Quỹ đất ngày càng bị thu hẹp, việc xây dựng nhà cao tầng được xem là giải pháp sử dụng đất hiệu quả nhất, đặc biệt với các địa phương đang trong quá trình đô thị hóa. Ở các nước trên thế giới, nhà cao tầng được đón nhận từ lâu và đang được xây dựng rất nhiều tại các nước đã và đang phát triển trong đó cả Việt Nam bởi những lợi ích mà nó mang lại.
Theo ông Nguyễn Cửu Loan, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội quy hoạch phát triển đô thị Đà Nẵng, việc phát triển nhà cao tầng ở Đà Nẵng cũng đang là xu hướng mà địa phương này đang hướng đến phát triển. Bởi dân số đang ngày càng tăng lên, trong khi đó các quỹ đất ngày càng ít đi. Việc phát triển nhà cao tầng sẽ đáp ứng được nguồn cầu trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, việc phát triển nhà cao tầng sẽ giúp tạo ra được nhiều khoảng không gian cho hạ tầng giao thông, cùng với các tiện ích khác như bãi giữ xe, công viên, sân chơi …
Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội quy hoạch phát triển đô thị Đà Nẵng lấy ví dụ, cũng một khu đất rộng khoảng 1 ha, nếu xây các căn nhà thấp tầng san sát với diện tích trung bình 80m2/căn, mật độ xây dựng chiếm khoảng 80% diện tích đất, thì có khoảng 100 ngôi nhà.
Qua đó, mỗi hộ gia đình trung bình có 4 người, thì khu đất này có mật độ dân cư vào khoảng 400 người/ha. Tuy nhiên, nếu xây nhà cao tầng cho 400 người trên khu đất 1 ha này thì chỉ cần 1 tòa chung cư cao 25 tầng, và chỉ chiếm diện tích đất khoảng 1.150 m2, tương đương hơn 10% diện tích khu đất. Mỗi căn hộ có diện tích 200m2 cho một hộ gia đình thay vì nhà thấp tầng 80m2.
Như vậy, diện tích đất còn lại đến hơn 9.000 m2 có thể để dành để mở rộng đường sá, thiết kế sân vườn cảnh quan, bãi đỗ xe và các tiện ích khác liên quan.
Ông Nguyễn Cửu Loan cho biết, song hành với việc phát triển nhà cao tầng, thành phố hiện nay cũng đang xây dựng một cơ chế quản lý. Với cơ chế quản lý này, thành phố có thể dựa vào đó để xây dựng nhà cao tầng tương ứng với quy hoạch phát triển của nơi đó.
Bên cạnh đó, việc tạo ra một cơ chế về quản lý nhà cao tầng còn giúp thành phố tạo ra một điểm nhấn khác biệt so với những khu vực khác. Từ đó, quy hoạch của Đà Nẵng hình thành nên một bản sắc riêng, phù hợp từng khu vực.
“Trước đây, nhà đầu tư có từ 2-3 lô đất (diện tích mỗi lô đất từ 100m2 đến 150m2). Sau khi mua gom được các lô đất này, các nhà đầu tư xin cấp giấy phép để xây dựng các tòa nhà cao từ 15 - 20 tầng. Thậm chí, thành phố có những nhà cao tầng chỉ hơn 100m2 đã xây dựng 10 -15 tầng. Có trường hợp, một khu phố là nhà thấp tầng nhưng chỉ có một nhà cao. Việc phát triển nhà cao tầng không đồng bộ như vậy sẽ hình thành nên một đô thị vô hồn, thiếu bản sắc” ông Nguyễn Cửu Loan nhận định.
Ngoài ra, việc nhà cao tầng phát triển không đồng bộ còn ảnh hưởng đến hạ tầng của thành phố. Điển hình, địa phương xây dựng một tòa chung cư quy mô 500 người ở, trong khi đó hạ tầng ống thoát nước và đường sá chi phục vụ được cho 100 người. Với số lượng người đông như vậy, khu vực đó sẽ tạo ra áp lực lớn cho hạ tầng đang quá tải.
