Được tách 'room', 30.000 tỷ đồng tín dụng BĐS nghỉ dưỡng TP.HCM hé lộ điều gì?
(VNF) - Ngân hàng Nhà nước đang từng bước tách những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động sản xuất - dịch vụ khỏi cách kiểm soát tín dụng địa ốc thông thường, đúng lúc không gian du lịch TP.HCM mở rộng từ trung tâm đô thị ra Vũng Tàu, Hồ Tràm đến Côn Đảo.
30.000 tỷ đồng không phải một "gói tín dụng" mới
Tính đến cuối tháng 8/2026, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản du lịch trên địa bàn TP.HCM đạt khoảng 30.000 tỷ đồng, tăng 12,5% so với cùng kỳ năm trước. Quy mô này tương đương khoảng 1,9% tổng dư nợ tín dụng bất động sản của thành phố.
Trong đó, riêng vốn vay dành cho xây dựng, cải tạo, mua, thuê và thuê mua nhà hàng, khách sạn đạt khoảng 18.400 tỷ đồng, chiếm 61,3% tổng dư nợ của nhóm bất động sản du lịch. Dư nợ phân khúc này tăng 10,7% so với cuối năm 2025 và tăng tới 17,7% so với cùng kỳ năm trước.
Những con số trên cho thấy phần lớn vốn ngân hàng trong lĩnh vực du lịch hiện chưa nằm ở những dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn mà tập trung nhiều hơn ở các tài sản phục vụ trực tiếp cho hoạt động kinh doanh như nhà hàng và khách sạn.
Số liệu dư nợ được chốt đến cuối tháng 8, trong khi phải tới ngày 16/9, Ngân hàng Nhà nước mới ban hành Công văn 8509/NHNN-CSTT điều chỉnh cách tính tăng trưởng tín dụng đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng. Tốc độ tăng hai chữ số của tín dụng du lịch đã hình thành trước khi quy định mới được công bố, thay đổi chính sách hiện nay tạo thêm không gian để xu hướng này tiếp tục trong những tháng cuối năm.

Đằng sau sự gia tăng tín dụng là một nền kinh tế du lịch đang mở rộng khá nhanh. Theo Sở Du lịch TP.HCM, trong 7 tháng đầu năm 2026, thành phố đón hơn 7,13 triệu lượt khách quốc tế, tăng 42,7% so với cùng kỳ. Khách nội địa đạt gần 31,7 triệu lượt. Tổng thu du lịch ước đạt hơn 237.000 tỷ đồng, tăng 55,3%. Riêng doanh thu lưu trú và ăn uống đạt hơn 139.000 tỷ đồng, tăng 13,7%.
Nhu cầu thực của thị trường lưu trú vì thế cũng cải thiện đáng kể. Dữ liệu của Savills cho thấy công suất phòng khách sạn TP.HCM vào quý I/2026 đạt khoảng 80% trong bối cảnh nhu cầu du lịch tăng nhưng nguồn cung mới còn hạn chế. Sang quý II, nguồn cung khách sạn gần như đi ngang quanh mức 17.000 phòng và thị trường chủ yếu ghi nhận hoạt động nâng cấp, cải tạo các cơ sở hiện hữu thay vì xuất hiện hàng loạt dự án mới.
Điều này phần nào lý giải vì sao dư nợ dành cho xây dựng, cải tạo, mua và thuê nhà hàng, khách sạn tăng nhanh hơn tổng tín dụng bất động sản du lịch. Dòng vốn đang đi vào một phân khúc có khả năng khai thác và tạo doanh thu tương đối rõ ràng, thay vì chỉ nằm ở giá trị của đất hay kỳ vọng tăng giá tài sản.
Câu chuyện càng đáng chú ý sau khi địa giới TP.HCM được mở rộng. Từ ngày 1/7/2025, TP.HCM cũ cùng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hình thành TP.HCM mới, với diện tích hơn 6.772 km2 và dân số hơn 14 triệu người. Không gian du lịch của thành phố vì vậy không còn bó hẹp trong các khách sạn đô thị, trung tâm hội nghị hay kinh tế đêm ở khu vực lõi mà trải dài tới Vũng Tàu, Long Hải, Hồ Tràm và đặc khu Côn Đảo.
