Cuộc khủng hoảng đặc biệt ở Nhật Bản: 9 triệu căn nhà bỏ trống
(VNF) - Nhật Bản từ lâu được xem là một trong những quốc gia có thị trường nhà ở đặc biệt nhất thế giới. Trong khi quỹ đất hạn hẹp, dân cư tập trung đông tại các đô thị lớn và giá đất luôn ở mức cao, quốc gia này lại đang phải đối mặt với tình trạng hàng triệu căn nhà bỏ trống.
Theo Khảo sát Nhà ở và Đất đai năm 2023 công bố năm 2024, Nhật Bản hiện có khoảng 65 triệu căn nhà, trong đó 9 triệu căn bỏ trống, tương đương 13,8% tổng nguồn cung nhà ở - mức cao nhất kể từ khi nước này bắt đầu thống kê. Điều đáng chú ý là gần một nửa số nhà bỏ trống này vẫn được đưa ra thị trường cho thuê nhưng không tìm được người ở.
Đằng sau nghịch lý đó là những đặc điểm riêng về lịch sử phát triển đô thị, hệ thống pháp luật và chính sách nhà ở kéo dài suốt nhiều thập kỷ.

Đất đai khan hiếm, xây dựng ồ ạt và bùng nổ nhà cho thuê
Theo ông Jiro Yoshida Phó Giáo sư Kinh doanh - Đại học Bang Pennsylvania (Mỹ) đồng thời là Giáo sư thỉnh giảng Đại học Tokyo, yếu tố nền tảng định hình thị trường nhà ở Nhật Bản là sự khan hiếm đất đai. Chỉ khoảng 29% diện tích lãnh thổ có thể sinh sống, phần còn lại là rừng núi và mặt nước. Bình quân mỗi người dân Nhật chỉ có khoảng 800 m² đất có thể ở được, thấp hơn rất nhiều so với mức hơn 19.000 m² tại Mỹ.
Bên cạnh đó, Nhật Bản là một trong những quốc gia chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi động đất. Các trận động đất lớn liên tiếp buộc nước này thường xuyên sửa đổi tiêu chuẩn xây dựng nhằm nâng cao khả năng chống chịu của công trình. Điều này khiến các tòa nhà cũ nhanh chóng mất giá khi tiêu chuẩn mới ra đời, đặc biệt sau cuộc cải cách quy chuẩn xây dựng năm 1981.
Sau Thế chiến II, Nhật Bản phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt khoảng 4,2 triệu căn nhà. Cùng lúc đó, làn sóng di cư mạnh mẽ từ nông thôn ra thành thị, đặc biệt là vùng Tokyo, càng làm gia tăng áp lực về nhà ở. Để đáp ứng nhu cầu, nước này đã thúc đẩy xây dựng với quy mô chưa từng có.
Từ năm 1948 đến năm 2020, khoảng 76,7 triệu căn nhà đã được xây dựng, trong khi số hộ gia đình chỉ khoảng 54 triệu. Hệ thống kinh tế và ngành xây dựng được tổ chức theo hướng liên tục thay thế nhà cũ bằng nhà mới, tạo nên nguồn cung nhà ở rất lớn.
Hiện nay, khoảng 36% hộ gia đình Nhật Bản sống trong nhà thuê. Tuy nhiên, đặc điểm nổi bật của thị trường này là phần lớn nhà cho thuê có diện tích nhỏ. Các căn hộ studio dưới 30 m² xuất hiện phổ biến tại Tokyo và các đô thị lớn, phục vụ chủ yếu cho sinh viên, người trẻ độc thân hoặc lao động mới đi làm.
Khoảng 85% nhà cho thuê tư nhân thuộc sở hữu cá nhân thay vì doanh nghiệp hoặc các quỹ đầu tư. Các chủ nhà cá nhân thường ưu tiên xây dựng các khu căn hộ nhỏ vì tỷ lệ thay đổi người thuê cao, giúp giảm rủi ro bị “gắn chặt” với một hợp đồng thuê dài hạn.
Trong khi đó, các căn hộ cho gia đình với diện tích lớn lại khá khan hiếm trên thị trường cho thuê. Điều này khiến nhiều hộ gia đình Nhật Bản lựa chọn mua nhà thay vì tiếp tục thuê khi bước vào độ tuổi trung niên.
