‘Găm đất chờ tăng giá phải chịu chi phí đủ lớn để giảm động lực đầu cơ’

Ái Sa - 29/08/2026 15:30 (GMT+7)

(VNF) - Giới quan sát cho rằng việc sửa Luật Đất đai cần chuyển trọng tâm từ quản lý số lượng tài sản sang kiểm soát cách sử dụng và chi phí nắm giữ. Người có nhiều nhà, nhiều đất không nhất thiết bị hạn chế, nhưng nếu để tài sản bỏ trống, găm giữ chờ tăng giá hoặc mua đi bán lại trong thời gian ngắn thì phải chịu chi phí đủ lớn để giảm động lực đầu cơ.

Đất đai không thể trở thành “nam châm hút vốn” vào đầu cơ

Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại một hội thảo mới đây, luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, cho rằng vấn đề cốt lõi khi hoàn thiện chính sách đất đai là phải đưa đất trở thành nguồn lực phục vụ phát triển, thay vì trở thành nơi hút vốn vào hoạt động đầu cơ.

Theo ông Tuấn, đất đai không chỉ là tài sản mà còn là tư liệu sản xuất, hàng hóa, tài sản bảo đảm tín dụng, nơi tích trữ của cải và một kênh phân phối địa tô trong xã hội. Vì vậy, cách thiết kế chính sách đất đai có tác động trực tiếp tới phân bổ nguồn vốn của nền kinh tế.

Vị luật sư phân tích hai chu trình trái ngược. Một bên là chu trình phát triển, trong đó đất được đưa vào hạ tầng, khu công nghiệp, nhà máy, logistics và nhà ở, từ đó tạo ra sản xuất, việc làm, năng suất, thu nhập và nguồn thu ngân sách. Bên còn lại là chu trình đầu cơ: tiền được dùng để mua đất, chờ quy hoạch hoặc hạ tầng, giá đất tăng, tài sản được thế chấp để vay thêm tiền rồi tiếp tục mua đất.

‘“Nếu giữ đất có lợi hơn làm doanh nghiệp, vốn và năng lực xã hội có thể dịch chuyển từ sản xuất, kinh doanh và sáng tạo sang tìm đất, đón quy hoạch và chờ tăng giá”, ông Tuấn cảnh báo.

Theo ông, rủi ro này còn được “khuếch đại” bởi tín dụng. Khi giá đất tăng, giá trị tài sản bảo đảm tăng, khả năng vay vốn cũng tăng, tạo thêm dòng tiền quay trở lại thị trường đất. Ngược lại, khi giá giảm, giá trị tài sản bảo đảm suy giảm, tín dụng bị siết, doanh nghiệp thiếu vốn và rủi ro có thể lan sang hệ thống tài chính - ngân hàng.

Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng cao, nhu cầu vốn cho hạ tầng, công nghiệp, logistics và nhà ở sẽ tiếp tục lớn. Do đó, theo ông Tuấn, đất đai cần được nhìn nhận như một yếu tố đầu vào của nền kinh tế. Giá đất quá cao không đồng nghĩa với nền kinh tế phát triển mạnh, bởi chi phí đất cao có thể được chuyển vào giá thuê nhà máy, logistics, nhà ở, tiền lương và giá thành hàng hóa.

Từ góc nhìn này, chính sách chống đầu cơ không nên đặt mục tiêu cấm người dân sở hữu nhiều bất động sản. Điều quan trọng hơn là làm thay đổi lợi suất giữa việc giữ đất và đưa vốn vào sản xuất.

“Nếu đầu cơ đất đem lại lợi nhuận 15%, trong khi sản xuất chỉ đạt 10%, vốn sẽ có xu hướng chảy vào đất. Nhưng nếu thuế và chi phí nắm giữ khiến lợi suất của đất không sử dụng giảm xuống 5-6%, trong khi sản xuất vẫn đạt 10%, dòng vốn có thể đổi hướng”, ông Tuấn phân tích.