Chỉ riêng tháng 9, TP.HCM đã phê duyệt điều chỉnh đề án phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí tại Vườn quốc gia Côn Đảo đến năm 2030, trong đó đặt mục tiêu thu hút thêm các dự án du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng chất lượng cao. Như vậy, "bất động sản du lịch TP.HCM" hiện là một khái niệm rộng hơn rất nhiều so với trước khi sáp nhập: từ khách sạn trung tâm đến resort biển, khu sinh thái và hệ thống dịch vụ phục vụ khách du lịch trên một không gian kinh tế có cả đô thị, công nghiệp và biển đảo.
Khi bất động sản được nhìn theo khả năng tạo dòng tiền
Theo quy định được Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 16/9, trong khoảng thời gian từ đầu năm đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng vào dư nợ bất động sản khi kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này.
Quy định trên cần được đặt cạnh Công văn 11686/NHNN-CSTT cuối năm 2025. Theo đó, trong năm 2026, tốc độ tăng tín dụng bất động sản của mỗi tổ chức tín dụng không được cao hơn tốc độ tăng tín dụng chung của chính ngân hàng đó. Đây là một "vòng kiểm soát" nhằm tránh tình trạng tín dụng dồn quá nhanh vào địa ốc.
Khi phần dư nợ tăng thêm của nhà hàng, khách sạn và khu nghỉ dưỡng được đưa ra ngoài phép tính này, ngân hàng sẽ có thêm không gian để tài trợ cho các tài sản phục vụ trực tiếp hoạt động du lịch mà không khiến chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng bất động sản nhanh chóng chạm ngưỡng.
Nhưng điều đó không có nghĩa ngân hàng được mở rộng cho vay không giới hạn. Chuyên gia kinh tế Trần Anh Tùng, Trưởng ngành Quản trị kinh doanh thuộc Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM, lưu ý phần tín dụng tăng thêm này vẫn nằm trong hạn mức tín dụng chung của từng ngân hàng. Các khoản vay vẫn phải trải qua thẩm định khả năng trả nợ, trích lập dự phòng và tuân thủ các tỷ lệ an toàn.
Ngân hàng Nhà nước không "bơm" thêm một lượng tiền tương ứng cho bất động sản nghỉ dưỡng. Thứ được thay đổi trước hết là cách phân loại và kiểm soát dòng vốn bên trong bảng cân đối của ngân hàng.
Đây cũng không phải động thái riêng lẻ. Trước nhóm du lịch, tại Công văn 4551/NHNN-CSTT ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép không tính phần dư nợ tăng thêm của nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng. Một số dự án trọng điểm quốc gia cũng được áp dụng cơ chế loại trừ riêng trong năm nay.
Chuỗi điều chỉnh này cho thấy ranh giới trong chính sách tín dụng đang được vẽ lại. Thay vì coi mọi tài sản gắn với đất đai đều có tính chất giống nhau, nhà điều hành đang tách dần những bất động sản phục vụ sản xuất, an sinh, hạ tầng và dịch vụ ra khỏi nhóm cần kiểm soát chặt hơn về tăng trưởng.
Với khách sạn hay khu nghỉ dưỡng, sự khác biệt nằm ở khả năng tạo dòng tiền. Một khách sạn được vận hành có thể tạo doanh thu từ phòng nghỉ, ăn uống, hội nghị, sự kiện và các dịch vụ khác. Một khu nghỉ dưỡng hoạt động hiệu quả tạo việc làm, tiêu dùng, doanh thu du lịch và nguồn thu ngân sách. Đó là một cấu trúc kinh tế khác với tài sản được mua chủ yếu để chờ tăng giá.
Thay đổi này cũng phù hợp với định hướng mới của ngành du lịch. Nghị quyết 26-NQ/TW ngày 22/8/2026 của Bộ Chính trị xác định du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn và một động lực tăng trưởng mới, đặt mục tiêu đến năm 2030 đóng góp trực tiếp 10-12% GDP. TP.HCM cùng Hà Nội và Đà Nẵng được xác định là ba cực tăng trưởng du lịch của cả nước. Nghị quyết còn đề cập tới việc nghiên cứu các cơ chế huy động vốn, tín dụng đầu tư và công cụ tài chính để hỗ trợ phát triển du lịch.
Dù vậy, đường ranh giữa "bất động sản tạo dòng tiền" và "bất động sản đầu cơ" không phải lúc nào cũng rõ ràng. Nhiều dự án lớn tích hợp khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ, thương mại và các sản phẩm bán cho nhà đầu tư cá nhân trong cùng một quần thể.
