'Khu công nghiệp thế hệ mới cần dòng vốn và tư duy tài chính mới'

Hội thảo được tổ chức tại Trung tâm Hội nghị và Nhà khách thành phố Hải Phòng, đường Trần Kiên, khu đô thị Bắc Sông Cấm, phường Thủy Nguyên, TP. Hải Phòng.

Sự kiện diễn ra trong bối cảnh bất động sản khu công nghiệp đang có thêm dư địa tăng trưởng từ làn sóng đầu tư sản xuất mới. Cùng với sự gia tăng của dòng vốn FDI, nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho vận và hạ tầng logistics đang ngày càng rõ nét. Nhà đầu tư hiện không chỉ tìm kiếm một khu đất có vị trí thuận lợi mà còn quan tâm tới tốc độ triển khai, chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối chuỗi cung ứng, năng lượng, môi trường và các dịch vụ hỗ trợ sản xuất.

Trong câu chuyện này, nguồn vốn trở thành một trong những vấn đề then chốt.

Phát triển một khu công nghiệp đòi hỏi lượng vốn lớn và kéo dài qua nhiều giai đoạn, từ giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, giao thông nội khu, cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải đến phát triển các công trình dịch vụ.

Trong khi đó, các khu công nghiệp thế hệ mới còn phải đáp ứng thêm những yêu cầu về chuyển đổi xanh, năng lượng sạch, kinh tế tuần hoàn, hạ tầng số và các tiêu chuẩn ESG. Điều này khiến nhu cầu vốn không chỉ tăng về quy mô mà còn thay đổi về cấu trúc.

Theo chương trình hội thảo, các diễn giả sẽ tập trung trao đổi về nguồn vốn chủ lực cho thị trường trong giai đoạn tới, vai trò của tín dụng ngân hàng và khả năng mở rộng các kênh vốn khác, cũng như những điểm nghẽn về chính sách tài chính, thị trường vốn và huy động vốn quốc tế.

Cùng với bài toán vốn, hội thảo cũng đặt vấn đề về liên kết giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước, nhằm tăng khả năng lan tỏa công nghệ và nâng cao năng lực của doanh nghiệp Việt Nam. Đây là vấn đề ngày càng đáng chú ý khi dòng vốn sản xuất mới hướng tới những lĩnh vực có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản khu công nghiệp đang đứng trước một chu kỳ phát triển với yêu cầu cao hơn về chất lượng hạ tầng và khả năng đáp ứng nhà đầu tư. Lợi thế về quỹ đất và giá thuê không còn là yếu tố duy nhất quyết định sức hút của một khu công nghiệp. Các dự án ngày càng phải đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí về năng lượng, logistics, hạ tầng số, môi trường, nhân lực và khả năng kết nối với chuỗi cung ứng. Đây cũng là những yếu tố quyết định khả năng thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới.

Từ góc độ này, giá trị của bất động sản khu công nghiệp đang dần chuyển từ diện tích đất sang khả năng hình thành một hệ sinh thái sản xuất có năng suất và sức cạnh tranh cao. Khu công nghiệp thế hệ mới không thể chỉ dừng ở các tiêu chuẩn xanh hay hạ tầng số mà cần chuyển hóa những yếu tố này thành hiệu quả kinh tế, năng lực cạnh tranh và sức hút dòng vốn FDI chất lượng cao.

Do đó, bài toán đặt ra không chỉ là huy động đủ vốn cho một dự án khu công nghiệp, mà còn là xây dựng cấu trúc tài chính phù hợp với đặc thù đầu tư dài hạn, đồng thời tạo điều kiện để các nguồn vốn ngân hàng, trái phiếu, quỹ đầu tư, vốn quốc tế và tài chính xanh cùng tham gia.

Khơi thông dòng vốn, tháo gỡ điểm nghẽn để bất động sản khu công nghiệp đón sóng đầu tư mới

08:55

Phát biểu khai mạc hội thảo, TS Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) cho biết Đảng và Nhà nước ta luôn xác định phát triển khu công nghiệp (KCN) là động lực quan trọng để đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội đất nước.

Theo ông, Hải Phòng là vùng đất có truyền thống đi đầu, “đi trước mở đường”. Từ cảng biển, đến đổi mới cách nghĩ, cách làm trong nông nghiệp, công nghiệp, từ logistics đến các khu công nghiệp thế hệ mới, Hải Phòng hôm nay đang trở thành một trong những cực tăng trưởng quan trọng của miền Bắc và cả nước.

Vì vậy, việc chọn Hải Phòng làm nơi diễn ra cuộc đối thoại hôm nay về một chủ đề rất đúng thời điểm: “Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới”.

TS Lê Minh Nghĩa cho biết bất động sản khu công nghiệp Hải Phòng là một bức tranh có nhiều điểm sáng và cũng có những điểm cần tháo gỡ.

“Điểm sáng là nhiều dự án đã đạt tiến độ giải phóng mặt bằng rất cao. KCN Nam Tràng Cát đạt khoảng 98%, KCN Tân Trào giai đoạn 1 khoảng 98%, KCN Kim Thành gần 99%. Điều đó cho thấy quyết tâm rất lớn của chính quyền các cấp và sự nỗ lực của các chủ đầu tư”, ông nói. 

Nhưng thực tiễn cũng cho thấy giữa “giải phóng mặt bằng” và “bàn giao được đất để thi công hạ tầng” vẫn còn một khoảng cách. Có dự án đã giải phóng khoảng 98% diện tích nhưng diện tích bàn giao mới ở mức khiêm tốn. Có dự án diện tích đã giải phóng mặt bằng còn "xôi đỗ", không liền vùng, liền thửa, chưa đủ điều kiện để thi công hạ tầng đồng bộ.

Nhìn từ góc độ tài chính, những “điểm nghẽn” này không chỉ là chuyện đất đai hay thủ tục. Mỗi héc-ta đất chưa bàn giao được là một héc-ta vốn chưa thể vận hành. Mỗi tháng chậm tiến độ là chi phí vốn tăng lên, là cơ hội thu hút nhà đầu tư thứ cấp bị bỏ lỡ, là niềm tin của nhà đầu tư và của tổ chức tín dụng bị ảnh hưởng. Ngược lại, khi mặt bằng thông suốt, hạ tầng đồng bộ, thì dòng vốn sẽ chảy nhanh hơn, rẻ hơn và bền vững hơn.

Vì vậy, thể chế, quy hoạch, đất đai, tái định cư và tài chính cần được nhìn như một chuỗi liên hoàn, không thể tách rời.

“Chúng tôi đặc biệt mong muốn hội thảo sẽ trả lời được ba câu hỏi lớn. Một là làm thế nào để khơi thông các nút thắt về đất đai, hạ tầng và tái định cư nhằm đẩy nhanh việc đưa quỹ đất vào khai thác? Hai là cần những cơ chế và công cụ tài chính nào để huy động hiệu quả nguồn lực trong nước và quốc tế cho khu công nghiệp, đặc biệt là khu công nghiệp xanh, sinh thái? Ba là làm thế nào để khu công nghiệp không chỉ hút FDI mà còn giúp doanh nghiệp Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu?”, ông nói.

TS Lê Minh Nghĩa nhấn mạnh Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam và Tạp chí Đầu tư tài chính – VietnamFinance xác định nhiệm vụ của mình là làm cầu nối: kết nối chính sách với thị trường, kết nối nhà quản lý với nhà đầu tư, kết nối các định chế tài chính với doanh nghiệp.

"Chúng tôi sẵn sàng đồng hành cùng Hải Phòng và các địa phương bằng tri thức, kinh nghiệm tư vấn và mạng lưới chuyên gia của mình".

Hạ tầng khu công nghiệp cần thêm lực đẩy từ dòng vốn

9:04

Phát biểu tại hội thảo, bà Nguyễn Thị Bích Dung, Phó trưởng Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng, cho rằng trong giai đoạn phát triển mới, yêu cầu đối với hạ tầng khu công nghiệp không còn dừng ở việc đáp ứng nhu cầu về quỹ đất, mà đang hướng tới một hệ thống hạ tầng đồng bộ, hiện đại, xanh và đủ năng lực phục vụ các dự án công nghệ cao, quy mô lớn.

Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao đó, nguồn vốn được xem là một trong những yếu tố then chốt. Các dự án hạ tầng khu công nghiệp thường có tổng mức đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài, trong khi nhu cầu vốn dành cho giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hoàn thiện các công trình phụ trợ đều rất lớn.

Theo Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng, bài toán đặt ra không chỉ là huy động thêm nguồn vốn, mà quan trọng hơn là khơi thông dòng vốn, đưa vốn đến đúng dự án, đúng thời điểm và với chi phí hợp lý. Các nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng, vốn chủ sở hữu, thị trường vốn, cùng dòng vốn đầu tư trong nước và nước ngoài, cần được kết nối hiệu quả với nhu cầu thực tế của từng doanh nghiệp và dự án.

Khi những điểm nghẽn về vốn được tháo gỡ, tiến độ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp sẽ có thêm điều kiện để được đẩy nhanh, chất lượng hạ tầng từng bước được nâng lên. Đây cũng là nền tảng quan trọng để mở rộng dư địa thu hút các dự án sản xuất, kinh doanh, đồng thời thúc đẩy hình thành những chuỗi cung ứng mới.

Đối với Hải Phòng, yêu cầu này càng trở nên rõ nét trong bối cảnh thành phố đang từng bước mở rộng và nâng cao chất lượng hệ thống khu kinh tế, khu công nghiệp, qua đó gia tăng năng lực công nghiệp, logistics và khả năng thu hút các dự án có hàm lượng công nghệ, giá trị gia tăng cao.

Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng cho biết sẽ tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp, nhà đầu tư trong quá trình tháo gỡ khó khăn, cải thiện môi trường đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi để các dự án được triển khai hiệu quả.

“Chúng tôi kỳ vọng hội thảo sẽ tập trung nhận diện những điểm nghẽn đang cản trở dòng vốn vào bất động sản khu công nghiệp, từ đó đề xuất các giải pháp thiết thực nhằm khơi thông nguồn vốn, nâng cao hiệu quả đầu tư và tạo thêm động lực cho phát triển hạ tầng khu công nghiệp”, đại diện Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng nhấn mạnh.

Khu công nghiệp thế hệ mới cần dòng vốn và tư duy tài chính mới

9:13

TS Phan Hữu Thắng, Chủ tịch Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam, đánh giá Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, với yêu cầu tăng trưởng cao hơn, chất lượng cao hơn và sức cạnh tranh quốc tế cao hơn.

“Trong bối cảnh đó, khu công nghiệp không còn đơn thuần là nơi có đất sạch, nhà xưởng và hạ tầng kỹ thuật”, ông nói.

Theo ông Thắng, khu công nghiệp (KCN) đang dần trở thành nền tảng của một hệ sinh thái sản xuất mới, nơi hội tụ FDI, doanh nghiệp Việt Nam, công nghệ, logistics, năng lượng, nhân lực và tài chính. Vì vậy, câu chuyện tài chính cho KCN hôm nay cũng cần được nhìn nhận theo những cách mới.

Thứ nhất, KCN Việt Nam đang đứng trước một chu kỳ đầu tư mới. Dòng vốn FDI đang thay đổi. Các tập đoàn quốc tế ngày càng quan tâm đến những lĩnh vực như bán dẫn, điện tử, AI, công nghệ số, công nghiệp chính xác, năng lượng sạch, công nghệ xanh, logistics và các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao.

