Doanh Nhân Phạm Hồng Điệp: Kinh doanh trên đất phải trả lại cho đất

- Theo ông, dòng vốn hiện nay đang tìm kiếm những giá trị gì ở bất động sản khu công nghiệp? Liệu lợi thế về quỹ đất và giá thuê còn đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư?

Ông Phạm Hồng Điệp: Theo quan sát của tôi, tiêu chí lựa chọn bất động sản khu công nghiệp của dòng vốn đang có sự thay đổi khá rõ. Với thế hệ nhà đầu tư FDI mới, giá thuê đất, hạ tầng hay chính sách ưu đãi vẫn quan trọng, nhưng đó không còn là những yếu tố duy nhất quyết định lựa chọn. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm sâu hơn đến những vấn đề trước đây thường được xem là “phần bên lề” của một khu công nghiệp: Điện được tạo ra từ nguồn nào? Mỗi đơn vị sản phẩm phát thải bao nhiêu? Nước có được tuần hoàn hay không? Chất thải có thể truy xuất đến khâu xử lý cuối cùng? Những câu hỏi đó phản ánh một thay đổi lớn trong cách dòng vốn quốc tế đánh giá địa điểm đầu tư.

Từ ngày 1/1/2026, Cơ chế Điều chỉnh Biên giới Carbon (CBAM) của Liên minh châu Âu (EU) chuyển từ giai đoạn chuyển tiếp sang giai đoạn thực thi chính thức, đặt ra các nghĩa vụ về khai báo phát thải và chứng chỉ CBAM đối với hàng hóa thuộc phạm vi điều chỉnh. Điều này khiến năng lực đo lường, báo cáo và thẩm tra phát thải (MRV) ngày càng trở thành một điều kiện quan trọng để doanh nghiệp tiếp cận thị trường.

Trong khi đó, Việt Nam cũng đang hoàn thiện thị trường carbon và mở rộng danh mục các cơ sở phải kiểm kê khí nhà kính. Khi đó, dữ liệu môi trường không còn đơn thuần là một yêu cầu báo cáo, mà đang trở thành một dạng “hạ tầng mềm” của năng lực cạnh tranh. Khu công nghiệp nào không đáp ứng được yêu cầu này sẽ khó theo kịp dòng vốn có tiêu chuẩn cao, dù sở hữu quỹ đất lớn hay mức giá thuê hấp dẫn.

Tất nhiên, quỹ đất và giá thuê vẫn là những yếu tố quan trọng, bởi đây là chi phí đầu vào trực tiếp của một dự án sản xuất. Nhưng một mức giá thuê thấp chỉ thực sự có ý nghĩa nếu đi cùng khả năng triển khai nhanh và vận hành ổn định. Nếu thủ tục kéo dài, điện và nước không ổn định, kết nối logistics hạn chế, xử lý môi trường chưa đáp ứng yêu cầu, thiếu các chứng nhận cần thiết hoặc doanh nghiệp gặp khó khăn trong tuyển dụng lao động, thì phần chi phí phát sinh trong suốt vòng đời dự án có thể lớn hơn nhiều so với khoản tiết kiệm từ giá thuê đất.

Vì vậy, dòng vốn chất lượng cao hiện nay không đơn thuần tìm một khu đất có giá tốt, mà tìm một địa điểm có khả năng giảm thiểu rủi ro và tạo ra giá trị dài hạn. Đó là nơi có hạ tầng pháp lý minh bạch, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hạ tầng xanh, nguồn năng lượng phù hợp với lộ trình giảm phát thải, dịch vụ hỗ trợ vận hành và một cộng đồng doanh nghiệp có khả năng liên kết trong chuỗi cung ứng. Nói cách khác, nhà đầu tư không chỉ thuê đất; họ đang lựa chọn một môi trường sản xuất có thể đồng hành với chiến lược toàn cầu của doanh nghiệp.