Ông Trần Anh Tùng cảnh báo nếu phần tài sản mang tính đầu cơ được "đóng gói" dưới hình thức du lịch để hưởng dư địa tín dụng thì chính sách có thể đi chệch mục tiêu. Ngược lại, nếu vốn thực sự chảy vào khách sạn và hạ tầng du lịch đang vận hành, khả năng tạo doanh thu và giá trị gia tăng cho nền kinh tế sẽ rõ ràng hơn.
BĐS nghỉ dưỡng bế tắc: Bài học từ Marina Bay của Singapore và Bali của Indonesia
Standard Chartered lãi gần 1.000 tỷ SGD, thị trường Việt Nam tăng trưởng lợi nhuận hai chữ số
(VNF) - Standard Chartered Bank (Singapore) Limited và các công ty con ghi nhận lợi nhuận sau thuế 973,8 triệu SGD trong 6 tháng đầu năm 2026, tăng 2,7% so với cùng kỳ. Trong khi đó, lợi nhuận sau thuế riêng ngân hàng đạt hơn 1.027,9 triệu SGD, còn hoạt động tại Việt Nam mang về 38,4 triệu SGD, tăng 17,6%.
Thành lập Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng, vốn điều lệ 5.000 tỷ đồng
(VNF) - Theo Nghị định 359/2026/NĐ-CP, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam có vốn điều lệ 5.000 tỷ đồng, được thành lập với hai mục tiêu là xử lý nợ xấu và tạo dư địa để tín dụng tăng trưởng ở mức hợp lý.
TPBank hoàn tất nền tảng triển khai IRB, bước vào giai đoạn chuyển đổi theo Thông tư 14
(VNF) - Sở hữu các chỉ số tài chính mạnh là bệ phóng vững chắc để TPBank mở rộng quy mô một cách an toàn, hiệu quả và tối ưu hóa việc sử dụng vốn. Sau khi sớm hoàn tất phương pháp Tiêu chuẩn (SA), TPBank đã hoàn thiện các nền tảng trọng yếu về vốn, dữ liệu, mô hình đo lường rủi ro, công nghệ và quản trị để sẵn sàng trở thành một trong những ngân hàng đầu tiên tại Việt Nam hoàn thành Giai đoạn chuyển đổi sang phương pháp Xếp hạng nội bộ (IRB) vào năm 2027 theo quy định Thông tư 14 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN).
Fed tăng lãi suất: Dư địa thu hẹp, NHNN khó nới lỏng chính sách tiền tệ
(VNF) - Theo giới phân tích, quyết định tăng lãi suất tháng 9 của Fed sẽ thu hẹp dư địa điều hành của Ngân hàng Nhà nước, khiến việc nới lỏng mạnh trở nên khó khăn hơn do áp lực lên tỷ giá.
Tỷ giá trung tâm lập đỉnh mới, rủi ro vẫn trong tầm kiểm soát
(VNF) - Tỷ giá trung tâm tăng lên mức cao nhất từ trước đến nay trong phiên 17/9. Đà tăng của tỷ giá trung tâm diễn ra trong bối cảnh Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) lần đầu tăng lãi suất sau 3 năm.
LPBank được vinh danh Top 6 ngân hàng tư nhân nộp ngân sách lớn năm 2026
(VNF) - Ngày 15/9, tại lễ vinh danh các doanh nghiệp đóng góp ngân sách lớn nhất Việt Nam 2026 (Vietnam Largest Taxpayers – VNTAX 2026), Ngân hàng Lộc Phát Việt Nam (LPBank) được vinh danh trong Top 6 ngân hàng tư nhân nộp ngân sách lớn nhất Việt Nam. Đây là sự ghi nhận đối với những đóng góp của LPBank cho ngân sách Nhà nước, đồng thời cho thấy định hướng tăng trưởng gắn với hiệu quả hoạt động và trách nhiệm của ngân hàng đối với nền kinh tế.
Tỷ giá trung tâm lập đỉnh mới, giá USD tự do phục hồi
(VNF) - Tỷ giá trung tâm giữa đồng Việt Nam với đồng USD lập kỷ lục mới, giá USD tại các ngân hàng tăng nhẹ sau khi Fed tăng lãi suất. Giá USD tự do phục hồi sau nhiều phiên giảm.
