Điều 5 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định các loại bất động sản đưa vào kinh doanh gồm: nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Như vậy, nội hàm của “bất động sản đưa vào kinh doanh” chỉ bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Góp ý cho quy định này, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng theo nguyên tắc loại trừ thì bản thân một dự án bất động sản A được chủ đầu tư là doanh nghiệp B chuyển nhượng cho doanh nghiệp C thì dự án đó không phải “bất động sản đưa vào kinh doanh”, đồng nghĩa với hoạt động chuyển nhượng dự án không phải hoạt động kinh doanh bất động sản.
Mặc dù vậy, quy định về “chuyển nhượng dự án bất động sản” thuộc chương 5 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lại được hiểu như một hình thức kinh doanh bất động sản. Điều 11 dự thảo cũng quy định một hình thức kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là “Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua”. Như vậy theo chương 5 và điều 11 dự thảo thì hoạt động chuyển nhượng dự án là một hoạt động kinh doanh bất động sản.
Từ đó, theo ông Đỉnh, dự thảo có sự tự mâu thuẫn, thiếu thống nhất về mặt lập pháp: hoạt động chuyển nhượng dự án có phải hoạt động kinh doanh bất động sản không? Nếu không phải hoạt động kinh doanh bất động sản thì tại sao trình tự, thủ tục, điều kiện... chuyển nhượng dự án lại điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản?
Ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng khoản 3 Điều 44 dự thảo quy định “chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp có chức năng, ngành nghề kinh doanh phù hợp, có đủ năng lực tài chính…”.
Tuy nhiên, theo ông Đỉnh điều này khiến các chủ đầu tư hết sức khó khăn khi chuyển nhượng dự án. Ví dụ, dự án A do doanh nghiệp B làm chủ đầu tư là dự án du lịch nghỉ dưỡng. Nội dung dự án gồm xây dựng các công trình để kinh doanh, cung cấp dịch vụ: khách sạn (dịch vụ lưu trú), nhà hàng (dịch vụ ăn uống), trung tâm thương mại (dịch vụ mua sắm), cung cấp các dịch vụ khác như karaoke, spa, chiếu phim…; hoặc dự án A1 là sản xuất nông nghiệp có nhà lưới để trồng rau, chuồng trại để nuôi gia cầm…
Các dự án A, A1 mặc dù đều có đầu tư xây dựng công trình nhưng mục tiêu không hướng đến hoạt động kinh doanh BĐS (không mua bán, chuyển nhượng, cho thuê các loại nhà, công trình xây dựng). Việc xây dựng công trình chỉ nhằm mục đích tạo cơ sở vật chất để kinh doanh dịch vụ hoặc để phục vụ sản xuất.
“Với dự án này, nếu doanh nghiệp B chuyển nhượng dự án cho doanh nghiệp C thì việc yêu cầu doanh nghiệp B (bên chuyển nhượng) và doanh nghiệp C (bên nhận chuyển nhượng) phải đáp ứng điều kiện chặt chẽ của tổ chức kinh doanh bất động sản là không hợp lý”, ông Đỉnh nói.
Hiện nay, theo Điều 46 Luật Đầu tư năm 2020, đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư và dự án được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư; còn các dự án khác thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản…
Cũng theo ông Đỉnh cho rằng quy định nêu trên dẫn đến “phân mảnh” thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án.
Ví dụ, UBND tỉnh A lựa chọn nhà đầu tư dự án khu đô thị B theo pháp luật đấu thầu. Sau khi đăng tải danh mục dự án mà chỉ có 1 nhà đầu tư C đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư C được chấp thuận để thực hiện dự án. Nhà đầu tư C sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D. Thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư.
Vẫn trường hợp trên nhưng khi đăng tải danh mục dự án mà có 2 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì UBND tỉnh A tổ chức đấu thầu và nhà đầu tư C trúng thầu. Nhà đầu tư C sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D thì thực hiện thủ tục theo Luật Kinh doanh BĐS.
“Với 2 trường hợp trên, cách thức để nhà đầu tư C được lựa chọn có bản chất không khác nhau nhưng việc quy định 2 thủ tục riêng biệt để nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án là không cần thiết”, ông Đỉnh nói và cho rằng không có luận chứng rõ ràng về việc tại sao phải phân tách thành 2 trường hợp, mỗi trường hợp tại sao phải áp dụng theo Luật Đầu tư hay Luật Kinh doanh bất động sản mà không áp dụng luật còn lại.
Ngoài ra, theo Điều 43 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì thủ tục cho phép chuyển nhượng mọi dự án bất động sản đều thực hiện thống nhất theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Ông Đỉnh cho rằng quy định này sẽ làm nảy sinh 2 vấn đề lớn. Thứ nhất, cần sửa Luật Đầu tư năm 2020 cho thống nhất, đồng bộ. Thứ hai, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản) thì nhà đầu tư còn phải “điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư trong trường hợp pháp luật đầu tư quy định phải thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư”.
Như vậy, rất nhiều trường hợp nhà đầu tư phải làm nối tiếp 2 thủ tục theo 2 đạo luật khác nhau để hoàn tất việc chuyển nhượng dự án bất động sản và đều do cùng một cơ quan ra quyết định.
Ông Đỉnh kiến nghị việc chuyển nhượng dự án nên thực hiện thống nhất theo thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư. Việc quy định 2 thủ tục, thực hiện theo 2 luật riêng biệt với 2 cơ quan thụ lý khác nhau không những không giảm thủ tục mà còn tăng thêm thủ tục, kéo dài thời gian thực hiện cũng như chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.
“Tôi kiến nghị bãi bỏ thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án trong dự thảo. Thay vào đó, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ cần đặt ra quy định về điều kiện với dự án/phần dự án chuyển nhượng cũng như điều kiện với bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng... Các điều kiện này sẽ được rà soát, xem xét trong quá trình thẩm định điều chỉnh chủ trương đầu tư để cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư”, ông Đỉnh nói.
