Cổ phiếu VPI tăng bền bỉ suốt 2 năm, áp sát đỉnh lịch sử

Kết thúc phiên giao dịch ngày 4/9/2026, cổ phiếu VPI của của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Văn Phú (Văn Phú Invest) tiếp tục tăng nhẹ lên 68.900 đồng/cp, với khoảng 1,8 triệu đơn vị được sang tay. Mã này đóng cửa tại chính mức giá cao nhất trong phiên và chỉ còn cách đỉnh lịch sử 69.000 đồng/cp đúng 100 đồng. Theo đó, vốn hóa của Văn Phú Invest hiện đạt gần 22.000 tỷ đồng.

Diễn biến này cho thấy lực cầu vẫn đang duy trì tích cực bất chấp thị giá đã tăng đáng kể trong thời gian qua. Vùng 69.000 đồng/cp vì vậy đang trở thành ngưỡng quan trọng mà nhà đầu tư sẽ theo dõi trong những phiên tới.

Thực tế, cổ phiếu VPI đã duy trì xu hướng đi lên từ năm 2025, trong bối cảnh nhóm bất động sản bắt đầu phục hồi sau giai đoạn khó khăn và dòng tiền dần quay trở lại những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất, dự án có khả năng triển khai.

Từ khoảng 53.900 đồng/cp vào cuối tháng 1/2026, cổ phiếu VPI đã tăng lên 68.800 đồng/cp tại phiên 3/9, tương đương mức tăng gần 28%. So với vùng đáy 52 tuần quanh 50.900 đồng/cp, thị giá hiện cao hơn khoảng 35%.

Kết quả kinh doanh bắt đầu tăng tốc

Đáng chú ý, VPI là một trong số không nhiều cổ phiếu bất động sản duy trì được xu hướng tăng tương đối bền vững trong khoảng hai năm trở lại đây. Đà tăng của cổ phiếu được hỗ trợ bởi cả yếu tố thị trường và những chuyển biến trong nội tại doanh nghiệp, đặc biệt là triển vọng cải thiện kết quả kinh doanh khi các dự án bước vào giai đoạn bàn giao.

Trong quý II/2026, Văn Phú Invest ghi nhận khoảng 849,5 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng gần 4,7 lần so với cùng kỳ năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 170,7 tỷ đồng, tăng hơn 25 lần.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt khoảng 1.136,8 tỷ đồng, tăng 165,5%, còn lợi nhuận sau thuế đạt gần 197,2 tỷ đồng, tăng 37% so với cùng kỳ. Đây là những con số cho thấy hoạt động kinh doanh của Văn Phú Invest đang bước vào giai đoạn tăng tốc sau khi một số dự án bắt đầu tạo doanh thu.

Trong quý II, doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt hơn 793 tỷ đồng, chiếm phần lớn tổng doanh thu của doanh nghiệp, với đóng góp từ các sản phẩm tại Terra Bắc Giang, Vlasta Thủy Nguyên và khu nhà ở thấp tầng TT39-40 thuộc Khu đô thị mới Văn Phú. Bên cạnh đó, hoạt động cho thuê tại Oakwood Residence Hanoi tiếp tục đóng góp nguồn thu tương đối ổn định.

Tuy nhiên, mức lợi nhuận đạt được sau 6 tháng cũng cho thấy áp lực đối với kế hoạch kinh doanh năm 2026 vẫn còn khá lớn. Với gần 197,2 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, Văn Phú Invest mới hoàn thành khoảng 27,4% mục tiêu 720 tỷ đồng đề ra cho cả năm. Như vậy, phần lớn lợi nhuận theo kế hoạch vẫn phải được ghi nhận trong nửa cuối năm, đồng nghĩa tiến độ bán hàng, bàn giao và hạch toán doanh thu từ các dự án sẽ đóng vai trò quyết định. Điều này cũng có nghĩa một phần kỳ vọng đang được phản ánh vào giá cổ phiếu hiện nay đến từ những kết quả kinh doanh mà Văn Phú Invest chưa thực sự ghi nhận đầy đủ trong báo cáo tài chính.

Quỹ dự án lớn và bài toán nguồn vốn của Văn Phú Invest

Triển vọng kinh doanh của Văn Phú Invest trong thời gian tới gắn chặt với danh mục dự án mà doanh nghiệp đang triển khai. Trong năm 2026, doanh nghiệp tập trung vào các dự án như Vlasta – Thủy Nguyên, Vlasta Premier – Phú Thuận tại TP.HCM và Vlasta Premier – Phú Hội tại Huế. Đây được xem là những dự án có vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn doanh thu và lợi nhuận trong các năm tới. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi, việc đẩy nhanh tiến độ pháp lý, xây dựng và bán hàng tại các dự án này có thể trở thành động lực tăng trưởng mới cho Văn Phú Invest.

Trong số đó, Vlasta Thủy Nguyên là dự án đáng chú ý khi chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại thời điểm 30/6/2026 đã lên tới gần 4.682 tỷ đồng. Dự án NewTech tại TP.HCM cũng ghi nhận hơn 1.270 tỷ đồng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang. Những khoản mục này vừa là nguồn lợi nhuận tiềm năng nếu sản phẩm được tiêu thụ và bàn giao đúng tiến độ, vừa cho thấy một lượng vốn rất lớn của doanh nghiệp đang nằm trong các dự án chưa hoàn tất. Vì vậy, khả năng chuyển hóa hàng tồn kho thành doanh thu, lợi nhuận và đặc biệt là dòng tiền sẽ là yếu tố quan trọng để đánh giá chất lượng tăng trưởng của Văn Phú Invest.