Sự mất cân đối này ngày càng rõ nét khi dân số Nhật Bản bước vào giai đoạn suy giảm. Dù nguồn cung nhà ở liên tục tăng trong nhiều thập niên, nhu cầu thực tế không còn theo kịp tốc độ xây dựng, đặc biệt tại các khu vực ngoài đô thị lớn.

Luật bảo vệ người thuê và bài toán 9 triệu căn nhà bỏ trống
Phân tích của Viện Brookings chỉ ra, một trong những nét đặc trưng nhất của thị trường cho thuê Nhật Bản nằm ở hệ thống pháp luật. Theo Luật Cho thuê Đất và Nhà (ALBL), người thuê được bảo vệ rất mạnh. Chủ nhà gần như không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc từ chối gia hạn nếu không chứng minh được “lý do chính đáng” trước tòa án.
Ngược lại, người thuê có thể gia hạn hợp đồng gần như vô thời hạn hoặc chấm dứt hợp đồng chỉ với thông báo trước một tháng.
Những quy định này giúp đảm bảo quyền lợi cho người thuê nhưng đồng thời làm tăng rủi ro cho chủ nhà. Nhiều nhà đầu tư tổ chức và doanh nghiệp lớn vì thế không mặn mà với thị trường cho thuê nhà ở.
Để giảm bớt sự cứng nhắc, Nhật Bản đã bổ sung loại hình “hợp đồng thuê có thời hạn cố định” từ năm 1999. Tuy nhiên, do thủ tục phức tạp và nhiều quy định ràng buộc, loại hợp đồng này đến nay vẫn chưa được sử dụng rộng rãi.
Song song với đó, hệ thống thuế của Nhật Bản lại tạo động lực lớn cho việc đầu tư vào căn hộ cho thuê. Các ưu đãi về thuế bất động sản và đặc biệt là thuế thừa kế khiến nhiều cá nhân giàu có lựa chọn xây dựng căn hộ nhỏ để cho thuê như một hình thức tối ưu tài sản.
Kết quả là thị trường xuất hiện lượng lớn căn hộ studio dành cho người trẻ độc thân, trong khi nguồn cung nhà thuê phù hợp cho các gia đình lại thiếu hụt.
Trong nhiều thập kỷ, khu vực công cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết vấn đề nhà ở. Chính phủ Nhật Bản từng triển khai các chương trình tài trợ thế chấp quy mô lớn, xây dựng nhà ở công cộng cho người thu nhập thấp và phát triển các khu nhà ở bán công cho tầng lớp trung lưu tại các đô thị.
Tuy nhiên, khi dân số Nhật Bản đạt đỉnh vào năm 2008 rồi bắt đầu giảm liên tục, thị trường nhà ở đã bước sang một giai đoạn hoàn toàn khác.
| Thể loại | Số liệu năm 2023 | Tỷ lệ |
| Cho thuê (giữa những người thuê nhà) | ~4,4 triệu | 49% |
| Cần bán | ~0,3 triệu | 3% |
| Nhà nghỉ dưỡng/nhà thứ cấp | ~0,4 triệu | 4% |
| Khác | ~3,9 triệu | ~43% |
Theo số liệu mới nhất được nhóm nghiên cứu JRE Analytics công bố tháng 5/2026, trong số 9 triệu căn nhà bỏ trống tại Nhật Bản hiện nay, khoảng 4,4 triệu căn vẫn được chào cho thuê nhưng không tìm được khách, trong khi gần 4 triệu căn bị bỏ hoang hoàn toàn. Tình trạng này đặc biệt phổ biến tại các địa phương đang mất dân, nơi số người cao tuổi ngày càng nhiều nhưng lực lượng lao động trẻ liên tục rời đi.
Nghịch lý là dù số lượng nhà trống rất lớn, nhiều gia đình vẫn khó tìm được nhà thuê phù hợp. Nguyên nhân xuất phát từ sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu. Chủ nhà thường không muốn giảm giá thuê hoặc cho các gia đình thuê dài hạn vì lo ngại khó thu hồi nhà trong tương lai. Trong khi đó, phần lớn nguồn cung mới lại tập trung vào các căn hộ diện tích nhỏ dành cho người độc thân.
