Ông Nguyễn Thanh Toàn, Giám đốc dự án khu nhà ở Vườn Xuân tại TP. Vũng Tàu, cho biết để hoàn thành được một dự án khang trang, vượt tiến độ, sắp bàn giao nhà cho người mua, ông cùng các lãnh đạo của công ty Đông Dương đã phải “bạc tóc” vì có quá nhiều vướng mắc trong việc triển khai thủ tục đầu tư sao cho phù hợp với quy định của pháp luật. Trong đó, hành trình xin “cơ chế” cho 10 nghìn m2 đất công xen kẹt trong dự án quá gian nan.
Ngày 17/9/2010, ông Hồ Văn Niên, Phó chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, có Văn bản số 6370/UBND-VP chấp thuận chủ trương để Công ty Đông Dương khảo sát, lập các thủ tục đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở Vườn Xuân. Ngày 19/10/2018, dự án được UBND TP Vũng Tàu phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 .
Ông Nguyễn Thanh Toàn, Giám đốc dự án khu nhà ở Vườn Xuân, giải thích cho VietnamFinance những thửa đất xen kẹt hình dạng méo mó, diện tích nhỏ, không lối đi.
Sau 9 năm vượt qua nhiều “ải” thủ tục, ngày 17/5/2019, Phó chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ký Quyết định số 1238/QĐ-UBND về chủ trương đầu tư gồm 5 điều, trong đó khoản 8, điều 1 nêu: “Với diện tích đất do nhà nước quản lý nằm trong dự án, chủ đầu tư phải đấu giá”. Căn cứ cho điều khoản này là quy định của Luật Đất đai 2013 (tại điều 118).
Nhận quyết định, chủ đầu tư “khóc ròng” bởi điều khoản trên tuy đúng Luật, nhưng doanh nghiệp và các cơ quan liên quan lại không thể thực thi.
“Tổng diện tích đất thực hiện dự án là 255.701,5m2 thì diện tích đất công xen kẹt rất ít, chỉ có khoảng 10 nghìn m2 đất được quy hoạch là đất ở, còn lại là quy hoạch công viên cây xanh và giao thông (hiện trạng cũ là kênh, mương, rạch). Điều đáng nói, đất công xen kẹt lại phân bổ thành rất nhiều mảnh nhỏ với hình dạng méo mó, không liền nhau, không có đường giao thông tiếp cận, có nhiều miếng nhỏ từ 0,7m2 đế 10m2 thì không thể đấu giá hay cấp quyền sử dụng đất cho người trúng giá. Chúng tôi phải vất vả làm đơn rất nhiều lần xin cơ chế tháo gỡ”, ông Nguyễn Thanh Toàn, Giám đốc dự án cho biết.
Nhiều thửa đất xen cài nhỏ hẹp trong dự án khu nhà ở Vườn Xuân đã được quy hoạch thành mảng xanh
Từ vướng mắc trên, UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đã gửi công văn xin Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn. Trong văn bản phúc đáp số 3968/BTNMT-TCQLĐĐ, ông Đào Trung Chính, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, đã tháo gỡ bấp cập cho cả doanh nghiệp lẫn chính quyền địa phương như sau: “Công ty Đông Dương đã được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận chủ trương thực hiện dự án bằng văn bản từ năm 2010 thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có trong kế hoạch sử dụng đất năm 2019 thì UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thực hiện việc giao đất cho chủ đầu tư mà không phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án”.
Dẫu vậy để ra được văn bản này, Tổng cục Quản lý đất đai phải quy chiếu rất nhiều điều khoản pháp luật. Một là căn cứ vào khoản 6, Điều 100a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai ( được bổ sung tại khoản 61 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai) quy định: “Đối với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư bằng văn bản hoặc lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư trước ngày 1/7/2014 nhưng chưa giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư mà nay phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì UBND cấp có thẩm quyền thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư mà không phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất”.