Tại khu công nghiệp Nam Cầu Kiền, chúng tôi đã trải nghiệm khá rõ quá trình chuyển đổi này. Trên quy mô 260ha, khu công nghiệp đã thu hút hơn 100 nhà đầu tư và từng bước hình thành ba chuỗi cộng sinh trong các ngành thép, nhựa, điện - điện tử. Đến năm 2025, mô hình đạt khoảng 82% tiêu chí theo khung quốc tế về khu công nghiệp sinh thái của UNIDO.

Những kết quả này chưa phải là đích đến, nhưng cho thấy một điều rằng khi chủ đầu tư chuyển từ tư duy đơn thuần cho thuê đất sang tổ chức các dòng vật chất, năng lượng, môi trường và quan hệ cộng đồng, giá trị của khu công nghiệp sẽ không còn phụ thuộc chủ yếu vào giá trị địa tô. Lợi thế cạnh tranh khi đó nằm ở khả năng tạo ra một hệ sinh thái sản xuất hiệu quả, xanh và đủ sức đáp ứng những tiêu chuẩn ngày càng cao của dòng vốn quốc tế.

- Trong cuộc chơi mới, việc sở hữu “đất sạch” còn là lợi thế quyết định, hay doanh nghiệp phải tạo ra một hệ sinh thái khu công nghiệp đủ sức cạnh tranh để thu hút dòng vốn chất lượng cao?

Ông Phạm Hồng Điệp: Tôi cho rằng, “đất sạch” vẫn là điều kiện cần, nhưng một hệ sinh thái được tổ chức bài bản mới là yếu tố quyết định sức cạnh tranh trong dài hạn. Không có mặt bằng pháp lý rõ ràng, sẵn sàng bàn giao thì không thể đón nhà đầu tư. Nhưng nếu chỉ dừng ở việc chuẩn bị đất rồi chờ doanh nghiệp đến thuê, chủ đầu tư khu công nghiệp sẽ rất khó tạo ra khác biệt, nhất là trong bối cảnh tiêu chuẩn đầu tư ngày càng cao.

Theo cách chúng tôi tiếp cận, một hệ sinh thái khu công nghiệp phải được hình thành từ nhiều lớp giá trị có khả năng kết nối và bổ trợ cho nhau. Lớp nền là quy hoạch, pháp lý và hạ tầng kỹ thuật. Trên đó là hệ thống năng lượng, cấp nước, xử lý chất thải, logistics và hạ tầng số.

Quan trọng hơn, phải từng bước hình thành các chuỗi cộng sinh công nghiệp, nơi các doanh nghiệp có thể sử dụng sản phẩm, phụ phẩm và dịch vụ của nhau, qua đó giảm chi phí và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên. Bên cạnh hạ tầng cứng, khu công nghiệp cũng cần một hệ thống dịch vụ đủ rộng để hỗ trợ doanh nghiệp trong suốt quá trình hoạt động, từ thủ tục hành chính, nhân lực, đổi mới công nghệ, tài chính đến an ninh, an sinh và đời sống người lao động. Khi các lớp giá trị này được kết nối và vận hành đồng bộ, khu công nghiệp sẽ không còn đơn thuần là một khu đất được chia lô để cho thuê, mà trở thành một nền tảng sản xuất có khả năng tạo ra giá trị cho cả cộng đồng doanh nghiệp.

Kinh nghiệm tại Nam Cầu Kiền cho chúng tôi thấy, một hệ sinh thái như vậy không thể hình thành trong ngày một ngày hai. Nó bắt đầu từ việc lựa chọn ngành nghề phù hợp, nhận diện các dòng nguyên liệu và phụ phẩm, tổ chức các chuỗi cộng sinh công nghiệp, kiểm soát môi trường liên tục và xây dựng cơ chế hợp tác giữa chủ đầu tư với các doanh nghiệp thứ cấp. Vai trò của chủ đầu tư vì thế cũng thay đổi. Không chỉ quản lý hạ tầng và cho thuê đất, chủ đầu tư phải hiểu tương đối sâu hoạt động của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp để vừa kiểm soát những rủi ro có tính hệ thống, vừa nhận diện cơ hội tiết giảm chi phí, sử dụng hiệu quả tài nguyên và gia tăng giá trị cho từng doanh nghiệp.

