Đằng sau việc mở rộng quỹ đất của các 'đại gia' địa ốc

Từ một lời tuyên bố

Giữa tháng 6/2026, Vinhomes - nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam, gây “sốc” cho thị trường khi bất ngờ tuyên bố dừng mở rộng quỹ đất. Cho tới thời điểm đó, Vinhomes đã đưa vào vận hành 30 dự án nhà ở với tổng diện tích gần 3.000ha đồng thời sở hữu quỹ đất lên tới 29.500ha (theo báo cáo thường niên 2025). Đó là chưa kể, doanh nghiệp này còn gần 20 dự án đang làm thủ tục và chuẩn bị hoàn tất chủ trương đầu tư với tổng diện tích hơn 20.000ha. Như vậy, tổng diện tích đất Vinhomes đang nắm trong tay lên tới 49.500ha, một con số “khổng lồ”.

Nhìn lại “nhiệm kỳ” 5 năm gần nhất của Vinhomes, có thể thấy rõ sự bứt tốc trong việc thâu tóm quỹ đất và mở rộng danh mục dự án. Năm 2021, giá trị hàng tồn kho mới chỉ là 28.579 tỷ đồng, năm sau đã tăng vọt lên 64.362 tỷ đồng. Các năm 2023 – 2024, giá trị hàng tồn kho đi ngang (đạt 53.318 tỷ đồng và 54.696 tỷ đồng), nhưng tới năm 2025 thì đột ngột tăng dựng đứng lên 134.793 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) của hàng tồn kho trong giai đoạn 2021 – 2025 đạt tới 47,36%, gần như đứng nhất thị trường.

Nửa đầu năm 2026, giá trị hàng tồn kho của Vinhomes tiếp tục tăng thêm 57% so với cuối năm 2025, đạt tới 206.728 tỷ đồng. Việc giá trị hàng tồn kho gia tăng cũng song hành cùng quá trình mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp. Theo đó, trong 206.728 tỷ đồng hàng tồn kho, có 85% là bất động sản để bán đang xây dựng. Con số này cũng tương ứng với với Vinhomes đang đẩy mạnh kế hoạch kinh doanh các dự án trên toàn quốc. Doanh số bán hàng 6 tháng đầu năm 2026 và doanh số chưa bàn giao tại thời điểm cuối quý 2 lần lượt đạt 148.104 tỷ đồng và 196.813 tỷ đồng, tăng lần lượt 119% và 42% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ kết quả tích cực từ các dự án mở bán mới trong nửa đầu năm 2026, tạo nền tảng cho việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của công ty trong các quý tiếp theo.

So với doanh nghiệp đứng thứ 2 thị trường là Novaland, sự chênh lệch về giá trị hàng tồn kho đã ở mức rất lớn. Tại ngày 30/6/2026, hàng tồn kho của Novaland đạt 157.712 tỷ đồng, chỉ tăng 2,8% so với cuối năm trước đó. Như vậy, chênh lệch giữa Vinhomes và Novaland là 49.016 tỷ đồng. Chỉ riêng mức chênh này đã lớn hơn giá trị hàng tồn kho của mọi doanh nghiệp bất động sản còn lại trên thị trường (không tính các doanh nghiệp phi niêm yết như: Sun Group, Masterise Group, MIK Group, ROX Group, Sovico Holdings, T&T Group, Hưng Thịnh Group, Đại Phúc Group…).

Dù kém thế so với Vinhomes, nhưng quy mô hàng tồn kho của Novaland cũng thuộc hàng “khủng khiếp”. Tập đoàn địa ốc lớn nhất miền Nam này đã duy trì giá trị hàng tồn kho trên ngưỡng 100.000 tỷ đồng trong suốt nhiều năm qua với tốc độ tăng trưởng kép trong giai đoạn 2021 – 2025 là 8,62%. Để dễ hình dung, tại thời điểm kết thúc tháng 6/2026, quy mô hàng tồn kho của Novaland lớn gấp 4,7 lần doanh nghiệp đứng thứ 3 là Kinh Bắc, gấp 5,3 lần doanh nghiệp đứng thứ 4 là Khang Điền, gấp 7 lần doanh nghiệp đứng thứ 5 là Becamex Group và gấp gần 10 lần doanh nghiệp đứng thứ 6 là Bluemarq Group (tên cũ: Đất Xanh Group).

Cuộc đua gay cấn

Dù gần như vô vọng trong việc bắt kịp 2 “gã khổng lồ” nói trên, nhưng các doanh nghiệp khác không hề dừng lại trong cuộc đua bành trướng quỹ đất. Chẳng hạn như Kinh Bắc, trong giai đoạn 2021 – 2025, tập đoàn này đã nâng giá trị hàng tồn kho từ 11.515 tỷ đồng lên 27.073 tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ tăng trưởng kép 23,8%. 6 tháng đầu năm 2026, tồn kho tiếp tục tăng 23% lên 33.357 tỷ đồng.

