
Như vậy, có tới 92% tài sản của SJ Group nằm ở hàng tồn kho, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn và các khoản phải thu. Đây là cơ cấu tài sản của một doanh nghiệp đang “dốc toàn lực” để đầu tư phát triển dự án, hàm chứa những rủi ro nhất định về thanh khoản.

Trong cơ cấu này, đáng chú ý nhất là các khoản phải thu khi có tới 58,5% tổng giá trị các khoản phải thu (trị giá 429 tỷ đồng) được xếp vào mục “phải thu khác” - mục được xem là “mờ đục” nhất trên bảng cân đối kế toán. Thuyết minh về cơ cấu của mục “phải thu ngắn hạn khác” (trị giá 266 tỷ đồng) chỉ vỏn vẹn 2 dòng: hỗ trợ tài chính 106 tỷ đồng và phải thu khác 160 tỷ đồng.
Lật lại báo cáo tài chính kiểm toán hợp nhất năm 2025, mục “phải thu ngắn hạn khác” được thuyết minh chi tiết như sau: tạm ứng cho nhân viên 117 tỷ đồng, hỗ trợ tài chính 106 tỷ đồng, phải thu khác 23 tỷ đồng, tổng cộng 246 tỷ đồng.
Nếu như khoản “hỗ trợ tài chính” được thuyết minh là khoản hỗ trợ tài chính của SJ Group cho một số khách mua bất động sản tại một dự án của công ty để khách hàng hoàn thiện các bất động sản này thì khoản “tạm ứng cho nhân viên” không có nổi một dòng chú thích. Không ai biết SJ Group tạm ứng cho ai và tạm ứng để làm gì.
Đáng nói là SJ Group đã duy trì việc tạm ứng này trong rất nhiều năm: 2021 là 63 tỷ đồng, 2022 tăng lên 87 tỷ đồng, 2023 tăng tiếp lên 139 tỷ đồng, 2024 giảm còn 124 tỷ đồng, 2025 giảm xuống 117 tỷ đồng.
Việc tạm ứng này “nhức nhối” đến nỗi trong báo cáo trình đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, ban kiểm soát SJ Group phải nêu đề nghị “Công ty và các công ty con cần ban hành quy định về việc hạn chế các giao dịch tạm ứng/cho vay bằng tiền mặt” và đòi hỏi “tập trung thu hồi… các khoản tạm ứng công nợ cá nhân”.
Kết quả là trong báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026, SJ Group lẳng lặng xoá sạch thuyết minh, chỉ để lại 2 dòng: hỗ trợ tài chính 106 tỷ đồng và phải thu khác 160 tỷ đồng của mục “phải thu ngắn hạn khác”. Với giá trị còn tăng hơn 20 tỷ đồng so với cuối năm 2025 (266 tỷ đồng/246 tỷ đồng) nhiều khả năng khoản “tạm ứng cho nhân viên” này vẫn chưa được thu hồi.
Ai mang con sáo sang sông?
Điều “trái khoáy” của việc tạm ứng cho nhân viên cả trăm tỷ đồng (mà không rõ có sinh lời không) là SJ Group đang phải “còng lưng” vay mượn để phục vụ hoạt động kinh doanh.
Ví dụ năm 2025, khi khoản tạm ứng cho nhân viên đạt 117 tỷ đồng, giá trị nợ vay của SJ Group đã tăng thêm tới 75%, đạt 1.064 tỷ đồng. Dòng tiền vay/trả tăng lần lượt 12% và 32% so với năm trước lên 1.563 tỷ đồng/1.675 tỷ đồng. Trong cùng năm này, dòng tiền chi trả lãi vay lên tới 335 tỷ đồng - một trong những nguyên nhân khiến dòng tiền kinh doanh âm 74 tỷ đồng.
Bán niên 2026, dòng tiền kinh doanh âm 497 tỷ đồng, trong đó một phần “công sức” đến từ việc chi trả lãi vay 59 tỷ đồng. Giá trị nợ vay tính đến cuối tháng 6/2026 tiếp tục tăng thêm 22% so với đầu năm, đạt 1.298 tỷ đồng.
Công nợ đã và đang trở thành vấn đề “đau đầu” của SJ Group, không chỉ bởi các khoản chi “tạm ứng nhân viên” có quy mô cả trăm tỷ đồng, mà còn vì tình trạng chậm thu hồi đang diễn ra, trong khi các khoản phải trả, các khoản nợ thuế vẫn đang treo lơ lửng trên đầu cùng với áp lực xoay vốn để thực hiện đầu tư dự án.