Hai là căn cứ vào khoản 6, Điều 16 cũng tại Nghị định số 43 và thêm căn cứ tại khoản 3, Điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định, quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi bổ sung một số điều của thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Nhờ vậy, dự án Vườn Xuân đã được “cởi trói”, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 2682/QĐ-UBND ngày 7/9/2020 giao đất, cho thuê đất toàn bộ diện tích đất công xen cài để chủ đầu tư thực hiện dự án và có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo đúng quy định của pháp luật.
Tại Bà Rịa-Vũng Tàu, hàng chục dự án bị xen kẹt đất công (tỷ lệ xen kẹt phổ biến dưới 7% tổng diện tích dự án), cũng đang rất mong mỏi được “gỡ”. Tuy nhiên, xung đột pháp luật, vấn đề luật chồng luật, đúng được quy định này thì sai quy định khác đang làm khó những người ra quyết định cuối cùng trong hành trình dài về thủ tục.
Đơn cử, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP, có hiệu lực kể từ ngày 8/2/2021, đã mở ra hướng xử lý đối với phần đất công xen kẹt trong các dự án, theo đó quy định những thửa đất nhỏ lẻ không đủ tách thửa thì giao cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, đến nay, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nói riêng và nhiều địa phương vẫn chưa dám thực hiện.
“Quy định là vậy nhưng nếu không ban hành xong những tiêu chí cụ thể để triển khai thì rất khó ra quyết định cuối cùng, bởi trách nhiệm người đứng đầu rất lớn, nếu không có cách nhìn thấu tình, đạt lý của các cơ quan thanh kiểm tra thì người ra quyết định hoặc tham mưu rất dễ đứng trên bờ vực đúng, sai”, đại diện của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu chia sẻ.
Theo ông Lê Viết Liên, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu, chủ dự án The Light City, dự án có 2 giai đoạn đền bù với tổng 2,5ha đất công xen cài. Việc chậm ban hành tiêu chí cụ thể đã ảnh hưởng lớn tới tiến độ toàn dự án và làm trì trệ doanh nghiệp. Công ty có kiến nghị tỉnh, các hiệp hội, nhờ báo chí thông tin liên tục mà hiện dự án vẫn giậm chân tại chỗ.
.jpg)
Dự án The Light City cũng đang mong mỏi được "gỡ" vướng đất công xen kẹt
Từ kinh nghiệm “bạc tóc xin cơ chế” của dự án Vườn Xuân, ông Nguyễn Văn Minh, chủ một dự án bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đề xuất: “Các phần đất công xen kẹt có khi chỉ là những miếng nhỏ, hình dạng méo mó, không đủ điều kiện để phân lô đấu giá thì cần được tháo gỡ bằng cách giao đất cho chủ đầu tư”.
Đại diện UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu cho hay, tỉnh đã tiếp thu ý kiến của các sở ban ngành, doanh nghiệp để tổng hợp. Sở Xây dựng cũng đã trình UBND tỉnh theo thẩm định của Sở Tư pháp để tăng tốc tháo gỡ cho doanh nghiệp.
Tuy nhiên theo một số đại biểu Quốc hội trong đoàn giám sát về thực hành tiết kiệm, chống lãng phí, trong đó có vấn đề chống lãng phí nguồn lực đất đai mới đây tại Bà Rịa - Vũng Tàu, việc sửa đổi các chính sách pháp luật đã lỗi thời là đương nhiên. Song, việc thực thi, vận dụng hiệu quả từ chính sách pháp luật tới thực tiễn là một quá trình phức tạp, trong đó chỉ sửa luật thôi là không đủ, rất cần có những cán bộ nêu cao tinh thần trách nhiệm. Người đứng đầu cần có tư duy sáng tạo, linh hoạt vận dụng luật sao cho sát với thực tế, thấu tình đạt lý, phải rất tâm huyết song hành cùng doanh nghiệp thì mới hy vọng bánh xe trì trệ của trong hoàn thiện pháp lý dự án bất động sản được tăng tốc, giải phóng nguồn lực đất đai đang bị ách tắc như hiện nay.
