Đầu tư bất động sản 2026: Có nên tham lam khi người khác sợ hãi?

Rủi ro gia tăng trên thị trường đầu tư bất động sản

Thị trường bất động sản đã đi gần hết 1/4 năm 2026. Trong 3 tháng qua, thị trường vẫn cho thấy sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung. Tuy nhiên, thanh khoản của thị trường đã chậm lại đáng kể so với cùng kỳ năm trước. 

Sự chậm lại này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Một là về phía cung, thị trường hiện nay đa dạng nguồn cung hơn, trong đó xuất hiện nguồn cung giá tốt hơn giai đoạn trước đây, khiến người mua có thêm lựa chọn. 

Đơn cử phía tây Hà Nội – nơi chứng kiến giá tăng trưởng rất mạnh trong giai đoạn 2021 – 2025 và giá chung cư đang neo chắc từ 90 triệu đồng/m2 trở lên - đã xuất hiện thêm nguồn cung chung cư mới có giá 70 – 80 triệu đồng/m2 như: An Bình Homeland thuộc khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn, An Lạc Green Symphony hay The Flame Vine thuộc khu đô thị Hinode Royal Park…

Hai là về phía cầu, người mua hiện nay không còn “dễ tính” như trước. Nói với VietnamFinance, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA), nhấn mạnh: “Người mua có xu hướng chọn dự án có tính hiệu quả cao – tức sau giai đoạn đầu tư phát triển thì dự án có thể trở thành khu vực tạo ra dòng tiền, gia tăng giá trị, tạo hiệu quả đầu tư cao và bền vững hay không. Thị trường không còn giống như giai đoạn trước – ít hàng, mới phát triển, nên cả những dự án nhỏ lẻ cũng bán tốt”.

Nguyên nhân thứ ba, và được xem là quan trọng nhất, là đà tăng lãi suất. Hiện, lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng tư nhân đã vọt lên 14% - 15%, lãi suất cho vay mới mua nhà cũng lên tới 9% - 11% (thời gian cố định 12 – 24 tháng) – cao hơn khá nhiều so với giai đoạn trước, vốn phổ biến trong khoảng 6% - 8%. Lãi suất tăng khiến chi phí tài chính cho người vay vốn mua nhà tăng theo, kích thích nhóm đầu cơ lướt sóng thoát hàng, ép giá nhà điều chỉnh giảm nhẹ. Điều này khiến tâm lý lo ngại lan rộng, càng khiến sức mua bị suy yếu, nhất là trong một thị trường phụ thuộc lớn vào sức kéo của cầu đầu tư.

Đầu tư bất động sản lúc này: Nên chăng?

Sự gia tăng của các yếu tố rủi ro trên thị trường bất động sản đang đặt giới đầu tư vào trạng thái đắn đo: nên hay không nên “tham lam khi người khác sợ hãi”. Để giải quyết câu hỏi này, việc đánh giá triển vọng của các yếu tố rủi ro có vai trò quyết định, bởi bất động sản là cuộc chơi đường dài, đòi hỏi tầm nhìn chu kỳ. 

Trong các yếu tố rủi ro hiện nay, “nặng nề” nhất là lãi suất. Theo giới chuyên gia, nhà đầu tư không nên lo lắng quá mức về đà tăng của lãi suất hiện nay, bởi hai lý do. Một là xác suất xảy ra cú sốc lớn là rất thấp nên khó có khả năng lãi suất vọt lên mức “huỷ diệt”, hai lãi suất cao sẽ gây tác động xấu tới vĩ mô, nhà điều hành sẽ không để lãi suất quá cao và kéo dài gây ảnh hưởng tới mục tiêu tăng trưởng. 

Trao đổi với VietnamFinance, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân - Đại học Kinh tế TP. HCM, nhìn nhận: “Mức lãi suất hiện nay dù tăng so với giai đoạn nới lỏng trước, nhưng chưa phải là mức cực đoan trong lịch sử Việt Nam. Thị trường bất động sản đã từng vận hành trong môi trường lãi suất cao hơn đáng kể so với hiện tại. Vì vậy, rủi ro mang tính hệ thống là không lớn nếu nền kinh tế và thu nhập tiếp tục tăng trưởng. Điều đáng lo ngại hơn không phải là bản thân lãi suất tăng, mà là nếu lãi suất cao kéo dài trong khi thu nhập và tín dụng suy giảm đồng thời. Hiện tại, kịch bản đó chưa phải là xu hướng chính”.

Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, ở góc độ chu kỳ, bất động sản luôn là thị trường nhạy cảm nhất với lãi suất, nên phản ứng của thanh khoản thường đến sớm và mạnh hơn các ngành khác. Nhưng chính vì vậy, khi lãi suất ổn định hoặc giảm trở lại, thị trường này cũng phục hồi khá nhanh. 

