Để bất động sản bớt 'nghiện' tín dụng

Tín dụng vẫn là “mạch máu” nhưng không thể là nguồn vốn duy nhất

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi hàng loạt đạo luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng đồng bộ hơn. Cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở tiếp tục gia tăng, kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi của thị trường ngày càng rõ nét. Tuy nhiên, để quá trình này diễn ra bền vững, bài toán lớn nhất vẫn nằm ở nguồn vốn.

Theo ông Đào Văn Hà, Phó vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước) dòng vốn đầu tư vào bất động sản hiện vẫn phụ thuộc rất lớn vào tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán hay các quỹ đầu tư bất động sản vẫn chưa phát triển tương xứng với nhu cầu của thị trường.

Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường còn mất cân đối khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân vẫn rất hạn chế. Mặt khác, nhiều dự án tiếp tục gặp vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài khiến ngân hàng gặp khó khăn trong công tác thẩm định và giải ngân.

Ngoài ra, hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và giao dịch bất động sản chưa thực sự liên thông, làm giảm tính minh bạch của thị trường, đồng thời tạo kẽ hở cho các hành vi đầu cơ hoặc thao túng giá. Năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư cũng chưa đáp ứng yêu cầu, khiến việc tiếp cận vốn trở nên khó khăn hơn.

“Vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là khơi thông dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản mà quan trọng hơn là phải phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững và ngày càng nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, hạn chế đầu cơ”, ông Hà nhìn nhận.

Năm 2026, mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được định hướng ở mức khoảng 15%. Tuy nhiên, thay vì mở rộng tín dụng đại trà, cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản phù hợp với tốc độ tăng trưởng chung của toàn hệ thống.

Đáng chú ý, từ ngày 29/5/2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm dành cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất không còn tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng. Tiếp đó, từ ngày 1/7/2026, tỷ lệ tối đa sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn được nâng từ 30% lên 40%, qua đó mở rộng dư địa cấp vốn cho các dự án quy mô lớn và có tính lan tỏa đối với nền kinh tế.

Song song với việc tạo điều kiện cho tín dụng phát triển có chọn lọc, Ngân hàng Nhà nước cũng đổi mới hoạt động thanh tra theo hướng chuyên đề, tập trung vào các khoản cấp tín dụng tiềm ẩn rủi ro như dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc các nhóm khách hàng có dư nợ lớn nhằm bảo đảm an toàn hệ thống.

Đa dạng hóa nguồn vốn để giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng

Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn rất lớn, trong khi đặc điểm của hệ thống ngân hàng Việt Nam là huy động chủ yếu từ nguồn tiền gửi ngắn hạn. Nếu tiếp tục để tín dụng ngân hàng trở thành nguồn vốn chủ đạo, áp lực thanh khoản và rủi ro kỳ hạn đối với hệ thống tài chính sẽ ngày càng gia tăng.

Ông Đào Văn Hà cho rằng định hướng phát triển thị trường trong giai đoạn tới phải dựa trên sự cân bằng giữa tín dụng ngân hàng với các kênh huy động vốn khác. Trong đó, doanh nghiệp phát triển dự án cần tiếp cận nhiều hơn nguồn vốn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, quỹ đầu tư bất động sản (REIT), thị trường chứng khoán cũng như dòng vốn đầu tư nước ngoài thông qua hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A).

Để hiện thực hóa mục tiêu này, Ngân hàng Nhà nước đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu xây dựng nghị định về quỹ phát triển nhà ở, đồng thời hoàn thiện mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do nhà nước quản lý. Việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai và giao dịch thị trường cũng được xem là nền tảng quan trọng giúp các ngân hàng định giá tài sản sát thực tế, hạn chế đầu cơ và nâng cao chất lượng tín dụng.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính được đề xuất tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn dài hạn cho doanh nghiệp.

Đối với chính quyền địa phương, yêu cầu đặt ra là đẩy nhanh giải quyết thủ tục hành chính, công khai danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn để các tổ chức tín dụng có cơ sở xem xét cấp tín dụng và giải ngân kịp thời.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ chứng khoán Việt Nam (VSDC) cho biết dư nợ tín dụng hiện tương đương khoảng 146% GDP, cao hơn đáng kể so với quy mô vốn hóa thị trường chứng khoán khoảng 82% GDP. Điều này cho thấy hệ thống ngân hàng vẫn đang phải gánh phần lớn nhu cầu vốn của nền kinh tế.

Theo ông Sơn, từ nay đến năm 2030, Việt Nam cần khoảng 1.500 tỷ USD để đạt mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số. Quy mô vốn khổng lồ này không thể chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng mà cần huy động đồng thời nhiều nguồn lực khác, từ thị trường vốn trong nước, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư đến dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Ông cũng cho rằng việc nâng cao tính minh bạch của thị trường và sớm được FTSE nâng hạng lên thị trường mới nổi sẽ góp phần thu hút khoảng 25-28 tỷ USD dòng vốn quốc tế trong thời gian tới. Đây được kỳ vọng sẽ trở thành nguồn vốn quan trọng, giúp giảm dần sự phụ thuộc của thị trường bất động sản vào tín dụng ngân hàng và tạo động lực cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng bài toán vốn đặc biệt cấp thiết đối với lĩnh vực phát triển nhà ở cho thuê. Đây là loại hình đòi hỏi vốn đầu tư rất lớn nhưng thời gian thu hồi kéo dài từ 20 năm đến 30 năm, trong khi nguồn vốn hiện nay chủ yếu là ngắn và trung hạn. Ông Hưng nhấn mạnh cần xây dựng cơ chế tín dụng dài hạn phù hợp, đồng thời từng bước thay đổi tư duy từ sở hữu nhà sang thuê nhà để tạo thêm lựa chọn cho người dân và góp phần hạ nhiệt mặt bằng giá bất động sản.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng cho rằng yếu tố quan trọng nhất để thị trường phát triển minh bạch và bền vững vẫn là thể chế. Một hệ thống pháp luật ổn định, đồng bộ và có tính khả thi sẽ tạo niềm tin cho cả doanh nghiệp lẫn người dân, giảm rủi ro pháp lý và thúc đẩy dòng vốn đầu tư.