Thứ hai, muốn có KCN thế hệ mới, phải có mô hình tài chính thế hệ mới. Đây là vấn đề cần được đặc biệt quan tâm. Bởi KCN là lĩnh vực cần nguồn vốn rất lớn, thời gian đầu tư dài và thời gian thu hồi vốn cũng dài. Trong khi đó, cơ cấu nguồn vốn hiện nay vẫn còn phụ thuộc khá lớn vào tín dụng ngân hàng và những nguồn vốn có kỳ hạn chưa thực sự phù hợp với đặc điểm của đầu tư hạ tầng KCN.

Thứ ba, KCN thế hệ mới không thể phát triển bằng tư duy của KCN truyền thống. Theo ông Thắng, chúng ta cần chuyển từ mô hình: đất – hạ tầng – nhà xưởng sang mô hình: KCN - FDI - công nghệ - logistics - năng lượng - tài chính - doanh nghiệp Việt Nam.

Thứ tư, FDI thế hệ mới đòi hỏi KCN phải thay đổi rất nhanh. Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý, bởi FDI thế hệ mới sẽ không chỉ mang theo vốn. Nhà đầu tư còn mang theo công nghệ, tiêu chuẩn quốc tế, mạng lưới sản xuất toàn cầu, quản trị, R&D và thị trường. Do đó, KCN phải có khả năng đáp ứng đồng thời nhiều yêu cầu: đất sạch – điện sạch – nước sạch – logistics tốt – hạ tầng số – nhân lực chất lượng cao – và môi trường đầu tư minh bạch.

Thứ năm, cần thay đổi cách tiếp cận quản lý và phát triển KCN. Theo ông Thắng, chúng ta cần chuyển từ tư duy “Phát triển các KCN” sang “Kiến tạo hệ sinh thái công nghiệp". Điều này đòi hỏi sự phối hợp của nhiều chủ thể.

TS Phan Hữu Thắng cho rằng câu chuyện của KCN Việt Nam trong giai đoạn tới không nên chỉ được đặt ra bằng câu hỏi “Chúng ta sẽ xây thêm bao nhiêu KCN?” mà cần đặt ra những câu hỏi lớn hơn: KCN đó tạo ra giá trị gì, thu hút được dòng FDI nào, có bao nhiêu doanh nghiệp Việt Nam tham gia được vào chuỗi cung ứng, có tạo ra công nghệ, năng suất và nhân lực chất lượng cao hay không?

Và cuối cùng, câu hỏi cần được đặt ra là: KCN đó có góp phần tạo nên một năng lực công nghiệp mới cho Việt Nam hay không? Đây mới là thước đo quan trọng của KCN trong kỷ nguyên mới.

“Khơi dòng tài chính cho bất động sản KCN không chỉ là giải bài toán vốn cho các dự án KCN. Đó là khơi thông một trong những dòng vốn quan trọng để mở ra một chu kỳ phát triển công nghiệp mới của Việt Nam”, ông nhấn mạnh.

Hải Phòng trước “siêu cơ hội”: Quy mô lớn, chuẩn phát triển phải khác

9:28

Phát biểu tại hội thảo, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng Hải Phòng đang đứng trước một không gian phát triển đặc biệt thuận lợi, nhất là đối với bất động sản công nghiệp và khu công nghiệp. Tuy nhiên, cơ hội chỉ thực sự trở thành lợi thế khi thành phố giải được bài toán đồng bộ giữa quy hoạch, hạ tầng, sản xuất, logistics, đô thị và nhà ở.

Theo ông Thiên, nhìn từ câu chuyện tăng trưởng, Hải Phòng đã tạo được một nền tảng rất đáng chú ý. Trong nhiều năm, thành phố duy trì tốc độ tăng trưởng ở mức cao, có thời điểm đạt trên 10%. Động lực chính đến từ công nghiệp và cảng biển, đồng thời tạo ra những điều kiện hỗ trợ cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp và đô thị.

Điều đáng nói là cùng với quy mô sản xuất tăng lên, khu vực dịch vụ cũng mở rộng, dòng vốn đầu tư tăng mạnh. Điều này hàm ý rằng khi nền kinh tế lớn lên, nhu cầu về mặt bằng sản xuất, nhà xưởng, kho vận, logistics, nhà ở và các dịch vụ đi kèm cũng tăng theo.

Hải Phòng hiện đã sở hữu hệ thống cảng biển có quy mô lớn, trong đó Cát Bi, Lạch Huyện và khu kinh tế ven biển phía Nam đang mở ra những dư địa phát triển mới. Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, việc nâng cấp hạ tầng cảng và hình thành các khu kinh tế mới cần được nhìn trong tổng thể quy hoạch và triển vọng phát triển của Hải Phòng cũng như cả vùng.

Sau khi hợp nhất với Hải Dương, quy mô không gian kinh tế của Hải Phòng được mở rộng đáng kể. Điều đáng chú ý là tốc độ tăng trưởng vẫn được duy trì ở mức cao. Sáu tháng đầu năm 2026, GRDP của Hải Phòng tăng 11,33% so với cùng kỳ, đứng thứ ba cả nước; dòng vốn FDI tiếp tục ở mức cao.

“Quy mô kinh tế thay đổi thì cách thức phát triển cũng phải thay đổi”, ông Thiên nhấn mạnh.

Theo ông, khi Hải Phòng có quy mô kinh tế lớn hơn, vai trò của thành phố đối với tăng trưởng chung của cả nước cũng lớn hơn. Hải Phòng phát triển tốt bao nhiêu thì đóng góp cho nền kinh tế quốc gia lớn bấy nhiêu. Vì vậy, thành phố cần được trao thêm không gian để phát triển, nhưng đồng thời cũng phải nâng cao năng lực thực hiện để tận dụng được những cơ hội đang mở ra.

Một vấn đề khác được PGS.TS Trần Đình Thiên lưu ý là sự khác biệt về cấu trúc kinh tế giữa khu vực phía Đông và phía Tây Hải Phòng mới. Khu vực phía Đông có thế mạnh về cảng biển, logistics và các ngành công nghiệp; trong khi phía Tây, tương ứng với Hải Dương trước đây, có nền tảng sản xuất công nghiệp đáng kể.

Sự phân bố lao động cũng cho thấy sự khác biệt này. Phía Đông có khoảng 53.305 lao động trong lĩnh vực vận tải, kho bãi, trong khi phía Tây có 9.941 lao động. Ở chiều ngược lại, tỷ lệ lao động trong doanh nghiệp FDI ở phía Tây là 55,8%, so với 46,1% ở phía Đông.

Theo ông Thiên, đây không nên được nhìn như sự phân cực, mà là cơ hội để hai khu vực bổ trợ cho nhau. Khi quy hoạch được tổ chức tốt, chuỗi sản xuất – nhà cung ứng – cảng – logistics – đô thị có thể được kết nối thành một hệ sinh thái thống nhất.

“Chúng ta phải nhìn cả hai phía trong cùng một không gian phát triển, chứ không phải tách rời Đông và Tây”, ông Thiên phân tích.

Từ góc độ bất động sản công nghiệp, sự khác biệt về cơ cấu sản xuất cũng đòi hỏi sản phẩm phải được thiết kế phù hợp hơn với từng nhóm doanh nghiệp. Những ngành sử dụng nhiều lao động cần mặt bằng đủ lớn, nhà xưởng phù hợp, chi phí vận hành hợp lý và đặc biệt là khả năng tiếp cận nhà ở cho người lao động. Trong khi đó, các ngành điện tử, máy móc, phương tiện lại quan tâm nhiều hơn đến điện, hạ tầng kỹ thuật, logistics và các dịch vụ chuyên môn.

Vì vậy, theo PGS.TS Trần Đình Thiên, không thể chỉ nhìn bất động sản công nghiệp từ câu chuyện “có bao nhiêu hecta đất”. Quan trọng hơn là đất đó phục vụ ngành gì, doanh nghiệp nào, nằm trong chuỗi sản xuất nào và có thể tạo ra giá trị gia tăng đến đâu.

Bước sang giai đoạn mới, Hải Phòng còn đứng trước một bài toán lớn hơn khi quy mô cảng biển, khu công nghiệp và đô thị cùng được mở rộng. Mục tiêu đến năm 2030 là 380 triệu tấn hàng hóa qua cảng, quy hoạch tối thiểu 82 khu công nghiệp và hoàn thành khoảng 32.900 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026–2030.

Điều này đặt ra yêu cầu không chỉ mở rộng khu công nghiệp mà phải đồng thời phát triển nhà ở, dịch vụ và hạ tầng xã hội. “Không thể chỉ nói tiền lương cao mà phải tính cả chi phí mà người lao động phải bỏ ra để đi làm, đi lại và sinh sống”, ông Thiên lưu ý.

Theo ông, khi không gian kinh tế được mở rộng, việc phát triển nhà ở xã hội cần được đặt trong cùng một bài toán với khu công nghiệp và cảng biển. Đây là một trong những yếu tố quyết định khả năng thu hút và giữ chân lao động, qua đó ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

PGS.TS Trần Đình Thiên cũng cho rằng Hải Phòng đang có một lợi thế rất lớn về quy hoạch. Thành phố đã chủ động điều chỉnh và mở rộng quy hoạch để đón đầu không gian phát triển mới. Tuy nhiên, quy hoạch tốt chưa đồng nghĩa với việc tương lai tự động được mở ra.

Điều này đặc biệt quan trọng khi Hải Phòng hướng tới những mô hình phát triển mới như khu thương mại tự do. Việc có quy hoạch, có cơ chế hay có một không gian phát triển lớn mới chỉ là điều kiện cần. Để hình thành một trung tâm thương mại tự do có sức cạnh tranh, cần đồng thời có hạ tầng, pháp lý, dịch vụ, dòng hàng hóa và năng lực vận hành tương ứng.

Theo ông Thiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở sự “lệch nhịp” giữa các khâu. Một khâu chậm có thể khiến cả chuỗi bị đình trệ. Pháp lý chưa hoàn tất thì dự án chưa thể triển khai; hạ tầng chưa sẵn sàng thì không thể bàn giao; nhà máy chưa đi vào sản xuất thì logistics và dịch vụ chưa thể phát huy; nhà ở không theo kịp thì doanh nghiệp lại gặp khó về lao động.

“Chỉ cần một khâu đứng yên thì hàng chục, hàng trăm khâu phía sau cũng có thể phải chờ”, ông Thiên nhấn mạnh.

Do đó, điều Hải Phòng cần lúc này không chỉ là thêm các dự án, mà là tính đồng bộ của cả hệ thống. Quy hoạch phải đi cùng pháp lý; pháp lý phải đi cùng hạ tầng; hạ tầng phải đi cùng sản xuất; sản xuất phải kết nối với logistics và nhà ở.

Trong bối cảnh đó, PGS.TS Trần Đình Thiên đánh giá Hải Phòng đang đứng trước một cơ hội rất lớn. Khi khu vực Bắc Bộ ngày càng tập trung các nguồn lực phát triển vào Hải Phòng, thành phố có điều kiện để trở thành một cực tăng trưởng quan trọng của khu vực.

Tuy nhiên, theo ông, cơ hội càng lớn thì yêu cầu về năng lực thực hiện càng cao. Trung ương có thể dành cho Hải Phòng những cơ chế và sự ưu tiên nhất định, nhưng để biến lợi thế đó thành kết quả thực tế, thành phố phải có năng lực hấp thụ và triển khai tương xứng.

