Harmony Square - 199 Nguyễn Tuân lỡ tiến độ, chủ đầu tư gặp khó

Nguy cơ lỡ tiến độ

Thời gian qua, dự án chung cư Harmony Square - 199 Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân, Hà Nội) liên tục phủ sóng các sàn giao dịch bất động sản, cũng như tung ra lượng thông tin lớn quảng bá, giới thiệu ngập tràn trên mạng xã hội về mua bán dự án. Giới "cò đất" Hà Thành bằng nhiều phương thức khác nhau cũng đồng loạt tỏa đi khắp nơi để tìm kiếm khách hàng.

Theo tìm hiểu, dự án Harmony Square tọa lạc ở khu đất đắc địa giữa lòng thành phố, trên nút giao hai tuyến phố lớn là Nguyễn Tuân và Ngụy Như Kon Tum, có mức giá bán khoảng trên 40 triệu đồng/m2, tức khoảng 2,8 tỷ đồng cho căn hộ 70m2. Theo thông tin từ một môi giới, dự án sẽ được bàn giao nhà trong quý III/2022. 

Được biết, dự án Harmony Square thực chất mang tên gọi là DLC Complex Nguyễn Tuân, chủ đầu tư là liên danh Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản DLC và Công ty Cổ phần Đầu tư và Tư vấn An Việt.

Dự án được xây dựng trên diện tích 4.629m2, với quy mô 2 tòa tháp, trong đó 1 tòa tháp căn hộ chung cư cao 32 tầng và 1 tòa văn phòng tích hợp 4 tầng trung tâm thương mại.

Dự án Harmony Square được cấp giấy phép xây dựng ngày 8/10/2018 và khởi công vào ngày 11/11/2018. Đến tháng 12/2021, đơn vị phát triển dự án - Công ty Cổ phần Veracity và đơn vị phân phối độc quyền dự án - Tân Long Land đã phối hợp tổ chức lễ cất nóc hoành tráng, thu hút sự quan tâm của giới đầu tư.

Tuy vậy, đến nay dù đã tiến sát hạn bàn giao căn hộ, nhưng dự án Harmony Square vẫn chỉ là một khối bê tông xám lạnh, thô ráp, cho thấy khả năng hoàn thiện ngay trong quý III này là điều khó có thể xảy ra. Trong khi đó, nhờ tung ra chính sách bán hàng ưu đãi và hấp dẫn, dự án vẫn nhận về nhiều hợp đồng đặt cọc giá trị từ khách hàng, không kể đến cam kết tiến độ đã bị "phá vỡ".

Điều này được thể hiện rõ nét qua báo cáo tài chính của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản DLC, đại diện liên danh chủ đầu tư. Theo tài liệu VietnamFinance có được, trong hai năm gần đây (2020-2021), Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản DLC ghi nhận khoản "doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn" tăng khá nhanh, từ 57,9 tỷ đồng lên 335,8 tỷ đồng, tương đương 5,8 lần.

Và đó cũng là một trong số nguyên nhân khiến nợ phải trả của Bất động sản DLC tăng rất nhanh trong năm 2021. Nhìn lại năm vừa qua, nợ phải trả của chủ đầu tư Harmony Square đã tăng 2,2 lần lên 1.382 tỷ đồng, chiếm gần 85% nguồn vốn (1.630 tỷ đồng). Hệ số D/E (nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu) là 5,5 lần.

Trong đó, bên cạnh 335,8 tỷ đồng là "doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn" như đã đề cập, có đến 1.019 tỷ đồng tập trung tại "phải trả ngắn hạn khác", cao hơn 8 lần năm 2020. Trong khoản nợ thương mại cao ngất ngưởng này, nhiều khả năng có một phần tỷ trọng đến từ đặt cọc thuê văn phòng, mua nhà tại dự án Harmony Square, nơi duy nhất Bất động sản DLC đang làm chủ đầu tư.

Giữ lượng lớn tiền của khách hàng, thế nhưng tiến độ dự án Harmony Square vẫn chậm chạp và nguy cơ lỡ thời hạn bàn giao dần hiện hữu. Song hành các hình ảnh thực tế của dự án, nhìn vào số liệu giá trị hàng tồn kho của Bất động sản DLC năm 2021 cũng chỉ nhận thấy con số tăng thêm khoảng 128 tỷ đồng so với năm trước, lên 611 tỷ đồng, tương đương 37,5% tài sản.

Liên quan đến đầu tư xây dựng dự án, có trên 215 tỷ đồng đã được chủ đầu tư "trả trước cho người bán ngắn hạn", chiếm 13,2% tài sản.