Vì vậy, thuế đất không chỉ đơn thuần là công cụ tăng thu ngân sách mà còn có thể trở thành một công cụ phân bổ vốn và hỗ trợ chính sách công nghiệp.

Tuy nhiên, để tránh đánh đồng mọi trường hợp sở hữu nhiều bất động sản với đầu cơ, chính sách cần phân biệt dựa trên mục đích sử dụng, tình trạng sử dụng, thời gian không sử dụng và nguyên nhân.

Một người sở hữu hai căn nhà không đồng nghĩa với đầu cơ. Người sở hữu nhiều căn nhưng cho thuê toàn bộ cũng khác với trường hợp mua nhà rồi bỏ trống để chờ tăng giá. Tương tự, doanh nghiệp có quỹ đất lớn để triển khai dự án nhưng đang thực hiện đúng tiến độ không thể bị xem như chủ thể găm giữ đất.

Học kinh nghiệm quốc tế để “đắt hóa” việc găm giữ

Theo ông Tuấn, các nước phát triển thường không đặt nguyên tắc “mỗi người chỉ được có một nhà”. Người giàu và doanh nghiệp vẫn có thể sở hữu nhiều nhà, nhiều đất. Tuy nhiên, hệ thống chính sách làm cho chiến lược mua nhiều – để trống – không khai thác – chờ tăng giá trở nên tốn tiền, tốn vốn, khó vay và có rủi ro chính sách.

Singapore là ví dụ. Người mua căn nhà thứ hai chịu thuế trước bạ bổ sung 20%, căn thứ ba trở lên chịu 30%; người nước ngoài mua nhà ở chịu mức 60%. Cùng với đó, chính sách thuế tài sản, kiểm soát tín dụng và giới hạn tỷ lệ vay trên giá trị tài sản khiến việc sử dụng đòn bẩy để tích lũy bất động sản trở nên tốn kém hơn.

Một số thị trường khác cũng đánh trực tiếp vào tình trạng nhà bỏ trống. Tại bang Victoria của Australia, thuế đất ở bỏ trống tăng theo thời gian, từ 1% giá trị tài sản trong năm đầu lên 2% năm thứ hai và 3% từ năm thứ ba. Vancouver áp dụng thuế nhà bỏ trống ở mức 3% giá trị chịu thuế đối với các trường hợp thuộc diện chịu thuế.

Đài Loan lại có cách tiếp cận dựa vào tình trạng sử dụng. Nhà ở duy nhất do chủ sở hữu thực sự cư trú được hưởng mức thuế thấp hơn, trong khi nhà không do chủ sở hữu cư trú và không cho thuê chịu mức thuế cao hơn. Nhà cho thuê hợp pháp được áp dụng mức thuế khác với nhà bỏ trống.

Từ những kinh nghiệm trên, ông Tuấn cho rằng Việt Nam có thể tham khảo cách tiếp cận này nhưng cần thiết kế công cụ phù hợp với điều kiện trong nước. Trọng tâm không phải là hạn chế quyền sở hữu, mà là tạo ra cơ chế để đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả, đồng thời phần giá trị tăng thêm từ đất được điều tiết hợp lý cho cộng đồng.

Theo đó, một phần địa tô tăng thêm nên được dành cho phát triển nhà ở xã hội, tái định cư và hạ tầng. Chính sách thuế cũng cần được cải cách theo hướng phân biệt rõ giữa tài sản đang được sử dụng với tài sản bị bỏ trống, găm giữ; đồng thời có cơ chế hạn chế hoạt động mua đi bán lại trong thời gian ngắn và khuyến khích đưa nhà dư thừa vào thị trường cho thuê.

Cùng với chính sách thuế, tín dụng cũng cần được tính đến như một công cụ để kiểm soát đầu cơ. Với người mua nhà, đất thứ hai, thứ ba trở lên, có thể hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao, qua đó giảm dòng tiền vay chảy vào hoạt động tích lũy, lướt sóng bất động sản.

