Địa ốc bị siết tín dụng: Có những khó khăn lớn hơn việc khó vay vốn

Năm 2026, định hướng điều hành tín dụng chuyển sang thận trọng hơn, trong đó tín dụng bất động sản được kiểm soát sát hơn so với giai đoạn trước. Sự thay đổi này khiến doanh nghiệp địa ốc không còn duy trì được quán tính tăng trưởng dựa vào vay ngân hàng, nhất là khi nhiều dự án còn đang dở dang và nhu cầu vốn trung, dài hạn vẫn rất lớn.

Một điểm tích cực được ghi nhận đó là các kênh huy động vốn khác cho thị trường bất động sản vẫn còn đó và hoàn toàn đủ khả năng cung cấp nguồn vốn bổ sung. Tuy nhiên, những nguồn lực này chỉ thực sự mở ra với doanh nghiệp có dự án đủ sạch, năng lực bán hàng tốt và hồ sơ tài chính minh bạch.

Những khó khăn khi tín dụng bất động sản bị siết lại

Khi dòng tín dụng không còn duy trì trạng thái nới rộng như giai đoạn trước, những điểm yếu vốn đã tồn tại trong cấu trúc tài chính của doanh nghiệp bất động sản bắt đầu hiện ra rõ hơn. Áp lực lúc này không đến từ một nguyên nhân đơn lẻ mà là sự chồng lấn của nhiều nút thắt cùng lúc, từ khả năng tiếp cận vốn mới cho đến sức ép xử lý dòng tiền cũ. Khó khăn đầu tiên là quy mô tín dụng tăng thêm dành cho bất động sản không còn rộng như trước, trong khi nhu cầu vốn của doanh nghiệp không thể giảm ngay.

Đến cuối năm 2025, dư nợ liên quan bất động sản ở quanh ngưỡng 4,5 triệu tỷ đồng, còn riêng tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản xấp xỉ 2 triệu tỷ đồng. Điều này cho thấy quy mô dư nợ vay của ngành bất động sản đã rất lớn trước khi bước vào chu kỳ cần được kiểm soát chặt hơn để hướng dòng vốn nhiều hơn vào hoạt động kinh tế thực.

Khi tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 được định hướng quanh 15% và phần dành cho bất động sản không còn mở mạnh như năm trước, doanh nghiệp sẽ phải cạnh tranh gay gắt hơn để tiếp cận dòng vốn mới. Với một ngành có chu kỳ đầu tư dài, nhu cầu giải ngân lớn và thời gian thu hồi vốn chậm, việc room tín dụng bị bó lại không chỉ làm giảm khả năng mở rộng dự án mà còn khiến kế hoạch xử lý hàng tồn kho, hoàn thiện pháp lý và tái cấu trúc nợ trở nên khó khăn hơn.

Khó khăn thứ hai là chi phí vốn có xu hướng tăng lên và áp lực nợ cũ vẫn tiếp tục đè nặng lên doanh nghiệp bất động sản. Khả năng tiếp cận tín dụng của ngành địa ốc trong năm 2026 được nhìn nhận kém thuận lợi hơn năm 2025, nhất là trong bối cảnh mặt bằng lãi suất có thể không còn rẻ như giai đoạn trước. Điều đó có nghĩa là doanh nghiệp không chỉ vay khó hơn mà còn phải chấp nhận mức chi phí vốn cao hơn nếu muốn duy trì hoạt động. Trong khi đó, áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn chưa kết thúc.

Một số thống kê cho thấy bất động sản tiếp tục là nhóm có khối lượng trái phiếu đến hạn rất lớn trong năm 2026, vượt 121.000 tỷ đồng. Thực tế một số doanh nghiệp từng phải đàm phán lại lịch thanh toán hoặc thừa nhận chưa kịp thu xếp đủ nguồn trả gốc, lãi trong năm 2025 cho thấy rủi ro này sẽ có thể bị khuếch đại lên nhiều khi doanh nghiệp không thể sắp xếp huy động nguồn vốn mới. Khi vốn mới đắt hơn còn nợ cũ vẫn chưa xử lý xong, bảng cân đối tài chính của nhiều doanh nghiệp địa ốc sẽ ngày càng mỏng đi và dễ tổn thương hơn trước mọi cú sốc bán hàng hoặc pháp lý.