“Hải Phòng đang đứng trước một siêu cơ hội, nhưng siêu cơ hội đòi hỏi siêu năng lực thực hiện”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh.

Theo ông, Hải Phòng cần bảo đảm các yếu tố phát triển đồng nhịp, bởi chỉ khi toàn bộ hệ thống cùng vận hành, lợi thế về cảng biển, công nghiệp, logistics, đô thị và không gian mới thực sự chuyển hóa thành sức mạnh kinh tế.

Khu thương mại tự do Hải Phòng sẵn sàng đón dòng vốn mới

9:53

Bà Nguyễn Thị Bích Dung, Phó trưởng Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng, cho biết khu thương mại tự do Hải Phòng không phải là mô hình mới. Sau hơn một năm Quốc hội thông qua Nghị quyết 226/2025/QH15, thành phố Hải Phòng vẫn đang tích cực triển khai các phần việc để sớm có những dự án đầu tiên đầu tư vào khu thương mại tự do, qua đó tạo điểm đến mới cho dòng vốn và doanh nghiệp.

Khu thương mại tự do Hải Phòng có quy mô 6.292ha, được bố trí tại ba khu vực gồm: khu kinh tế ven biển phía Nam, khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải và đảo Cát Hải thuộc khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải.

Tại khu kinh tế ven biển phía Nam, các khu chức năng được định hướng phát triển đa dạng, gồm công nghiệp, công nghệ cao, ngân hàng, thương mại, dịch vụ và tài chính.

Trong khi đó, khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải tập trung vào công nghiệp công nghệ cao và các ngành công nghiệp trọng điểm. Hải Phòng đang nỗ lực hoàn thiện hạ tầng để đáp ứng những yêu cầu mới của nhà đầu tư, không chỉ về mặt bằng mà còn về điện, năng lượng, logistics và nguồn nhân lực.

Đảo Cát Hải có lợi thế gắn với sản xuất, logistics và hệ thống đường sắt, được kỳ vọng trở thành một trong những khu vực thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong khu thương mại tự do.

Theo bà Dung, một trong những yếu tố quan trọng để tăng sức hấp dẫn của mô hình này là hệ thống cơ chế, chính sách đặc thù. Khu thương mại tự do Hải Phòng được định hướng áp dụng các thủ tục đầu tư và quản lý doanh nghiệp theo hướng tinh giản, bình đẳng; đồng thời có các chính sách ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, tiền thuê đất và hải quan, thương mại.

Đối với nguồn nhân lực, thành phố cũng đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chuyên gia, nhất là các thủ tục liên quan đến cư trú và nơi ở, nhằm giúp họ ổn định cuộc sống và đóng góp lâu dài cho khu kinh tế.

Bên cạnh đó, việc mở rộng năng lực cảng biển, phát triển hệ thống điện và năng lượng được xem là những yếu tố nền tảng để nâng cao sức cạnh tranh của khu thương mại tự do Hải Phòng. Đây cũng được kỳ vọng là điểm đến quan trọng để thu hút dòng vốn công nghệ cao trong thời gian tới.

Dù mới trong giai đoạn đầu triển khai và còn không ít khó khăn, khu thương mại tự do Hải Phòng đã thu hút 6 dự án công nghệ cao, trong đó có dòng vốn từ Tập đoàn LG. Theo bà Dung, việc tiếp tục thu hút các dự án mới, khai thác hiệu quả hệ thống hạ tầng và đồng hành cùng doanh nghiệp sẽ là mục tiêu trọng tâm trong quá trình phát triển khu thương mại tự do thời gian tới.

THẢO LUẬN

Phiên 1: Chính sách - thể chế cho phát triển bất động sản khu công nghiệp

10:12

Mở đầu phiên 1, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và Cạnh tranh, cho rằng Việt Nam đang đặt ra những mục tiêu phát triển tham vọng, từ nâng cao thu nhập, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đến tăng cường tự chủ chiến lược, phát triển công nghệ cao và nâng cao năng lực cạnh tranh. Trong quá trình đó, Hải Phòng được kỳ vọng đóng vai trò quan trọng.

Hải Phòng là địa phương có nhiều năm duy trì tốc độ tăng trưởng cao, trong đó có 11 năm liên tiếp tăng trưởng hai con số. Thành phố có lịch sử gắn với cảng biển và công nghiệp, đồng thời đang từng bước trở thành trung tâm logistics với hệ thống hạ tầng và hệ sinh thái dịch vụ ngày càng hoàn chỉnh.

Trong bức tranh phát triển đó, bất động sản công nghiệp và hệ thống khu công nghiệp giữ vai trò quan trọng, vừa đáp ứng nhu cầu mặt bằng sản xuất, vừa tạo nền tảng để thu hút các dự án công nghiệp, logistics và công nghệ quy mô lớn.

Câu hỏi dành cho bà Nguyễn Thị Bích Dung, Phó trưởng Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng:

Hải Phòng đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với những lợi thế và điều kiện sẵn có. Theo bà, thành phố cần phát huy những lợi thế nào để nâng cao sức cạnh tranh của các khu công nghiệp? Bên cạnh đó, trong bối cảnh các địa phương và quốc gia trong khu vực đều cạnh tranh mạnh mẽ về thu hút đầu tư, Hải Phòng cần xây dựng chính sách về thuế, ưu đãi đầu tư và các điều kiện hỗ trợ như thế nào để tạo lợi thế cạnh tranh thực chất cho các khu công nghiệp?

Trả lời câu hỏi, bà Nguyễn Thị Bích Dung cho rằng khi nói đến những khó khăn trong phát triển khu công nghiệp thì cần nhìn nhận đây là một vấn đề có nhiều tầng, nhiều lớp: có những vấn đề thuộc về thể chế, chính sách; có những vấn đề liên quan đến môi trường đầu tư, hạ tầng; có vấn đề thuộc cấp Trung ương, có vấn đề thuộc địa phương, doanh nghiệp; bên cạnh đó còn có những yếu tố từ bối cảnh kinh tế thế giới, khu vực, những biến động địa chính trị hay những yếu tố rất khó dự báo trước.

Trong phạm vi của Hải Phòng, bà Dung chia sẻ thành phố xác định phát triển khu công nghiệp phải theo hướng toàn diện, đồng bộ và đầy đủ hơn. Không thể chỉ nói rằng có quỹ đất, có thể làm đường, xây dựng hạ tầng là đã đủ để hình thành một khu công nghiệp có khả năng cạnh tranh.

Để một khu công nghiệp phát triển được, cần có sự đồng bộ giữa nhà đầu tư hạ tầng, cơ quan quản lý, chính quyền thành phố và các đơn vị liên quan. Từ quy hoạch, giải phóng mặt bằng, giao thông kết nối đến điện, nước, xử lý nước thải, hạ tầng logistics, hạ tầng số và các điều kiện phục vụ sản xuất, tất cả đều phải được tính toán ngay từ đầu.

Đặc biệt, khi nói đến thu hút FDI thế hệ mới, khu công nghiệp không thể chỉ là nơi cho thuê đất. Chúng ta phải hướng tới một hệ sinh thái công nghiệp, trong đó có đầy đủ điều kiện để doanh nghiệp sản xuất, kết nối chuỗi cung ứng, chuyển đổi xanh và nâng cao năng lực cạnh tranh.

Để làm được điều đó, bài toán giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, kết nối điện, nước, giao thông và các hạ tầng thiết yếu vẫn là những vấn đề rất lớn. Đây là những việc đòi hỏi sự phối hợp của nhiều cơ quan, đơn vị và cần được giải quyết đồng bộ với tiến độ phát triển của dự án.

Một vấn đề nữa là thủ tục hành chính. Bà Dung nhấn mạnh Hải Phòng không nói đã làm tốt nhất, bởi trong quá trình thực hiện chắc chắn vẫn còn những điểm cần tiếp tục cải thiện, nhưng có thể khẳng định với những phần việc thuộc thẩm quyền, Ban Quản lý Khu kinh tế đang triển khai rất quyết liệt, đồng thời phối hợp với các cơ quan liên quan để hỗ trợ nhà đầu tư và rút ngắn thời gian xử lý thủ tục.

"Thực tế có những thủ tục trước đây doanh nghiệp phải mất rất nhiều thời gian, nhưng hiện nay đã được rút ngắn đáng kể. Có những trường hợp doanh nghiệp chia sẻ rằng thủ tục được giải quyết trong vài ngày, thậm chí có những thủ tục chỉ mất 2-3 ngày. Tôi cho rằng điều quan trọng là phải có sự điều hành quyết liệt từ chính quyền thành phố, từ lãnh đạo thành phố đến các sở, ngành và Ban Quản lý Khu kinh tế. Khi đã xác định mục tiêu thu hút đầu tư và phát triển khu công nghiệp là một trong những động lực tăng trưởng, thì các cơ quan phải cùng nhau tháo gỡ những điểm nghẽn phát sinh trong thực tế", bà Dung nhấn mạnh.

Về câu chuyện cạnh tranh giữa các địa phương, bà Dung cho rằng không nên chỉ nhìn vào một tiêu chí riêng lẻ để đánh giá một nơi có hấp dẫn nhà đầu tư hay không. Mỗi địa phương có một lợi thế và điều kiện khác nhau. Có nơi mạnh về quỹ đất, có nơi mạnh về hạ tầng, có nơi có cảng biển, logistics, nguồn nhân lực hoặc có hệ thống doanh nghiệp hỗ trợ tốt.

Điều quan trọng là phải tạo ra một tổng thể đủ hài hòa. Nhà đầu tư khi quyết định lựa chọn địa điểm không chỉ nhìn vào một chính sách ưu đãi hay một yếu tố riêng biệt mà sẽ xem xét tổng thể rất nhiều điều kiện: hạ tầng, logistics, năng lượng, môi trường đầu tư, nhân lực, khả năng kết nối với chuỗi cung ứng, chất lượng dịch vụ công và cả khả năng đồng hành của chính quyền.

Thực tế, trước khi quyết định đầu tư tại Hải Phòng, nhiều doanh nghiệp đã khảo sát rất nhiều địa phương, thậm chí xem xét nhiều quốc gia khác nhau. Cuối cùng, họ lựa chọn Hải Phòng bởi nhìn thấy sự kết hợp của nhiều lợi thế, trong đó có hạ tầng, cảng biển, kết nối giao thông, hệ sinh thái công nghiệp và sự phối hợp của chính quyền thành phố.

"Từ góc độ đó, tôi cho rằng Hải Phòng cần tiếp tục làm tốt những gì mình đang có, đồng thời không ngừng cải thiện các yếu tố còn hạn chế. Hạ tầng phải đồng bộ hơn, các dịch vụ phục vụ doanh nghiệp phải tốt hơn, thủ tục phải thuận lợi hơn và quan trọng là phải tạo được niềm tin để nhà đầu tư khi đến Hải Phòng có thể yên tâm phát triển lâu dài.

"Cuối cùng, tôi nghĩ rằng để vượt lên trong cạnh tranh thu hút đầu tư, cách tốt nhất vẫn là làm tốt từng yếu tố cụ thể, từ hạ tầng đến môi trường đầu tư và chất lượng phục vụ doanh nghiệp. Khi các yếu tố đó cùng được cải thiện, Hải Phòng sẽ có thêm cơ sở để giữ chân các nhà đầu tư hiện hữu và tiếp tục thu hút những dòng vốn mới, chất lượng cao hơn", bà Dung nhấn mạnh.