Từ thực tiễn đó, khi phát triển các dự án mới tại nhiều tỉnh, thành, Shinec không đặt mục tiêu sao chép nguyên trạng mô hình Nam Cầu Kiền. Mỗi địa phương có điều kiện tài nguyên, vị trí địa lý, cơ cấu ngành sản xuất và đặc điểm văn hóa - xã hội khác nhau. Vì vậy, điều cần nhân rộng không phải là một mô hình cố định, mà là một phương pháp phát triển.

Theo đó, trước hết phải khảo sát kỹ hệ sinh thái kinh tế - công nghiệp của từng địa phương, từ đó quy hoạch theo chuỗi giá trị; chuẩn bị hạ tầng xanh và hạ tầng số ngay từ đầu; đồng thời lựa chọn những nhà đầu tư có khả năng bổ trợ, liên kết và tạo ra giá trị cho nhau. Nếu “đất sạch” giúp khu công nghiệp mở cửa đón dòng vốn, thì hệ sinh thái chính là yếu tố quyết định dòng vốn đó có ở lại, mở rộng đầu tư và tạo ra giá trị lâu dài hay không. Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

- Theo ông, đâu là những điểm nghẽn đang khiến chúng ta chưa khai thác hết tiềm năng của dòng vốn FDI?

Ông Phạm Hồng Điệp: Việt Nam có nhiều lợi thế trong quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng, nhưng cơ hội chỉ chuyển thành chất lượng tăng trưởng khi chúng ta xử lý được một số điểm nghẽn có tính hệ thống. Thứ nhất là tính đồng bộ, thống nhất, minh bạch và khả năng dự báo của thủ tục đầu tư. Nhà đầu tư cần một lộ trình rõ ràng từ chấp thuận đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường đến phòng cháy, đấu nối hạ tầng và vận hành.

Mỗi khâu đều có lý do quản lý riêng, nhưng nếu thiếu cơ chế phối hợp và một đầu mối chịu trách nhiệm xuyên suốt, chi phí thời gian sẽ trở thành một loại chi phí rất lớn. Thứ hai là sự không đồng đều của hạ tầng ngoài hàng rào. Một khu công nghiệp tốt vẫn khó phát huy hiệu quả nếu kết nối cảng biển, đường bộ, đường sắt, điện và hạ tầng logistics chưa theo kịp nhu cầu sản xuất. Nguồn điện ổn định và khả năng tiếp cận năng lượng xanh cũng đang trở thành tiêu chí lựa chọn địa điểm ngày càng quan trọng.

Thứ ba là chất lượng nguồn nhân lực và hạ tầng xã hội. Chúng ta cần lao động kỹ thuật, đội ngũ quản trị, chuyên gia và các điều kiện về nhà ở, y tế, giáo dục, văn hóa để họ có thể gắn bó. Một khu công nghiệp không thể phát triển bền vững nếu tách rời đời sống của người lao động và cộng đồng sở tại. Thứ tư là năng lực tham gia chuỗi giá trị của doanh nghiệp trong nước còn hạn chế.

Nếu FDI chỉ nhập nguyên liệu, tổ chức sản xuất và xuất khẩu trong một hệ thống tương đối khép kín, phần giá trị lan tỏa cho nền kinh tế sẽ chưa tương xứng. Chính quyền, chủ đầu tư khu công nghiệp và doanh nghiệp FDI cần cùng xây dựng cơ chế kết nối nhà cung ứng, chuyển giao tiêu chuẩn, đào tạo và đổi mới công nghệ để doanh nghiệp Việt Nam tham gia sâu hơn. Cuối cùng là năng lực đáp ứng các chuẩn mực mới về carbon, tuần hoàn, truy xuất dữ liệu và ESG. Đây không còn là câu chuyện hình ảnh mà đang trở thành điều kiện tiếp cận thị trường và chuỗi cung ứng.