Đáng chú ý, phần nhiều tài sản của doanh nghiệp nằm nhiều tại khoản mục "phải thu ngắn hạn khác" với 722 tỷ đồng, tăng hơn 10 lần so với năm 2020, chiếm 44% tài sản. Như vậy gần một nửa tài sản của Bất động sản DLC đang nằm ngoài doanh nghiệp, bị các đối tác khác chiếm dụng.

Về lưu chuyển tiền tệ, nhờ tiền thu từ bán hàng, cung cấp dịch vụ và doanh thu khác tăng mạnh (307 tỷ đồng), đồng thời chênh lệch giữa thu - chi từ hoạt động kinh doanh cũng đảo chiều dương, dòng tiền thuần kinh doanh của Bất động sản DLC đạt 483,8 tỷ đồng năm 2021, cao hơn đáng kể mức 22,6 tỷ đồng của năm 2020.

Đây là tiền đề để doanh nghiệp tất toán khoản nợ vay tài chính ngắn hạn 427,9 tỷ đồng trong năm, trút bỏ bớt gánh nặng tài chính.

Tuy nhiên sang đến năm 2022, theo tìm hiểu thì liên danh chủ đầu tư Harmony Square đã thế chấp dự án cho phía PVcomBank, bao gồm quyền khai thác, quản lý dự án; tất cả các máy móc thiết bị hình thành trong quá trình thực hiện dự án; các khoản lợi tức thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của dự án; tất cả các khoản phải thu, các khoản bồi hoàn và các khoản thanh toán khác mà chủ đầu tư nhận được trong quá trình thực hiện dự án.

Động thái diễn ra trong bối cảnh Bất động sản DLC tiếp tục gần như không phát sinh doanh thu, lợi nhuận từ khi thành lập vào năm 2015. Vốn điều lệ cũng duy trì ở mức 250 tỷ đồng. Tính đến hết năm ngoái, doanh nghiệp lỗ lũy kế 2,2 tỷ đồng.

Rủi ro tài chính nghiêm trọng

Giữa hai thành viên trong liên danh chủ đầu tư, thực chất là mối quan hệ công ty mẹ - con. Theo tài liệu thu thập cho thấy, Bất động sản DLC ban đầu thuộc sở hữu của nhóm cổ đông dẫn đầu bởi Hiền Đức Group, một doanh nghiệp ngoài quốc doanh có xuất phát điểm từ Nga, và đến cuối năm 2016 trở thành công ty con do Công ty Cổ phần Đầu tư và Tư vấn An Việt (Công ty An Việt) nắm giữ 100% cổ phần, tương đương 250 tỷ đồng.

Như vậy, Công ty An Việt đã thực hiện M&A Bất động sản DLC khá lâu trước thời điểm lập liên danh và nhận Quyết định chủ trương đầu tư số 2793/QĐ-UBND dự án Harmony Square do UBND TP. Hà Nội ban hành ngày 7/6/2018. Tại diễn biến liên quan, ít ngày sau khi liên danh trên thế chấp dự án cho PVcomBank (ngày 18/1/2022) như vừa nói đến, Công ty An Việt đã tiếp tục đem toàn bộ 100% cổ phần của Bất động sản DLC làm tài sản bảo đảm cho một hợp đồng với PVcomBank. Hợp đồng được ký vào ngày 20/1/2022.

Về năng lực, Công ty An Việt sở hữu cấu trúc tài chính tương đồng với công ty con này. Thời điểm 31/12/2020, nợ phải trả đứng ở mức 754,9 tỷ đồng, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm trước, tương ứng 91% nguồn vốn và cao gấp 10 lần vốn chủ sở hữu (74,8 tỷ đồng). Vốn điều lệ thực góp là 80 tỷ đồng, lỗ lũy kế trên 5 tỷ đồng.

Hầu hết khoản nợ của doanh nghiệp là ngắn hạn, trong khi tài sản tập trung ở nhóm dài hạn. Do đó, vốn lưu động, hay đơn thuần là chênh lệch giữa tài sản ngắn hạn và nợ ngắn hạn đã âm đến 734 tỷ đồng vào cuối năm 2020. Nôm na là dù có thanh lý hết tất cả tài sản ngắn hạn có tính thanh khoản cao thì Công ty An Việt cũng không đủ chi trả các nghĩa vụ tài chính trong ngắn hạn.

Tình trạng mất cân đối trong cơ cấu vốn lâu dần sẽ gây ra các rủi ro tài chính nghiêm trọng, đặc biệt khi tình hình kinh doanh của Công ty An Việt đang rất xấu, độ nguy hiểm cao khi không thể tạo ra lợi nhuận trong nhiều năm, dòng tiền thuần kinh doanh âm nặng triền miên.