Câu hỏi dành cho PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam:

Với bất động sản công nghiệp, chúng ta cần thay đổi cách tiếp cận và mô hình phát triển như thế nào để hình thành hệ sinh thái công nghiệp phù hợp với định hướng phát triển của Hải Phòng?

Trả lời vấn đề này, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng khi đặt vấn đề phát triển khu công nghiệp tại Hải Phòng, cần nhìn nhận đây không chỉ là câu chuyện về quỹ đất hay mặt bằng sản xuất, mà phải hướng tới một mô hình khu công nghiệp mới, đặc biệt trong bối cảnh yêu cầu về thuế, tiêu chuẩn xanh và hạ tầng đang thay đổi rất nhanh.

Theo đó, cách tiếp cận đối với khu công nghiệp cũng cần được đổi mới, từ quy hoạch, tổ chức không gian đến phân định rõ chức năng và yêu cầu về hạ tầng. Hải Phòng có nhiều lợi thế và đang đi đầu ở một số lĩnh vực, nhưng để phát huy được những lợi thế đó, thành phố cần có cách thức tổ chức phát triển phù hợp hơn với yêu cầu của giai đoạn mới.

Nhìn cụ thể hơn, những yêu cầu thực tế đang đặt ra cũng đòi hỏi phải thay đổi một số cơ chế, chính sách và thẩm quyền để tạo dư địa phát triển. Đây là vấn đề không chỉ riêng Hải Phòng mà nhiều địa phương lớn như Hà Nội, TP. HCM cũng đang phải đối mặt.

Trong bối cảnh đó, việc Hải Phòng chủ động tổ chức các cuộc hội thảo, đối thoại để trao đổi thẳng thắn về những vấn đề thực tiễn là rất cần thiết. Qua đó, các đề xuất có thể được nhìn nhận một cách khách quan, công bằng, tạo cơ sở để những giá trị và lợi thế của Hải Phòng được phát huy mạnh hơn trong giai đoạn phát triển mới.

Câu hỏi dành cho TS Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Chủ tịch Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam:

Việt Nam đang đứng trước yêu cầu kép: vừa tăng cường hợp tác, thu hút nguồn lực quốc tế, vừa nâng cao năng lực tự chủ, sức cạnh tranh của doanh nghiệp trong nước, đặc biệt về công nghệ. Trong bối cảnh đó, thu hút FDI cần được nhìn ở ba khía cạnh: kỳ vọng, khả năng hấp thụ và năng lực chuyển đổi. Vậy các khu công nghiệp cần làm gì để vừa thu hút được dòng vốn, công nghệ từ nhà đầu tư nước ngoài, vừa tạo động lực nâng cao năng lực tự chủ của doanh nghiệp Việt Nam?

TS Phan Hữu Thắng cho rằng bài toán thu hút FDI hiện nay không chỉ nằm ở việc hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài, mà còn phải tạo điều kiện để doanh nghiệp Việt Nam nâng cao năng lực, từng bước tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị.

Theo ông, đến nay sự liên kết giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI vẫn còn hạn chế, một phần do năng lực của doanh nghiệp Việt Nam chưa đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, khu vực doanh nghiệp FDI vẫn giữ vai trò chủ đạo trong nhiều lĩnh vực.

Tuy nhiên, cách tiếp cận đang dần thay đổi. Nếu trước đây doanh nghiệp Việt Nam chủ yếu cung cấp một số dịch vụ đơn giản cho doanh nghiệp FDI, thì hiện nay đã bắt đầu chủ động hơn trong việc tham gia chuỗi cung ứng, góp vốn và hình thành các liên doanh.

“Doanh nghiệp liên doanh trong thời gian tới sẽ ngày càng nhiều, thay vì chủ yếu là doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Đây cũng là cách để doanh nghiệp Việt Nam từng bước nâng cao năng lực”, TS Thắng nói.

Theo ông, điểm yếu hiện nay của doanh nghiệp Việt Nam vẫn là quy mô vốn, nguồn nhân lực và năng lực công nghiệp chất lượng cao. Do đó, cần có chính sách hỗ trợ để doanh nghiệp trong nước đủ khả năng liên kết, liên doanh với các nhà đầu tư nước ngoài, qua đó tiếp nhận công nghệ, kinh nghiệm quản trị và từng bước nâng cao năng lực cạnh tranh.

TS Thắng cho biết nhận thức của doanh nghiệp Việt Nam cũng đã có sự thay đổi khi ngày càng nhiều doanh nghiệp chủ động tìm kiếm cơ hội liên kết với khu vực FDI, thay vì chỉ dừng ở vai trò cung cấp dịch vụ.

“Nếu có sự hỗ trợ phù hợp từ Nhà nước, tôi tin rằng trong khoảng 5 năm tới, việc liên kết, liên doanh giữa doanh nghiệp Việt Nam và doanh nghiệp nước ngoài sẽ có bước phát triển nhanh hơn”, ông nhận định.

Câu hỏi dành cho TS Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương:

Trong quá trình phát triển khu công nghiệp, làm thế nào để rút ngắn thời gian chuẩn bị và triển khai dự án? Theo ông, đâu là những khâu quan trọng nhất cần được tháo gỡ để đẩy nhanh tiến độ?

TS. Nguyễn Đình Cung cho rằng những kết quả mà Hải Phòng đạt được trong thời gian qua là đáng ghi nhận, nhưng nếu nhìn ở góc độ dài hạn, thành phố không nên chỉ tiếp tục với mô hình tăng trưởng đã phát huy hiệu quả trong nhiều năm qua.

Theo ông, trong bối cảnh hiện nay, vấn đề quan trọng không còn là tiếp tục củng cố mô hình cũ, mà phải chuyển sang một mô hình tăng trưởng mới. Hải Phòng đã đi đến một giai đoạn phát triển khác và cần chuẩn bị cho quá trình chuyển tiếp từ mô hình tăng trưởng dựa nhiều vào thu hút đầu tư nước ngoài sang mô hình coi trọng hơn hiệu quả, công nghệ, năng suất và vai trò của khu vực doanh nghiệp trong nước.

“Chúng ta đang từ một đỉnh cao chuyển sang một giai đoạn mới, vì vậy cần suy nghĩ lại về mô hình tăng trưởng. Với những chủ trương mới của Trung ương, Hải Phòng cần nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực, lấy công nghệ và năng suất làm động lực, đồng thời tăng vai trò đóng góp của khu vực doanh nghiệp trong nước”, ông Cung nhấn mạnh.

Theo ông, để làm được điều này, trước hết phải thay đổi hệ thống khuyến khích đầu tư và phát triển. Việc thu hút đầu tư nước ngoài cũng cần được đặt trong một cách tiếp cận mới, thay vì chỉ tập trung xây dựng khu công nghiệp, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật rồi tìm kiếm nhà đầu tư.

“Nếu vẫn tư duy theo cách cũ, vẫn thu hút những thế hệ đầu tư như trước đây thì mô hình tăng trưởng cũng khó thay đổi. Chúng ta phải thay đổi hệ thống khuyến khích để tạo ra một thế hệ đầu tư mới, với công nghệ cao hơn, giá trị gia tăng lớn hơn và có khả năng tạo sức lan tỏa mạnh hơn đối với nền kinh tế”, ông nói.

Một vấn đề khác được ông Cung lưu ý là cách phát triển khu công nghiệp lâu nay còn thiên về hạ tầng kỹ thuật, trong khi chưa dành sự quan tâm tương xứng cho hạ tầng xã hội và chất lượng sống của người lao động.

“Lâu nay, khi xây dựng khu công nghiệp, chúng ta chú ý nhiều đến hạ tầng kỹ thuật nhưng hạ tầng xã hội lại chưa được quan tâm đúng mức. Trong khi đó, sức sống của một khu công nghiệp không chỉ nằm ở nhà máy, đường giao thông hay hệ thống điện, nước, mà còn nằm ở đời sống của người lao động và khả năng gắn kết với đô thị”, ông Cung phân tích.

Theo ông, cần thay đổi cách nhìn về mối quan hệ giữa khu công nghiệp và khu đô thị. Hai không gian này không nên phát triển tách biệt, trong đó khu công nghiệp chỉ là nơi sản xuất, còn khu đô thị là nơi ở và cung cấp các dịch vụ cơ bản. Nếu thiếu sự kết nối, khu công nghiệp có thể trở thành một “ốc đảo” tách rời khỏi đời sống kinh tế - xã hội xung quanh.

“Chúng ta phải tạo được sự lan tỏa của khu công nghiệp vào đời sống xã hội. Khu công nghiệp, khu đô thị, dịch vụ và cộng đồng dân cư phải được kết nối với nhau để tạo thành một hệ sinh thái phát triển. Đây phải là một tư duy hoàn toàn mới”, ông nói.

TS. Nguyễn Đình Cung cho rằng để chuyển sang mô hình tăng trưởng mới, Hải Phòng cần một hệ thống khuyến khích mới, thay vì chỉ đặt mục tiêu tăng trưởng cao hơn trên nền tảng mô hình hiện tại. Theo ông, mục tiêu tăng trưởng khoảng 10% đã là một yêu cầu lớn; Hải Phòng không nhất thiết phải chạy theo những con số 14-15%, mà quan trọng hơn là tạo ra được động lực tăng trưởng mới có chất lượng và bền vững hơn.

“Hải Phòng không nhất thiết phải đặt mục tiêu 14-15% như Quảng Ninh. Điều quan trọng là phải tạo ra một động lực tăng trưởng mới. Thành phố cần chủ động đề xuất, xin cơ chế để thử nghiệm những cách làm mới và thực thi một hệ thống khuyến khích mới”, ông Cung nói.

Theo ông, khi hệ thống khuyến khích thay đổi, đối tượng đầu tư cũng sẽ thay đổi. Nếu Hải Phòng muốn thu hút dòng vốn nước ngoài thế hệ mới, có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao hơn, thì trước hết phải tạo ra môi trường và cơ chế phù hợp để những dòng vốn đó tìm đến.

“Đây không phải câu chuyện nhanh hay chậm trong thu hút đầu tư. Vấn đề là chúng ta muốn thu hút loại đầu tư nào và muốn nền kinh tế phát triển theo mô hình nào. Nếu muốn một thế hệ đầu tư mới thì phải có một hệ thống khuyến khích mới. Đó mới là vấn đề cốt lõi”, ông Cung nhấn mạnh.

Câu hỏi dành cho luật sư Bùi Văn Thành, Trưởng đại diện Văn phòng Luật sư Chân trời Mới:

Trong thực tế triển khai dự án khu công nghiệp, những vướng mắc pháp lý nào thường khiến dự án bị kéo dài hoặc khó tiếp cận vốn? Theo ông, cần hoàn thiện quy định theo định hướng nào để vừa bảo đảm kiểm soát rủi ro, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn?

Luật sư Bùi Văn Thành cho rằng để chuyển sang mô hình phát triển mới, Việt Nam cần hình thành các khu công nghiệp thế hệ mới. Tuy nhiên, muốn xây dựng được hệ thống khu công nghiệp này, trước hết phải có một khung thể chế phù hợp.

Theo ông, nếu chỉ nhìn vào các tiêu chí như tỷ lệ lấp đầy hay mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, nhiều khu công nghiệp hiện nay có thể được đánh giá khá tốt. Nhưng khi đi sâu vào khía cạnh thể chế, vẫn còn không ít điểm cần tháo gỡ.