“Đối với trường hợp nhiều nhà đất cần đẩy thuế mua, thuế bán cao hơn; đưa nhiều công cụ để những người mua nhiều nhà đất khó dùng đòn bẩy tín dụng, hạn chế việc vay từ ngân hàng với số lượng, tỉ lệ thấp hơn; đó là những vấn đề căn bản. Nếu không giải quyết được các vấn đề căn bản đang tham gia vào các chu trình đầu cơ thì nội dung sửa đổi Luật Đất đai lần này cũng không giải quyết được căn bản vấn đề”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Tags:

bất động sản

đầu cơ

găm đất chờ tăng giá

đánh thuế bất động sản bỏ hoang

luật sư Trương Anh Tuấn

TP.HCM ra quy định mới về điều kiện tách thửa đất

(VNF) - TP. HCM vừa ban hành quyết định số 67/2026/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn.

‘Bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh khó thay thế hoàn toàn giá đất cụ thể’

BĐS nghỉ dưỡng bế tắc: Bài học từ Marina Bay của Singapore và Bali của Indonesia

Cơn sốt đất nền qua nhanh, dòng tiền đầu cơ tìm đường lui

Sun Group khởi công dự án tái thiết đô thị Vĩnh Hưng 186.000 tỷ đồng

Hà Nội: Khởi công khu nhà ở 7.000 tỷ đồng tại Đông Anh cho lực lượng Công an

Mua nhà thông minh trong giai đoạn thị trường chọn lọc

28/08/26 15:50 (GMT+7)

(VNF) - Đối với cả người mua để ở và người mua tích sản dài hạn, quyết định xuống tiền ngày càng dựa trên ba yếu tố, gồm: giá trị thực của tài sản, khả năng kiểm soát dòng tiền và mức độ hiện hữu của những động lực gia tăng giá trị trong tương lai.

Điều gì khiến The Parkland được cộng đồng cư dân đa quốc tịch lựa chọn?

28/08/26 15:30 (GMT+7)

(VNF) - The Parkland đang được lựa chọn bởi những nhóm khách hàng có nhu cầu và trải nghiệm sống khác nhau. Đằng sau sự lựa chọn ấy là những giá trị cốt lõi của dự án: một môi trường sống đồng bộ giữa Ocean City, hệ cảnh quan được đầu tư, tiện ích đa dạng và khả năng kết nối ngày càng thuận tiện

VinCons và Coteccons: Hai dấu mốc mở chương mới cho ngành xây dựng

28/08/26 12:00 (GMT+7)

(VNF) - Trong khi VinCons tạo ra “cơn sốt” nhân lực thì Coteccons phá đỉnh lịch sử. Hai doanh nghiệp, cùng thời điểm, đã cùng đánh dấu mốc cho một chương mới của ngành xây dựng Việt Nam.

Bất động sản Đà Nẵng: Đất nền chịu áp lực bán tháo, dòng tiền tìm nơi trú ẩn

28/08/26 10:00 (GMT+7)

(VNF) - Thị trường bất động sản Đà Nẵng những tháng cuối năm 2026 được dự báo tiếp tục vận động trong trạng thái thận trọng, thanh khoản ở mức thấp và phân hóa mạnh. Trong khi đất nền và các sản phẩm sử dụng đòn bẩy cao chịu áp lực lớn, những bất động sản có pháp lý rõ ràng, tạo dòng tiền thực vẫn có khả năng chống chịu tốt hơn.

OSI Holdings có vai trò gì tại dự án Hà Nội Park Centric?

28/08/26 09:45 (GMT+7)

(VNF) - Dự án chung cư Hà Nội Park Centric do Công ty cổ phần Thương mại Dương Phúc Thắng làm chủ đầu tư. Trong khi đó, đơn vị phát triển dự án là Công ty cổ phần Đầu tư OSI Holding.

Hải Phòng chọn nhà đầu tư Khu dân cư Quang Minh hơn 322 tỷ đồng

28/08/26 09:15 (GMT+7)

(VNF) - Công ty TNHH đầu tư Tây Bắc vùng 4 là nhà đầu tư làm dự án Khu dân cư, thương mại dịch vụ Quang Minh, quy mô 10,6ha, tổng mức đầu tư hơn 322 tỷ tại Hải Phòng.