“Theo tôi, lãi suất tăng chắc chắn sẽ làm sức mua và thanh khoản bất động sản chậm lại trong ngắn hạn, nhưng không nên nhìn đó như một tín hiệu khủng hoảng. Đây chủ yếu là quá trình tái cân bằng cần thiết sau chu kỳ tăng nóng. Nếu lãi suất chỉ duy trì ở vùng cao trung hạn một thời gian rồi ổn định, còn tăng trưởng kinh tế và thu nhập tiếp tục cải thiện, thì thị trường bất động sản vẫn có nền tảng để hồi phục theo hướng lành mạnh hơn”, ông nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, trong các chu kỳ trước, thị trường bất động sản luôn đi theo quy trình: lãi suất cao, dòng tiền bị chững lại, thanh khoản suy thoái, khiến giá điều chỉnh giảm; đến khi lãi suất giảm, thanh khoản phục hồi, giá tăng mạnh. Trải qua một chu kỳ như vậy, giá bất động sản đều tăng hàng chục %, thậm chí tăng gấp nhiều lần.

Chẳng hạn như giai đoạn 2011 – 2013, lãi suất duy trì trên 18%, bất động sản tạo đáy; tới giai đoạn 2014 – 2019, lãi suất giảm, giá bất động sản tăng 2 – 3 lần. Gần đây nhất, giai đoạn 2022 – 2023, lãi suất tăng, thị trường bất động sản chững lại và tích luỹ; đến giai đoạn 2024 – 2025, khi lãi suất giảm, thị trường bất động sản bật lên rất mạnh.

Nhìn vào diễn biến này, có thể nhận thấy đà tăng lãi suất hiện nay có thể là khởi điểm cho một chu kỳ mới, đồng nghĩa là vùng đầu tư có xác suất sinh lời dài hạn cao.

Nhận định này được củng cố bởi triển vọng giá nhà nói riêng, giá bất động sản nói chung, được nhìn nhận là vẫn đi lên trong giai đoạn tới. Bởi với nền tảng giá vốn cao (chi phí làm một dự án ở giai đoạn hiện nay có thể cao gấp đôi giai đoạn trước) và sẽ còn tăng lên trong tương lai, việc kỳ vọng giá sơ cấp rẻ đi gần như là bất khả.

Trong khi đó, cầu của thị trường vẫn rất lớn, trong ít nhất một thập niên tới – giai đoạn Việt Nam duy trì dân số vàng. Đó là chưa kể tới sự mở rộng của các siêu đô thị như Hà Nội, TP. HCM và xu hướng hội tụ dân cư, lao động về các đô thị lớn sau sáp nhập tỉnh thành. 

Điều đáng chú ý là Việt Nam đang chứng kiến sự bùng nổ của tầng lớp trung lưu và sự gia tăng rất nhanh của nhóm siêu giàu. Khi của cải tăng lên nhanh chóng, nhu cầu tích luỹ - đầu tư sẽ gia tăng mạnh. Bất động sản, với khả năng chống lạm phát, tạo dòng tiền và tăng giá trị theo thời gian, luôn là tài sản được ưa chuộng hàng đầu, nhất là với “đặc thù văn hoá” của Việt Nam.

Ngoài ra, Việt Nam vẫn đang là nơi hấp dẫn dòng vốn ngoại, mà bất động sản là một trong những lĩnh vực hút nhiều FDI nhất.

Có thể nói, với các yếu tố hỗ trợ dài hạn, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Việc nắm bắt cơ hội đầu tư lúc này vẫn được xem là khả thi, nhất là trong bối cảnh các chủ đầu tư đua nhau tung ưu đãi để kích cầu, phổ biến nhất là miễn lãi suất (0%) trong 24 – 36 tháng. Thậm chí các “ông lớn” như Vinhomes còn “chơi trội” ưu đãi lãi suất trong 5 năm: vay 18 tháng chỉ phải trả lãi suất 3,3%/năm, vay 24 tháng là 5,3%/năm, vay 36 tháng là 7,8%/năm. Sau đó nếu tiếp tục duy trì khoản vay, khách hàng được đảm bảo mức lãi suất thả nổi tối đa không quá 9%/năm, trong vòng 24 tháng tiếp theo.

Chính nhờ cuộc đua tranh trong hỗ trợ lãi suất và ưu đãi (chiết khấu, giãn thanh toán, tặng quà…) của các chủ đầu tư mà sức mua của thị trường vẫn giữ được “nhiệt”, dù không thể bằng giai đoạn trước. 

Thực tế, giao dịch vẫn diễn ra đáng kể tại các dự án có ở vị trí đẹp, có quy hoạch bài bản, hiện đại, có khả năng khai thác dòng tiền và gia tăng giá trị theo thời gian. Điều đó cho thấy thị trường có tính phân hoá mạnh, và cơ hội vẫn mở ra với nhà đầu tư “có tầm nhìn”, có năng lực tài chính hoặc ít nhất là có “máu liều”.