Các chuyên gia cho rằng Nhật Bản hiện không còn đối mặt với cuộc khủng hoảng thiếu nhà ở như sau chiến tranh. Thay vào đó, nước này đang bước vào cuộc khủng hoảng mới: làm thế nào sử dụng hiệu quả khối tài sản nhà ở khổng lồ trong bối cảnh dân số già hóa và thu hẹp nhanh chóng.
Nếu xu hướng nhân khẩu học hiện nay tiếp tục kéo dài, nhiều nghiên cứu dự báo tỷ lệ nhà bỏ trống tại Nhật Bản có thể tiến gần 30% trong những thập niên tới. Khi đó, bài toán của thị trường nhà ở sẽ không còn là xây thêm nhà, mà là cải tạo, tái sử dụng và phân bổ lại hàng triệu căn nhà đang bị bỏ không trên khắp đất nước.
Singapore: Đắt đỏ bậc nhất thế giới nhưng vẫn có nhà cho thuê 500 nghìn đồng/tháng
Hành trình phi thường của Elon Musk: Từ giấc mơ bị chế giễu đến đế chế 2.000 tỷ USD
(VNF) - Từng đứng trước nguy cơ phá sản sau nhiều lần phóng tên lửa thất bại, SpaceX đã vượt qua mọi hoài nghi để viết nên một trong những câu chuyện khởi nghiệp vĩ đại nhất thế kỷ XXI. Hành trình kéo dài hơn hai thập kỷ của công ty không chỉ làm thay đổi ngành công nghiệp không gian, mà còn đưa Elon Musk từ một kẻ mộng tưởng trở thành người sở hữu khối tài sản nghìn tỷ USD đầu tiên trong lịch sử nhân loại.
Lộ thông tin 33 triệu người dùng, chuỗi TMĐT lớn nhất Hàn Quốc bị phạt 409 triệu USD
(VNF) - Nền tảng thương mại điện tử lớn nhất Hàn Quốc Coupang vừa bị phạt 624,7 tỷ won (khoảng 409 triệu USD) sau vụ rò rỉ dữ liệu ảnh hưởng đến hơn 33 triệu người dùng.
World Cup 2026: Những cầu thủ đắt giá nhất thế giới và 'đế chế' tài chính chống lưng
(VNF) - Không chỉ cạnh tranh trên sân cỏ, các ngôi sao hàng đầu còn đại diện cho những “thương hiệu toàn cầu” có khả năng tạo ra hàng chục triệu USD mỗi năm từ lương, thưởng, quảng cáo và các hoạt động thương mại.
Lộ diện tỷ phú nghìn tỷ đầu tiên trên thế giới sau thương vụ IPO lịch sử
(VNF) - Sau đợt IPO kỷ lục của SpaceX, Elon Musk được cho là đã trở thành tỷ phú nghìn tỷ đầu tiên trong lịch sử với khối tài sản vượt 1.000 tỷ USD, bỏ xa mọi đối thủ trên bảng xếp hạng người giàu thế giới.
ECB nâng lãi suất lần đầu sau gần 3 năm
(VNF) - ECB chọn nâng lãi suất để bảo vệ mục tiêu lạm phát 2%, dù quyết định này làm dấy lên nhiều tranh luận.
Ông lớn xe điện Trung Quốc tung 'siêu vũ khí' tại châu Âu
(VNF) - BYD dự kiến chi gần 2 tỷ euro để phát triển hệ thống hạ tầng tại châu Âu nhằm đưa công nghệ sạc siêu nhanh chỉ trong 5 phút lên toàn bộ các dòng xe chủ lực của hãng trong vài năm tới.
Áp lực kép đè nặng lên các đồng tiền châu Á
(VNF) - Giá dầu tăng cao do chiến sự Iran và sự mạnh lên của đồng USD đang tạo ra áp lực kép đối với các nền kinh tế châu Á. Trong bối cảnh dự đoán về việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tiếp tục nâng lãi suất gia tăng, cùng với mức độ bất ổn kinh tế vẫn ở ngưỡng cao, các quốc gia trong khu vực ngày càng khó khăn hơn trong việc bảo vệ đồng nội tệ.
Vàng rơi vào 'thị trường gấu' sau 4 năm, thời điểm để xuống tiền?