Khánh Hòa lên kế hoạch đầu tư Khu công nghiệp Ninh Sơn 6.700 tỷ đồng

28/08/26 07:45 (GMT+7)

(VNF) - Dự án Khu công nghiệp Ninh Sơn được đề xuất đầu tư tại xã Bắc Ninh Hòa, quy mô khoảng 470ha, tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 6.738 tỷ đồng.

MIK Group và chiến lược phát triển dài hạn tại phía Nam

27/08/26 17:23 (GMT+7)

(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ, giá trị của một dự án ngày càng được nhìn nhận từ những yếu tố thực chất: vị trí, quy hoạch, chất lượng sản phẩm, tiến độ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Theo định hướng đó, MIK Group đang đẩy mạnh chiến lược phát triển dài hạn tại phía Nam, tập trung vào những dự án được đầu tư bài bản, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở chất lượng và đồng hành cùng quá trình phát triển đô thị của TP.HCM.

CII tham gia dự án Quốc lộ 13 gần 21.000 tỷ đồng

27/08/26 16:23 (GMT+7)

(VNF) - Liên danh gồm CII, CII PPP và IMIC vừa được TP.HCM lựa chọn làm nhà đầu tư dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 theo phương thức PPP, hợp đồng BOT. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 6.276 tỷ đồng, trong đó nhóm CII tham gia với tỷ lệ 51%.

Thị trường bất động sản vào mùa đi săn 'hàng ngộp'

27/08/26 13:00 (GMT+7)

(VNF) - Áp lực từ lãi suất cao, trong khi thời gian ưu đãi vay mua nhà sắp hết, khiến hàng loạt chủ nhà “ngộp thở”, phải rao bán cắt lỗ với mức cắt lên tới hàng chục % giá trị sản phẩm. Điều này mở ra mùa đi săn hàng giá thấp tốt nhất trong hơn 2 năm qua.

VSIP mở thêm khu công nghiệp rộng 448ha tại Quảng Ninh

27/08/26 10:30 (GMT+7)

(VNF) - VSIP vừa khởi công KCN VSIP Quảng Ninh quy mô 448,16ha tại KKT ven biển Quảng Yên, hướng tới thu hút các dự án công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, sản xuất hiện đại.

Nguồn cung hơn 21.000 căn hộ mới: Mua nhà ở TP.HCM có dễ hơn?

27/08/26 10:00 (GMT+7)

(VNF) - Người mua nhà TP.HCM đang có thêm lựa chọn khi nguồn cung nhà ở, đã hoàn thiện pháp lý tăng mạnh. Nhưng nếu phần lớn sản phẩm vẫn vượt sức chi trả, câu hỏi quan trọng không phải thành phố có thêm bao nhiêu căn mà là bao nhiêu người dân thực sự mua được.

Bóng dáng Tín Nghĩa tại Khu dân cư Hiệp Hòa 1.590 tỷ đồng

27/08/26 09:15 (GMT+7)

(VNF) - Thanh tra TP Đồng Nai công bố kết luận thanh tra về dự án Khu dân cư và tái định cư Hiệp Hòa do Công ty Hiệp Hòa làm chủ đầu tư.

'Giải cứu' BĐS nghỉ dưỡng: Không chỉ gỡ pháp lý, mà phải tạo được dòng tiền

27/08/26 08:30 (GMT+7)

(VNF) - Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang đứng trước cơ hội tái khởi động khi hành lang pháp lý từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, gỡ vướng pháp lý mới chỉ là bước đầu; thị trường cần chuyển từ tư duy phát triển, bán sản phẩm sang vận hành hiệu quả, tạo dòng tiền và đóng góp thực chất cho kinh tế du lịch.

