Luật Đất đai năm 2013, đã quy định ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh có cấp thẩm quyền ban hành bảng giá đất 5 năm/lần và hàng năm ban hàng hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, căn cứ vào bảng giá đất người mua bán nhà đất, bất động sản (BĐS) kê khai nộp các loại thuế, phí.
Tuy nhiên, khi mua bán nhà đất, chuyển nhượng BĐS giá trị luôn cao hơn so với giá trị tại bảng giá đất được công bố, người mua bán nhà đất, BĐS cũng lờ đi việc kê khai thật với giá mua bán, chuyển nhượng nhằm né tránh phải các khoản thuế, phí liên quan, dẫn đến nhà nước thất thu thuế.
Để trốn thuế, người nộp thuế lập hợp đồng chuyển nhượng BĐS bằng với bảng giá của UBND tỉnh quy định hoặc thấp hơn so với giá trị giao dịch thực tế; bởi hợp đồng chuyển nhượng BĐS là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng lời nói.
Còn đối với các hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 lập cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư, hoặc khi đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư. Điều này dẫn đến việc kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 0, dẫn đến ngân sách nhà nước không thể thu được một đồng tiền thuế nào.
Trước tình trạng trên, Bộ Tài chính đã có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Tổng cục Thuế, đã yêu cầu các cục thuế các tỉnh, thành phố chủ động tham mưu UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và các ngành liên quan phối hợp chống thất thu thuế hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế, cơ quan thuế địa phương kết quả thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản tăng mạnh. Theo thống kê của Tổng cục Thuế, số thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản năm 2021 đạt 21 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (tỷ lệ tăng 30%) so với năm 2020. Lũy kế 5 tháng đầu năm 2022, kết quả thu từ thuế thu nhập cá nhân của hoạt động chuyển nhượng bất động sản dự kiến đạt được 16 nghìn tỷ đồng, tăng 68,6% so với 5 tháng đầu năm 2021, tương ứng tăng 6,6 nghìn tỷ đồng.
Đối với các địa phương công tác chống thất thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được thực hiện và phối hợp kiên quyết hơn. Cụ thể Cục thuế TP Hà Nội có công văn gửi Sở Tư pháp phối hợp trong công tác tuyên truyền, đấu tranh với các hành vi vi phạm trong kê khai giá của hoạt động chuyển nhượng BĐS. Tuyên truyền tới người nộp thuế bằng nhiều hình thức để truyền tải thông điệp “người nộp thuế có trách nhiệm khai chính xác, trung thực, đầy đủ các nội dung trong hồ sơ khai thuế hoặc hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính; có trách nhiệm giải trình, bổ sung thông tin tài liệu đầy đủ, đúng thời hạn theo yêu cầu của cơ quan quản lý thuế”.
Cục thuế TP Hồ Chí Minh cũng đã triển khai nhiều giải pháp siết chặt quản lý thuế trong chuyển nhượng BĐS, kết quả quý I năm nay đã điều chỉnh giá giao dịch trên 10.800 hồ sơ, thu thêm cho ngân sách 380 tỷ đồng. Còn tại Bắc Ninh, cơ quan thuế đã có chỉ đạo trong trường hợp người nộp thuế không thay đổi giá chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ thiết lập hồ sơ chuyển sang cơ quan điều tra, công an tỉnh Bắc Ninh điều tra xử lý theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, công tác thu thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản còn gặp một số khó khăn, như các chính sách liên quan đến đất đai đã được quy định, các văn bản này được quy định bởi nhiều cơ quan, ban ngành quản lý nhà nước, các quy định này chưa đồng bộ nên việc xác định giá thị trường của bất động sản vẫn gặp rất nhiều khó khăn.
Khó khăn nhất hiện nay là Luật Đất đai quy định bảng giá đất ổn định 5 năm, trong khi thực tế giá thị trường bất động sản lại biến động liên tục, vì vậy dẫn đến việc giá đất do UBND cấp tỉnh quy định không sát với giá của thị trường.
Bên cạnh đó, công tác phối hợp với các cơ quan, ban, ngành liên quan cũng gặp nhiều khó khăn. Một số ngân hàng thương mại lấy lý do bảo mật thông tin khách hàng, không phối hợp với cơ quan thuế trong việc cung cấp thông tin giao dịch của người nộp thuế.
Mặt khác, văn bản quy phạm pháp luật chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao; nhận thức chưa đầy đủ về chính sách pháp luật thuế và pháp luật có liên quan, chưa nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng. Đồng thời, văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ đến cơ quan thuế thường sát ngày hẹn trả kết quả hoặc chậm dẫn đến áp lực về thời gian trả kết quả xác định nghĩa vụ tài chính về đất, gây chậm trễ về thủ tục hành chính.
Để khắc phục trong thời gian tới, Chính phủ cần tổ chức rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Tài chính để sửa đổi, bổ sung đảm bảo thống nhất, đồng bộ.
Các cấp có thẩm quyền cần bổ sung quy định giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng để minh bạch trong kiểm soát giao dịch của các ngành, phục vụ công tác quản lý giao dịch tài sản, bất động sản của các chủ thể trong xã hội của các cơ quan quản lý nhà nước nói chung và quản lý thuế nói riêng.
Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với các cơ quan có liên quan thường xuyên khảo sát để xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch từ chuyển nhượng bất động sản làm căn tham mưu UBND cấp tỉnh, thành phố xác định hệ số điều chỉnh, dữ liệu mua bán bất động sản để minh bạch hơn, đảm bảo vấn đề thu thuế chuyển nhượng bất động sản.
Cơ quan thuế tăng cường phối hợp với các cơ quan liên quan trong quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản; phối hợp với UBND tỉnh, thành phố xây dựng bảng giá đất sát với giá đất phổ biến trên thị trường; phối hợp với Sở Tư pháp chỉ đạo các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tuyên truyền, hướng dẫn người dân kê khai đúng thực tế giá mua bán trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản; xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm, qua đó từng bước nâng cao hiệu quả quản lý thuế đối với hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
