Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) kiến nghị nới thời điểm doanh nghiệp được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai nhằm giảm áp lực vốn trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Dự thảo hiện giữ nguyên quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. HoREA cho rằng quy định này chưa phù hợp bởi đến thời điểm đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp đã có thể ký hợp đồng mua bán và thu đợt thanh toán đầu tiên theo quy định hiện hành. Khi đó, giới hạn khoản cọc tối đa 5% gần như không còn nhiều ý nghĩa.
Do đó, HoREA đề xuất cho chủ đầu tư được thu số tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua sản phẩm.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng đề xuất nói trên lại đưa mọi việc trở lại câu chuyện cũ đó là tình trạng “bán lúa non”, huy động vốn trá hình hay nói một cách khác là hình thức thu tiền của khách hàng nhưng “bán nhà trên giấy”.
Trao đổi với VietnamFinance, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng đề xuất này “không hợp lý, không thực tế với người mua nhà”.
Theo ông Tuấn, việc được chấp thuận chủ trương đầu tư mới chỉ là bước đầu trong quá trình phát triển dự án. Để đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư còn phải trải qua hàng loạt thủ tục pháp lý khác. Thực tế nhiều năm qua cho thấy không ít dự án dù đã được cấp giấy phép xây dựng vẫn không xây được móng hoặc gặp vướng mắc pháp lý khiến tiến độ đình trệ.
"Nếu cho phép thu tiền ngay từ giai đoạn này, chủ đầu tư có thể huy động một lượng vốn rất lớn trong khi khả năng triển khai dự án vẫn còn nhiều yếu tố chưa chắc chắn. Cuối cùng, người chịu rủi ro nhiều nhất vẫn là khách hàng", ông Tuấn nhận định.
Chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng mục tiêu của đề xuất trên là nhằm tháo gỡ khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản. Trên thực tế, từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi dự án đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư phải trải qua rất nhiều thủ tục pháp lý và bỏ ra chi phí lớn cho giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, lãi vay... Việc cho phép nhận đặt cọc sớm có thể giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để tiếp tục thực hiện dự án, từ đó góp phần thúc đẩy nguồn cung cho thị trường.
Tuy nhiên, nếu cho phép nhận đặt cọc từ giai đoạn quá sớm mà không có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, nguy cơ huy động vốn trá hình sẽ gia tăng. Nhiều năm qua, thị trường đã xuất hiện khá phổ biến tình trạng “linh hoạt” thu tiền của khách hàng dưới các tên gọi như booking, giữ chỗ, phí ưu tiên, phí tư vấn hay phí dịch vụ, trong khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.
“Về bản chất, đây đều là các hình thức thu tiền trước của khách hàng để phục vụ việc bán hàng trong tương lai”, ông Kiên nói với VietnamFinance.
Theo ông, nếu đề xuất này được thông qua, ranh giới giữa đặt cọc hợp pháp và huy động vốn trái phép có thể trở nên mong manh hơn. Một số chủ đầu tư có thể lợi dụng quy định để thu tiền ngay từ khi dự án còn rất sơ khai, trong khi các thủ tục quan trọng như giao đất, nghĩa vụ tài chính hay giấy phép xây dựng vẫn chưa hoàn tất. Khi đó, người mua sẽ là bên phải gánh phần lớn rủi ro nếu dự án bị chậm tiến độ, chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoặc dự án không thể triển khai như dự kiến.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, trên thực tế, dù pháp luật hiện hành đã có quy định khá rõ về thời điểm được nhận tiền đặt cọc, nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách huy động vốn từ khách hàng thông qua các hình thức như booking, giữ chỗ hoặc các thỏa thuận dân sự khác.
Nếu quy định mới được thông qua, việc huy động vốn sớm có thể trở nên phổ biến hơn, trong khi trách nhiệm của chủ đầu tư chưa tăng tương ứng.
Theo ông, thay vì nới điều kiện nhận cọc, cơ quan quản lý cần siết chặt việc giám sát dòng tiền sau khi mở bán, bảo đảm nguồn vốn huy động được sử dụng đúng mục đích để triển khai dự án.
"Nên giữ nguyên quy định hiện hành về thời điểm được thu tiền đặt cọc của dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Khi đưa một sản phẩm ra thị trường thì chủ đầu tư phải sẵn sàng bán hàng. Không thể chưa có sản phẩm mà đã thu tiền của khách hàng. Đối với nhiều người, một căn nhà là tài sản tích lũy cả đời nên càng phải có cơ chế để bảo vệ người mua", ông Tuấn nhấn mạnh.
Ông Lê Quốc Kiên cũng cho rằng mức giới hạn tiền đặt cọc tối đa 5% như quy định hiện nay vẫn phù hợp. Bản chất của tiền đặt cọc chỉ để bảo đảm việc giao kết hợp đồng, chứ không phải là công cụ để chủ đầu tư huy động vốn.