Theo tôi, Việt Nam cần chuyển từ tư duy thu hút bằng mọi giá sang lựa chọn và đồng hành. Lựa chọn dự án phù hợp với chiến lược phát triển, đồng thời chuẩn bị hạ tầng và dịch vụ đủ tốt để nhà đầu tư chất lượng cao triển khai nhanh, vận hành ổn định và liên kết lâu dài với nền kinh tế trong nước.

- Nhìn trong 5-10 năm tới, theo ông cuộc chơi bất động sản khu công nghiệp sẽ thuộc về những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, tiềm lực tài chính mạnh hay khả năng xây dựng hệ sinh thái và đồng hành cùng nhà đầu tư?

Ông Phạm Hồng Điệp: Trong 5–10 năm tới sẽ không có một yếu tố đơn lẻ nào bảo đảm thành công. Quỹ đất và tiềm lực tài chính là “tấm vé vào cửa”, bởi phát triển khu công nghiệp đòi hỏi vốn lớn, thời gian dài và năng lực giải quyết nhiều vấn đề phức tạp. Nhưng năng lực xây dựng hệ sinh thái và đồng hành cùng nhà đầu tư mới quyết định doanh nghiệp đi được bao xa.

Thị trường bất động sản công nghiệp không chỉ dành cho những doanh nghiệp có nhiều quỹ đất mà phải còn phải là những doanh nghiệp quản trị bài bản, xây dựng theo chuỗi giá trị công nghiệp xanh và đồng hành cùng các nhà đầu tư cho đến hết vòng đời dự án. Thị trường chắc chắn sẽ phân hóa giữa chủ đầu tư phát triển mặt bằng và nhà phát triển nền tảng công nghiệp.

 Nhà phát triển nền tảng phải có khả năng tích hợp quy hoạch, năng lượng, môi trường, logistics, dữ liệu, dịch vụ doanh nghiệp, nguồn nhân lực và quan hệ cộng đồng. Họ không kết thúc trách nhiệm khi ký hợp đồng cho thuê, mà tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp trong cả vòng đời dự án: từ lựa chọn địa điểm, hoàn thiện thủ tục, xây dựng nhà máy đến vận hành, mở rộng, giảm phát thải và kết nối chuỗi cung ứng. Một doanh nghiệp có nhiều đất nhưng các dự án vận hành rời rạc sẽ khó tạo giá trị bằng một mạng lưới khu công nghiệp được quản trị trên cùng nền tảng tiêu chuẩn, dữ liệu và chuỗi liên kết.

Khi đó, mỗi dự án vừa khai thác lợi thế riêng của địa phương, vừa có thể chia sẻ khách hàng, đối tác, giải pháp công nghệ và kinh nghiệm quản trị với toàn hệ thống. Đó cũng là hướng Shinec đang theo đuổi khi chuyển kinh nghiệm từ Nam Cầu Kiền sang các dự án mới.

Chúng tôi không đặt mục tiêu phát triển quỹ đất bằng mọi giá, mà hướng tới một mạng lưới khu, cụm công nghiệp sinh thái phù hợp với từng vùng kinh tế. Triết lý “Kinh doanh trên đất phải trả lại cho đất” vì thế không chỉ là câu chuyện trồng cây hay tạo cảnh quan. “Trả lại cho đất” ở đây là làm cho mỗi vùng đất sau đầu tư có năng lực sản xuất tốt hơn, môi trường được bảo vệ tốt hơn, cộng đồng có thêm sinh kế và doanh nghiệp có điều kiện phát triển bền vững hơn.

Cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!