Để thoát khỏi tình trạng “bí bách” đó, ban lãnh đạo SJ Group đã xin cổ đông chấp thuận phương án phát hành cổ phiếu để tăng vốn, trọng tâm là chào bán 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để thu về 2.000 tỷ đồng, mục đích để phát triển dự án khu nhà ở Văn La (phân bổ chi tiết như sau: xây dựng hạ tầng kỹ thuật 205 tỷ đồng, xây nhà ở liền kề - biệt thự 456 tỷ đồng, xây chung cư 1.338 tỷ đồng).
Phương án đã được thông qua, nhưng từ đây đến ngày tiền về tay, SJ Group vẫn phải vật lộn với bài toán tài chính của mình. Hiện, nợ quá hạn của công ty đã vượt mốc 202 tỷ đồng với các con nợ điển hình: Công ty Cổ phần SDP, Công ty TNHH Xây dựng và phát triển dự án Việt Nam…
SJ Group đã phải trích lập dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi tới 157 tỷ đồng, tăng thêm 6% so với đầu năm, một con số khá lớn. Nhìn lại trong 3 năm qua, quy mô trích lập tăng rất nhanh và đều đặn: năm 2023 là 109 tỷ đồng, năm 2024 là 136 tỷ đồng, năm 2025 là 147 tỷ đồng, cho thấy tình trạng thu hồi công nợ rất nhọc nhằn.
Năm 2026, SJ Group “mơ” doanh thu 2.450 tỷ đồng, lãi sau thuế 1.195 tỷ đồng, cổ tức 10% - 15%. Cho đến hết nửa đầu năm, công ty mới hoàn thành 31% kế hoạch doanh thu (đạt 760 tỷ đồng) và 35% kế hoạch lãi sau thuế (đạt 420 tỷ đồng). Câu chuyện của thời gian tới với SJ Group là không hề dễ dàng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất khó bán hàng, nhất là với sản phẩm thấp tầng. Khoản “người mua trả tiền trước ngắn hạn” tại ngày 30/6/2026 chỉ còn vỏn vẹn 18 tỷ đồng (giảm tới 97% so với đầu năm) là một chỉ dấu rất rõ ràng cho sự khó khăn của công ty này trong việc hiện thực hoá tham vọng kinh doanh.
Tất nhiên, SJ Group vẫn đang giấu “con bài tẩy” là khoản thu 147 tỷ đồng ở dự án Văn La dưới hình thức “tiền góp vốn”, mà về logic, thị trường đều hiểu đó là tiền nhận trước của khách mua nhà.
Năm nay, SJ Group vẫn tập trung cho dự án khu đô thị Nam An Khánh và dự án khu nhà ở Văn La - những con gà có khả năng đẻ trứng. Còn với những dự án khác, công tác pháp lý còn đang triển khai thì “mút mùa” mới thấy quả trên cành.
Khó khăn với SJ Group, vì thế, không chỉ đến từ một phía và càng không chỉ là từ câu chuyện bên ngoài.
SJ Group lãi lớn sau nửa năm nhưng dòng tiền âm gần 500 tỷ đồng
- ‘Cơn đau đầu’ của FECON: Nợ đọng lớn, tồn kho cao, áp lực vốn nặng nề 03/09/2026 10:00
- Condotel vẫn bế tắc, gần 150.000 căn hộ tồn đọng vì vướng pháp lý 03/09/2026 10:35
- Novaland bán hơn 11.000 tỷ đồng tài sản, vẫn 'gánh' 16.700 tỷ đồng nợ quá hạn 03/09/2026 10:51
Hà Nội đấu giá 32.000m2 đất tại Đông Anh, khởi điểm hơn 1.164 tỷ đồng
(VNF) - Trong tháng 10/2026, khu đất rộng hơn 32.000m2 tại xã Đông Anh, TP Hà Nội sẽ được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm hơn 1.164 tỷ đồng.
Golden Hills tái khởi động sau hơn 1 thập kỷ, tăng vốn lên 15.500 tỷ đồng
(VNF) - Sau hơn một thập kỷ gián đoạn, dự án Khu đô thị sinh thái Golden Hills tại Đà Nẵng chính thức tái khởi động khi các vướng mắc pháp lý từng bước được thành phố tháo gỡ theo cơ chế, chính sách đặc thù.
Hải Phòng giao gần 16ha đất cho DGL Việt Nam làm đô thị
(VNF) - UBND thành phố Hải Phòng giao 15,9 ha thực hiện dự án Khu đô thị tại xã Đồng Thái và xã An Đồng, huyện An Dương, nay là phường An Hải.
Sau thanh tra, số phận 8 cơ sở nhà, đất bỏ hoang ở Đà Nẵng như thế nào?
(VNF) - Sau kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ, Đà Nẵng đã xử lý toàn bộ 8 cơ sở nhà, đất bỏ trống hơn 12 tháng. Trong đó, 5 cơ sở được thu hồi, giao quản lý; các địa điểm còn lại được triển khai đầu tư hoặc chuyển đổi công năng để đưa vào sử dụng.
