Giá thuê đất tăng đột biến: Kinh doanh khó khăn lại chịu thêm gánh nặng chi phí

Giá thuê đất tăng cao và gấp

Báo cáo tổng hợp các khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của cộng đồng doanh nghiệp tháng 7/2026, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) mới đây đã đề cập vấn đề tiền thuê đất hàng năm tăng đột biến sau khi hoàn thành bảng giá đất mới.

Tổng công ty Cơ khí Xây dựng (COMA) phản ánh, khi thực hiện Luật Đất đai năm 2024, các địa phương đồng loạt ban hành bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, dẫn đến đơn giá thuê đất phải trả hàng năm tăng cao đột biến tại nhiều địa bàn. Mức tăng này diễn ra trong một chu kỳ ngắn, không có lộ trình và không gắn với bất kỳ cải thiện nào về hạ tầng hay điều kiện sản xuất, trong khi doanh nghiệp sản xuất công nghiệp thường phải sử dụng diện tích đất lớn và không có khả năng dịch chuyển nhanh cơ sở vật chất.

Điều này khiến chi phí thuê đất tăng quá cao, vượt sức chống chịu của doanh nghiệp sản xuất đang sử dụng đất trả tiền hàng năm; làm suy kiệt dòng tiền duy trì sản xuất và triệt tiêu khả năng tích lũy để tái đầu tư máy móc, công nghệ.

Do đó, doanh nghiệp này đề xuất điều chỉnh hệ số phù hợp khi tính đơn giá tiền thuê đất đối với các doanh nghiệp có cơ sở sản xuất công nghiệp nhằm ổn định chi phí sử dụng đất. Đồng thời, quy định khống chế tỷ lệ tăng đơn giá tiền thuê đất hàng năm không vượt quá chỉ số giá tiêu dùng chung của cả nước.

COMA cũng phản ánh, sau khi thực hiện sắp xếp chính quyền địa phương hai cấp, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất k tại nhiều đô thị chưa được các địa phương điều chỉnh giảm kịp thời, mặc dù giá đất thực tế trên thị trường tại các khu vực này đã sụt giảm mạnh do thay đổi vị thế hành chính.

Sự lệch pha giữa giá hành chính và giá thị trường kéo dài khiến doanh nghiệp không thể xác định được giá trị tài sản đất đai của mình một cách hợp lý. Điều này gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp trongviệc lập phương án tài chính để thực hiện di dời cơ sở sản xuất gây ô nhiễm ra khỏi đô thị hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư phát triển, làm đình trệ cả tiến trình chỉnh trang đô thị lẫn kế hoạch tái cấu trúc của doanh nghiệp.

Vì vậy, COMA đề xuất cho phép các địa phương linh hoạt điều chỉnh bảng giá đất tại các đô thị chịu ảnh hưởng của việc sắp xếp chính quyền địa phương hai cấp cho sát thực tế. Cho phép áp dụng hệ số k nhỏ hơn 1 đối với các khu vực này trong giai đoạn chuyển tiếp.

Chưa được giao đất đã bị cưỡng chế thu tiền

Ngoài ra, một số doanh nghiệp cũng phản ánh tình trạng tính tiền thuê đất và cưỡng chế thuế đối với dự án chưa được bàn giao trên thực địa.

Cụ thể, Công ty cổ phần Dragonmarts 1 phản ánh Cục Thuế địa phương tính tiền thuê đất hàng năm của dự án bắt đầu từ ngày 4/8/2023 là ngày ban hành quyết định cho thuê đất, sau đó tiến hành cưỡng chế phong tỏa tài khoản ngân hàng của doanh nghiệp để thu hơn 5,3 tỷ đồng tiền thuế nợ phát sinh.

Trên thực tế, doanh nghiệp chưa từng được bàn giao đất trên thực địa do toàn bộ diện tích đất dự án đang bị bên thứ ba lấn chiếm và sử dụng trái phép liên tục từ năm 2019 đến nay. Doanh nghiệp phải nộp tiền thuê cho một tài sản mà mình chưa từng được tiếp cận.

