Tỷ phú Hứa Gia Ấn lĩnh án chung thân: Nhìn lại 5 năm khủng hoảng bất động sản Trung Quốc

Ngày 20/8, ông Hứa Gia Ấn (Hui Ka Yan), nhà sáng lập China Evergrande Group và từng là một trong những người giàu nhất châu Á, bị tuyên án tù chung thân. Vụ án đánh dấu một chương mới trong sự sụp đổ của đế chế bất động sản từng có thời điểm lớn nhất Trung Quốc.

Sự kiện diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đã trải qua 5 năm suy thoái. Giá nhà liên tục giảm, người dân chịu áp lực tài chính và nhiều nhà phát triển bất động sản đang vật lộn với núi nợ tích tụ từ thời kỳ tăng trưởng nóng.

Evergrande từng là biểu tượng của cơn sốt bất động sản Trung Quốc. Nhưng sự sụp đổ của tập đoàn này giờ đây chỉ là một trong những biểu hiện rõ nhất của cuộc khủng hoảng đã lan rộng toàn ngành.

Từ cơn sốt bất động sản đến cuộc khủng hoảng kéo dài 5 năm

Năm 1998 đánh dấu bước ngoặt khi Trung Quốc mở cửa thị trường nhà ở trên toàn quốc, chấm dứt nhiều thập kỷ kiểm soát chặt chẽ hoạt động mua bán nhà ở tư nhân. Khi đó, chỉ khoảng 1/3 dân số sống tại các thành phố và thị trấn. Đến nay, tỷ lệ này đã tăng lên khoảng 2/3, với dân số đô thị tăng thêm 480 triệu người.

Làn sóng đô thị hóa tạo ra thị trường khổng lồ cho các công ty xây dựng và nhà phát triển bất động sản. Cùng với đó, tầng lớp trung lưu mới nổi coi nhà đất là một trong số ít kênh đầu tư tương đối an toàn, khiến dòng tiền ồ ạt đổ vào bất động sản. Giá nhà tăng gấp 6 lần trong 15 năm tính đến năm 2022.

Ở thời kỳ đỉnh cao, bất động sản trực tiếp và gián tiếp đóng góp khoảng 1/4 GDP Trung Quốc và chiếm gần 80% tài sản hộ gia đình. Tính cả nhà mới, nhà hiện hữu và hàng tồn kho, quy mô thị trường vào năm 2019 được ước tính khoảng 52 nghìn tỷ USD, gấp đôi thị trường bất động sản Mỹ.

Tuy nhiên, cơn sốt này ngày càng dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính. Các nhà phát triển vay nợ để mở rộng dự án, bán trước căn hộ để huy động vốn và tìm đến các nhà đầu tư nước ngoài. Hoạt động đầu cơ khiến giá nhà tăng mạnh, trong khi những khoản nợ thiếu minh bạch khiến rủi ro tín dụng ngày càng khó đánh giá.

Đến năm 2020, Bắc Kinh bắt đầu siết chặt lĩnh vực này nhằm hạn chế bong bóng và kiểm soát mức nợ ngày càng lớn của các nhà phát triển. Chính phủ áp dụng các giới hạn nghiêm ngặt đối với tỷ lệ nợ và lượng tiền mặt mà doanh nghiệp phải nắm giữ, được biết đến với tên gọi “ba lằn ranh đỏ”, đồng thời yêu cầu các ngân hàng giảm tốc độ tăng trưởng cho vay thế chấp.

Các biện pháp này nhanh chóng tạo ra cuộc khủng hoảng thanh khoản. Tình hình càng nghiêm trọng hơn khi các biện pháp phong tỏa để kiểm soát Covid-19 làm đình trệ hoạt động xây dựng và khiến nền kinh tế suy yếu.