Do đó, theo ông, việc nâng hạ tỷ lệ này không quan trọng, mà vấn đề là phải kiểm soát số tiền doanh nghiệp thực tế thu của khách hàng trước khi dự án đủ điều kiện mở bán.
Thực tế cho thấy, nhiều dự án dù chỉ nhận đặt cọc 5% theo quy định, nhưng vẫn thu thêm các khoản tiền khác dưới nhiều tên gọi khác nhau. Vì vậy, nếu pháp luật chỉ quản lý “đặt cọc” mà không quản lý các khoản thu có bản chất tương tự thì tình trạng lách luật vẫn sẽ tiếp diễn.
“Cơ quan quản lý nên quy định theo bản chất của giao dịch. Mọi khoản tiền khách hàng nộp trước khi ký hợp đồng mua bán nhằm mục đích giữ quyền mua bất động sản, bất kể được gọi là booking, phí dịch vụ, phí ưu tiên hay tên gọi nào khác, đều nên được coi là tiền đặt cọc và chịu cùng một giới hạn pháp lý”, ông Kiên nói.
Bên cạnh đó, theo ông cần bổ sung thêm các cơ chế bảo vệ người mua. Thứ nhất, tiền đặt cọc nên được quản lý thông qua tài khoản được kiểm soát tại ngân hàng để chủ đầu tư chỉ có thể dùng để triển khai dự án, không được dùng làm việc khác.
Thứ hai, quy định rõ thời gian tối đa từ khi nhận cọc đến khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Nếu quá thời hạn này mà dự án vẫn chưa đáp ứng điều kiện theo quy định thì chủ đầu tư phải hoàn trả tiền cho khách hàng và chịu phạt một số tiền tương đương số tiền đã nhận cọc.
Thứ ba, toàn bộ thông tin về tình trạng pháp lý của dự án cần được công khai để người dân có thể kiểm tra trước khi quyết định xuống tiền.
“Việc giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn thuận lợi hơn là đúng, nhưng hỗ trợ đó không nên đánh đổi bằng việc gia tăng rủi ro cho người mua nhà”, ông Kiên nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị phía Tây thị trấn Tân Kỳ. Theo đó, Công ty cổ phần Đầu tư MST (HNX: MST) là nhà đầu tư trúng thầu.
(VNF) - Coteccons (HoSE: CTD) đã có năm kinh doanh thành công nhất trong vòng 8 năm qua với doanh thu lập đỉnh mọi thời đại và lãi trước thuế trên 1.000 tỷ đồng - lần đầu tiên kể từ sau năm 2018.
(VNF) - Đề xuất cho phép chủ đầu tư bán nhà khi dự án vẫn đang thế chấp tại ngân hàng được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nút thắt dòng vốn cho doanh nghiệp và thúc đẩy nguồn cung trên thị trường. Song, theo giới chuyên môn, nếu thiếu cơ chế kiểm soát chặt chẽ, quy định này có thể khiến phần lớn rủi ro được chuyển sang phía người mua nhà.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ đã chuyển hồ sơ đến Bộ Công an để điều tra một số nhà thầu chuyển nhượng thầu trái quy định. Kết luận nêu tên nhiều doanh nghiệp lớn, trong đó có Công ty cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) đã khép lại 6 tháng đầu năm 2026 với doanh thu thuần 1.694 tỷ đồng và lãi sau thuế 176 tỷ đồng, một kết quả tương đối tích cực trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.
(VNF) - Khoản phạt đối với việc chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (khoản nộp bổ sung) không chỉ áp dụng với chủ đầu tư mà còn áp lên cả nhà đầu tư thứ cấp - những chủ thể không được nhà nước giao đất trực tiếp. Điều này tạo nên một bi – hài kịch “quýt làm cam chịu”, đòi hỏi luật pháp phải cân nhắc sửa đổi để bảo đảm quyền lợi cho doanh nghiệp.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa quyết định giao hơn 1,5 triệu m2 đất tại xã Thư Lâm cho Tập đoàn Tương Lai Sông Hồng để triển khai dự án khu đô thị đa mục tiêu gồm nhà ở, khu tái định cư và hệ thống công trình công cộng. Đây là đợt giao đất đầu tiên thuộc phân kỳ 1 của dự án thành phần 1, sau khi toàn bộ diện tích đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng.
(VNF) - Trong 6 tháng đầu năm 2026, Vingroup (HoSE: VIC) ghi nhận lãi sau thuế 20.375 tỷ đồng, tăng gấp 4,5 lần cùng kỳ năm trước.
