Sau nhiều năm là “điểm nóng” của dòng tiền đầu cơ, đất nền đang trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phân hóa. Tại nhiều địa phương từng tăng giá nhanh nhờ thông tin quy hoạch, đầu tư hạ tầng hoặc phát triển công nghiệp, thanh khoản đã giảm đáng kể, kéo theo mặt bằng giá hạ nhiệt.
Thông tin từ các môi giới cho thấy giá đất nền tại nhiều khu vực đã giảm sâu so với đỉnh thiết lập vào cuối năm 2025. Tại Phú Thọ, giá đất phổ biến hiện quanh mức 19 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng một nửa so với giai đoạn cao điểm. Sau giai đoạn giảm mạnh, mặt bằng giá tại đây gần như đi ngang từ quý III/2025 đến nay.
Tại Bắc Ninh, mức điều chỉnh còn mạnh hơn khi giá phổ biến chỉ còn khoảng hơn 10 triệu đồng/m2, giảm hơn 50% so với đỉnh.
Ngay cả những khu vực từng được xem là có thanh khoản tốt như khu đô thị Cienco 5 Mê Linh (Hà Nội) cũng ghi nhận mức giảm hơn 30% so với thời kỳ sôi động nhất. Giá đất nền tại đây hiện ở mức 35-45 triệu đồng/m2, giảm mạnh so với đỉnh 60,2 triệu đồng/m2 hồi tháng 8/2025.
Trong khi đó, một số khu vực như Hòa Lạc hay Phú Cát dù đã điều chỉnh nhưng vẫn chưa quay về mức giá tương xứng với đà tăng trước đó. Mức giá trung bình ở khu vực này khoảng 29-35 triệu đồng/m2.
Anh Duy Hiến, môi giới bất động sản tại Mê Linh, chia sẻ thị trường hiện nay đã không còn cảnh người mua tranh nhau xuống tiền như trước. “Người mua vẫn có nhu cầu, song họ không vội. Khách thường đi xem nhiều nơi, so giá kỹ mới quyết định. Nhiều lô rao bán vài tháng vẫn chưa chốt được vì người mua liên tục trả thấp hơn 10-15% so với giá chào bán”, anh Hiến nói.
Diễn biến này cho thấy thị trường vẫn đang trong trạng thái giằng co: người bán chưa muốn hạ giá mạnh, trong khi người mua vẫn thận trọng chờ đợi mặt bằng giá hợp lý hơn trước khi xuống tiền. Sự “lệch pha” này khiến giao dịch tiếp tục đình trệ, dù thị trường không thiếu nguồn cung.
Dữ liệu thị trường quý II/2026 của batdongsan.com.vn cũng phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong nhu cầu của người mua. Chung cư tiếp tục là phân khúc được quan tâm nhiều nhất, chiếm khoảng 37% tổng lượng tìm kiếm bất động sản bán, trong khi đất nền chỉ chiếm khoảng 23%.
Theo các đơn vị nghiên cứu, thị trường hiện không còn tăng theo diện rộng mà bắt đầu phân hóa mạnh giữa những khu vực có nền tảng phát triển thực với những nơi chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng.
Xu hướng này cũng phản ánh sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư. Thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác, sử dụng thực tế cũng như tính pháp lý của sản phẩm.
Dẫu vậy, theo chuyên gia, người dân vẫn coi đất nền là tài sản tích lũy, điều này đồng nghĩa với việc cơ hội đầu tư của phân khúc này vẫn hiện hữu trong bối cảnh thị trường phân hóa.
Nói với VietnamFinance, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng việc thị trường phân hóa không đồng nghĩa đất nền hết cơ hội đầu tư. Thực chất, phân khúc này đang quay trở về với giá trị thực sau giai đoạn tăng nóng dựa trên kỳ vọng.
Bà cho rằng hiện nay thông tin quy hoạch và đầu tư hạ tầng ngày càng minh bạch, trong khi các quy định về phân lô, bán nền được siết chặt hơn. Điều này khiến dư địa tăng giá nhờ “sóng tin đồn” thu hẹp đáng kể, buộc thị trường vận động theo quan hệ cung - cầu thực.
“Theo đó, những khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện, dân cư thưa thớt sẽ ngày càng khó tăng giá. Ngược lại, các sản phẩm có thể khai thác ngay, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc thu hút nhà đầu tư”, bà Miền nói.
Theo bà Phạm Thị Miền, giai đoạn tới, dòng tiền sẽ không còn phân bổ theo tâm lý “đón sóng” quy hoạch như trước mà sẽ hướng tới các địa phương có nền tảng tăng trưởng bền vững, được hỗ trợ đồng thời bởi hạ tầng, công nghiệp, đô thị hóa và sự gia tăng dân số cơ học.
