Nhà ở xã hội ở 5 năm không được bán tự do: Liệu có khả thi?

Nhiều lần thay đổi

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo chính sách của Luật Nhà ở sửa đổi. Theo đó, người mua nhà ở xã hội sau 5 năm chỉ được chuyển nhượng cho người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Như vậy, cơ chế mua bán tự do sau 5 năm như hiện nay sẽ không còn, đồng nghĩa với việc quyền của người sở hữu nhà ở xã hội bị thu hẹp.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, đề xuất này đã hạn chế bớt quyền của người sở hữu nhà ở xã hội, bởi theo quy định tại Điều 62 của Luật Nhà ở năm 2014 trước đây, quy định chỉ giới hạn việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 5 năm đầu tiên.

Sau khi người mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư, thì trong 5 năm đầu tiên, chủ sở hữu không được chuyển nhượng thứ cấp. Nếu chuyển nhượng thứ cấp thì phải chuyển nhượng cho một trong hai đối tượng. Thứ nhất, đó là chuyển nhượng cho chủ đầu tư, thứ hai là chuyển nhượng cho người cũng thuộc đối tượng sở hữu nhà ở xã hội giống mình. Và giá bán nhà ở xã hội sẽ được khống chế không vượt qua giá bán ban đầu.

Quy định tại Điều 62 của Luật Nhà ở năm 2014 được kế thừa tại Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023. Theo đó, việc hạn chế chuyển nhượng chỉ áp dụng trong 5 năm đầu sau khi thanh toán xong tiền mua nhà. Sau thời gian này, nếu người mua đã được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) thì được tự do chuyển nhượng.

Luật Nhà ở 2014 cũng quy định, nếu người mua chuyển nhượng thứ cấp thì phải nộp tiền sử dụng đất phân bổ cho căn nhà ở xã hội. Do nhà nước miễn tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và gián tiếp miễn tiền sử dụng đất cho người mua trên thị trường sơ cấp nên khi bán lại trên thị trường thứ cấp cho người không thuộc đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội thì nhà nước sẽ thu lại tiền sử dụng đất phân bổ cho căn nhà.

Đến Luật Nhà ở năm 2023, quy định này đã được bãi bỏ. Như vậy là sau 5 năm người mua được tự do chuyển nhượng nhà ở xã hội trên thị trường thứ cấp mà không phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ trừ trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì chủ căn hộ nhà ở xã hội đó mới phải nộp tiền sử dụng đất.

"Do đó, quy định theo dự thảo hiện nay đã siết chặt hơn và hạn chế bớt quyền của các chủ thể" - luật sư Đỉnh nói.

Khó kiểm soát giao dịch thứ cấp

Theo luật sư Đỉnh, để đánh giá một quy định pháp luật, một đề xuất chính sách cần đặt trên hai phương diện. Thứ nhất là đánh giá trên tính hợp hiến, hợp pháp và thứ hai cần đánh giá trên tính hợp lý.

Về khía cạnh hợp hiến, hợp pháp, một số ý kiến cho rằng, quy định này làm hạn chế bớt quyền con người, quyền công dân và có thể trái nguyên tắc về bảo vệ quyền con người, quyền công dân theo Hiến pháp.

Tuy nhiên, Điều 14 của Hiến pháp năm 2013 cũng có quy định là quyền con người, quyền công dân có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong một số trường hợp, ví dụ trong trường hợp nhà nước cần phải bảo đảm trật tự, an toàn xã hội hay là đạo đức xã hội.

“Nếu như Luật Nhà ở có quy định phải hạn chế việc chuyển nhượng này để bảo vệ chính sách phát triển nhà ở xã hội của nhà nước thì quy định này không trái Hiến pháp” – vị luật sư phân tích.

Ngoài ra, Điều 431 Bộ luật Dân sự 2025 quy định đối với hợp đồng mua bán tài sản mà tài sản theo quy định của luật chuyên ngành có quy định cấm giao dịch hay là hạn chế giao dịch thì phải tuân theo quy định về cấm giao dịch, hạn chế giao dịch của pháp luật chuyên ngành. Như vậy nếu Luật Nhà ở quy định hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội thì quy định này không trái Hiến pháp và cũng không trái quy định của Bộ luật Dân sự.

Về tính hợp lý của chính sách, luật sư Đỉnh cho rằng đề xuất có một số vấn đề.

Thứ nhất, nếu hạn chế chuyển nhượng, người dân có thể bị giữ chân trong phân khúc nhà ở xã hội. “Nên khuyến khích việc người dân bán lại nhà ở xã hội sau một thời gian, thay vì cố gắng ngăn chặn” – luật sư nhấn mạnh.

