Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được đánh giá là một trong những nghị quyết quan trọng nhất về chính sách đất đai trong giai đoạn hiện nay, tạo nền tảng cho việc tiếp tục sửa đổi hệ thống pháp luật và định hình thị trường bất động sản trong nhiều năm tới.
Một trong những nội dung được quan tâm là định hướng sử dụng các công cụ tài chính, thuế nhằm hạn chế tình trạng sử dụng đất lãng phí, bỏ hoang. Nghị quyết 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nêu định hướng “chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang”.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc hiện thực hóa chính sách này không đơn giản, bởi một khu đất chưa được đưa vào sử dụng có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) việc xây dựng cơ chế xử lý tình trạng găm giữ đất không đưa vào sử dụng góp phần sàng lọc, tìm ra đúng doanh nghiệp có năng lực làm dự án. Việc làm rõ các tiêu chí áp dụng khi nghiên cứu áp thuế với đất bỏ hoang, để tạo sự minh bạch và công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất.
Theo Chủ tịch VARS, giải pháp này nếu áp dụng đồng bộ cùng các công cụ điều tiết có thể làm giảm tình trạng găm giữ, lãng phí đất đai, buộc doanh nghiệp và người dân phải thay đổi hành vi sử dụng đất. Các nhà phát triển và đầu tư sẽ chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang tập trung vào giá trị thực của bất động sản.
Trong khi đó, TS Phan Đức Hiếu, ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng một trong những yếu tố quan trọng để biến quyền sử dụng đất thành nguồn lực là phải nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Theo ông, đất chậm đưa vào sử dụng, đất bỏ hoang cần có chính sách, trong đó có công cụ thuế cao hơn, nhằm hạn chế tình trạng này và tạo động lực đưa đất vào sử dụng hiệu quả.
Dù vậy, ông Hiếu cho rằng việc thiết kế chính sách thuế đối với đất bỏ hoang còn nhiều vấn đề cần làm rõ.
Trước hết là xác định thế nào là đất chậm đưa vào sử dụng và thế nào là đất bỏ hoang. “Đối với dự án đầu tư thì có thể xác định được tình trạng chậm triển khai, nhưng đối với cá nhân, tổ chức khác thì thế nào là chậm đưa vào sử dụng và thế nào là bỏ hoang. Đây là vấn đề pháp lý”, ông Hiếu nói.
Bên cạnh tiêu chí xác định đối tượng chịu thuế, mức thuế cũng là vấn đề cần được tính toán. Theo ông Hiếu, cần làm rõ mức thuế cao hơn sẽ được xác định như thế nào và tính trên cơ sở nào.
Một yêu cầu khác là phải có đủ dữ liệu để xác định chính xác đối tượng và mức thuế. Bởi theo ông, việc đánh thuế phải bảo đảm nguyên tắc công bằng và phù hợp.
“Tôi cho rằng đây vẫn là một vấn đề thách thức về pháp lý và cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện trong các luật pháp sắp tới”, ông Hiếu nhận định.
Một vấn đề khác được TS Phan Đức Hiếu đặt ra là nếu dự án đầu tư chậm triển khai do vướng thủ tục, quy hoạch hoặc các nguyên nhân khách quan thì có bị áp mức thuế cao hơn hay không.
Theo ông, nhà đầu tư có thể yên tâm bởi pháp luật đất đai hiện hành đã có những quy định về các trường hợp được loại trừ khi xác định thời hạn thực hiện dự án. Trong quá trình triển khai dự án, thời hạn thực hiện có thể được xem xét đối với các trường hợp bất khả kháng hoặc chậm thực hiện thủ tục theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Băn khoăn tiếp theo được ông Hiếu đề cập đến là dự án ban đầu được đánh giá khả thi nhưng trong quá trình triển khai, nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính và không còn đủ khả năng thực hiện.
Trong trường hợp này, nếu chính sách thuế được thể chế hóa, nhà đầu tư sẽ phải thay đổi cách tiếp cận khi lập và triển khai dự án.
“Nhà đầu tư, nhà tư vấn cần thay đổi tư duy. Khi lập dự án đầu tư, phải tính đến rủi ro tài chính, khó khăn tài chính trong quá trình triển khai như một rủi ro của dự án và phải dự trù trước các kịch bản”, ông Hiếu nói.
Theo đó, nhà đầu tư không chỉ cần tính toán phương án triển khai mà còn phải chuẩn bị cả kịch bản rút lui hoặc cơ cấu lại khoản đầu tư nếu dự án không còn phù hợp.