Ông Phùng Nguyên Mạnh, chủ đầu tư một khách sạn trên đường Bạch Đằng trên quận Hải Châu cho biết, hiện nay theo quy định của Bộ Xây dựng, chiều cao của tòa nhà phụ thuộc vào chiều ngang của khu đất. Như vậy, chiều cao của tòa nhà không được quá gấp 5 lần so với chiều ngang của khu đất.
“Ví dụ như khách sạn của tôi, chiều ngang của khu đất là 8m. Áp dụng theo quy định, chiều cao của tòa nhà không được quá 5 lần, như vậy, chiều cao của tòa nhà là 40m”, ông Phùng Nguyên Mạnh nói.
Bên cạnh đó, ông Phùng Nguyên Mạnh cho rằng, với quy định này, cấp phép xây dựng cho các nhà đầu tư sẽ có những bất cập. Cụ thể, có những khu vực xuất hiện tình trạng công trình nhà thấp bị kẹp giữa 2 bên tòa nhà đã xây cao tầng trước đó. Việc này khiến cho mỹ quan không được bất mắt.
“Như tuyến đường Bạch Đằng, đã có những tòa nhà xây 15 tầng thì những tòa nhà bên cạnh cũng nên cho xây dựng đồng loạt như vậy sẽ đẹp hơn, chứ người cao người thấp bởi diện tích khác nhau sẽ khiến bộ mặt đô thị không đẹp”, ông Phùng Nguyên Mạnh cho hay.
Ngoài ra, nguyên nhân của những bất cập này là do quy hoạch ban đầu không chuẩn dẫn đến việc những lô đất có diện tích chiều ngang khác nhau nên chiều cao của tòa nhà cũng khác nhau, không đồng đều.
“Dù thông tư 01/2021/TT-BXD được thay đổi phù hợp hơn với tình hình thực tế, nhà đầu tư vẫn gặp phải một số khó khăn khi cơ quan lý nhà cao tầng của thành phố vẫn chưa được ban hành. Chính vì vậy, điều mà nhà đầu tư cần nhất hiện nay là thành phố cần sớm ban hành các quy chế cụ thể trong quy hoạch nhà cao tầng để nhà đầu tư an tâm đầu tư về địa phương”, chủ đầu tư một khách sạn trên đường Bạch Đằng nhận định.
Liên quan đến vấn đề ban hành cơ chế quản lý, kiến trúc sư Lương Hải Tuấn, Giám đốc của một công ty chuyên tư vấn thiết kế xây dựng cho biết, để tháo gỡ những bất cập, vướng mắc trong thiết kế, xây dựng nhà cao tầng, thành phố cần phải xây dựng hoàn chỉnh các quy chuẩn đối với nhà cao tầng. Các quy định này phải tiệm cận với yêu cầu thực tế. Đồng thời, địa phương cần làm rõ những yêu cầu quản lý và phải có những chính sách phù hợp của Nhà nước, chính quyền địa phương.
Bên cạnh đó, việc lựa chọn được địa điểm xây dựng có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả đầu tư dự án. Đối với chính quyền, việc chấp thuận địa điểm xây dựng sẽ quyết định mục đích sử dụng đất tại địa điểm đó. Đây cũng là bước quyết định các chỉ tiêu cơ bản về quy hoạch và kiến trúc công trình như mật độ xây dựng, chiều cao công trình và một số yêu cầu khác được nêu trong văn bản chấp thuận địa điểm xây dựng.
Kiến trúc sư Lương Hải Tuấn cho rằng các chỉ tiêu về quy hoạch như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mật độ cây xanh, khoảng lùi, khoảng cách giữa các nhà cao tầng, khoảng cách ly vệ sinh, an toàn, phòng cháy, chữa cháy và các vấn đề khác liên quan phải được định lượng và phải phù hợp với quy hoạch phân khu đô thị và quy hoạch chi tiết khu vực được duyệt và cần thiết phải quy định trong quy chuẩn, tiêu chuẩn.
Ngoài ra, trong các khu vực nội đô, khu vực hạn chế phát triển, quy chuẩn, tiêu chuẩn cần đưa ra những quy định khống chế về mật độ xây dựng và chiều cao. Kiến trúc nhà cao tầng cần có sự hài hòa với kiến trúc cảnh quan khu vực về hình khối, đường nét, màu sắc nhằm tôn vẻ đẹp của các công trình.