Định hướng phát triển đô thị theo mô hình đa cực, đa trung tâm cùng xu hướng dịch chuyển các khu công nghiệp, nhà máy ra vùng ven các đô thị lớn đang tạo ra những cực tăng trưởng mới. Khi việc làm dịch chuyển, nhu cầu về nhà ở, thương mại và dịch vụ cũng gia tăng, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.
“Các địa phương có hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện, tập trung nhiều khu công nghiệp, thu hút vốn FDI và tốc độ đô thị hóa cao được đánh giá sẽ tiếp tục là điểm đến của dòng tiền trong những năm tới. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa mọi khu vực trong cùng một địa phương đều còn dư địa tăng giá”, bà Miền phân tích.
Theo chuyên gia, nhiều địa bàn đã trải qua chu kỳ tăng giá mạnh trong vài năm gần đây, vì vậy cơ hội đầu tư hiện nay không nằm ở việc chọn đúng tỉnh, thành phố mà nằm ở việc lựa chọn đúng khu vực, đúng vị trí và đúng mức giá.
Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đã bước sang giai đoạn chọn lọc sâu hơn. Nếu trước đây dòng tiền có thể lan tỏa trên diện rộng, thì hiện nay sự phân hóa diễn ra đến từng khu vực, từng dự án, thậm chí từng vị trí trong cùng một địa bàn.
Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ “đón sóng” sang “đón giá trị”. Thay vì chạy theo các cơn sốt ngắn hạn, việc đánh giá kỹ quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và khả năng khai thác của bất động sản sẽ quyết định hiệu quả đầu tư trong trung và dài hạn.
Chuyên gia cũng khuyến nghị nhà đầu tư chỉ nên tham khảo thông tin từ các nguồn chính thống như cơ quan quản lý, quy hoạch đã được phê duyệt, chủ đầu tư hoặc các đơn vị nghiên cứu uy tín; đồng thời lựa chọn môi giới chuyên nghiệp, am hiểu thị trường và tuyệt đối tránh tâm lý FOMO.
Bên cạnh đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được tính toán thận trọng. Tỷ lệ vay vốn phải phù hợp với năng lực tài chính và dòng tiền của tài sản nhằm hạn chế rủi ro khi thanh khoản thị trường hoặc lãi suất biến động.
Tags:
(VNF) - Tại họp báo Bộ Tài chính chiều 6/10, ông Trương Bá Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí, đã thông tin về đề xuất áp thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.
(VNF) - Bộ Tài chính đề xuất áp thuế suất 0,2% với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, cao gấp gần 7 lần mức 0,03% với đất ở trong hạn mức.
(VNF) - Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong khi nguồn cung nhà ở tiếp tục gia tăng có thể khiến sức mua bất động sản chậm lại trong những tháng cuối năm. Dự báo tỷ lệ hấp thụ thị trường nửa cuối năm chỉ khoảng 40 - 50%, thậm chí thấp hơn nếu lãi suất vay mua nhà tiếp tục tăng.
(VNF) - Thị trường BĐS, so cùng kỳ trong 9 tháng đầu năm, có hơn 4.500 doanh nghiệp thành lập mới, tăng gần 11%, 2.813 doanh nghiệp giải thể, tăng hơn 123%.
(VNF) - Phương án bồi thường dự án Công viên văn hóa Bến Nhà Rồng - Khánh Hội và cây xanh công cộng Bến Bạch Đằng ở TP. HCM được đề xuất giá cao nhất là hơn 338 triệu đồng/m2 đối với đất ở.
(VNF) - Đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài mua, thuê mua căn hộ du lịch (condotel) được kỳ vọng mở rộng đầu ra cho bất động sản nghỉ dưỡng, bổ sung nguồn vốn cho thị trường. Song theo giới chuyên môn, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, việc mở cửa cần đi cùng với hoàn thiện hành lang pháp lý, bảo đảm quyền lợi người mua.
(VNF) - Trong 9 tháng đầu năm, Hà Nội thu hơn 85.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất, tương đương hơn 56% kế hoạch cả năm. Đáng chú ý, ba dự án bất động sản lớn đóng góp tổng cộng khoảng 27.600 tỷ đồng, chiếm gần 33% nguồn thu này.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup dự kiến triển khai khu đô thị Liên Hà rộng hơn 460ha tại xã Thư Lâm, Hà Nội, với quy mô dân số hơn 85.000 người.
(VNF) - Hải Phòng dự kiến thu tiền sử dụng đất 3 tháng cuối năm 2026 với 18.562 tỷ đồng, phấn đấu thu 27.203 tỷ đồng.
(VNF) - Trong tháng 10/2026, khu đất rộng hơn 32.000m2 tại xã Đông Anh, TP Hà Nội sẽ được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm hơn 1.164 tỷ đồng.
(VNF) - Thanh tra Thành phố Hà Nội đã công khai kết luận thanh tra việc chấp hành pháp luật đất đai đối với Công ty cổ phần Phát triển thương mại dịch vụ Hà Thành (Công ty Hà Thành) trong việc quản lý, sử dụng đất tại 155-161 Mai Hắc Đế, phường Hai Bà Trưng, Hà Nội.