Năm 2021, Evergrande vỡ nợ với khoản nợ hơn 300 tỷ USD, trở thành tâm điểm của cuộc khủng hoảng bất động sản. Tiếp đó, hai "ông lớn" bất động sản khác là Sunac China Holdings Ltd. và Country Garden Holdings Co. lần lượt vỡ nợ vào năm 2022 và 2023.

Evergrande, được ông Hứa Gia Ấn thành lập năm 1996, từng là nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc xét theo doanh số bán nhà theo hợp đồng. Tập đoàn đạt giá trị hơn 50 tỷ USD vào năm 2017, đưa ông Hứa trở thành người giàu thứ hai châu Á. Nhưng chiến lược mở rộng dựa trên vay nợ khiến tổng nợ phải trả của Evergrande lên khoảng 360 tỷ USD vào cuối năm 2021.

Sau nhiều nỗ lực tái cấu trúc bất thành, Evergrande nhận lệnh giải thể tại Hồng Kông vào năm 2024 và bị hủy niêm yết vào năm 2025.

Sự sụp đổ của Evergrande cũng không phải trường hợp cá biệt. Giá nhà tại Trung Quốc bắt đầu giảm từ cuối năm 2021. Tính đến tháng 7/2026, giá nhà đã qua sử dụng tại các thành phố lớn đã mất hơn 1/3 giá trị so với đỉnh, trong khi các thành phố nhỏ còn giảm mạnh hơn.

Nợ hộ gia đình tương đương 137% thu nhập khả dụng bình quân đầu người vào cuối năm 2025, khiến người mua nhà chịu áp lực ngày càng lớn. Một số hộ gia đình buộc phải bán tài sản với giá thấp, càng tạo thêm sức ép giảm giá.

China Vanke Co., từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, cũng báo cáo khoản lỗ kỷ lục 89 tỷ nhân dân tệ (13 tỷ USD) trong năm ngoái, nâng tổng lỗ trong hai năm tài chính gần nhất lên hơn 130 tỷ nhân dân tệ.

Bắc Kinh nỗ lực vực dậy thị trường nhà đất

Đến năm 2022, Bắc Kinh nhận ra rằng các biện pháp siết tín dụng đã đi quá xa và chuyển sang hỗ trợ thị trường nhằm tránh một “khoảnh khắc Lehman” - kịch bản khủng hoảng bất động sản lan sang hệ thống tài chính.

Chính phủ triển khai các biện pháp tăng cường khả năng tiếp cận vốn chủ sở hữu, trái phiếu và tín dụng cho các nhà phát triển. Doanh nghiệp được phép tiếp cận nhiều nguồn tiền hơn từ hoạt động bán trước căn hộ, trong khi khoảng 200 tỷ nhân dân tệ (27 tỷ USD) được cấp dưới dạng các khoản vay đặc biệt để hoàn thiện những dự án nhà ở bị đình trệ.

Các quy định tài chính cũng được điều chỉnh để ngân hàng trung ương có thể tăng hỗ trợ đối với các nhà phát triển gặp khó khăn. Các ngân hàng được yêu cầu duy trì tăng trưởng tín dụng thế chấp nhà ở và cho vay đối với các nhà phát triển tại một số khu vực.

Từ giữa năm 2024, chính phủ tiếp tục giảm chi phí vay đối với các khoản thế chấp hiện hữu, nới lỏng hạn chế mua nhà tại các thành phố lớn và giảm thuế đối với người mua.

Tháng 8/2025, Bắc Kinh dỡ bỏ giới hạn, cho phép các gia đình đủ điều kiện mua số lượng nhà không giới hạn tại các khu vực ngoại ô bên ngoài Vành đai 5. Thượng Hải và Thâm Quyến sau đó cũng triển khai các biện pháp tương tự.

Chính phủ đồng thời tiếp tục tìm kiếm những biện pháp kích thích mới. Các đề xuất được thảo luận bao gồm trợ cấp lãi suất thế chấp để khuyến khích người mua quay trở lại thị trường, tăng giảm trừ thuế thu nhập cho người vay và giảm phí giao dịch nhà ở.