HoREA đề xuất thêm 3 hệ số tính giá đất, hạn chế tăng nghĩa vụ tài chính
(VNF) - Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) kiến nghị bổ sung 3 hệ số điều chỉnh giá đất vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhằm phản ánh sát hơn biến động thị trường, quy hoạch và các yếu tố tác động đến giá đất.
TP. HCM công bố giá bán 2 dự án NƠXH, giá từ 24,48 triệu/m2
(VNF) - Hai dự án nhà ở xã hội tại phường Long Trường và Hiệp Bình (TP. HCM) dự kiến tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ quý IV năm nay, với giá bán lần lượt khoảng 24,48 triệu đồng/m2 và 30,7 triệu đồng/m2.
Khánh thành Đại lộ Doanh nhân tại KCN Thành Thành Công
(VNF) - Ngày 2/10, Tập đoàn TTC phối hợp với Hội Anh Em Thương hiệu Việt (VBB) tổ chức khánh thành Đại lộ Doanh nhân cùng các tuyến đường nội khu mang tên doanh nghiệp, thương hiệu tại khu công nghiệp (KCN) Thành Thành Công, tỉnh Tây Ninh.
Chung cư mới tại Hà Nội có đang giảm giá?
(VNF) - Giá bán tại một số dự án mới đã xuất hiện mức điều chỉnh, nhưng chưa mang tính đại diện cho toàn bộ dự án.
Công ty Chương Dương xin không làm dự án NƠXH hơn 1.135 tỷ đồng
(VNF) - Công ty cổ phần Chương Dương có văn bản về việc không tiếp tục thực hiện dự án nhà ở xã hội tại Khu đất chung cư thuộc Khu tái định cư phường Long Bình, TP Đồng Nai.
FDI tăng mạnh, BĐS công nghiệp đón lợi nhuận lớn trong quý III/2026
(VNF) - Vốn FDI đăng ký mới tăng 86% trong 8 tháng đầu năm 2026, trong khi hoạt động sản xuất của khối doanh nghiệp FDI tiếp tục tăng tốc. Theo MBS Research, dòng vốn này đang mở ra dư địa cho bất động sản khu công nghiệp, nhưng khả năng chuyển hóa thành lợi nhuận giữa các doanh nghiệp vẫn có sự phân hóa.
Hà Nội xây tổ hợp nhà ở 6.000m2 gần cầu Vĩnh Tuy
(VNF) - Khu đất khoảng 6.140m2 tại phố Vĩnh Tuy, Hà Nội, được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở đô thị để phát triển tổ hợp gồm nhà ở cao tầng, thấp tầng và thương mại dịch vụ.
Chủ đầu tư A&T Saigon Riverside bị xử phạt do vi phạm về xây dựng
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM cho biết đã có quyết định xử phạt hành chính đối với CTCP Đầu tư Phát triển đô thị A&T Bình Dương (A&T Group), chủ đầu tư dự án A&T Saigon Reverside số tiền 110 triệu đồng.
Đầu tư và Xây dựng Bình Định đầu tư 1.400 tỷ là KCN thứ 3 tại Gia Lai
(VNF) - Khu công nghiệp Long Mỹ - giai đoạn 2 có quy mô khoảng 108ha, vốn đầu tư 1.400 tỷ đồng, là dự án khu công nghiệp thứ 3 do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Bình Định đầu tư tại Gia Lai.
Siêu đô thị ven vịnh Cam Ranh của Vinhomes tăng vốn lên 194.000 tỷ đồng
(VNF) - Dự án Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh được điều chỉnh tổng vốn đầu tư lên khoảng 194.000 tỷ đồng, cao hơn đáng kể so với mức đầu tư ban đầu 85.293 tỷ đồng.
Hải Phòng sắp đấu giá quỹ đất gần sân bay Cát Bi, giá khởi điểm trên 500 tỷ
(VNF) - Một khu đất rộng khoảng 5,4ha trên đường Bùi Viện, phường Hải An, Hải Phòng, nằm gần khu vực mở rộng sân bay Cát Bi, đang được thành phố chuẩn bị đấu giá để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Giá khởi điểm toàn bộ quỹ đất được xác định hơn 510 tỷ đồng.
Doanh nghiệp BĐS gánh nợ hàng chục nghìn tỷ đồng đang phải xoay tiền ra sao?
(VNF) - Huy động vốn mới, lùi lịch trả nợ và tăng cường thế chấp tài sản đang là các phương án được nhiều doanh nghiệp bất động sản áp dụng để duy trì thanh khoản. Tại Novaland, 93,4% tiền vay mới trong 6 tháng đầu năm 2026 được dùng trả nợ gốc, trong khi trái phiếu đến hạn gấp 2,7 lần lượng tiền mặt. Đô thị Kinh Bắc tăng vay để trả nợ cũ, trong khi LDG phải xoay xở cấn trừ tài sản và trả nợ nhỏ giọt để sinh tồn.