(VNF) - UBND TP Hà Nội đồng ý cho Tổng Công ty 36 chuyển mục đích khu đất gần 1ha tại số 6-8 Chùa Bộc để xây dựng tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng và khách sạn.
(VNF) - CTCP Xây dựng Kiến trúc Tân Minh Nhân, tổng thầu Trung tâm Hành chính TP. HCM đặt mục tiêu doanh thu 19.500 tỷ đồng trong năm 2026, vượt kế hoạch của nhiều ông lớn ngành xây dựng như Vinaconex, Newtecons, Ricons.
(VNF) - Trong loạt “siêu phẩm” dự kiến đồng loạt vận hành tại Vinhomes Green Paradise từ 1/7/2027, VinWonders Cần Giờ là cái tên được mong chờ nhất. Quy tụ 280 trò chơi và trải nghiệm cùng 30 show diễn/ngày trên diện tích 122 ha, VinWonders Cần Giờ được định vị là “Kỳ quan Lễ hội giải trí toàn cầu – Điểm đến mới của Thế giới”, đưa du khách hòa mình vào những lễ hội đặc sắc từ năm châu suốt 365 ngày trong năm.
(VNF) - TP.Hà Nội có quyết định thu hồi 100ha đất thuộc bãi cát nổi sông Hồng từng cho CTCP Xây dựng và du lịch Bình Minh thuê để khai thác cát làm vật liệu xây dựng thông thường và san lấp.
(VNF) - Sau hơn một thập kỷ gián đoạn, dự án Khu đô thị sinh thái Golden Hills tại Đà Nẵng chính thức tái khởi động khi các vướng mắc pháp lý từng bước được thành phố tháo gỡ theo cơ chế, chính sách đặc thù.
(VNF) - UBND thành phố Hải Phòng giao 15,9 ha thực hiện dự án Khu đô thị tại xã Đồng Thái và xã An Đồng, huyện An Dương, nay là phường An Hải.
(VNF) - Sau kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ, Đà Nẵng đã xử lý toàn bộ 8 cơ sở nhà, đất bỏ trống hơn 12 tháng. Trong đó, 5 cơ sở được thu hồi, giao quản lý; các địa điểm còn lại được triển khai đầu tư hoặc chuyển đổi công năng để đưa vào sử dụng.
(VNF) - Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) kiến nghị bổ sung 3 hệ số điều chỉnh giá đất vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhằm phản ánh sát hơn biến động thị trường, quy hoạch và các yếu tố tác động đến giá đất.
(VNF) - Hai dự án nhà ở xã hội tại phường Long Trường và Hiệp Bình (TP. HCM) dự kiến tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ quý IV năm nay, với giá bán lần lượt khoảng 24,48 triệu đồng/m2 và 30,7 triệu đồng/m2.
(VNF) - Ngày 2/10, Tập đoàn TTC phối hợp với Hội Anh Em Thương hiệu Việt (VBB) tổ chức khánh thành Đại lộ Doanh nhân cùng các tuyến đường nội khu mang tên doanh nghiệp, thương hiệu tại khu công nghiệp (KCN) Thành Thành Công, tỉnh Tây Ninh.
(VNF) - Giá bán tại một số dự án mới đã xuất hiện mức điều chỉnh, nhưng chưa mang tính đại diện cho toàn bộ dự án.
(VNF) - Công ty cổ phần Chương Dương có văn bản về việc không tiếp tục thực hiện dự án nhà ở xã hội tại Khu đất chung cư thuộc Khu tái định cư phường Long Bình, TP Đồng Nai.
(VNF) - Vốn FDI đăng ký mới tăng 86% trong 8 tháng đầu năm 2026, trong khi hoạt động sản xuất của khối doanh nghiệp FDI tiếp tục tăng tốc. Theo MBS Research, dòng vốn này đang mở ra dư địa cho bất động sản khu công nghiệp, nhưng khả năng chuyển hóa thành lợi nhuận giữa các doanh nghiệp vẫn có sự phân hóa.
(VNF) - Khu đất khoảng 6.140m2 tại phố Vĩnh Tuy, Hà Nội, được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở đô thị để phát triển tổ hợp gồm nhà ở cao tầng, thấp tầng và thương mại dịch vụ.
(VNF) - Tại họp báo Bộ Tài chính chiều 6/10, ông Trương Bá Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí, đã thông tin về đề xuất áp thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.
(VNF) - Hà Nội đang triển khai giải phóng mặt bằng khu đất nông nghiệp xen kẹt giáp đường Nguyễn Hoàng, thuộc phường Từ Liêm, để xây dựng vườn hoa phục vụ lợi ích công cộng. Sau khi các công trình trên đất được phá dỡ, khu vực này đang được khẩn trương thu dọn phế thải, chuẩn bị mặt bằng cho dự án chỉnh trang đô thị.