Tuy nhiên, hiệu quả của các biện pháp này vẫn hạn chế. Giá nhà tiếp tục giảm và tâm lý người mua chưa phục hồi rõ rệt. Cuộc khủng hoảng vì thế ngày càng chuyển từ vấn đề thanh khoản của các nhà phát triển sang vấn đề tài chính của hộ gia đình và sức khỏe của hệ thống ngân hàng.

Điều gì xảy ra nếu thị trường tiếp tục xấu đi?

Rủi ro lớn nhất hiện nay là cuộc khủng hoảng bất động sản lan sang những khu vực khác của nền kinh tế.

Các ngân hàng Trung Quốc có mức độ tiếp xúc lớn với bất động sản, trong khi ngành xây dựng sử dụng khoảng 51 triệu lao động. Chính quyền địa phương cũng phụ thuộc đáng kể vào nguồn thu từ bán đất cho các nhà phát triển để duy trì chi tiêu công.

Nợ xấu của các ngân hàng Trung Quốc đã tăng lên mức kỷ lục 3,7 nghìn tỷ nhân dân tệ vào cuối tháng 6/2026. Fitch Ratings cảnh báo tình hình có thể tiếp tục xấu đi khi các hộ gia đình gặp khó khăn trong việc thanh toán các khoản thế chấp và những khoản vay khác.

Một rủi ro đáng chú ý khác là tình trạng “âm vốn” của các khoản thế chấp. UBS ước tính đến năm 2027, khoảng 3,3 triệu căn nhà tại Trung Quốc có thể có giá trị thấp hơn khoản nợ được thế chấp bằng chính bất động sản đó. Nếu những căn nhà này được bán, số tiền thu về sẽ không đủ để thanh toán toàn bộ khoản vay còn lại.

Theo UBS, có tới 232 tỷ nhân dân tệ các khoản vay thế chấp và vay kinh doanh được bảo đảm bằng những bất động sản này có thể gặp rủi ro. Dù con số này tương đối nhỏ so với tổng dư nợ của Trung Quốc, quy mô các khoản vay “âm vốn” như vậy sẽ là chưa từng có trong lịch sử nước này.

Khủng hoảng bất động sản cũng có thể làm trầm trọng thêm áp lực giảm phát. Khi giá nhà giảm, tài sản của các hộ gia đình bị thu hẹp, khiến người dân có xu hướng tiết kiệm nhiều hơn và hạn chế chi tiêu. Cựu Bộ trưởng Tài chính Trung Quốc Lou Jiwei cảnh báo triển vọng tài chính xấu đi của các hộ gia đình có thể tác động tiêu cực đến tiêu dùng và làm gia tăng tình trạng giảm giá.

Theo các nhà kinh tế tại Morgan Stanley và Trung tâm Tài chính 40 (CF40) có trụ sở tại Bắc Kinh, tác động của bất động sản đối với lạm phát thậm chí có thể lớn hơn những gì các số liệu chính thức phản ánh.

Vì vậy, cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc giờ đây không còn chỉ là câu chuyện về Evergrande hay những nhà phát triển vỡ nợ. Đây là bài toán lớn đối với mô hình tăng trưởng từng dựa nhiều vào bất động sản, tín dụng và đầu tư.

Việc ông Hứa Gia Ấn bị tuyên án tù chung thân có thể khép lại một chương trong câu chuyện Evergrande, nhưng chưa thể khép lại cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc. Khi giá nhà tiếp tục suy yếu, các hộ gia đình chịu áp lực nợ, ngân hàng đối mặt với nguy cơ gia tăng nợ xấu và chính quyền địa phương mất nguồn thu từ đất đai, thách thức lớn nhất của Bắc Kinh là ngăn đà suy giảm bất động sản lan rộng thành một cuộc khủng hoảng kinh tế và tài chính sâu sắc hơn.