Tách tín dụng khách sạn, khu nghỉ dưỡng khỏi dư nợ bất động sản
(VNF) - Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho phép các TCTD không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.
ACB: Tiền gửi lãi thông minh tái định nghĩa cách người dùng sử dụng lãi tiết kiệm
(VNF) - Nhận lãi ngay khi gửi tiết kiệm hay tiếp tục để khoản lãi ấy sinh lời? Với Tiền gửi lãi thông minh, ACB đưa quyền lựa chọn này đến khách hàng ngay từ khi mở khoản tiền gửi, giúp khách hàng vừa duy trì tích lũy, vừa chủ động hơn với dòng tiền theo nhu cầu.
Cao tốc Bảo Lộc – Liên Khương tiếp tục được bổ sung gần 3.000 tỷ đồng vốn tín dụng
(VNF) - Khoản tín dụng gần 3.000 tỷ đồng từ Agribank tiếp tục bổ sung nguồn vốn dài hạn cho cao tốc Bảo Lộc – Liên Khương, góp phần hoàn thiện cấu trúc tài chính, tạo thêm nền tảng để tuyến cao tốc trọng điểm của Lâm Đồng tăng tốc triển khai.
SSB là cổ phiếu duy nhất được thêm vào rổ MarketVector Vietnam Local Index
(VNF) - Cổ phiếu SSB của Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HOSE: SSB) vừa được MarketVector Indexes lựa chọn vào MarketVector Vietnam Local Index - chỉ số tham chiếu của VanEck Vectors Vietnam ETF (VNM ETF) - quỹ ETF ngoại có quy mô tài sản hơn 500 triệu USD. Đây là dấu mốc tiếp theo trong quá trình SSB gia tăng mức độ hiện diện trong các bộ chỉ số quốc tế, sau khi lần lượt được lựa chọn vào MSCI Frontier Markets Index và FTSE Global All Cap trong các kỳ rà soát gần đây.
Ngân hàng chạy đua phát hành trái phiếu, chi phí vốn tiếp tục neo cao
(VNF) - Theo giới phân tích, khi tiền gửi tăng chậm hơn tín dụng và tỷ trọng cho vay dài hạn đi lên, trái phiếu doanh nghiệp trở thành lựa chọn chính của các ngân hàng tư nhân lớn.
Tỷ giá trung tâm lập kỷ lục mới, giá USD ngân hàng tăng mạnh
(VNF) - Tỷ giá trung tâm lập kỷ lục ở mức 25.617 đồng/USD. Giá USD ngân hàng bật tăng mạnh. Trong khi đó, giá USD tại thị trường tự do suy yếu.
Biến động danh sách cổ đông nắm giữ trên 1% vốn điều lệ tại ABBank
(VNF) - Ngân hàng ABBank hiện có 18 cổ đông lớn, gồm 4 cổ đông tổ chức và 14 cổ đông cá nhân với tổng số cổ phần là hơn 907 triệu cổ phần, chiếm hơn 56% vốn điều lệ của ABBank.
IFC cho PG Bank vay 50 triệu USD mở rộng kinh doanh
(VNF) - Tập đoàn Tài chính Quốc tế (IFC), một thành viên của Nhóm Ngân hàng Thế giới (World Bank), đang đề xuất một gói hỗ trợ khoảng 50 triệu USD cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Thịnh vượng và Phát triển (PG Bank) của Việt Nam.
Tăng trưởng tín dụng vượt 10%, nhiều ngân hàng 'cạn room'
(VNF) - Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 28/8, tăng trưởng tín dụng đạt 10,24%. Trong đó, cơ cấu tín dụng tiếp tục tập trung vào các lĩnh vực sản xuất, ưu tiên, các động lực tăng trưởng.
Loạt ngân hàng cam kết rót vốn cho các dự án trọng điểm tại Hà Nội
(VNF) - Nhiều ngân hàng đã và đang tham gia tài trợ cho các chương trình, dự án lớn, trọng điểm của thành phố Hà Nội. Trong khi đó, ở phía nhà điều hành, NHNN cũng đang triển khai nhiều giải pháp nhằm khơi thông nguồn lực, hỗ trợ các ngân hàng trong việc cấp tín dụng cho các dự án trọng điểm.