Đặc thù của doanh nghiệp bất động sản là doanh thu và lợi nhuận thường không tăng đều theo từng quý mà có thể tăng mạnh khi dự án bước vào giai đoạn bàn giao. Trước thời điểm đó, doanh nghiệp phải bỏ ra lượng vốn lớn cho giải phóng mặt bằng, xây dựng, hoàn thiện pháp lý và các chi phí liên quan, khiến dòng tiền thường chịu áp lực trong thời gian dài.

Với Văn Phú Invest, sự tăng tốc của lợi nhuận trong quý II cho thấy một số dự án đang bắt đầu bước vào giai đoạn thu hoạch. Tuy nhiên, để duy trì đà tăng trưởng trong những quý tới, doanh nghiệp sẽ phải đồng thời bảo đảm tiến độ dự án, tốc độ bán hàng và khả năng thu tiền.

Chính quy mô dự án và đặc thù ngành bất động sản khiến bài toán vốn trở thành một yếu tố không thể tách rời khỏi câu chuyện tăng trưởng của Văn Phú Invest. Tại ngày 30/6/2026, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt hơn 15.855 tỷ đồng, tăng khoảng 7,7% so với đầu năm, trong đó hàng tồn kho lên tới khoảng 6.600 tỷ đồng, tương đương hơn 41% tổng tài sản. Phần lớn hàng tồn kho liên quan đến chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án đang triển khai. Điều này đồng nghĩa hiệu quả sử dụng vốn của Văn Phú Invest sẽ phụ thuộc đáng kể vào khả năng đưa các dự án này vào kinh doanh và thu hồi vốn.

Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả của Văn Phú Invest đến cuối quý II/2026 vượt 10.127 tỷ đồng, trong đó vay và nợ thuê tài chính khoảng 7.399 tỷ đồng. Đòn bẩy tài chính ở mức cao không phải điều bất thường đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản, bởi đặc thù của ngành là cần lượng vốn lớn trong thời gian dài trước khi có thể thu tiền từ khách hàng. Tuy nhiên, khi quy mô vay nợ tăng, áp lực về chi phí vốn và nghĩa vụ thanh toán cũng đồng thời gia tăng. Do đó, bên cạnh lợi nhuận, khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh sẽ là chỉ tiêu cần được theo dõi sát hơn trong giai đoạn tới.

Khi cổ phiếu VPI được sử dụng làm tài sản bảo đảm

Một trong những kênh vốn được Văn Phú Invest sử dụng là phát hành trái phiếu. Đến cuối quý II/2026, dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp vào khoảng 2.900 tỷ đồng, trong đó có một phần nghĩa vụ đến hạn trong vòng 12 tháng. Nguồn vốn này giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực triển khai dự án, nhưng cũng tạo ra các nghĩa vụ trả nợ và chi phí lãi vay trong tương lai. Trong bối cảnh hàng tồn kho lớn và chu kỳ thu hồi vốn của bất động sản kéo dài, khả năng cân đối giữa dòng tiền từ bán hàng và nghĩa vụ tài chính sẽ trở thành một trong những biến số quan trọng đối với Văn Phú Invest.

Đáng chú ý trong câu chuyện huy động vốn của Văn Phú Invest là việc cổ phiếu VPI thuộc sở hữu của Chủ tịch HĐQT Tô Như Toàn và các bên liên quan được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho một số lô trái phiếu. Trong năm 2025, doanh nghiệp từng phát hành lô trái phiếu trị giá 135 tỷ đồng, với cổ phiếu VPI thuộc sở hữu của ông Tô Như Toàn và Công ty Cổ phần Đầu tư THG Holdings được sử dụng làm tài sản bảo đảm. Sang năm 2026, Văn Phú Invest tiếp tục phát hành lô trái phiếu trị giá 150 tỷ đồng, trong đó cổ phiếu VPI thuộc sở hữu của ông Tô Như Toàn cũng được sử dụng làm tài sản bảo đảm.

Trên thực tế, việc cổ đông lớn hoặc lãnh đạo doanh nghiệp sử dụng cổ phiếu thuộc sở hữu cá nhân để bảo đảm cho nghĩa vụ huy động vốn không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đang gặp vấn đề tài chính. Đây có thể đơn thuần là một phương thức tận dụng tài sản cá nhân để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn phục vụ hoạt động kinh doanh. Khi thị giá cổ phiếu tăng, giá trị của lượng cổ phiếu dùng làm tài sản bảo đảm cũng tăng theo, qua đó tạo thêm dư địa về mặt tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, cơ chế này cũng tạo ra mối liên hệ đáng chú ý giữa diễn biến giá cổ phiếu và cấu trúc huy động vốn của doanh nghiệp.

Ở chiều ngược lại, nếu cổ phiếu VPI xuất hiện một nhịp giảm mạnh, giá trị của tài sản bảo đảm bằng cổ phiếu cũng sẽ suy giảm tương ứng. Tùy theo điều khoản của từng lô trái phiếu và thỏa thuận với bên nhận bảo đảm, biến động này có thể dẫn tới yêu cầu bổ sung tài sản hoặc phát sinh các nghĩa vụ liên quan nếu tỷ lệ tài sản bảo đảm không còn đáp ứng yêu cầu. Đây chưa phải là rủi ro có thể kết luận đối với VPI ở thời điểm hiện tại, nhưng là yếu tố đáng lưu ý khi đặt diễn biến thị giá bên cạnh quy mô huy động vốn của doanh nghiệp. Đặc biệt, khi cổ phiếu VPI đang giao dịch sát vùng đỉnh lịch sử, mọi biến động lớn của thị giá đều có thể khiến giá trị của lượng cổ phiếu được sử dụng làm tài sản bảo đảm thay đổi đáng kể.