Khang Điền cũng chung kịch bản. Trong các năm 2021 – 2025, tập đoàn này đã nâng giá trị hàng tồn kho từ 7.733 tỷ đồng lên 23.264 tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ tăng trưởng kép 31,7%. 6 tháng đầu năm 2026, tồn kho tiếp tục tăng thêm 26%, cán mốc 29.488 tỷ đồng.

Tương tự, Becamex Group trong cùng giai đoạn cũng đưa giá trị hàng tồn kho tăng từ 20.931 tỷ đồng lên 22.179 tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ tăng trưởng kép 14,6%. 6 tháng đầu năm 2026, tồn kho tăng thêm 2,8% lên 22.828 tỷ đồng.

Với Bluemarq Group, tốc độ tăng trưởng kép cùng giai đoạn thấp hơn, chỉ 9,15%, nhưng tập đoàn này cũng duy trì quy mô hàng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng suốt nhiều năm qua. Đến 30/6/2026, giá trị hàng tồn kho đạt 15.985 tỷ đồng, tăng 2% so với cuối năm 2025.

Cùng “hoàn cảnh” là Phát Đạt. Suốt những năm 2021 – 2025, tập đoàn này chỉ có tốc độ tăng trưởng kép hàng tồn kho là 8,2% nhưng đã giữ vững quy mô trên 10.000 tỷ đồng, đạt 13.555 tỷ đồng khi kết thúc nửa đầu năm 2026.

Danh sách những doanh nghiệp có hàng tồn kho “vạn tỷ” năm vừa qua có thêm sự góp mặt của 2 “đại gia” đang lên: Hoàng Huy Group và Sunshine Group. Với Hoàng Huy Group, phải tới năm 2025, quy mô hàng tồn kho mới chạm tới mốc 11.604 tỷ đồng nhờ cú hợp nhất Tập đoàn Bất động sản CRV. Tương tự là Sunshine Group với giá trị hàng tồn kho cuối năm 2025 đạt 14.687 tỷ đồng, nhờ “nuốt chửng” Sunshine Homes. 6 tháng đầu năm 2026, hàng tồn kho của 2 tập đoàn này lần lượt tăng thêm 18% và giảm 30% so với cuối năm trước, đạt 13.681 tỷ đồng và 10.184 tỷ đồng. 

Trong khi đó, Nam Long “bật bãi” khỏi nhóm có hàng tồn kho “vạn tỷ” vì thoái một phần vốn khỏi doanh nghiệp sở hữu dự án Izumi City, khiến giá trị tồn kho cuối năm 2025 chỉ còn 8.678 tỷ đồng, rồi tiếp tục xuống 8.599 tỷ đồng tại thời điểm 30/6/2026.

Xếp sau Nam Long lần lượt là Văn Phú Invest (6.600 tỷ đồng), DIC Group (6.513 tỷ đồng), SJ Group (4.379 tỷ đồng), C.E.O Group (3.681 tỷ đồng), TTC Land (3.549 tỷ đồng), An Gia (3.450 tỷ đồng), Hải Phát Invest (2.515 tỷ đồng), VEFAC (2.090 tỷ đồng), BGI Group (1.684 tỷ đồng)… - số liệu tại ngày 30/6/2026.

Tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2026, các doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng quy mô hàng tồn kho nhanh nhất là: Hoàng Huy Group (tăng 18%), Kinh Bắc (tăng 23%), Khang Điền (tăng 26%), Văn Phú Invest (tăng 26%), Taseco Land (tăng 59%), C.E.O Group (tăng 2,5 lần), An Gia (tăng 30 lần) và BGI Group (tăng 40 lần). 

Các doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho trong cơ cấu tổng tài sản lớn nhất tại ngày 30/6/2026 là: DIC Group (31,8%), Nam Long (33,7%), Bluemarq Group (40,2%), Văn Phú Invest (41,6%), Phát Đạt (47,4%), SJ Group (52%), Novaland (60,9%), Hoàng Huy Group (61,4%) và Khang Điền (74,7%).

Có thể nói sự gia tăng của hàng tồn kho là chỉ dấu rõ nét cho tiềm lực, nhưng cũng phản ánh sự tranh đua khốc liệt trong việc giành giật thị phần của các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Việt Nam. Trong dài hạn, việc sở hữu quỹ đất lớn sẽ mang lại lợi thế lớn, nhưng trong ngắn hạn, việc tồn kho “phình to” tác động rất mạnh tới cấu trúc tài chính doanh nghiệp. Điều này trở nên rủi ro hơn trong bối cảnh chi phí vốn leo cao và thị trường đang ở khúc quanh ngặt nghèo về thanh khoản.