Khó khăn thứ ba là doanh nghiệp không thể bù đắp sự hụt hơi của tín dụng nếu bản thân dự án chưa đủ điều kiện tạo dòng tiền nội sinh từ hoạt động bán hàng. Vấn đề lớn nhất của thị trường không chỉ là thiếu vốn mà còn là độ trễ pháp lý. Khi thủ tục kéo dài, doanh nghiệp không thể mở bán đúng tiến độ, không thu được tiền từ khách hàng và cũng không chứng minh được hiệu quả sử dụng vốn để thuyết phục ngân hàng hay nhà đầu tư.

Trong khi đó, dữ liệu của Bộ Xây dựng cho thấy dù giao dịch bất động sản đã có cải thiện, lượng tồn kho trên thị trường vẫn còn đáng kể, phản ánh sức mua chưa phục hồi đồng đều ở mọi phân khúc. Điều này tạo ra sự phân hóa rất mạnh: doanh nghiệp có dự án hoàn chỉnh pháp lý, đúng nhu cầu ở thực thì vẫn có thể tạo dòng tiền từ thị trường, còn doanh nghiệp chậm thủ tục hoặc đi sai phân khúc sẽ bị kẹt ở cả đầu huy động lẫn đầu ra. Vì thế, siết tín dụng chỉ là bề nổi và bên dưới là vấn đề sâu hơn về chất lượng tài sản, tốc độ xử lý pháp lý và khả năng bán hàng thật của từng doanh nghiệp.

Các kênh huy động vốn thay thế liệu đã sẵn sàng?

Tuy nhiên, việc tín dụng bị siết không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn mất khả năng huy động vốn. Vấn đề nằm ở chỗ nguồn vốn thay thế không còn đến theo cách dễ dàng và đồng đều như trước, mà chỉ mở ra theo mức độ tín nhiệm, chất lượng tài sản và năng lực triển khai dự án của từng doanh nghiệp.

Đồ thị bên dưới thể hiện xu hướng huy động vốn của các doanh nghiệp niêm yết bất động sản trong 6 năm qua. Sau giai đoạn trì trệ từ cuối năm 2022 đến hết 2024 thì hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản đã phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025. Việc tín dụng được bơm mạnh trong năm và việc tình hình pháp lý của nhiều dự án được tháo gỡ đã giúp nguồn vốn huy động của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết được cải thiện hơn rất nhiều, đặc biệt là việc các khoản tài trợ dài hạn.

Điểm qua hiện trạng của từng kênh huy động vốn và tính khả năng của từng kênh huy động vốn trong bối cảnh nguồn vốn vay ngân hàng sẽ thắt chặt lại trong năm 2026 có thể thấy kênh đầu tiên được kỳ vọng nhiều nhất là trái phiếu doanh nghiệp, bởi đây vốn là nguồn thay thế gần với vay ngân hàng nhất về mặt quy mô và kỳ hạn.

Năm 2025, thị trường trái phiếu bất động sản đã phục hồi khá rõ, với nhiều thống kê cho thấy lượng phát hành của nhóm này ở quanh mức 135.000 tỷ đồng. Dù vậy, sự phục hồi này không đánh đồng với việc kênh phát hành trái phiếu đã có thể thay vai trò của nguồn vốn ngân hàng. Nếu đặt quy mô phát hành đó cạnh dư nợ tín dụng bất động sản hàng triệu tỷ đồng và mức tăng tín dụng của năm trước, có thể thấy trái phiếu vẫn chỉ là kênh bổ trợ.