Đề xuất tăng tỷ lệ nhà ở cho thuê trong 1 triệu căn hộ NƠXH

26/08/26 17:06 (GMT+7)

(VNF) - Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu Bộ Xây dựng cần phải có sự điều chỉnh phù hợp chỉ tiêu về phát triển nhà ở xã hội, hướng mạnh tới phát triển loại hình nhà ở cho thuê song cũng cần xem xét kỹ lưỡng căn cứ, cơ sở, tỷ lệ giảm chỉ tiêu nhà ở xã hội.

Tín dụng tăng tốc vào bất động sản

26/08/26 16:30 (GMT+7)

(VNF) - Hàng trăm nghìn tỷ đồng đã được hệ thống ngân hàng bơm vào thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026, một diễn biến được đánh giá là tất yếu trong bối cảnh dự án mới mọc lên như nấm sau mưa.

Hà Nội: Liên danh Thái Nam Land được giao hơn 3,4ha đất Đông Anh làm nhà ở cho công an

26/08/26 15:15 (GMT+7)

(VNF) - Hơn 3,4ha đất tại xã Đông Anh được Hà Nội giao cho liên danh Thái Nam Land - Mai Lâm để triển khai dự án nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ công an.

The Magnolia và lời giải tầm nhìn từ kiến trúc

26/08/26 15:14 (GMT+7)

(VNF) - Trong một căn hộ, hầu hết mọi thứ đều có thể thay đổi theo thời gian, vật liệu được nâng cấp, nội thất làm mới, công nghệ rồi sẽ được thay thế. Nhưng tầm nhìn thì không. Vì lẽ đó, ở phân khúc hạng sang, một mặt bằng đắt giá không được đo bằng số mét vuông, mà bằng việc kiến trúc “chia” cho mỗi căn hộ bao nhiêu mặt thoáng, bao nhiêu góc trời và để nắng đi vào không gian sống.

Nam A Bank hỗ trợ xử lý khoản nợ liên quan 66.000 m2 đất tại Hill Villas

26/08/26 14:00 (GMT+7)

(VNF) - Nam A Bank thông báo thu giữ hơn 66.000 m2 đất tại dự án Khu biệt thự cao cấp Hill Villas ở Lâm Đồng để xử lý khoản nợ của Công ty Techland. Việc thu giữ dự kiến bắt đầu từ ngày 16/9.

Bắc Ninh giao đất cho Vingroup làm Khu đô thị 1,5 tỷ USD

26/08/26 11:20 (GMT+7)

(VNF) - Liên danh do Vingroup đại diện vừa được giao hơn 112ha đất để triển khai khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh, thuộc dự án có tổng vốn đầu tư hơn 41.270 tỷ đồng.

Dự án do KITA Group phát triển tại Hòa Lạc chính thức khởi công

26/08/26 11:16 (GMT+7)

(VNF) - Dự án Đầu tư xây dựng Khu nhà ở Hòa Lạc – Hoa Lac Metro City chính thức được khởi công tại xã Yên Xuân, TP. Hà Nội. Sự kiện đánh dấu bước chuyển quan trọng của dự án, mở ra kỳ vọng về một không gian đô thị mới đồng hành cùng tiến trình phát triển của Hòa Lạc.

Giá thuê đất tăng đột biến: Kinh doanh khó khăn lại chịu thêm gánh nặng chi phí

26/08/26 11:00 (GMT+7)

(VNF) - Nhiều doanh nghiệp phản ánh đang gặp khó khăn trong quá trình thực hiện các thủ tục về đất đai, nghĩa vụ tài chính và đầu tư.

Siêu đô thị TP.HCM: Nhà đầu tư phải nhìn lại 'bản đồ cơ hội'

26/08/26 10:00 (GMT+7)

(VNF) - Siêu đô thị TP.HCM mở ra không gian đầu tư quy mô lớn, với nhiều cơ hội từ hạ tầng liên vùng, các cực tăng trưởng, TOD, logistics và dịch vụ. Tuy nhiên, lợi thế chỉ được phát huy khi dòng vốn gắn với nhu cầu thực và giá trị dài hạn.

Tin khác