Nhà ở xã hội có thể là căn nhà đầu tiên của người trẻ. Sau 5-10 năm, khi đã ổn định và có điều kiện tốt hơn, họ có nhu cầu chuyển sang nhà ở thương mại. Nếu bị hạn chế bán lại, điều này vô hình trung kìm hãm sự phát triển.

Quy định như dự thảo cũng sẽ tạo ra tâm lý ngần ngại khi mua căn nhà ở xã hội đầu tiên do lo ngại việc rất khó để bán lại trong tương lai, khi phải tìm đối tượng vừa có nhu cầu mua nhưng đồng thời phải đáp ứng được điều kiện để mua nhà ở xã hội.

Thứ hai là vấn đề tính khả thi. Luật sư Đỉnh cho rằng một quy định trước khi ban hành phải có cơ chế thực hiện rõ ràng.

“Câu hỏi rất quan trọng đặt ra là ai chịu trách nhiệm xác minh đối tượng nào thụ hưởng nhà ở xã hội khi chuyển nhượng thứ cấp” – luật sư Đỉnh đặt câu hỏi. Bởi vì hiện nay trên thị trường sơ cấp, khi chủ đầu tư bán nhà ở xã hội thì Luật Nhà ở quy định là chủ đầu tư sẽ phải xác minh đối tượng, phải kiểm tra hồ sơ, xác định đối tượng và gửi danh sách cho Sở Xây dựng. Sở Xây dựng sẽ phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan để kiểm tra lại kết quả đó.

Hiện nay, việc xác minh đối tượng có sự phối hợp giữa chủ đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước, thực hiện theo từng đợt, ví dụ như một đợt chủ đầu tư mở bán 200-300 căn nhà thì có thể tổ chức xác minh theo từng đợt 200-300 căn nên không tạo ra quá nhiều gánh nặng.

Tuy nhiên, ở thị trường thứ cấp, các giao dịch diễn ra riêng lẻ, không theo đợt. Khi đó, câu hỏi đặt ra là ai sẽ xác minh người mua có thuộc đối tượng được hưởng chính sách hay không?

Nếu giao cho chủ đầu tư thì có thể ở thời điểm thứ cấp đó, công ty chủ đầu tư đã giải thể, không còn tồn tại. Nếu giao cho cơ quan nhà nước thì khối lượng công việc sẽ rất lớn, khó khả thi. Nếu giao cho người bán hoặc người mua tự xác minh thì cũng không đảm bảo.

Thực tế cho thấy ngay cả trong cơ chế hiện hành vẫn xảy ra tình trạng trục lợi chính sách, như các vụ làm giả hồ sơ để mua nhà ở xã hội, điển hình là vụ việc ở Bắc Ninh vừa bị cơ quan chức năng điều tra, xử lý.

Do đó, vị luật sư cho rằng, nếu không kiểm soát tốt, quy định có thể bị “nhờn luật”. Ngược lại, nếu hậu kiểm nghiêm, có thể phát hiện hàng loạt vi phạm, gây ra hệ quả xã hội và truyền thông phức tạp.

Đề xuất giữ nguyên quy định hiện hành

Chính từ những vướng mắc trên, luật sư Đỉnh đề xuất giữ nguyên quy định như hiện nay là cho phép người mua nhà ở xã hội được chuyển nhượng tự do sau 5 năm và không phải nộp tiền sử dụng đất, trừ trường hợp nhà ở xã hội là nhà liền kề thấp tầng thì phải nộp tiền sử dụng đất.

Nguyên tắc quan trọng là mỗi người chỉ được hưởng chính sách nhà ở xã hội một lần. Nếu người dân vẫn khó khăn thì tiếp tục sử dụng căn nhà đó. Nếu họ đã có điều kiện tốt hơn, nên tạo điều kiện để họ chuyển nhượng, qua đó khuyến khích phát triển kinh tế cá nhân.

Việc trục lợi chính sách không phải là vấn đề quá lớn vì pháp luật đã có cơ chế kiểm soát nhất định, đặc biệt là trong 5 năm đầu. Đồng thời, quy định hiện hành vẫn đảm bảo sự linh hoạt sau thời gian này.

“Ngược lại, nếu sửa luật theo hướng cấm đoán việc chuyển nhượng nhà ở xã hội thì sẽ tạo rào cản cũng như tâm lý e ngại cho người dân khi mua nhà ở xã hội, dẫn đến chính sách nhà ở xã hội không phát huy được hiệu quả” – vị luật sư nhấn mạnh.