Ông cho biết trong đợt sửa đổi ba luật lần này, cơ quan soạn thảo cũng chú trọng tạo điều kiện thuận lợi cho việc tái cơ cấu các khoản đầu tư, dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư gặp khó khăn.
Điều này đặt ra yêu cầu nhà đầu tư phải thận trọng hơn ngay từ khâu chuẩn bị dự án, tính toán đầy đủ các rủi ro, trong đó có cả rủi ro tài chính và khả năng dự án không thể tiếp tục triển khai.
“Không thể vì khó khăn mà tiếp tục giữ đất. Quan điểm là đất đai phải được phân bổ cho người có năng lực sử dụng hiệu quả nhất ở bất kỳ thời điểm nào, kể cả từ thời điểm đầu tiên và trong quá trình triển khai dự án”, ông Hiếu nhấn mạnh.
Tại cuộc họp về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 21/9, Phó thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu đưa vào dự luật các nguyên tắc về thuế chống đầu cơ và xử lý đất bỏ hoang. Trên cơ sở đó, Chính phủ sẽ quy định chi tiết để chính sách phù hợp với thực tiễn.
Tags:
(VNF) - Hải Phòng dự kiến bổ sung gần 8.000 ha đất khu công nghiệp (KCN) trong bối cảnh dòng vốn FDI tăng mạnh. Khi quỹ đất mở rộng, các KCN phải cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng và hệ sinh thái sản xuất.
(VNF) - Hơn 5 tỷ USD đang được đầu tư vào hạ tầng Phú Quốc trước thềm APEC 2027. Với những siêu dự án có quy mô vượt mặt những biểu tượng hàng đầu thế giới, đảo Ngọc đang kiến tạo nền tảng tăng trưởng dài hạn cho du lịch MICE, hướng tới thu hút các sự kiện quốc tế, dòng khách chất lượng cao và nguồn vốn đầu tư toàn cầu.
(VNF) - Từ nay đến 2030, Bắc Ninh đặt mục tiêu hoàn thành hơn 72,62 triệu m2 sàn nhà ở thương mại, tương đương khoảng 511.600 căn. Nhu cầu vốn cho phân khúc này ước hơn 637.600 tỷ đồng, chiếm phần lớn tổng vốn phát triển nhà ở của địa phương.
(VNF) - Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu nghiên cứu đưa các nguyên tắc về thuế chống đầu cơ và xử lý tình trạng đất bỏ hoang vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
(VNF) - UBND tỉnh Hưng Yên vừa chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao Công ty cổ phần Đầu tư Hoàn Long Homes là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội tại thôn Đại Hạnh, xã Hoàn Long - Khu số 1.
(VNF) - Giá bán nhà ở xã hội Minh Đức theo công bố gần 24 triệu đồng/m2, thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua từ ngày 24/10 đến 30/11/2026.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu giữ quy định bắt buộc công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế tranh chấp, khiếu kiện và rủi ro pháp lý.
(VNF) - Nhờ dự án vành đai 1, nhiều căn nhà từng nằm sâu trong ngõ bất ngờ trở thành nhà mặt đường. Không ít căn hiện được rao bán với giá lên tới 500 triệu đồng/m2.
(VNF) - Giá căn hộ tại HH Linh Đàm đã giảm khoảng 35% so với đỉnh, nhiều căn mất hơn 1 tỷ đồng giá trị, nhưng thanh khoản vẫn èo uột.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu làm rõ quyền của người sở hữu chung cư khi hết niên hạn, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại và thực hiện nghĩa vụ tài chính cho việc xây mới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị và dịch vụ thương mại hơn 43ha tại Nghệ An do liên danh Mipec - Tràng An triển khai vừa chuyển 5.500m2 đất thương mại sang phát triển nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong 5 năm tới, Hưng Yên dự kiến đưa vào sử dụng hơn 64,6 triệu m2 sàn nhà ở, tương đương hàng trăm nghìn căn, trong đó có hơn 300.000 căn nhà ở thương mại.
(VNF) - Chỉ hai ngày sau khi kế hoạch huy động hơn 2.100 tỷ đồng có bước tiến mới, Giầy Thượng Đình thay Tổng giám đốc bằng một lãnh đạo chuyên về đầu tư và quản lý dự án của Vinaconex.
(VNF) - Đề xuất chuyển 5% giá trị hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng, chỉ giải ngân cho chủ đầu tư khi người mua được cấp sổ hồng, được kỳ vọng tăng sự an toàn cho người mua. Tuy nhiên, theo chuyên gia, cần làm rõ thời hạn giữ tiền và trách nhiệm của các bên nếu việc cấp giấy chứng nhận kéo dài.