(VNF) - Doanh thu từ các dự án đang triển khai bán hàng như Vlasta - Thủy Nguyên (Hải Phòng), Vlasta Premier - Phú Thuận (TPHCM), TT39-40 khu đô thị Văn Phú (Hà Nội) giúp Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Văn Phú (mã chứng khoán: VPI) kết thúc 6 tháng đầu năm 2026 với doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt ở mức 1.136,8 tỷ đồng và 197,18 tỷ đồng, tăng 166% và 37% so với cùng giai đoạn năm 2025.
(VNF) - Để bất động sản giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, các chuyên gia cho rằng cần phát triển mạnh các kênh huy động vốn trung và dài hạn, đồng thời tháo gỡ vướng mắc pháp lý nhằm đưa dòng vốn vào đúng các dự án đủ điều kiện và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
(VNF) - Nhận thấy nhu cầu chững lại, tại TP.HCM, nhiều chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh chiến lược bán hàng trong quý II/2026. Một số dự án ghi nhận mức giá mở bán chính thức thấp hơn so với mức dự tính công bố trước đó.
(VNF) - Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 đang chứng kiến một bước ngoặt lịch sử – giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và tái định vị sâu sắc giá trị sản phẩm hướng trực diện vào nhu cầu thực.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận khoản lãi sau thuế kỷ lục trong 6 tháng đầu năm 2026.
(VNF) - Trong thời đại kinh tế số, vị trí đắt giá nhất của một dự án bất động sản không còn nằm ở km khoảng cách tới trung tâm, mà nằm ở “hàm lượng chất xám” định cư tại đó.
(VNF) - Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất cấp sổ đỏ dưới cả hai hình thức giấy và điện tử. Nếu được thông qua, đây được đánh giá là bước tiến quan trọng trong chuyển đổi số lĩnh vực đất đai.
(VNF) - Không ồn ào, không có những cú sụp đổ gây sốc, cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản năm 2026 diễn ra một cách lặng lẽ nhưng dai dẳng, khiến nhiều doanh nghiệp, sàn phân phối, giới đầu tư cứ yếu dần đi.
(VNF) - Trong khi Tổng công ty Viglacera – CTCP “ăn nên làm ra” từ mảng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp trong quý II/2026, thì ở chiều ngược lại Sonadezi Châu Đức lại tỏ ra “hụt hơi” khi giảm tới 84%.
(VNF) - Quý II/2026, An Gia (HoSE: AGG) báo lãi sau thuế tới 282 tỷ đồng, tăng 3,7 lần so với cùng kỳ năm trước, nhờ vào thương vụ mua công ty liên kết.
(VNF) - Dự án Khu đô thị sinh thái và thể thao Việt Trì có tổng vốn đầu tư khoảng 6.379 tỷ đồng, nhà đầu tư trúng thầu là Công ty TNHH Bất động sản Tam Nông - Phú Thọ.
(VNF) - Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội đang ghi nhận xu hướng điều chỉnh, với nhiều căn được chào bán thấp hơn vài tỷ đồng so với thời điểm đỉnh giá. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn trầm lắng khi lãi suất vay mua bất động sản tăng, trong khi nguồn cung căn hộ liên tục được bổ sung.
(VNF) - Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất bỏ các giới hạn thanh toán 30% và 70% giá trị hợp đồng khi mua bán "nhà trên giấy". Đây là một trong những nội dung đáng chú ý của dự luật khi liên quan trực tiếp đến phương thức thanh toán trong các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vincom Retail (HoSE: VRE) ghi nhận doanh thu và lãi sau thuế tăng trưởng mạnh trong quý II/2026.
(VNF) - UBND tỉnh Thanh Hóa ấn định mốc thời gian cụ thể để làm rõ vi phạm, hoàn thiện pháp lý và xử lý dứt điểm các tồn đọng của hàng loạt dự án bất động sản (BĐS) trên địa bàn.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội yêu cầu các chủ đầu tư của 300 dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách khẩn trương hoàn thiện thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ triển khai. Những trường hợp tiếp tục chậm trễ, không đáp ứng yêu cầu hoặc không chứng minh được năng lực thực hiện sẽ bị xem xét thu hồi dự án, thu hồi đất theo quy định.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị phía Tây thị trấn Tân Kỳ. Theo đó, Công ty cổ phần Đầu tư MST (HNX: MST) là nhà đầu tư trúng thầu.
(VNF) - Sau hơn 50 năm đưa vào sử dụng, khu tập thể Trương Định (phường Tương Mai, Hà Nội) đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều hạng mục hư hỏng và bị cơi nới, lấn chiếm. Theo quy hoạch mới được công bố, khu tập thể sẽ được cải tạo, xây dựng lại bằng 2 tòa chung cư cao tối đa 30 tầng với hơn 1.000 căn hộ.