(VNF) - Giá vàng kỳ hạn chốt phiên 10/6 ở mức thấp nhất kể từ đầu năm, chính thức xác nhận việc kim loại quý này bước vào thị trường gấu lần đầu tiên trong vòng 4 năm qua. Diễn biến này xảy ra ngay cả khi nhà đầu tư vẫn đang tìm kiếm những nơi trú ẩn an toàn hơn cho dòng vốn trong bối cảnh cuộc xung đột tại Trung Đông tiếp tục diễn biến khó lường.
Bitcoin giảm giá, 'cá voi' mạnh tay chi hàng trăm triệu USD gom hàng
(VNF) - 'Cá voi' Strategy quay lại mua Bitcoin chỉ ít ngày sau giao dịch bán hiếm hoi, trong khi BitMine tiếp tục tăng tốc tích lũy Ethereum
Bản quyền World Cup ngày càng đắt đỏ: FIFA khó móc hầu bao các nước Châu Á
(VNF) - World Cup từ lâu không chỉ là sự kiện bóng đá lớn nhất hành tinh mà còn là tài sản thương mại giá trị nhất của FIFA. Tuy nhiên, khi World Cup 2026 khởi tranh tại Mỹ, Canada và Mexico, FIFA đang đối mặt một thực tế mới: bán bản quyền phát sóng ngày càng khó hơn, dù giải đấu được mở rộng và lượng khán giả toàn cầu vẫn ở mức khổng lồ.
Hai tài sản từng 'làm mưa làm gió' đang mất dần sức hút
(VNF) - Từng khiến giới đầu tư phát cuồng và tạo nên những cơn FOMO lớn nhất trên thị trường tài chính toàn cầu, vàng và Bitcoin đang đánh mất dần sức hút. Dòng tiền suy giảm, niềm tin lung lay và sự trỗi dậy của những câu chuyện đầu tư mới đang khiến ánh hào quang của chúng trở nên mờ nhạt hơn bao giờ hết.
Tỷ phú Elon Musk vừa có tuyên bố táo bạo ‘thách thức’ NVIDIA
(VNF) - CEO của Tesla Elon Musk vừa đưa ra một tuyên bố đáng chú ý trong cuộc trò chuyện gần đây với nhà sáng lập Baron Capital, Ron Baron. Theo đó, ông Musk cho biết công ty của ông đang phát triển một con chip “tốt hơn NVIDIA từ hai đến ba lần” với chi phí chỉ bằng 10%, đặc biệt tập trung vào các tác vụ suy luận (inference).
Top 5 đội tuyển quốc gia trị giá tỷ USD, đắt nhất World Cup 2026
(VNF) - Bảng xếp hạng này cho thấy sự áp đảo của các cường quốc châu Âu cùng những con số kỷ lục trên thị trường bóng đá.
Giá vàng có thể giảm tiếp 20% xuống 3.500 USD/ounce
(VNF) - Theo Citi Group, giá vàng có thể giảm thêm gần 20% vào tháng 9 và các nhà phân tích của ngân hàng này cho rằng đà giảm vẫn chưa kết thúc.
Crypto thoái trào, chứng khoán Hàn Quốc bước vào chu kỳ hưng phấn mới
(VNF) - Ở Hàn Quốc, nhà đầu tư cá nhân từ lâu không chỉ là một lực lượng tham gia thị trường. Họ còn là biến số có thể khuếch đại các chu kỳ tăng nóng, từ tiền mã hóa, cổ phiếu công nghệ cho tới các sản phẩm đòn bẩy.
Đằng sau cú sụt giảm 235 tỷ USD của Bitcoin
(VNF) - Bitcoin đã bốc hơi khoảng 235 tỷ USD vốn hóa chỉ trong một tuần. Tuy nhiên, phía sau những biến động giá là một quá trình tái định hình đang diễn ra trong ngành tiền điện tử.
Mỹ tăng sức ép lên loạt doanh nghiệp trụ cột của Trung Quốc
(VNF) - Chính quyền Mỹ ngày 8/6 đã công bố danh sách cập nhật các doanh nghiệp lớn của Trung Quốc mà Washington cho rằng có liên hệ hoặc hỗ trợ quân đội nước này. Danh sách này bao gồm nhiều tên tuổi nổi bật như Alibaba, Baidu và nhà sản xuất xe điện BYD.
Ba lần 'rút phích điện' cắt giao dịch: Điều gì đang xảy ra với chứng khoán Hàn Quốc?