Cư dân Moonlight 1 ‘dài cổ’ chờ sổ hồng
(VNF) - Tích góp nửa đời người để mua một tấm vé “an cư”, nhưng hơn 400 hộ dân tại chung cư Moonlight 1, khu đô thị An Lạc Green Symphony vẫn đang phải chờ đợi tờ giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn nhà mà mình đã bỏ tiền mua.
ROX iPark: Từ kiến tạo KCN xanh đến kết nối hệ sinh thái bền vững
(VNF) - Trong khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam lần thứ 6 (VIPF 2026) diễn ra mới đây, chương trình bình chọn VIPF Green Future Awards - Vì Tương lai xanh 2026 đã ghi nhận ROX iPark (thành viên hệ sinh thái ROX Group) là một trong những “Nhà phát triển bất động sản công nghiệp chuyển đổi xanh tiêu biểu”. Kết quả này phản ánh định hướng mà ROX iPark theo đuổi trong phát triển hạ tầng xanh, ứng dụng công nghệ vào vận hành và mở rộng các giải pháp đồng hành cùng doanh nghiệp.
Nam Long đã xử lý một loạt nội dung trong kết luận thanh tra
(VNF) - Nam Long cho biết, ngay trong quá trình làm việc với đoàn thanh tra, Tập đoàn đã chủ động xử lý các nội dung có thể hoàn tất sớm. Đối với những nội dung còn lại, Tập đoàn cam kết hoàn tất trước 31/12/2026.
Đầu tư KCN không phải là câu chuyện 'tiền dễ kiếm'
(VNF) - Quỹ đất không còn là bài toán duy nhất của các khu công nghiệp. Khi yêu cầu về hạ tầng xanh, tiêu chuẩn môi trường và khả năng tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng ngày càng cao, doanh nghiệp đang đối mặt với hàng loạt điểm nghẽn từ vốn, chi phí đầu tư đến dữ liệu và kết nối thị trường.
Phú Quốc quy hoạch đô thị du lịch Rạch Vẹm và Gành Dầu hơn 550ha
(VNF) - UBND tỉnh An Giang vừa phê duyệt quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 đối với khu vực Rạch Vẹm và Gành Dầu, đặc khu Phú Quốc, với tổng diện tích khoảng 550,28ha.
Phú Thọ sẽ xây công viên nghĩa trang hơn 2.000 tỷ trên 210ha đất rừng sản xuất
(VNF) - UBND tỉnh Phú Thọ vừa phê duyệt thông tin dự án công viên nghĩa trang Mông Hóa tại phường Kỳ Sơn, với tổng vốn đầu tư sơ bộ khoảng 2.258 tỷ đồng, diện tích sử dụng đất hơn 213ha.
Từ “nhà” đến những miền sống: Hành trình hơn một thập kỷ của MIK Group
(VNF) - Trong tiềm thức của người Việt, “nhà” chưa bao giờ chỉ là một công trình vật lý, mà là nơi hình thành nếp sống, bồi đắp tình thân. Từ sự thấu hiểu ấy, MIK Group lựa chọn đặt con người ở vị trí trung tâm trong hành trình phát triển không gian sống. Hơn một thập kỷ qua, những không gian sống do MIK Group kiến tạo đã trở thành nơi an cư của hơn 20.000 gia đình trên cả nước.
Long Giang Land thay Tổng giám đốc
(VNF) - Ghế Tổng giám đốc Long Giang Land vừa đổi chủ khi ông Trần Hải Anh được bổ nhiệm thay ông Nguyễn Mạnh Hà.
Tin vui cho Novaland, Aqua City có 7 phân khu không phải nộp thêm tiền sử dụng đất
(VNF) - Dự án Aqua City do Novaland phát triển có 7 trong 8 phân khu không phải nộp thêm tiền sử dụng đất sau điều chỉnh quy hoạch, giúp giảm áp lực vốn và tạo điều kiện đẩy nhanh thi công, bàn giao nhà.
Hà Nội đấu giá 32.000m2 đất tại Đông Anh, khởi điểm hơn 1.164 tỷ đồng
(VNF) - Trong tháng 10/2026, khu đất rộng hơn 32.000m2 tại xã Đông Anh, TP Hà Nội sẽ được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm hơn 1.164 tỷ đồng.
Khu du lịch biển 1.500 tỷ đồng ‘đắp chiếu’ gần 2 thập kỷ ở Đà Nẵng
(VNF) - Khu du lịch ven biển Hòn Ngọc Á Châu được kiến nghị áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ vướng mắc cho dự án tiếp tục triển khai.


































