(VNF) - Sau nhịp điều chỉnh, bất động sản Đà Nẵng vẫn còn dư địa từ dòng vốn đầu tư, hạ tầng và các không gian phát triển mới, nhưng cơ hội đang phân hóa và đòi hỏi nhà đầu tư chọn đúng khu vực, đúng tài sản.
(VNF) - Từ 17/9, đất nằm trong chỉ giới Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng tại xã Mê Linh sẽ bị tạm dừng tách thửa, chuyển mục đích, cấp sổ đỏ để chờ quy hoạch.
(VNF) - Công ty cổ phần IDICO Tiền Giang vừa khởi động thi công hạ tầng kỹ thuật Khu công nghiệp Tân Phước 1, tại xã Tân Phước 3, tỉnh Đồng Tháp. Dự án có quy mô 470ha, với tổng vốn đầu tư gần 6.000 tỷ đồng.
(VNF) - Thời gian dành cho sở thích, những cuộc hẹn công việc hay khoảng lặng để tái tạo năng lượng đều là phần tài sản đáng giá trong nhịp sống của các gia chủ. Tại The Magnolia, từng lớp tiện ích được tính toán để những nhu cầu ấy được đáp ứng ngay trong không gian sống, tạo nên một hệ trải nghiệm “may đo” theo quỹ thời gian, thói quen và cách mỗi chủ nhân tận hưởng cuộc sống.
(VNF) - Tận dụng địa thế sườn đồi hướng biển và hệ sinh thái dưỡng lành chuyên biệt, khu Vịnh Mây tại Vinhomes Hải Vân Bay định hình chuẩn sống “Quiet Luxury” đích thực cho các chủ nhân tương lai. Tại đây, sống khỏe không bắt đầu từ một buổi trị liệu riêng lẻ mà được hình thành từ vi khí hậu, tầm nhìn hướng biển, quãng đường đi bộ mỗi ngày và khả năng tiếp cận các dịch vụ chăm sóc chuyên sâu ngay gần nơi ở.
(VNF) - Với căn hộ cao cấp, giá trị của vị trí không chỉ được đo bằng khoảng cách tới trung tâm hay lợi thế của một trục đường lớn. Khả năng duy trì giá trị trong dài hạn còn được củng cố khi dự án nằm trong quỹ đạo phát triển của đô thị, hưởng lợi từ hạ tầng kết nối và sự hình thành của những cực sống mới, đồng thời được phát triển trên nền tảng pháp lý rõ ràng. Đây cũng là những yếu tố Masterise Homes chú trọng ngay từ quá trình lựa chọn và phát triển mỗi dự án.
(VNF) - Với tổng mức đầu tư hơn 17.200 tỷ đồng, Khu đô thị du lịch sinh thái Thiên Cầm vừa được Hà Tĩnh chấp thuận chủ trương đầu tư, trở thành một trong những dự án du lịch - đô thị có quy mô lớn nhất tại địa phương.
(VNF) - Cuối quý II/2026, 10 doanh nghiệp bất động sản có khoản người mua trả tiền trước lớn nhất đang nắm giữ tổng cộng hơn 233.000 tỷ đồng. Đây là nguồn vốn quan trọng giúp các chủ đầu tư có tiền triển khai dự án trước khi ghi nhận doanh thu, nhưng đồng thời cũng đi kèm nghĩa vụ phải hoàn thiện và bàn giao sản phẩm cho khách hàng.
(VNF) - Hơn một năm sau khi sáp nhập địa giới hành chính, thị trường bất động sản đang dần thiết lập một hệ quy chiếu mới. Từ một đô thị được quy hoạch để dẫn dắt “thủ phủ công nghiệp”, Thành phố mới Bình Dương đang trở thành một cực tăng trưởng nổi bật của TP.HCM, kéo theo sự quan tâm trở lại với những tài sản nhà phố có giá trị sở hữu và khả năng khai thác dòng tiền.
(VNF) - Theo báo cáo của Tổ công tác 1645, tính đến hết ngày 31/8, TP.HCM có 274/373 dự án được tháo gỡ vướng mắc để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Số lượng căn nhà tương ứng là 189.332 căn.
(VNF) - Hải Phòng dự kiến bổ sung gần 8.000 ha đất khu công nghiệp (KCN) trong bối cảnh dòng vốn FDI tăng mạnh. Khi quỹ đất mở rộng, các KCN phải cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng và hệ sinh thái sản xuất.
(VNF) - Việc TP.Đà Nẵng chính thức giao đất trở lại cho dự án Khu đô thị Thương mại dịch vụ Bắc Hội An được kỳ vọng sẽ giải phóng nguồn lực đất đai bị đóng băng và tạo xung lực mới cho thị trường.