Hiện hoạt động quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế đang chịu sự điều chỉnh của Nghị định 35/2022. Luật sư Thành cho rằng một số quy định trong nghị định này đang có tình trạng phân mảnh, chưa tương thích với hệ thống pháp luật mới, liên quan đến quản lý nhà nước, cấp phép cho nhà phát triển hạ tầng khu công nghiệp, đất đai, hải quan và cả các quy định đối với doanh nghiệp.

Trong khi đó, Ban Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế lại không có thẩm quyền quyết định đối với tất cả những vấn đề này, dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong quá trình thực hiện.

Một vấn đề khác là khung quản lý hiện nay mới đáp ứng khá tốt việc phát triển khu công nghiệp theo mô hình truyền thống, nhưng chưa thực sự đủ để thúc đẩy tái cấu trúc, tái phát triển các khu công nghiệp cũ thành khu công nghiệp thế hệ mới.

Dẫn quy định tại Điều 37 đến Điều 39 Nghị định 35/2022 về doanh nghiệp sinh thái, ông Thành đặt vấn đề đến nay chưa có doanh nghiệp nào được công nhận là doanh nghiệp sinh thái. “Vậy vướng mắc nằm ở đâu? Cần phải xem xét lại các tiêu chí hiện nay, bởi nếu giữ nguyên như vậy thì rất khó hình thành khu công nghiệp sinh thái và doanh nghiệp sinh thái”, ông nói.

Theo ông, bản chất của khu công nghiệp sinh thái là sự cộng sinh giữa các doanh nghiệp, trong đó chất thải hoặc sản phẩm phụ của doanh nghiệp này có thể trở thành đầu vào của doanh nghiệp khác. Vì vậy, các quy định về việc xử lý, chuyển giao và sử dụng những nguồn tài nguyên này cần được làm rõ để doanh nghiệp có cơ sở thực hiện.

Luật sư Thành cũng chỉ ra những khoảng trống trong quá trình chuyển đổi hoặc kết thúc thời hạn sử dụng đất tại khu công nghiệp. Chẳng hạn, hợp đồng thuê lại đất thường có yêu cầu khi chấm dứt phải hoàn trả mặt bằng theo nguyên trạng. Tuy nhiên, “nguyên trạng” được hiểu như thế nào vẫn là câu hỏi chưa có lời giải rõ ràng.

“Cây xanh, nhà xưởng, đường giao thông, khu nhà ở công nhân... nếu đã được đầu tư thì khi hết thời hạn thuê đất có phải tháo dỡ, phá bỏ để hoàn trả nguyên trạng hay không? Rõ ràng chúng ta chưa có một cách hiểu và cơ chế xử lý đủ rõ đối với những trường hợp này khi chuyển sang mô hình khu công nghiệp thế hệ mới hoặc khi hết thời hạn thuê đất”, ông phân tích.

Bên cạnh đó, theo ông Thành, để phát triển khu công nghiệp thế hệ mới cần xây dựng thêm các tiêu chí đánh giá về mức độ kết nối, khả năng hình thành chuỗi giá trị và liên kết giữa các doanh nghiệp. Một vấn đề khác cũng cần được làm rõ là yêu cầu liên doanh, liên kết trong phát triển khu công nghiệp có phù hợp với các nguyên tắc và cam kết về bảo đảm đầu tư hay không.

“Những vấn đề này đã được đặt ra nhiều lần nhưng vẫn cần một câu trả lời rõ ràng về mặt thể chế để doanh nghiệp có thể yên tâm đầu tư và chuyển đổi”, luật sư Thành nhấn mạnh.

Câu hỏi dành cho ông Ko Tae Yeon, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (KoCham):

Từ kinh nghiệm quốc tế, theo ông, yếu tố nào quyết định sức cạnh tranh của khu công nghiệp Hải Phòng? Ngoài ưu đãi thuế và tài khóa, đâu là động lực quan trọng hơn để thu hút dòng vốn chất lượng cao?

Ông Ko Tae Yeon cho biết ông đã có hơn 15 năm đầu tư tại Việt Nam và chứng kiến quá trình phát triển của Hải Phòng. Theo ông, kết quả này có sự đóng góp lớn từ định hướng của lãnh đạo thành phố trong thúc đẩy doanh nghiệp và xây dựng chính sách thu hút đầu tư.

“Trong 15 năm qua, Hải Phòng đã phát triển rất nhanh. Tuy nhiên, nhìn về 15 năm tới, thành phố cần tiếp tục nỗ lực để thu hút những nhà đầu tư chất lượng cao. Hiện nguồn cung khu công nghiệp lớn, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn, vì vậy Hải Phòng cần có những cơ chế hấp dẫn và lợi thế khác biệt hơn”, ông nói.

Theo ông Ko Tae Yeon, mỗi khu công nghiệp cần xây dựng đặc trưng riêng để tạo lợi thế cạnh tranh, thay vì chỉ cạnh tranh về quỹ đất. Trong đó, ESG cần trở thành một yếu tố quan trọng, khi các yêu cầu về môi trường, xã hội và quản trị ngày càng được nhà đầu tư quan tâm.

Bên cạnh đó, Hải Phòng cần phát triển hệ sinh thái đồng bộ quanh khu công nghiệp, trong đó chú trọng nhà ở, ký túc xá và các tiện ích cho người lao động. “Khu công nghiệp không chỉ là nơi sản xuất mà cần trở thành một không gian phát triển đồng bộ. Người quản lý khu công nghiệp cũng phải làm việc hiệu quả và đồng hành với doanh nghiệp”, ông nhấn mạnh.

Chủ tịch KoCham cũng cho rằng Hải Phòng không chỉ cần thu hút nhà đầu tư mới mà phải đồng thời hỗ trợ các doanh nghiệp đang hoạt động, nhất là giải quyết những vấn đề về nguồn nhân lực. Việc đồng hành với nhà đầu tư hiện hữu sẽ tạo nền tảng để tiếp tục thu hút dòng vốn mới.

Ông cũng đề nghị Hải Phòng không nên chỉ so sánh với các địa phương khác mà cần nhìn vào chính quá trình phát triển của mình. “Điều quan trọng là nhìn lại Hải Phòng đã phát triển như thế nào trong 15 năm qua và 15 năm tới sẽ phát triển ra sao”, ông nói.

Về cộng đồng doanh nghiệp, ông Ko Tae Yeon cho rằng không nên phân biệt doanh nghiệp FDI hay doanh nghiệp Việt Nam. “Điều quan trọng là làm thế nào để các doanh nghiệp đồng hành, hợp tác và cùng phát triển, thay vì có sự phân biệt giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp Việt Nam”, ông nhấn mạnh.

Phiên 2: Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp

11:05

Câu hỏi dành cho PGS.TS Nghiêm Thị Thà, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam:

Từ góc độ tư vấn tài chính, khi một dự án bất động sản khu công nghiệp muốn tiếp cận vốn trung và dài hạn, nhà đầu tư cần chứng minh những yếu tố nào về pháp lý, dòng tiền, khả năng khai thác và hiệu quả dự án?

PGS.TS Nghiêm Thị Thà cho biết theo nghiên cứu của Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam, cả nước hiện có 478 khu công nghiệp, với tổng diện tích đưa vào khai thác khoảng 101.000 hecta.

Theo bà, khi nhìn từ góc độ tài chính, khu công nghiệp có hai chủ thể chính là chủ đầu tư hạ tầng và các nhà đầu tư, doanh nghiệp thuê hạ tầng để sản xuất, kinh doanh. Cả hai nhóm này đều có những bài toán riêng về vốn cần được giải quyết để dòng tiền trong khu công nghiệp vận hành hiệu quả.

Đối với chủ đầu tư hạ tầng, đặc trưng của lĩnh vực này là nhu cầu vốn rất lớn, thời gian đầu tư và thu hồi vốn dài. Vì vậy, ngay từ khi xem xét một dự án, cần đánh giá kỹ khả năng thu hồi vốn và hiệu quả đầu tư.

Đặc biệt, trong bối cảnh các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng quan tâm đến các yếu tố xanh và phát triển bền vững, nguồn vốn dành cho khu công nghiệp cũng cần có tính chất trung và dài hạn.

Theo PGS.TS Nghiêm Thị Thà, nguồn vốn cho một dự án khu công nghiệp cơ bản đến từ ba nhóm. Thứ nhất là vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, trong đó cần bảo đảm một tỷ lệ vốn nhất định, có thể khoảng một phần ba tổng mức đầu tư. Thứ hai là vốn huy động từ các định chế tài chính, trong đó có ngân hàng và các quỹ đầu tư dài hạn. Thứ ba là nguồn vốn FDI.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp thuê hạ tầng khu công nghiệp khi tiếp cận vốn cũng phải chứng minh được năng lực thực thi dự án, khả năng tạo dòng tiền và nhiều chỉ số tài chính khác như khả năng hoàn vốn, tác động của lãi suất hay nguy cơ kéo dài tiến độ.

“Vấn đề ở đây là phải khớp được dòng tiền giữa chủ đầu tư hạ tầng, khách thuê và các bên cấp vốn. Chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư hạ tầng và cần dòng tiền từ khách thuê để hoàn vốn, trong khi doanh nghiệp thuê lại cũng cần nguồn vốn phù hợp để triển khai sản xuất, kinh doanh”, bà phân tích.

Bên cạnh bài toán vốn, PGS. TS Nghiêm Thị Thà cho rằng yếu tố pháp lý và năng lực thực thi chính sách cũng có vai trò quan trọng. Nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ, nhưng quá trình triển khai trên thực tế vẫn còn những hạn chế nhất định. Việt Nam có thể nghiên cứu thêm kinh nghiệm quốc tế, trong đó có vai trò của các tổ chức tư vấn đầu tư và các định chế tài chính chuyên biệt.

Theo bà, mỗi khu công nghiệp có quy mô, kết cấu hạ tầng và đặc điểm hoạt động khác nhau nên không thể áp dụng một mô hình tài chính giống nhau cho tất cả. Nghiên cứu cũng cho thấy khoảng 60% các nhà đầu tư vào Việt Nam được đánh giá là tương đối thành công, qua đó cho thấy dư địa để tiếp tục hoàn thiện cơ chế vốn và nâng cao hiệu quả đầu tư tại các khu công nghiệp còn rất lớn.

Câu hỏi dành cho TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả - Bộ Tài chính:

Đặc thù của bất động sản khu công nghiệp là nhu cầu vốn lớn, thời gian thu hồi dài. Theo ông, ngoài tín dụng ngân hàng, những kênh vốn nào cần được phát triển mạnh hơn để đáp ứng nhu cầu đầu tư hạ tầng khu công nghiệp trong giai đoạn tới?

TS Ngô Trí Long cho rằng để thu hút nhà đầu tư, Hải Phòng trước hết cần giải quyết một số vấn đề nền tảng. Một là phải có những dự án tốt, thể hiện rõ tính pháp lý, dòng tiền và cơ chế chia sẻ rủi ro. Khu công nghiệp cần xác định rõ nhu cầu vốn, số lượng dự án cần thu hút, đồng thời bảo đảm tính minh bạch và khả thi của từng dự án.

Theo ông Long, Hải Phòng cần biến thời gian thành lợi thế trong thu hút đầu tư. Mỗi dự án phải có tiến độ cụ thể và được giám sát chặt chẽ để giảm thời gian triển khai. “Một dự án chậm 6 tháng đến một năm sẽ kéo theo rất nhiều rủi ro và chi phí. Vì vậy, cần kiểm soát chặt tiến độ, rút ngắn thời gian thực hiện dự án”, ông nhấn mạnh.

