Dự án Khu nhà ở thương mại Hoàng Nam 3 (phường Đông Hòa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương) do Công ty TNHH Dịch vụ bất động sản và xây dựng Hoàng Nam làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 4.660m2, trong đó hơn 2.000m2 là đất ở, còn lại là đất nông nghiệp.
Toàn dự án có 36 căn nhà phố liên kế, diện tích từ 68 – 103m2, tổng diện tích các nền nhà đưa vào kinh doanh là 2.965m2.
Khu đất dự án, ban đầu, do ông Hoàng Văn Tâm – Chủ tịch HĐTV Công ty Hoàng Nam, đứng tên “sổ đỏ”. Mãi đến ngày 14/3/2019, HĐTV Công ty Hoàng Nam mới ra biên bản họp, thống nhất nhận chuyển nhượng khu đất từ ông Hoàng Văn Tâm.
Tuy nhiên, trước đó 3 tháng, ngày 18/1/2019, UBND tỉnh Bình Dương đã ra quyết định công nhận chủ đầu tư dự án đối với Công ty Hoàng Nam. Như vậy, ở thời điểm đó, Công ty Hoàng Nam chưa có quỹ đất hợp pháp để lập dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở.
Đây là hành động được xem là rất rủi ro của Chủ tịch tỉnh Bình Dương, bởi về lý, Công ty Hoàng Nam khi đó chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với khu đất 4.660m2. Việc công nhận chủ đầu tư đối với Công ty Hoàng Nam là chưa đúng các quy định của pháp luật hiện hành và chưa đảm bảo trình tự thủ tục hành chính chặt chẽ.
Trường hợp ông Hoàng Văn Tâm không thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu đất 4.660m2 cho Công ty Hoàng Nam để công ty này lập dự án khu nhà ở thì quyết định công nhận chủ đầu tư của Chủ tịch tỉnh Bình Dương sẽ bị xem là tiếp tay cho việc hình thành “dự án ma”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), nếu thực hiện đúng quy trình thủ tục hành chính, Công ty Hoàng Nam sẽ phải thực hiện đủ 5 bước sau:
Bước 1, Sở Kế hoạch Đầu tư trình UBND tỉnh Bình Dương ban hành “Quyết định chủ trương đầu tư” cho “nhà đầu tư” là Công ty Hoàng Nam để triển khai thủ tục đầu tư dự án Khu nhà ở thương mại Hoàng Nam 3.
Bước 2, Sở Xây dựng thỏa thuận các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc làm cơ sở để UBND thị xã Dĩ An phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng dự án Khu nhà ở thương mại Hoàng Nam 3 (do dự án có diện tích dưới 2 ha, nếu dự án từ 2 ha trở lên thì phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500).
Bước 3, Sở Tài nguyên Môi trường xem xét, trình UBND tỉnh Bình Dương ban hành quyết định thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4, Sở Xây dựng xem xét, trình UBND tỉnh Bình Dương ban hành quyết định công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng (nếu có) và triển khai đầu tư xây dựng.
Bước 5, Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với Sở Tài chính xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất theo quy định, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án cho chủ đầu tư.
Ông Châu chỉ ra: “UBND tỉnh Bình Dương đã giải quyết rất nhanh thủ tục công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng dự án Khu nhà ở Hoàng Nam 3, tạo cơ sở pháp lý để Công ty Hoàng Nam thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo.
“Điều này cho thấy UBND tỉnh Bình Dương đã nắm bắt thông tin rất rõ về doanh nghiệp, chủ doanh nghiệp và tình trạng pháp lý của khu đất dự kiến đầu tư”.
Theo nhận định của ông Châu, với cách làm trên, nếu các dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương đều được giải quyết rất nhanh thủ tục đầu tư xây dựng, rút ngắn thời gian làm các thủ tục hành chính như vậy thì các doanh nghiệp sẽ sớm triển khai thực hiện dự án, tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân và tác động tích cực đến thị trường bất động sản.
Theo ông Lê Hoàng Châu, kể từ ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (01/07/2015) đến nay, hình thức chỉ định chủ đầu tư chỉ áp dụng đối với dự án có 100% "đất ở".
Các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định chủ đầu tư. Tuy nhiên bất cập là pháp luật cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư.
Điều này dẫn đến tình trạng các dự án nhà ở bị ách tắc, khiến thị trường bất động sản bị sụt giảm nguồn cung; nhiều doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn; người tiêu dùng khó tiếp cận sản phẩm nhà ở; giá nhà có xu hướng tăng; nguồn thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản cũng bị sụt giảm theo.
Ở TP. HCM, từ tháng 7/2015 – 8/2018, có 170 dự án được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong số này, chỉ có 44 dự án là có “đất ở”. 126 dự án còn lại đều có quỹ đất hỗn hợp, rất khó xử lý.
Tháng 10/2019, Văn phòng UBND TP. HCM đã có Thông báo 708, đề xuất 5 bước giải quyết thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp.
HoREA cho rằng trong 5 bước này, bước 4 và bước 5 có những điểm chưa hợp lý. Cụ thể, việc thực hiện 2 bước trên sẽ tạo thêm gánh nặng tài chính, gánh nặng lãi vay cho chủ đầu tư dự án nhà ở, làm chậm tiến độ triển khai xây dựng các công trình.
HoREA kiến nghị quy trình 5 bước mới, trong đó cải tiến bước 4 và bước 5 như sau:
Bước 1, Sở Kế hoạch đầu tư trình UBND thành phố ban hành “Quyết định chủ trương đầu tư” dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp.
Bước 2, Sở Quy hoạch Kiến trúc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng) dự án, hoặc thỏa thuận các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc làm cơ sở để UBND quận, huyện phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng dự án).
Bước 3, Sở Tài nguyên Môi trường xem xét, trình UBND thành phố ban hành quyết định thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất dự án.
Bước 4, Sở Xây dựng xem xét, trình UBND thành phố ban hành quyết định công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng (nếu có) và triển khai đầu tư xây dựng.
Bước 5, Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với Sở Tài chính xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất theo quy định, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án cho chủ đầu tư.