(VNF) - Tính từ đầu năm đến nay, KOSPI đã ba lần kích hoạt cơ chế ngắt mạch trong năm 2026, lần lượt vào các ngày 4/3, 9/3 và 8/6. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào con số này, nhà đầu tư có thể bỏ qua điểm quan trọng hơn: ba lần thị trường buộc phải tạm dừng giao dịch không phản ánh cùng một" vấn đề" lặp lại.
Vì sao Trung Quốc vẫn miệt mài mua vàng?
(VNF) - Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã kéo dài chuỗi mua vàng liên tiếp lên tháng thứ 19 trong tháng 5, trong bối cảnh dự trữ ngoại hối của nước này tăng lên mức cao nhất trong hơn một thập kỷ.
OPEC+ tiếp tục nâng sản lượng dầu tháng thứ tư liên tiếp
(VNF) - OPEC+ tiếp tục nâng mục tiêu khai thác dầu từ tháng 7, nhưng xung đột tại Trung Đông khiến phần lớn sản lượng tăng thêm vẫn chỉ tồn tại trên giấy.
TT Trump lại gây sức ép lên tân chủ tịch Fed
(VNF) - Trước thềm cuộc họp đầu tiên trên cương vị Chủ tịch Fed, ông Kevin Warsh đang chịu sức ép từ Tổng thống Mỹ Donald Trump, người tiếp tục kêu gọi hạ lãi suất. Động thái này diễn ra chỉ vài ngày sau khi báo cáo việc làm tích cực của Mỹ làm gia tăng kỳ vọng Fed có thể phải nâng lãi suất trở lại.
Khủng hoảng dầu mỏ trở lại; 365 triệu người đối mặt nguy cơ đói nghèo
(VNF) - Nguy cơ gián đoạn nguồn cung chưa hạ nhiệt và giá năng lượng duy trì ở mức cao, các áp lực mới đang xuất hiện đối với tăng trưởng kinh tế, lạm phát và an ninh lương thực toàn cầu.
'Khủng hoảng' chứng khoán Hàn Quốc: Đồng won xuống đáy, ồ ạt bán tháo cổ phiếu
(VNF) - Đồng won rơi xuống mức thấp nhất trong 17 năm khi đồng USD tăng giá và dòng vốn ngoại liên tục rời khỏi Hàn Quốc. Trong khi đó, thị trường chứng khoán Seoul chứng kiến phiên giảm sâu nhất nhiều tháng do làn sóng bán tháo cổ phiếu công nghệ và tâm lý né tránh rủi ro lan rộng.
Bữa tối nghìn tỷ USD: Khi tỷ phú đi nửa vòng trái đất để gặp 1 startup
(VNF) - Đằng sau cuộc gặp gỡ tưởng như đơn giản này là bàn ăn quy tụ các tập đoàn có tổng vốn hóa khoảng 5.370 tỷ USD cùng những kế hoạch mới xoay quanh AI, robot và tương lai ngành bán dẫn.
Hành trình phi thường của Elon Musk: Từ giấc mơ bị chế giễu đến đế chế 2.000 tỷ USD
(VNF) - Từng đứng trước nguy cơ phá sản sau nhiều lần phóng tên lửa thất bại, SpaceX đã vượt qua mọi hoài nghi để viết nên một trong những câu chuyện khởi nghiệp vĩ đại nhất thế kỷ XXI. Hành trình kéo dài hơn hai thập kỷ của công ty không chỉ làm thay đổi ngành công nghiệp không gian, mà còn đưa Elon Musk từ một kẻ mộng tưởng trở thành người sở hữu khối tài sản nghìn tỷ USD đầu tiên trong lịch sử nhân loại.
Nhịp độ 3 ca 4 kíp trên công trường xây Cầu Thượng Cát - Hà Nội
(VNF) - Trên công trường cầu Thượng Cát - Hà Nội, hàng trăm công nhân cùng nhiều thiết bị cơ giới đang làm việc liên tục ngày đêm để đẩy nhanh tiến độ thi công, hướng tới mục tiêu hoàn thành công trình trong năm 2027.
































