TS Ngô Trí Long cũng cho rằng cần nhìn nhận hạ tầng sản xuất là yếu tố tạo dòng tiền, thay vì chỉ tập trung vào con số vốn thu hút được. “Vấn đề không phải thu hút được bao nhiêu vốn, mà mỗi đầu mối, mỗi dự án thu hút được bao nhiêu vốn và tạo ra giá trị, dòng tiền như thế nào”, ông nói.

Về nguồn vốn, ông cho rằng Hải Phòng cần đa dạng hóa các kênh huy động, từ trái phiếu doanh nghiệp, vốn FDI, vốn của doanh nghiệp trong nước và nước ngoài đến vốn đầu tư công, đồng thời cần phát huy vai trò của các quỹ, trong đó có quỹ bảo hiểm và các nguồn vốn dài hạn, để đầu tư vào hạ tầng và tạo hiệu ứng lan tỏa.

“Chúng ta cần huy động và kết nối các nguồn vốn, trong đó vốn nhà nước đóng vai trò dẫn dắt, đầu tư vào hạ tầng để tạo nền tảng và lan tỏa sang khu vực doanh nghiệp. Cùng với đó là cần chú trọng phát triển và dẫn dắt dòng vốn tài chính xanh”, ông Long nhấn mạnh.

Câu hỏi dành cho ông Bruno Jaspaert, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nhân châu Âu tại Việt Nam - EuroCham:

Từ thực tiễn phát triển DEEP C, khi một nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn địa điểm xây dựng nhà máy, họ quan tâm đến những yếu tố nào ngoài giá thuê đất? Đâu là yếu tố có thể khiến họ loại một KCN khỏi danh sách lựa chọn? 

DEEP C đang phát triển theo hướng khu công nghiệp sinh thái và thu hút các dự án có yêu cầu cao về môi trường. Theo ông, để chuyển từ khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái, khoản đầu tư nào là khó nhất về mặt tài chính và đâu là yếu tố quyết định khả năng thu hồi khoản đầu tư đó?

Ông Bruno Jaspaert cho rằng vấn đề của khu công nghiệp không đơn thuần nằm ở tiền. Nếu một khoản đầu tư có khả năng mang lại hiệu quả, sẽ luôn có nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn. Vấn đề là vì sao không phải dự án nào cũng thành công.

“Có nhiều người nghĩ rằng đầu tư khu công nghiệp là tiền dễ kiếm. Nhưng tôi không nghĩ như vậy, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay”, ông nói.

Theo ông, thị trường khu công nghiệp đang đứng trước bài toán cung - cầu. Trước đây, quỹ đất công nghiệp còn hạn chế, nhưng hiện nay nguồn cung đang tăng lên trong khi nhu cầu chưa chắc tăng tương ứng. Khi cung vượt cầu, giá sẽ chịu áp lực giảm. Khi giá giảm, trong bối cảnh các dự án sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, chi phí vốn có thể trở thành gánh nặng đối với chủ đầu tư.

Hải Phòng là một trong những địa phương có tốc độ tăng trưởng cao, kéo theo mặt bằng chi phí và giá cả ngày càng tăng. Vì vậy, theo ông Jaspaert, thị trường cũng cần có những thay đổi để thích ứng với giai đoạn phát triển mới.

“Câu hỏi đặt ra là chúng ta sẽ làm gì khác đi?”, ông nói và cho rằng trước hết cần giảm dần tư duy phát triển những khu công nghiệp truyền thống. Muốn thành công, các khu công nghiệp phải tạo ra sự khác biệt so với đối thủ.

Ông dẫn trường hợp DEEP C đã định hướng phát triển theo mô hình khu công nghiệp sinh thái từ khá sớm. Tuy nhiên, theo ông, Nghị định 35 mới dừng ở việc đưa ra khái niệm, trong khi chưa có hướng dẫn đủ chi tiết để doanh nghiệp có thể triển khai trên thực tế.

Việc phát triển khu công nghiệp sinh thái cũng đồng nghĩa với chi phí đầu tư cao hơn, có thể tăng khoảng 10-15%. ESG, theo ông, không phải lúc nào cũng là yếu tố quyết định đối với nhà đầu tư. Quan trọng hơn là chủ đầu tư khu công nghiệp phải chứng minh được giá trị mà mô hình này mang lại.

“Khách hàng lựa chọn chúng tôi bởi họ sẵn sàng trả nhiều hơn để được hoạt động trong một khu công nghiệp như vậy”, ông chia sẻ.

Tuy nhiên, để thu hút nhà đầu tư, chỉ có đất sạch vẫn chưa đủ. Theo ông Jaspaert, Hải Phòng có lợi thế về quỹ đất và nhu cầu của nhà đầu tư cũng rất rõ ràng: họ cần một khu đất đủ điều kiện để xây dựng nhà máy. Nhưng cùng với đó là yêu cầu về điện, nước và hạ tầng thiết yếu.

Ông lấy ví dụ khu kinh tế ven biển phía Nam, trong đó có khu vực Nam Đồ Sơn, với quy mô lớn và định hướng phát triển đầy tham vọng. Vấn đề đặt ra là trong 5 năm tới, nguồn điện và nước để đáp ứng nhu cầu của các khu công nghiệp quy mô lớn sẽ được cung cấp từ đâu.

“Tôi tham gia từ những ngày đầu nên hiểu khá rõ vấn đề này. Nếu muốn đưa đường điện cao thế đến Nam Đồ Sơn, chúng ta sẽ phải mất nhiều tháng để hoàn thành”, ông nói.

Theo Chủ tịch EuroCham, một khu công nghiệp thế hệ mới cần hội tụ nhiều yếu tố: có điện, có nước, đáp ứng các tiêu chuẩn ESG, nhưng cuối cùng vẫn phải trả lời được câu hỏi con người ở đâu.

“Điều Hải Phòng cần hướng tới là trở thành một nơi đáng sống để thu hút nguồn lao động phục vụ các nhà đầu tư. Điều đó không khó về mặt ý tưởng, nhưng để biến thành hiện thực thì không đơn giản”, ông Jaspaert nhấn mạnh.

Câu hỏi dành cho ông Lê Khánh Hưng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn toàn cầu EY:

Từ kinh nghiệm quốc tế, đặc biệt là những thị trường phát triển, ông có thể chia sẻ cách các quốc gia xử lý bài toán tài chính cho phát triển hạ tầng, nhất là trong bối cảnh yêu cầu đầu tư cho năng lượng tái tạo, chuyển đổi xanh và các tiêu chuẩn môi trường ngày càng cao?

Đối với một địa phương như Hải Phòng, những yếu tố nào đang quyết định sức cạnh tranh về chi phí của khu công nghiệp? Giá đất, giá thuê hạ tầng, chi phí logistics, năng lượng, nhân công hay các chi phí liên quan đến thủ tục và thời gian triển khai dự án, yếu tố nào đang có ý nghĩa lớn hơn đối với quyết định của nhà đầu tư?

Từ kinh nghiệm của EY tại châu Âu, Hàn Quốc và các thị trường khác, ông có thể chia sẻ những tiêu chuẩn mà nhà đầu tư hiện nay quan tâm nhất khi đánh giá một khu công nghiệp? Việt Nam và Hải Phòng cần chuẩn bị như thế nào để bắt kịp những yêu cầu này?

Khi đánh giá một khu công nghiệp, nhà đầu tư quan tâm tới thời gian vận chuyển thực tế, tốc độ thông quan, khả năng kết nối với các tuyến vận tải và mức độ thuận lợi khi doanh nghiệp đưa hàng hóa vào, đưa hàng hóa ra khỏi khu công nghiệp. Với kinh nghiệm tiếp xúc với các doanh nghiệp và các dự án khu công nghiệp tại Việt Nam, ông đánh giá như thế nào về những yếu tố này? Đâu là những chi phí hoặc điểm nghẽn mà Việt Nam cần tiếp tục cải thiện để nâng sức cạnh tranh của các khu công nghiệp?

Cuối cùng, trong bối cảnh các tiêu chuẩn về môi trường, năng lượng và phát triển bền vững ngày càng cao, chúng ta cần bắt kịp xu thế nhưng đồng thời cũng phải tính đến khả năng chịu đựng về chi phí của doanh nghiệp. Nếu đặt ra tiêu chuẩn quá cao trong khi chi phí đầu tư tăng mạnh, liệu điều đó có làm giảm sức hấp dẫn của khu công nghiệp hay không? Theo ông, làm thế nào để vừa đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế, vừa bảo đảm tính cạnh tranh về chi phí và tạo được sự ổn định, khả năng dự đoán cho nhà đầu tư trong suốt vòng đời dự án?

Ông Lê Khánh Hưng cho rằng khi nói về sức hấp dẫn của một khu công nghiệp, chúng ta không nên chỉ nhìn vào giá thuê đất hay chi phí đầu tư ban đầu. Với những nhà đầu tư sản xuất lớn, họ thường tính toán tổng chi phí trong toàn bộ vòng đời của dự án. Vì vậy, ngoài giá đất, họ quan tâm đến chi phí năng lượng, logistics, nhân công, vận hành, thời gian thực hiện dự án và đặc biệt là mức độ ổn định, khả năng dự đoán được các khoản chi phí đó trong dài hạn.

Đây là điểm rất quan trọng. Một nhà đầu tư có thể chấp nhận mức chi phí ban đầu cao hơn nếu họ nhìn thấy sự ổn định và khả năng dự đoán được chi phí trong suốt quá trình hoạt động. Ngược lại, nếu giá ban đầu thấp nhưng sau đó phát sinh nhiều khoản chi phí khó dự đoán, hoặc chính sách thay đổi liên tục, thì tổng chi phí thực tế của dự án có thể cao hơn rất nhiều.

Vì vậy, khi đánh giá một khu công nghiệp, doanh nghiệp sẽ không chỉ hỏi giá đất là bao nhiêu mà sẽ đặt câu hỏi: trong 20 - 30 năm hay thậm chí 40 năm tới, chi phí để vận hành nhà máy tại đây sẽ như thế nào? Nguồn điện có ổn định không, giá điện có thể dự đoán được không, chi phí logistics ra sao, thời gian thông quan thế nào và các yêu cầu về môi trường sẽ thay đổi như thế nào?

Đây cũng là lý do câu chuyện năng lượng đang ngày càng trở nên quan trọng. Các nhà đầu tư quốc tế hiện nay không chỉ quan tâm đến việc có đủ điện hay không mà còn quan tâm điện được sản xuất như thế nào, tỷ trọng năng lượng tái tạo ra sao và lượng phát thải gắn với hoạt động sản xuất như thế nào.

Đặc biệt, với các doanh nghiệp xuất khẩu vào những thị trường phát triển, yêu cầu về phát thải và dấu chân carbon ngày càng được đưa vào quyết định đầu tư. Doanh nghiệp phải tính toán lượng phát thải trong toàn bộ chuỗi sản xuất và chuỗi cung ứng. Vì vậy, một khu công nghiệp có khả năng cung cấp năng lượng sạch, có hệ thống xử lý nước thải, chất thải và đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường sẽ có lợi thế ngày càng lớn.

Tôi cho rằng đây là một xu hướng mà Việt Nam cần bắt kịp. Các tiêu chuẩn xanh, tiêu chuẩn về năng lượng và môi trường không còn là câu chuyện của tương lai mà đang trở thành một phần trong yêu cầu đầu tư hiện tại.