Hơn nữa, sau giai đoạn thị trường vốn biến động mạnh, nhà đầu tư trái phiếu hiện đòi hỏi cao hơn về tài sản bảo đảm, mục đích sử dụng vốn, dòng tiền trả nợ và mức độ minh bạch. Do đó, trái phiếu là một cửa sáng cho doanh nghiệp tốt, nhưng với phần lớn doanh nghiệp bất động có nền tảng bảng cân đối yếu hoặc pháp lý dự án chưa rõ, đây vẫn là một kênh vốn khó tiếp cận.

Kênh thứ hai là phát hành cổ phiếu, và đây là nguồn vốn có ưu điểm lớn hơn trái phiếu ở chỗ giúp tăng vốn chủ sở hữu thay vì làm phình nợ phải trả. Nửa cuối năm 2025 ghi nhận một số thương vụ đáng chú ý như Nam Long huy động khoảng 2.500 tỷ đồng, DIG khoảng 1.800 tỷ đồng, Đất Xanh hơn 1.700 tỷ đồng ở một đợt riêng lẻ và Taseco Land gần 1.500 tỷ đồng. Những con số đó cho thấy nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán vẫn sẵn sàng rót tiền vào bất động sản nếu doanh nghiệp có câu chuyện tăng trưởng hợp lý, tài sản đủ tốt và mục đích sử dụng vốn rõ ràng.

Tuy nhiên, khả năng huy động qua cổ phiếu phụ thuộc rất mạnh vào diễn biến thị giá, tâm lý nhà đầu tư và uy tín của ban lãnh đạo. Không phải doanh nghiệp nào cũng có thể phát hành thành công trong bối cảnh thị trường ngày càng chọn lọc và cổ đông hiện hữu cũng trở nên nhạy cảm hơn với rủi ro pha loãng. Vì vậy, cổ phiếu là kênh vốn khả thi nhất với nhóm doanh nghiệp đầu ngành hoặc nhóm đang tái cấu trúc tốt, nhưng khó trở thành giải pháp diện rộng cho phần còn lại của thị trường.

Kênh thứ ba là tiền khách hàng trả trước, M&A, FDI và vốn từ các quỹ đầu tư, tức là những nguồn lực gắn trực tiếp với chất lượng dự án hơn là với khả năng vay nợ. Số liệu từ báo cáo tài chính các doanh nghiệp bất động sản cho thấy lượng doanh thu chưa thực hiện và tiền người mua trả trước của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng mạnh trong năm 2025, phản ánh việc dự án nào có pháp lý tốt và bán hàng đúng nhu cầu vẫn có thể tự tạo một phần vốn từ thị trường. Cùng lúc đó, bất động sản tiếp tục nằm trong nhóm thu hút FDI lớn, với quy mô năm 2025 vào khoảng 8,1 tỷ USD.

Tuy nhiên, cả hai dòng vốn này đều không dễ tiếp cận. Tiền khách hàng chỉ đến khi dự án đủ điều kiện kinh doanh và người mua đủ tin vào tiến độ bàn giao, còn vốn ngoại ngày càng khắt khe về pháp lý, định giá, chuẩn quản trị và khả năng thoái vốn trong tương lai. Nói cách khác, đây là nhóm nguồn vốn rất tốt về chất lượng, nhưng chỉ phù hợp với doanh nghiệp có tài sản sạch và mức minh bạch đủ cao.

Siết tín dụng không khiến bất động sản hết đường huy động vốn, nhưng buộc doanh nghiệp phải rời khỏi mô hình tăng trưởng dựa gần như hoàn toàn vào ngân hàng. Trong chu kỳ mới, trái phiếu, cổ phiếu, tiền khách hàng, M&A và vốn ngoại đều là những kênh quan trọng, song chỉ hiệu quả với doanh nghiệp có pháp lý rõ, tài chính lành mạnh và năng lực bán hàng thực chất. Vì vậy, bài toán vốn của địa ốc hiện nay cũng chính là bài toán sàng lọc chất lượng doanh nghiệp.