Công ty cổ phần Dragonmarts 1 cho rằng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gánh thiệt hại kép, vừa phải trả lãi vay ngân hàng cho khoản tiền mua tài sản đấu giá từ năm 2019 và chi phí bảo vệ tài sản bị lấn chiếm, vừa bị cơ quan thuế cưỡng chế phong tỏa tài khoản giao dịch, phá hủy uy tín tín dụng quốc tế và đình trệ toàn bộ dự án đầu tư.

Do đó, doanh nghiệp này kiến nghị xác định nghĩa vụ tài chính tiền thuê đất chỉ được tính kể từ thời điểm cơ quan nhà nước thực hiện bàn giao đất sạch trên thực địa cho doanh nghiệp. Tạm thời ngừng áp dụng các biện pháp cưỡng chế thuế đất phát sinh cho đến khi doanh nghiệp được bàn giao đất thực tế. Cùng với đó, chỉ đạo cơ quan thi hành án quyết liệt giải phóng mặt bằng sạch để bàn giao đất cho doanh nghiệp.

Chưa kể, còn có trường hợp doanh nghiệp thuộc Amcham phản ánh tình trạng đất đai đã được đưa vào quy hoạch mới nhưng chưa có kế hoạch triển khai cụ thể hoặc chưa thu hồi ngay, trong khi doanh nghiệp đang hoạt động ổn định trên đất đã bị yêu cầu dừng hoạt động và di dời cơ sở sản xuất. Nhiều trường hợp sau khi doanh nghiệp di dời, khu đất tiếp tục bị bỏ hoang trong nhiều năm vì dự án quy hoạch chưa có nguồn lực triển khai.

Việc này tác động buộc doanh nghiệp phải dừng hoạt động sản xuất đột ngột, gây gián đoạn chuỗi cung ứng, mất việc làm cho người lao động và lãng phí toàn bộ chi phí đầu tư nhà xưởng cũ. Đất đai sau di dời bị bỏ hoang hóa nhiều năm gây lãng phí kép nguồn tài nguyên đất của xã hội.

Doanh nghiệp kiến nghị cần bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp được tiếp tục duy trì hoạt động sản xuất tại địa điểm hiện hữu trong giai đoạn chuyển tiếp, cho đến khi có kế hoạch triển khai dự án cụ thể hoặc có quyết định thu hồi đất chính thức của cơ quan có thẩm quyền.

Liên quan tới lĩnh vực nhà ở, khu đô thị và thủ tục đầu tư dự án, báo cáo tổng hợp của VCCI đề cập việc nhiều dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận không phải dành một phần diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, theo đúng pháp luật tại thời điểm chấp thuận, và đã triển khai trên thực tế.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định khẳng định giá trị tiếp tục của các văn bản chấp thuận này, khiến cơ quan tại địa phương lúng túng và có xu hướng yêu cầu chủ đầu tư xác định lại nghĩa vụ bố trí quỹ đất nhà ở xã hội khi rà soát pháp lý, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc điều chỉnh dự án.

Ngoài ra, nhiều dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thỏa thuận địa điểm hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời đã lựa chọn nhà đầu tư hoặc xác định chủ đầu tư theo pháp luật tại thời điểm thực hiện, nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất.

Do pháp luật sau đó thay đổi phương thức lựa chọn chủ đầu tư, các dự án này không còn cơ sở pháp lý rõ ràng để tiếp tục triển khai, trong khi doanh nghiệp đã ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vấn đề này khiến doanh nghiệp bị chôn vốn và lãi vay trong thời gian dài đối với khoản kinh phí đã ứng trước cho giải phóng mặt bằng. Mặt bằng dở dang không thể bàn giao cũng không thể hoàn trả gây bất ổn cho người dân đã nhận tiền bồi thường và lãng phí kép đối với nguồn lực đất đai.

“Doanh nghiệp chịu thiệt hại do nguyên nhân khách quan từ sự thay đổi của pháp luật, không xuất phát từ lỗi của mình”, báo cáo của VCCI nêu.