Tuy nhiên, chúng ta cũng phải nhìn nhận một cách thực tế rằng việc đáp ứng các tiêu chuẩn cao hơn sẽ làm tăng chi phí đầu tư. Đây là bài toán cần cân đối. Nếu yêu cầu quá cao nhưng không tính đến khả năng hấp thụ chi phí của doanh nghiệp, thì chính sách có thể tạo thêm áp lực cho nhà đầu tư.

Do đó, điều quan trọng là phải có lộ trình. Chúng ta cần hướng tới các tiêu chuẩn quốc tế nhưng phải có thời gian chuyển tiếp và cơ chế phù hợp để doanh nghiệp có thể thích nghi. Nhà đầu tư cần biết trước những yêu cầu nào sẽ được áp dụng, thời điểm nào áp dụng và chi phí để đáp ứng những yêu cầu đó là bao nhiêu.

Ở góc độ này, tính ổn định và khả năng dự đoán của chính sách có ý nghĩa rất lớn. Nhà đầu tư có thể chấp nhận một mức chi phí cao hơn nếu họ biết chắc rằng chính sách sẽ được duy trì ổn định trong một khoảng thời gian đủ dài để họ tính toán hiệu quả đầu tư.

Bên cạnh năng lượng và môi trường, logistics cũng là một yếu tố cần được nhìn nhận đầy đủ hơn. Khi doanh nghiệp lựa chọn địa điểm đầu tư, không phải cứ gần cảng biển hoặc sân bay là có nghĩa chi phí logistics thấp.

Điều doanh nghiệp quan tâm là thời gian vận chuyển thực tế từ nhà máy đến cảng, khả năng kết nối với các tuyến đường chính, thời gian chờ, tốc độ thông quan của cơ quan hải quan và mức độ thuận lợi trong toàn bộ quá trình đưa nguyên liệu vào và đưa sản phẩm ra khỏi khu công nghiệp.

Đối với doanh nghiệp sản xuất, mỗi ngày hàng hóa phải chờ thêm đều có thể phát sinh chi phí. Vì vậy, đôi khi tốc độ và độ ổn định của chuỗi logistics còn quan trọng hơn một khoản chênh lệch nhỏ về giá thuê đất.

Ông Hưng cũng cho rằng Hải Phòng có một lợi thế rất đáng kể ở đây, đó là hệ thống cảng biển, sân bay, đường bộ và các tuyến kết nối đang ngày càng được hoàn thiện. Tuy nhiên, lợi thế về hạ tầng chỉ thực sự chuyển thành lợi thế cạnh tranh khi toàn bộ hệ thống vận hành hiệu quả, từ kết nối khu công nghiệp đến cảng, từ thủ tục hải quan đến khả năng đưa hàng hóa vào chuỗi cung ứng quốc tế.

Một điểm nữa là nhà đầu tư hiện nay không chỉ đánh giá một khu công nghiệp ở thời điểm họ ký hợp đồng. Họ nhìn vào khả năng phát triển của khu công nghiệp trong tương lai. Họ muốn biết liệu hạ tầng có tiếp tục được nâng cấp hay không, năng lượng có đáp ứng được nhu cầu mở rộng hay không, các tiêu chuẩn môi trường có thay đổi như thế nào và chính quyền địa phương sẽ đồng hành với doanh nghiệp ra sao.

Vì vậy, ngoài những yếu tố hữu hình như đất đai, đường sá, cảng biển hay nhà xưởng, còn có một yếu tố rất quan trọng là niềm tin. Niềm tin ở đây là niềm tin của nhà đầu tư vào môi trường kinh doanh, vào sự ổn định của chính sách và vào khả năng chính quyền thực hiện những cam kết của mình. Đây là một trong những yếu tố mà Việt Nam cần tiếp tục củng cố. Chúng ta đang có nhiều lợi thế để thu hút dòng vốn đầu tư mới, nhưng cạnh tranh quốc tế ngày càng gay gắt, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn và họ sẽ so sánh tổng thể chứ không chỉ so sánh giá đất.

Do đó, bài toán đối với các khu công nghiệp Việt Nam, trong đó có Hải Phòng, là phải đồng thời giải quyết được ba vấn đề: chi phí cạnh tranh, chất lượng hạ tầng và khả năng dự đoán trong dài hạn.

“Chúng ta phải bắt kịp các xu thế mới về phát triển xanh, năng lượng sạch và tiêu chuẩn môi trường, nhưng đồng thời phải tính toán rất kỹ để các yêu cầu đó không tạo ra chi phí quá lớn đối với doanh nghiệp. Nếu làm được sự cân bằng này, các khu công nghiệp không chỉ thu hút được nhà đầu tư mà còn có khả năng giữ chân họ và tạo điều kiện để các doanh nghiệp tiếp tục mở rộng sản xuất trong dài hạn.

“Tôi cũng muốn nhấn mạnh rằng nhà đầu tư rất cần sự ổn định. Không ai có thể dự đoán chính xác mọi thứ trong một chu kỳ đầu tư kéo dài hàng chục năm, nhưng chúng ta có thể tạo ra một môi trường trong đó những thay đổi về chính sách được thông tin rõ ràng, có lộ trình và có khả năng dự đoán. Khi đó, doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong việc tính toán bài toán đầu tư, chi phí và hiệu quả của dự án”, ông Hưng nhấn mạnh.

Câu hỏi dành cho bà Trần Thị Tố Loan, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Sao Đỏ:

Khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái đang trở thành xu hướng, nhưng cũng đòi hỏi chi phí đầu tư lớn hơn cho năng lượng, môi trường và hạ tầng. Doanh nghiệp đang gặp khó khăn gì về vốn và cơ chế để chuyển đổi mô hình này từ xu hướng thành thực tế phổ biến?

Bà Trần Thị Tố Loan, cho rằng trên thực tế, việc chuyển đổi xanh đối với doanh nghiệp khu công nghiệp vẫn đang gặp không ít khó khăn, đặc biệt là bài toán tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Theo bà Loan, ngay cả khi doanh nghiệp đã chủ động đầu tư và hoàn thiện các hạng mục hạ tầng xanh, việc vay vốn ngân hàng để tiếp tục thực hiện các dự án chuyển đổi xanh cũng không đơn giản. Thực tế tại khu công nghiệp Nam Đình Vũ là một ví dụ. Doanh nghiệp đã hoàn thiện nhiều hạng mục theo định hướng xanh, nhưng khi tiếp cận vốn tín dụng, câu hỏi đặt ra vẫn là khoản đầu tư đó sẽ tạo ra doanh thu và dòng tiền như thế nào để chứng minh hiệu quả tài chính với ngân hàng.

“Chúng tôi xác định đây là những khoản đầu tư mang lại lợi ích dài hạn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, doanh nghiệp phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn để đầu tư vào các hạng mục như xử lý nước thải, tiết kiệm nguyên liệu, giảm hóa chất, cải thiện công nghệ và vận hành hệ thống theo tiêu chuẩn mới. Những khoản đầu tư này chưa chắc tạo ra doanh thu ngay lập tức”, bà Loan nói.

Theo bà Loan, khó khăn nằm ở chỗ nhiều khoản đầu tư cho chuyển đổi xanh tạo ra giá trị môi trường và lợi ích dài hạn, nhưng chưa chuyển hóa thành dòng tiền trực tiếp trong ngắn hạn. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến việc chứng minh hiệu quả dự án để tiếp cận tín dụng xanh trở nên khó khăn.

Chẳng hạn, doanh nghiệp đầu tư hệ thống xử lý nước thải, nhưng nguồn nước sau xử lý nếu muốn tái sử dụng cũng phải tuân thủ những quy định nhất định. “Ngay cả việc tái sử dụng nước sau xử lý để tưới cây còn có những giới hạn nhất định, thì việc biến những khoản đầu tư này thành một nguồn doanh thu hay dòng tiền càng khó”, bà Loan phân tích.

Không chỉ chi phí đầu tư ban đầu, quá trình chuyển đổi còn kéo theo chi phí vận hành. Việc thay đổi công nghệ, giảm sử dụng hóa chất, tiết kiệm nguyên liệu hay đưa các hệ thống mới vào vận hành đều đòi hỏi doanh nghiệp phải đầu tư thêm về thiết bị, nhân lực và quy trình. Trong khi đó, hiệu quả tài chính của những khoản đầu tư này thường cần một khoảng thời gian dài mới có thể nhìn thấy rõ.

“Chúng ta muốn giảm hóa chất, tiết kiệm nguyên liệu, thay đổi công nghệ và vận hành theo hướng xanh hơn thì trước mắt chi phí chắc chắn sẽ tăng. Những lợi ích về môi trường và hiệu quả dài hạn có thể rất rõ, nhưng trong ngắn hạn, doanh nghiệp chưa thể ngay lập tức nhìn thấy một dòng doanh thu tương ứng”, bà Loan cho biết.

Từ thực tế này, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Sao Đỏ cho rằng bài toán chuyển đổi xanh của các khu công nghiệp không chỉ nằm ở nhận thức hay yêu cầu tuân thủ, mà còn phụ thuộc rất lớn vào năng lực tài chính và khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp.

Theo bà, hiện nay các khu công nghiệp đều đã nhận thức được xu hướng chuyển đổi xanh và sự cần thiết phải đầu tư cho hạ tầng xanh. Tuy nhiên, giữa nhận thức và khả năng thực hiện vẫn tồn tại một khoảng cách đáng kể, mà nguyên nhân quan trọng là nguồn vốn.

“Thực tế, các khu công nghiệp hiện nay chủ yếu phải sử dụng vốn tự có để đầu tư. Tất cả các khu công nghiệp đều nhận thức được yêu cầu chuyển đổi xanh, nhưng khoảng cách từ nhận thức đến triển khai thực tế còn rất xa, bởi nguồn vốn của doanh nghiệp không phải là vô hạn”, bà Loan nói.

Đối với Tập đoàn Sao Đỏ, phần lớn nguồn lực đầu tư cho hạ tầng và các hạng mục phục vụ chuyển đổi xanh tại khu công nghiệp được thực hiện bằng vốn tự có của doanh nghiệp. Trong khi đó, sự hỗ trợ từ phía nhà nước hiện chủ yếu mới dừng ở việc định hướng, tư vấn và hoàn thiện khung chính sách.

Theo bà Loan, để quá trình chuyển đổi xanh diễn ra thực chất và có quy mô lớn hơn, doanh nghiệp cần có thêm các cơ chế hỗ trợ về vốn, tín dụng và chính sách. Nếu doanh nghiệp phải tự cân đối toàn bộ chi phí đầu tư trong khi hiệu quả tài chính chưa thể hiện ngay, tốc độ chuyển đổi sẽ khó đáp ứng được yêu cầu ngày càng cao về phát triển xanh và bền vững.

“Doanh nghiệp sẵn sàng chuyển đổi xanh, nhưng để làm được điều đó cần có nguồn lực. Nếu chỉ đặt ra yêu cầu mà không giải quyết được bài toán vốn thì khoảng cách giữa mục tiêu chuyển đổi xanh và khả năng triển khai thực tế sẽ còn rất lớn”, bà Loan nhấn mạnh.

Câu hỏi dành cho bà Nguyễn Thị Kim Phượng, Giám đốc Chi nhánh BIDV FDI:

Từ góc độ ngân hàng, nhu cầu vốn của các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp và doanh nghiệp FDI đang thay đổi như thế nào? Đâu là những điều kiện quan trọng nhất để ngân hàng có thể mở rộng tín dụng đối với lĩnh vực này, đặc biệt với các dự án có thời gian đầu tư và thu hồi vốn dài? 