Techcombank Summit 2026: Động lực mới vì một Việt Nam hưng thịnh, hùng cường
(VNF) - Techcombank Investment Summit 2026 (Hội nghị Đầu tư Techcombank 2026) sẽ diễn ra vào ngày 19/9/2026 tại khách sạn Fairmont Hà Nội với chủ đề “Việt Nam phồn vinh: Kiến tạo và trao truyền giá trị qua các thế hệ”. Đây là diễn đàn đầu tư quốc tế thường niên do Techcombank tổ chức, tiếp nối hành trình kết nối nguồn lực, cơ hội và tư duy đổi mới để cùng hướng về một Việt Nam hưng thịnh, hùng cường.
Tỷ giá USD/VND giảm liên tiếp; lãi suất qua đêm bất ngờ lao dốc
(VNF) - Tỷ giá USD/VND liên ngân hàng giảm tháng thứ tư liên tiếp. Lãi suất qua đêm cùng với lãi suất liên ngân hàng các kỳ hạn ngắn đồng loạt giảm cho thấy thanh khoản ngắn hạn đã tích cực hơn.
Thống đốc: Tín dụng không thể và không nên là nguồn vốn duy nhất cho mọi nhu cầu phát triển
(VNF) - Đây là thông điệp mà Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn đã chia sẻ tại Hội nghị Giải pháp khơi thông nguồn lực tài chính - ngân hàng phục vụ tăng trưởng kinh tế Thủ đô giai đoạn 2026 - 2030.
Từ ngày 1/11: Chia sẻ thông tin tín dụng phải có sự đồng ý của khách hàng
(VNF) - Thông tư 46/2026/TT-NHNN bổ sung, sửa đổi một số quy định về cung cấp và khai thác thông tin tín dụng, làm rõ trường hợp phải có sự đồng ý của khách hàng vay và phương thức cụ thể thể hiện sự đồng ý này.
Lãi suất bắt đầu hạ nhiệt nhưng chưa thể 'vội mừng'
(VNF) - Lãi suất đã bắt đầu có những dấu hiệu hạ nhiệt khi tình hình thanh khoản được cải thiện. Tuy vậy, giới phân tích nhận định vẫn còn nhiều yếu tố cần theo dõi.
Ngân hàng đồng hành thúc đẩy năng lực tính toán lượng tử tầm vóc quốc tế
(VNF) - Quandela và Quanova ký kết hợp tác chiến lược nhằm phát triển năng lực tính toán lượng tử tại Việt Nam. Thỏa thuận dựa trên nền tảng nhiều hoạt động đã được triển khai giữa hai đơn vị này với Nam A Bank và Trường Đại học Quang Trung.
Nam A Bank huy động thành công 30 triệu USD vốn quốc tế từ Proparco
(VNF) - Vừa qua, tại văn phòng Cơ quan Phát triển Pháp – AFD (Hà Nội), Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam A Bank – HoSE: NAB) đã ký kết hợp đồng tín dụng trị giá 30 triệu USD với Proparco, định chế tài chính phát triển thuộc AFD. Nguồn vốn tài trợ có thời hạn 5 năm này là đòn bẩy quan trọng giúp Nam A Bank mở rộng danh mục tín dụng xanh, tiếp sức cho các doanh nghiệp và dự án phát triển bền vững tại Việt Nam.
Standard Chartered lãi gần 1.000 tỷ SGD, thị trường Việt Nam tăng trưởng lợi nhuận hai chữ số
(VNF) - Standard Chartered Bank (Singapore) Limited và các công ty con ghi nhận lợi nhuận sau thuế 973,8 triệu SGD trong 6 tháng đầu năm 2026, tăng 2,7% so với cùng kỳ. Trong khi đó, lợi nhuận sau thuế riêng ngân hàng đạt hơn 1.027,9 triệu SGD, còn hoạt động tại Việt Nam mang về 38,4 triệu SGD, tăng 17,6%.
Khảo sát hiện trạng khu đô thị 200ha vừa được Đà Nẵng gỡ 'nút thắt' pháp lý
(VNF) - Việc TP.Đà Nẵng chính thức giao đất trở lại cho dự án Khu đô thị Thương mại dịch vụ Bắc Hội An được kỳ vọng sẽ giải phóng nguồn lực đất đai bị đóng băng và tạo xung lực mới cho thị trường.


























