Bà Nguyễn Thị Kim Phượng cho biết khi xem xét cấp tín dụng cho các dự án khu công nghiệp, ngân hàng sẽ quan tâm trước hết đến hai vấn đề là tài sản bảo đảm và tính khả thi của phương án vay vốn.

Theo bà, để thuyết phục ngân hàng, nhà đầu tư cần đáp ứng một số điều kiện quan trọng. Trước hết là hồ sơ pháp lý đầy đủ, trong đó có các giấy tờ về quyền sử dụng đất; tiếp đến là năng lực của chủ đầu tư. 

Bên cạnh đó, ngân hàng cũng đánh giá mức độ phối hợp của nhà đầu tư với ngân hàng và nhìn nhận dự án một cách tổng thể, từ pháp lý, năng lực tài chính đến phương án triển khai.

Liên quan đến nguồn vốn cho khu công nghiệp, bà Phượng cho rằng vấn đề không hẳn nằm ở việc ngân hàng có tiền hay không, mà quan trọng hơn là kỳ hạn của nguồn vốn có phù hợp với đặc thù đầu tư hạ tầng khu công nghiệp hay không.

Đối với các ngân hàng lớn đang hướng tới ESG, danh mục tín dụng xanh ngày càng được chú trọng. Tuy nhiên, việc tiếp cận các nguồn vốn ưu đãi dành cho tín dụng xanh vẫn không dễ dàng. Theo bà, khi ngân hàng tiếp cận được các nguồn vốn xanh với chi phí thấp hơn, ngân hàng sẽ có điều kiện sử dụng nguồn vốn này để cho các chủ đầu tư vay đối với những dự án đáp ứng các tiêu chuẩn phù hợp.

“Ngân hàng có thể hỗ trợ kết nối nguồn vốn. Rủi ro tín dụng chúng tôi chịu, nhưng nguồn vốn phải được sử dụng đúng mục tiêu, đúng những tiêu chuẩn ESG”, bà Phượng nói.

Câu hỏi dành cho bà Phạm Thị Hà Thu, Giám đốc vùng Hội Doanh nghiệp cung ứng Khu công nghiệp Việt Nam:

Theo bà, đâu là điểm nghẽn lớn nhất khiến doanh nghiệp Việt khó tham gia sâu vào chuỗi giá trị của FDI? Hải Phòng và các khu công nghiệp cần làm gì để xây dựng hệ sinh thái doanh nghiệp nội địa đủ năng lực đón dòng vốn mới?

Bà Phạm Thị Hà Thu cho rằng khi nhìn tổng thể câu chuyện phát triển khu công nghiệp, có hai vấn đề cần được quan tâm. Thứ nhất là tiến độ triển khai dự án, tỷ lệ lấp đầy và quỹ đất còn lại để có thông tin rõ ràng cho nhà đầu tư. Thứ hai là khả năng hình thành chuỗi cung ứng thực chất, trong đó doanh nghiệp Việt Nam phải có cơ hội tiếp cận và tham gia sâu hơn vào hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp FDI.

Theo bà Hà Thu, chuỗi cung ứng không phải câu chuyện chỉ được giải quyết khi nhà máy đi vào hoạt động, mà phải được chuẩn bị và kết nối hàng ngày. Hiệp hội doanh nghiệp cung ứng đã phối hợp với các hiệp hội và ban quản lý khu công nghiệp để kết nối doanh nghiệp Việt Nam với các doanh nghiệp FDI. Tuy nhiên, rào cản lớn hiện nay vẫn là sự chênh lệch về thông tin.

“Có những nhà máy có các gói thầu rất lớn, nhu cầu mua nguyên vật liệu và giao dịch mỗi ngày rất lớn, nhưng doanh nghiệp trong khu vực lại rất khó tiếp cận thông tin để tham gia”, bà Hà Thu nói.

Theo bà, thị trường cung ứng hiện vẫn thiếu tính minh bạch và chưa được số hóa đầy đủ. Doanh nghiệp Việt Nam nhiều khi không biết nhà máy nào đang có nhu cầu, cần sản phẩm gì, tiêu chuẩn ra sao, thời điểm nào cần hàng và quy mô đơn hàng thế nào. Trong khi đó, nếu không có thông tin từ sớm, doanh nghiệp cũng không thể chủ động đầu tư máy móc, công nghệ, nhà xưởng hay đào tạo nhân lực để đáp ứng.

Do đó, bà cho rằng cần xây dựng một hệ thống dữ liệu chung, cập nhật thường xuyên về nhu cầu mua hàng, năng lực của doanh nghiệp cung ứng, các gói thầu và tiêu chuẩn kỹ thuật. Khi thông tin được số hóa, việc kết nối cung – cầu có thể diễn ra liên tục thay vì chỉ phụ thuộc vào các chương trình xúc tiến hoặc những cuộc gặp theo từng thời điểm.

Một điểm nghẽn khác là chi phí đất và dịch vụ thương mại trong khu công nghiệp. Bà Hà Thu cho rằng quỹ đất thương mại, dịch vụ hiện không nhiều trong khi giá cao, tạo thêm áp lực chi phí cho nhà đầu tư.

“Nếu giá đất lên tới khoảng 200 USD thì doanh nghiệp rất khó cạnh tranh. Chi phí đầu vào cao như vậy thì lấy nguồn nào để bù lại?”, bà đặt vấn đề.

Theo bà, đất thương mại, dịch vụ trong khu công nghiệp cần có mức giá phù hợp, thậm chí có chính sách ưu đãi đối với các dự án có khả năng hình thành hệ sinh thái cung ứng, dịch vụ hỗ trợ sản xuất và nhà ở cho người lao động.

Bởi khi quyết định đầu tư, doanh nghiệp không chỉ tính chi phí xây dựng nhà máy mà còn phải tính đến chi phí tuyển dụng, đào tạo nhân lực, logistics, nhà ở và các dịch vụ hỗ trợ. Trong khi đó, quá trình hình thành giá trị từ một dự án FDI cần nhiều năm. Nhà đầu tư phải có thời gian xây dựng nhà máy, tuyển dụng, đào tạo lao động và hình thành mạng lưới nhà cung ứng trước khi hệ sinh thái phát huy đầy đủ hiệu quả.

Từ thực tế hoạt động của doanh nghiệp cung ứng, bà Hà Thu cho rằng hiện tồn tại hai nhóm rào cản lớn là quyền lợi và năng lực. Doanh nghiệp Việt Nam muốn tham gia chuỗi cung ứng của các tập đoàn FDI phải đáp ứng những yêu cầu cao về chất lượng, công nghệ, tài chính và khả năng giao hàng. Tuy nhiên, để nâng cấp năng lực, doanh nghiệp lại cần được tiếp cận thông tin, đơn hàng và nguồn vốn ngay từ giai đoạn đầu.

“Không thể để doanh nghiệp ngồi chờ. Khi nhà máy lớn vào khu công nghiệp mới bắt đầu tìm hiểu doanh nghiệp cung ứng thì đã muộn. Muốn hình thành chuỗi cung ứng thực chất phải chuẩn bị từ trước, thậm chí trước khi dự án đi vào vận hành”, bà nói.

Bà Hà Thu cũng cho rằng cơ chế tiếp cận vốn cần được cải thiện. Hiện ngân hàng thường dựa nhiều vào hóa đơn giá trị gia tăng và dòng tiền đã phát sinh để thẩm định. Trong khi đó, doanh nghiệp cung ứng cần vốn từ sớm để đầu tư máy móc, công nghệ, nhà xưởng và nhân sự nhằm đáp ứng các đơn hàng tương lai.

Theo bà, cần có một cơ chế thẩm định và kết nối chung giữa ban quản lý khu công nghiệp, hiệp hội, ngân hàng và doanh nghiệp. Doanh nghiệp có thể được đánh giá trước về năng lực sản xuất, công nghệ, chất lượng, tài chính và khả năng đáp ứng đơn hàng. Đây sẽ là cơ sở để doanh nghiệp FDI tìm kiếm nhà cung ứng, ngân hàng đánh giá rủi ro và cơ quan quản lý theo dõi mức độ tham gia của doanh nghiệp nội địa vào chuỗi cung ứng.

“Chúng ta phải có một cơ chế thẩm định chung và kết nối quanh năm. Và để làm được điều đó, công nghệ phải là nền tảng”, bà Hà Thu nhấn mạnh.

BẾ MẠC

12:05

Phát biểu bế mạc, ông Hoàng Anh Minh – Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, đánh giá hội thảo “Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới” đã hoàn thành toàn bộ chương trình đề ra.

Theo ông Hoàng Anh Minh, qua các tham luận và trao đổi hôm nay, có thể thấy khu công nghiệp đang bước sang một giai đoạn phát triển mới. Khu công nghiệp không còn đơn thuần là nơi cung cấp mặt bằng sản xuất, mà ngày càng trở thành một cấu phần quan trọng của hệ sinh thái sản xuất, logistics, công nghệ và chuỗi cung ứng.

Trong bối cảnh đó, bài toán đặt ra không chỉ là tạo thêm quỹ đất hay phát triển thêm các khu công nghiệp, mà quan trọng hơn là khơi thông dòng vốn cho hạ tầng, nâng cao chất lượng dự án, thu hút công nghệ và hình thành hệ sinh thái sản xuất có sức cạnh tranh. Đây là vấn đề cần sự phối hợp đồng bộ giữa cơ quan quản lý, doanh nghiệp phát triển hạ tầng, các tổ chức tài chính, nhà đầu tư và doanh nghiệp sản xuất.

“Nói cách khác, chúng ta cần chuyển từ tư duy phát triển khu công nghiệp dựa trên lợi thế về đất đai sang xây dựng một hệ sinh thái đủ năng lực để dòng vốn, công nghệ, doanh nghiệp và chuỗi cung ứng cùng hội tụ. Khi đó, hạ tầng không chỉ tạo ra mặt bằng sản xuất mà thực sự trở thành nền tảng cho năng lực cạnh tranh dài hạn của nền kinh tế”, ông Minh nói.

Ông Minh cho biết TP. Hải Phòng được lựa chọn là địa điểm tổ chức hội thảo cũng bởi đây là địa phương đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống khu công nghiệp và khu kinh tế. Lợi thế về cảng biển, hạ tầng giao thông kết nối, khu kinh tế và mạng lưới khu công nghiệp đang tạo cho Hải Phòng những điều kiện quan trọng để thu hút các dòng vốn đầu tư và từng bước hình thành hệ sinh thái sản xuất quy mô lớn.

Những chia sẻ từ thực tiễn quản lý, phát triển khu công nghiệp của Hải Phòng tại hội thảo hôm nay vì vậy không chỉ có ý nghĩa đối với địa phương, mà còn mang lại nhiều kinh nghiệm tham khảo cho quá trình phát triển khu công nghiệp tại các địa phương khác.

“Ban tổ chức trân trọng tiếp thu toàn bộ các ý kiến, kiến nghị của các chuyên gia, nhà quản lý, nhà đầu tư và doanh nghiệp. Đây sẽ là nguồn thông tin quan trọng để chúng tôi tổng hợp, xây dựng báo cáo khuyến nghị chính sách gửi tới các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; đồng thời tiếp tục chuyển tải những nội dung, góc nhìn và thông tin từ Hội thảo tới cộng đồng doanh nghiệp và công chúng thông qua Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance cùng các cơ quan báo chí đồng hành”, ông Minh kết luận.